Sentencia Civil Nº 443/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 785/2010 de 28 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 785/10

Procedente del procedimiento ordinario nº 441/08

Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cornellá de Llobregat

S E N T E N C I A Nº 443

Barcelona, 28 de septiembre de 2012

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DON RAMÓN VIDAL CAROU y DON CARLOS VILLAGRASA ALCAIDE, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 785/10, interpuesto contra la sentencia dictada el día 27 de julio de 2010 en el procedimiento nº 441/08, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cornellá de Llobregat en el que son recurrentes DÑA. Evangelina y DON Jacobo y apelado impugnante DON Juan Manuel y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. José María Roig Pieras en nombre y representación de D. Juan Manuel frente a D. Evangelina y D. Jacobo , y en consecuencia, CONDENO a los demandados a pagar al demandante la cantidad de 9.000 euros. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON CARLOS VILLAGRASA ALCAIDE.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia estima parcialmente la demanda interpuesta por D. Juan Manuel , contra D. Jacobo y Dª. Evangelina , condenando a la parte demandada a la devolución de la cantidad recibida en concepto de arras penitenciales en virtud del contrato de compraventa privado otorgado entre las partes en fecha 7 de marzo de 2007, al considerar que no pudo otorgarse la escritura notarial de compraventa por circunstancias de las que no puede deducirse que hubiera un desistimiento del contrato por ninguna de las partes.

Si bien la finca no se hallaba en condiciones de ser objeto de la escritura pública de compraventa como obra nueva, por cuanto que faltaba el certificado final de obra y el seguro decenal, se considera por la sentencia que se trataba de defectos que debían ser subsanados por el promotor de la obra (lo que aconteció unos meses después), conociendo la actora que se trataba de una finca en construcción y que no tenía aún los seguros exigidos en la Ley de Ordenación de la Edificación, por lo que no puede achacarse exclusivamente a la parte demandada, ni a la parte actora, la frustración de la operación, sosteniéndose que no existe título alguno que permita retener a los demandados la suma entregada en concepto de arras, ni de percibirlas dobladas el demandante, imponiéndose su devolución como consecuencia de la resolución de contrato, de conformidad con el artículo 1303 del Código Civil , lo que supone una estimación parcial de la demanda, con el correspondiente pronunciamiento de que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

SEGUNDO.- La parte demandada interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en primera instancia insistiendo que el demandante había sido informado de las características y dimensiones, así como de la situación jurídica y legal de la finca, mediante nota simple en la que se constata que se encuentra en construcción, como consta en el contrato de compraventa, y como se admite en la sentencia impugnada, debiendo considerarse que fue el demandante el que desistió del contrato en el momento de su elevación a público por indicación de su entidad bancaria, sin que hubiese obstáculo para perfeccionar ese negocio jurídico, por lo que considera que el pacto de arras debe favorecer a quien no ha hecho uso de la facultad de desistimiento, y en este caso es a esta parte, debiendo considerarse que se han adjudicado correctamente las cantidades recibidas en concepto de penalización por el desistimiento de la contraria, en aplicación estricta del artículo 1454 del Código Civil .

Por su parte, el demandante, además de oponerse al recurso, considerando inconsistentes los motivos de la adversa, puesto que del contrato o de la nota simple no se deduce su conocimiento sobre la inexistencia del contrato de seguro decenal, por lo que considera que procede desestimar el recurso interpuesto por la adversa al no señalar ni argumentar en qué punto de la sentencia de instancia se valora indebidamente la prueba practicada, pretendiendo sustituir la valoración judicial de la prueba por la suya propia; impugna también la sentencia recaída en los presentes autos por considerarla perjudicial para sus intereses, al estimarse parcialmente la demanda, planteando una errónea y arbitraria valoración de la prueba, así como una indebida aplicación del artículo 1303 del Código Civil , dado que de los hechos acreditados no puede deducirse que conociese que se trataba de una finca en construcción que carecía de los seguros exigidos en la Ley de Ordenación de la Edificación, sino que fue un hecho que advirtió el Notario, siendo la causa de que no se otorgase la escritura pública imputable a la vendedora, frustrándose la operación por su evidente incumplimiento, al no justificar la existencia y validez de toda la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura pública.

