Sentencia Civil Nº 443/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 208/2012 de 10 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00443/2012

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 0003417 /2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 208 /2012

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2674 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 63 de MADRID

De: Dionisio

Procurador: JOSE RAMON CERVIGON RUCKAUER

Contra: GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA EUROPA S.A

Procurador: ANTONIO PUJOL VARELA

Ponente : ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID, a diez de julio de dos mil doce.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 2674/10, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de MADRID, seguidos entre partes, de una, como apelante D. Dionisio , representado por el Procurador D. José Ramón Cervigón Ruckauer y defendido por Letrado, y de otra como apelado, GRUPO INMOBLIARIO HISPANIA EUROPA S.A., representado por el Procurador D. Antonio Puyol Varela y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 63 de Madrid, en fecha 25 de noviembre de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "Que debo desestimar y DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Cervigon Ruckaner, en nombre y representación de D. Dionisio contra la entidad GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA-EUROPA S.A. y en consecuencia, debo absolver y absuelvo al demandado de las peticiones contenidas en su contra en la demanda rectora del presente procedimiento. Todo ello con expresa condena en costas de la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 17 de mayo de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 3 de julio de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 17 de enero de 2007 se celebró contrato privado de compraventa entre D. Javier Ortiz de la Torre Collantes, en representación de "Grupo Inmobiliario Hispania-Europa, S.A.", como vendedora, y D. Dionisio , como comprador, teniendo por objeto la vivienda número NUM000 y plaza de aparcamiento, sitos en el conjunto residencial denominado " DIRECCION000 ", en el PARAJE000 , de La Adrada (Ávila); habiendo pactado un precio total de 160.000 €.

La vendedora remite al comprador un burofax en fecha 6 de junio de 2008, citándole para el otorgamiento de escritura pública de compraventa el día 12 de junio de 2008, no compareciendo el comprador.

Mediante burofax de fecha 14 de diciembre de 2009, entregado el día 16 del mismo mes, el comprador comunica a la vendedora su situación de apuro económico y la imposibilidad de abono del precio pactado.

Con posterioridad, el 4 de febrero de 2010, la vendedora pone en conocimiento del comprador que el contrato ha quedado resuelto, haciendo suyas las cantidades entregadas hasta ese momento, en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Finalmente, el 16 de febrero de 2010, "Grupo Inmobiliario Hispania-Europa, S.A." otorga escritura pública de compraventa sobre el inmueble que nos ocupa a favor de un tercero, fijando el precio de venta en 130.000 €.

El comprador, D. Dionisio formula la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando se declare la resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes, condenando a la parte demandada al abono de 42.800 €, en concepto de reintegro de parte del precio, que había sido satisfecha, más los intereses legales. La sentencia de instancia desestimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- Ambas partes litigantes muestran su conformidad en lo que se refiere a la resolución contractual, discrepando con respecto a la causa e imputación de dicha resolución.

A dichos efectos, hemos de remitirnos inicialmente a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que, en sentencia de 21 de marzo de 1986 , reitera que para que pueda prosperar la acción resolutoria establecida en el párrafo 1º del artículo 1.124 del Código Civil , es preciso que quien la alegue acredite, entre otros, los siguientes requisitos: 1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron, 2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad, 3º) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, 4º) que dicho resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa del demandado, actuación que puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante, 5º) que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían.

Con posterioridad, el Alto Tribunal, en sentencia de 30 de abril de 1996 , acoge la rectificación jurisprudencial apuntando que "según la moderna jurisprudencia, para que exista incumplimiento, no puede exigirse voluntad deliberadamente rebelde, pues es suficiente el incumplimiento inequívoco objetivo, aún no tenaz y persistente, pues basta que frustre el fin del contrato y que no exista una justa causa que sane la conducta de los compradores", postura ya anteriormente recogida en sentencias de 18 de marzo y 18 de diciembre de 1991 y 13 de julio de 1995 .

Además, hemos de tener en cuenta que "no todo incumplimiento -en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido- es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática", de tal forma que para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial y produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato ( sentencias de 19 de mayo de 10 de octubre de 2005 , 5 de abril de 2006 , 4 de enero de 2007 y 19 de mayo de 2008 ).

En el supuesto que nos ocupa, a la vista del resultado de las pruebas practicadas, resulta evidente que ambas partes están de acuerdo en la resolución contractual, siendo la causa de la misma el incumplimiento por parte del comprador, al haber reconocido expresamente que no podía satisfacer la parte del precio pendiente de abono. Careciendo de trascendencia, a dichos efectos, que la vendedora hubiera citado al comprador el día 12 de junio de 2008 para llevar a cabo el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, dejando transcurrir

Carece de trascendencia que la vendedora dejase transcurrir casi 20 meses desde que citó al comprador, el día 12 de junio de 2008, para llevar a cabo el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, hasta que le comunicó la resolución contractual, el 4 de febrero de 2010, teniendo en cuenta que en el referido periodo de tiempo el comprador no procedió a satisfacer la parte del precio pendiente de abono.