Considera esta parte que la sentencia de instancia decide sobre cosa distinta de lo pedido y modifica la causa de pedir, al aplicar el artículo 1303 del Código Civil , relativo a la nulidad de las obligaciones, al declarar la resolución del contrato, mediante un pronunciamiento totalmente ajeno a lo alegado oportunamente por las partes en este procedimiento sobre el desistimiento o incumplimiento del contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales. Por ello, pretende que los demandados no solo restituyan la cantidad de 9.000 euros entregada en concepto de arras, sino además otro tanto, por aplicación estricta del artículo 1454 del Código Civil , con base en la estipulación quinta del contrato privado de compraventa otorgado entre las partes, como sanción a los vendedores por su incumplimiento, al no disponer de la documentación administrativa de la vivienda, que fue determinante para que no se produjera en su momento la válida transmisión de la finca objeto del contrato de compraventa.

TERCERO.- Debe estimarse el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, a la vista de la prueba practicada y de la debida aplicación de los artículos 1303 y 1454 del Código Civil , que deben llevar a la desestimación íntegra de la demanda y no a su estimación parcial.

De la propia lectura de la sentencia impugnada se aprecia que el juzgador de instancia admite la tesis de la demandada en lo referente al hecho de que el demandante conocía, en el momento de formalizar el contrato privado de arras, que la finca carecía de seguro decenal, obstáculo que no permitió que la venta de la finca se perfeccionara, dado que la entidad bancaria del demandante no concedió el préstamo hipotecario en la fecha en que se emplazaron las partes en la Notaría.

En el mismo contrato de arras se establece "que D. Juan Manuel ha sido informado de las características y dimensiones así como de la situación jurídica y legal del inmueble mediante nota simple" -cláusula I-, en la que puede leerse que por el Registrador de la Propiedad "se hace constar que la finca se halla en construcción y de la necesidad de acreditar la terminación de la misma por parte de la entidad vendedora, así como acompañar los seguros de daño y caución que establece el art. 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación ".

En consecuencia, queda acreditado que el demandante quedó debidamente informado de que la vivienda que pretendía adquirir estaba en construcción y, que por lo tanto, carecía de seguro decenal, en los términos de la cláusula I del contrato de arras, sin detrimento de que pudiese acceder en todo momento a tal información, por se de acceso público, como se reconoce en la sentencia impugnada.

En el fundamento de derecho segundo de la sentencia de primera instancia se constata expresamente que "también debe señalares que si bien el actor al ser interrogado en el acto del juicio manifestó que no había leído el contrato de compraventa con arras y que no se le había entregado nota simple sobre la finca objeto de autos no puede obviarse que ha reconocido que firmó el mismo voluntariamente, de lo que debe presumirse que conocía el contenido de las cláusulas, en el que se establecía que conocía la situación física y jurídica de la finca en la que se desprendía que se trataba de una finca en construcción y que no tenía aún los seguros exigidos en la ley de ordenación de la edificación".

Llegado el día de la firma del contrato de compraventa ante Notario, difieren las partes en cuanto a la razón por la que no se pudo elevar a público, manteniendo los apelantes que fue la entidad bancaria del actor la que no autorizó la operación al denegar la financiación que esperaba el demandante, mientras que éste argumenta que no se produjo porque fue el Notario el que desautorizó la firma, pretendiendo avalar su tesis mediante la aportación de un certificado bancario en el que la entidad bancaria afirma que le concedió el préstamo hipotecario.

Como ya se ha puesto de manifiesto por esta Audiencia Provincial de Barcelona (entre otras, en la sentencia de 19 de enero de 2008 ), en casos como el de autos, "cabría entender que lo que en efecto desconocía el actor es que la afectación supondría un problema para la obtención de una hipoteca que financiara la adquisición pero en cualquier caso, ni ello afecta a la esencia del objeto ni corresponde a los vendedores la obligación de informar al comprador de tal extremo, tanto más cuando no existe ninguna imposibilidad legal para gravar la finca con una hipoteca, respondiendo la negativa de las entidades bancarias a su concesión a una política comercial o de empresa, correspondiendo nuevamente al comprador, de acuerdo con la diligencia exigible al mismo, comprobar, previamente a la suscripción del contrato de arras, la viabilidad de la financiación de la compra".

En efecto, a la vista de la prueba practicada, no existía ninguna imposibilidad legal para elevarse a público el contrato de compraventa, puesto que ha quedado acreditado que cuando los vendedores adquirieron la vivienda, ésta ya carecía de seguro decenal, sin que significara detrimento alguno para su otorgamiento ante Notario, por lo que la operación realmente no llegó a materializarse ante la decisión de la entidad bancaria de la actora en el día fijado para su elevación a público, a pesar de haberse autorizado, debido a su política comercial o financiera.