No podemos obviar que finalmente, se procedió a llevar a cabo la venta del inmueble a un tercero, en fecha posterior a la comunicación de la resolución del contrato, es decir, cuando la actora había vuelto a recuperar la propiedad plena del objeto de la compraventa.

TERCERO.- Tras determinar que la resolución del contrato fue imputable al comprador, habiendo actuado correctamente la vendedora, sin que la venta del inmueble a un tercero constituya un incumplimiento por su parte; hemos de adentrarnos en la parte del precio que ha de retener a su favor la demandada, en concepto de los daños y perjuicios que derivan de la repetida resolución.

Para resolver dicha cuestión hemos de acudir a la estipulación sexta del contrato celebrado entre las partes (documento nº 2 aportado con la demanda), en cuyo párrafo segundo se pactó que solicitada la resolución del contrato por el comprador, "la vendedora se reserva la facultad de retener, en concepto de gastos y quebrantos habidos, hasta la tercera parte de las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador, procediendo a la liquidación de la resolución, sin actualización ni devengo de intereses a favor del comprador, de las cantidades aportadas", derivando dicho pacto del principio de autonomía de la voluntad la voluntad contractual, consagrado en nuestro Código Civil y recogido en el artículo 1.255, que dispone: "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", principio referido en múltiples sentencias, entre las más recientes la dictada en fecha 16 de marzo de 2.010 por la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial, que se expresa en los siguientes términos: "uno de los principios básicos en el que se apoya todo el derecho de contratación es el de autonomía de la voluntad, que se manifiesta en la libertad que debe presidir todo contrato para que sus sujetos puedan o no concertarlo y fijar su contenido", remitiéndose a la sentencia de 4 de julio de 2.007 dictada por el Tribunal Supremo , que señala: "la circunstancia de que las cláusulas de un contrato hayan sido redactadas sólo por una de las partes no hace desaparecer el carácter y naturaleza contractual del negocio convenido libremente, pues lo relevante es si se alcanzó con total libertad de obrar y de decidir". En términos similares se han pronunciado otras Secciones de esta Audiencia Provincial, como las Salas 14ª y 12ª en sentencias de 23 y 26 de abril de 2.010 respectivamente y la Audiencia Provincial de Valencia, especificando esta última que lo convenido "se encuentra amparado jurídicamente por los principios básicos del derecho de obligaciones, ( artículos 1.089 , 1.091 y 1.255 del Código Civil ), de libertad de pactos y contratación y fuerza legal de los mismos, entre las partes contratantes, que derivan de lo dispuesto en el artículo 1.281 del C.Civil ". En definitiva, atendiendo a la doctrina citada, la estipulación cuarta del contrato ha de ser respetada por ambas partes, las cuales han de observar su cumplimiento, al haber sido pactada libremente y ser totalmente clara, sin que ofrezca dudas interpretativas, como apunta el Alto Tribunal en sentencias de 10 y 21 de febrero y 18 de mayo de 1.995 , al precisar que las partes deben atenerse a lo pactado en el contrato de compraventa, siempre que el pacto sea claro y unívoco. Con posterioridad, se ha reiterado dicha línea jurisprudencial, en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , donde aplica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil , subrayando "la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes", añadiendo que "La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", abundando en dicha cuestión precisa que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambas inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal". En la misma línea, hemos de citar una sentencia más reciente, de fecha 3 de junio de 2.009 .

A la vista de la referida estipulación sexta y de la doctrina jurisprudencial citada, esta Sala considera que los términos del contrato resultan claros, debiendo ser observados y cumplidos por ambas partes; en consecuencia, la demandada ha de retener a su favor la tercera parte de la cantidad satisfecha por el comprador (14.266,66 €), en concepto de daños y perjuicios causados, los cuales se encuentran totalmente acreditados y justificados, considerando que el precio pactado entre las partes litigantes fue de 160.000 €, sin embargo, la vendedora ha conseguido finalmente vender el inmueble tan sólo a 130.000 €, habiendo transcurrido un periodo de tres años.

En definitiva, procede la estimación parcial del recurso de apelación, con la consiguiente revocación de la sentencia de instancia en los términos anteriormente indicados.

CUARTO.- De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 C.Civil , la cantidad que ha de reintegrar la demandada devengará el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda.

QUINTO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se efectuará pronunciamiento con respecto a las costas procesales causadas en primera instancia ni en relación a las originadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador D. José Ramón Cervigón Ruckauer, en representación de D. Dionisio , contra la sentencia dictada en fecha 25 de noviembre de 2011 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid , en autos de juicio ordinario nº 2674/10; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos:

1.- Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. José Ramón Cervigón Ruckauer, en representación de D. Dionisio , como actor, contra "Grupo Inmobiliario Hispania-Europa, S.A.", como demandada; se declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 17 de enero de 2007, condenando a la demandada a abonar al actor la cantidad de 14.266,66 €, más el interés legal devengado desde la fecha de interposición de la demanda.

2.- No efectuándose pronunciamiento con respecto a las costas procesales causadas en primera instancia.

Asimismo, no cabe pronunciarse sobre las costas causadas en esta instancia.

ACORDAR la restitución a la parte recurrente del depósito constituido.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.