En este contexto, destaca la testifical de Dña. Jacinta , apoderada de la inmobiliaria que gestionó la venta y acudió en su día a la Notaría, al reconocer que la operación no llegó a firmarse porque el banco se negó dado que no había seguro decenal, de lo que se deduce que la causa por la que finalmente no se elevó a público el contrato de compraventa deriva de la negativa de la entidad bancaria del actor a facilitarle la financiación para su compra.

Por tanto, en aplicación del artículo 1454 del Código Civil , debe concluirse que fue el demandante el que desiste de la compraventa, dado que el pacto de arras favorece a quien no hace uso de la facultad de desistimiento, viniendo a beneficiar, según queda sentado en la jurisprudencia -entre otras muchas, la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 1995 -, a la parte que se ve inmersa en una situación de incumplimiento de la contraria, que en realidad lo que encubre es un verdadero y propio desistimiento contractual.

Mediante el envío de burofax -de fecha 27 de septiembre de 2007- la compradora dio por resuelto el contrato firmado entre las partes, lo que en realidad significa su desistimiento contractual, y ante tal decisión, la contraria se adjudicó la cantidad entregada, dado que había cumplido con sus obligaciones contractuales.

No puede admitirse, como concluye la sentencia, que "de la prueba practicada no puede concluirse que hubiera un desistimiento del contrato de ninguno de los litigantes que permita la aplicación del citado artículo del Código Civil", lo que se sostiene "porque si bien la finca no se hallaba en condiciones de ser objeto de escritura pública de compraventa como obra nueva por cuanto faltaba el certificado final de obra y el seguro decenal, no puede obviarse que se trataba de defectos que debían ser subsanados por el promotor de la obra"; sino que, por el contrario, no solo un inmueble sin seguro decenal y sin certificado final de obra puede ser objeto de compraventa, sino que en el caso de autos el actor conocía que la vivienda que iba a adquirir se hallaba en construcción, hecho probado, con independencia de su diligencia a los efectos de obtener la correspondiente financiación bancaria que esperaba, a los efectos de otorgar la escritura pública de compraventa.

Además, como se sostiene en la sentencia, "ha resultado probado que el actor adquirió hace un año y medio una casa en la misma urbanización", lo que denota que comenzase una negociación con los demandados para obtener una rebaja del precio, tras la frustrada elevación a público del contrato de compraventa (CD min. 13:41), intentando obtener una ventaja especulativa tras su desistimiento.

En suma, y en correcta aplicación del artículo 1454 del Código Civil , no cabe otra solución que la desestimación de la demanda, acogiéndose el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, dado que esta parte cumplió en todo momento con el contrato de arras, mientras que el demandante desistió de la compraventa, alegando unas causas inaceptables, por conocidas en aquel momento y por irrelevantes a los efectos de la elevación a público del contrato de compraventa, del que realmente desistió, por lo que la contraparte puede hacer suya la cantidad entregada por éste.

Por lo demás, la impugnación formulada por el demandante contra la sentencia dictada en primera instancia, tras su oposición al recurso interpuesto por la contraria, interesando la estimación íntegra de la sentencia, no puede ser acogido, por las razones expuestas, dado que, precisamente la estricta aplicación del artículo 1454 del Código Civil , a partir de la prueba practicada y los hechos acreditados, determinan la desestimación de la demanda.

CUARTO.- Por todo ello, debe ser estimado el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, revocándose la sentencia dictada en primera instancia, en el sentido de desestimarse íntegramente la demanda rectora de este pleito, con el correspondiente pronunciamiento sobre las costas, en aplicación del criterio de vencimiento derivado del artículo 394 LEC , sin que proceda la impugnación de la sentencia formulada por el demandante. Todo ello, sin que proceda imponer las costas causadas en esta alzada por la estimación del recurso a ninguna de las partes, e imponiéndose al demandante las costas derivadas de la desestimación de su impugnación contra la sentencia.

Fallo

Que se ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Jacobo y Dña. Evangelina , y se desestima la impugnación formulada por la representación de D. Juan Manuel , contra la Sentencia de fecha veintisiete de julio de dos mil diez, por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Cornellà , y, en consecuencia, se REVOCA íntegramente dicha resolución, en el sentido de DESESTIMAR como DESESTIMAMOS íntegramente la demanda rectora de este pleito, absolviéndose a los demandados de las pretensiones de la actora, y con imposición imposición de las costas causadas en primera instancia a la parte actora. Todo ello, sin que proceda imponer las costas causadas en esta alzada por la estimación del recurso de apelación a ninguna de las partes, e imponiéndose al demandante las costas derivadas de la desestimación de la impugnación que formula contra la sentencia de instancia.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.