Sentencia Civil Nº 444/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 95/2003 de 12 de Julio de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:444/2004
Número de Recurso:95/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00444/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 90 /2003

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

MARÍA JOSÉ DE LA VEGA LLANES

MARÍA JOSÉ ALFARO HOYS

En MADRID, a doce de julio de dos mil cuatro.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 67/2002, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 46 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 90/2003, en los que aparece como parte apelante Jesus Miguel , y Emilia representado por la procuradora Dª Mª JOSE RODRIGUEZ TEIJEIRO, y como apelado DIRECCION000 DE MADRID representado por la procuradora Dª MARIA ROSARIO FERNANDEZ MOLLEDA, y Jesús Carlos , sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA JOSÉ ALFARO HOYS.

FUNDAMENTO DE HECHO

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- La Agrupación Comercial Santa Eugenia presentó demanda de juicio ordinario contra los propietarios y a su vez arrendadores del puesto-local nº NUM000 interior que eran don Jesus Miguel y doña Emilia , sito en la denominada "Galería Comercial Santa Eugenia" en la CALLE000 , números NUM000 y NUM001 de Madrid, y también contra el arrendatario de dicho local que era don Jesús Carlos . Alegaba la Agrupación citada que según sus Estatutos, en el puesto- local debía desarrollarse una actividad de carnicería, siendo por ello que solicitaba que se declarase que la actividad de frutería que en realidad se estaba desarrollando en el puesto- local nº NUM000 estaba prohibida por los Estatutos, concretamente en el artículo 11 de las Normas de Funcionamiento de la Agrupación, pues ello suponía un desequilibrio en la competencia de los demás comercios de la Galería, por lo que debía cesar la actividad de frutería citada, debiendo sancionarse con el lanzamiento y resolución del contrato celebrado con el demandado don Jesús Carlos , y la obligación de los propietarios don Jesus Miguel y doña Emilia de pasar por la resolución que recaiga.

El Juzgador de instancia, en fecha 7 de octubre de 2002 estimó en parte la demanda, al entender que, siendo la "Agrupación Comercial Santa Eugenia" en realidad una subcomunidad "de facto", podía actuar frente a los propietarios de los locales, pero no frente a los terceros, por lo que desestimó la petición de resolución del contrato de arrendamiento, absolviendo al arrendatario don Jesús Carlos . No obstante, estimó la solicitud de declarar que la actividad de frutería desarrollada en el puesto-local nº NUM000 está prohibida en los Estatutos, por lo que debía cesar la misma, teniendo los demandados don Jesus Miguel y doña Emilia la obligación de pasar por dicha declaración, sin perjuicio de los deberes para con la Comunidad de Propietarios. No se hizo especial imposición de costas, salvo las causadas por el demandado absuelto, que se impusieron a la actora.

Contra la citada Sentencia se alzan don Jesus Miguel y doña Emilia , alegando, en síntesis, que el artículo 11 es una norma de subcomunidad que no limita el derecho de propiedad; que la citada subcomunidad no tiene capacidad para ser parte; que las únicas limitaciones existentes en los Estatutos Generales de la Comunidad de Propietarios general tanto de pisos y locales es que los locales no pueden destinarse a consulta médica, no haciéndose referencia a otras limitaciones; que el Ayuntamiento concedió las licencias pertinentes para cambiar el local y pasar así de ser una carnicería a ser una frutería, siendo dicha licencia relevante; que carece la actora de legitimación, por cuanto para poder ejercitar acciones necesita el acuerdo de todas las diversas Juntas Generales de los edificios donde se halla sita la galería, y no sólo de la Junta de la subcomunidad; en cuanto al fondo, considera que las Normas de Funcionamiento de la Agrupación no son verdaderos Estatutos de una comunidad de propietarios; que no puede considerarse que existe competencia desleal por el cambio de actividad por cuanto otros propietarios de varios locales también realizaron cambios en la actividad de los mismos y la Agrupación no fué contra ellos; por todo ello, solicita la revocación de la Sentencia. La "Agrupación Comercial Santa Eugenia" se manifiesta conforme con la Sentencia.

SEGUNDO.- Insiste en esta alzada la parte demandada en reproducir las excepciones de falta de capacidad para ser parte y falta de legitimación "ad causam" alegadas en la instancia respecto de la actora "Agrupación Comercial Santa Eugenia"

Las excepciones citadas no pueden prosperar. Respecto de la legitimación "ad processum", se ha de señalar que aun cuando es lo cierto que el Centro Comercial Santa Eugenia se integra, según el Registro de la Propiedad, en una sola finca o local con el nº NUM002 , sobre el que aún no se ha practicado la división horizontal, lo cierto es que sobre dicha finca existían participaciones indivisas que en la realidad se corresponden con cada uno de los puestos- locales, estando éstos perfectamente divididos y determinados, siendo lo cierto que en la práctica, esa gran finca o local nº NUM002 , con sus divisiones que se corresponden con los distintos puestos-locales, funciona como una comunidad independiente o "subcomunidad de facto", con una serie de "Normas de Funcionamiento de la Agrupación", que fueron acatadas por todos los propietarios de locales al adquirir los mismos, que pueden considerarse análogas a los Estatutos de la Ley de Propiedad Horizontal, y todo ello aun cuando jurídicamente pertenezca dicho gran local nº NUM002 a las Comunidades de Propietarios de los edificios nº NUM000 y NUM001 de la CALLE000 , pues ha de insistirse en que esa Agrupación en la práctica funciona como una "subcomunidad de facto independiente", y en consecuencia, tiene capacidad procesal para reclamar a sus integrantes lo que crea conveniente, así como legitimación "ad causam", o lo que es lo mismo, posee condición de parte procesal legítima, análoga a la que posee la Junta de Propietarios de la Ley de Propiedad Horizontal.

En este sentido se han pronunciado las Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1998, de 23 de septiembre de 1991 y de 18 de diciembre de 1995, al reconocer la coexistencia fáctica de estas subcomunidades propias y exclusiva de cada edificio, garaje, portal o locales, comerciales, junto con la comunidad general o extensa que afecta a toda una urbanización o a todo un edificio con varios portales o locales, no existiendo inconveniente en que los intereses de cada subcomunidad pueden ser específicos y distintos de los intereses de la comunidad general, por lo que pueden ser asumidos independientemente de los que interesen a la comunidad general en su conjunto.

TERCERO.- Dispone el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que "al propietario y al ocupante del piso o local de negocio no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Por otro lado, según se señala en el "Protocolo de acuerdos sobre funcionamiento y administración de los locales y tiendas del centro comercial situado en las plantas baja y semisótano del los edificios nº NUM000 y NUM001 de la CALLE000 de Madrid", obrante en las actuaciones, el artículo 11 de las "Normas de Funcionamiento de la Agrupación" dispone que "Las tiendas se destinarán necesariamente a los fines o actividades que figuren en las correspondientes escrituras de venta o contrato privado. Si alguno de los titulares decidiese cambiar la actividad por una de las ya existentes en el Centro, deberá de contar con el consentimiento unánime de la totalidad de cotitulares del Centro".

Según se desprende de lo actuado, y teniendo en cuenta que en ningún momento ha sido negado por los demandados el conocimiento y aceptación del artículo 11 de las Normas citadas, lo cierto es que vulneraron dicho artículo, por cuanto en el local nº NUM000 interior que se estableció que debía destinarse exclusivamente a la actividad de carnicería, se vino desarrollando la actividad de frutería, cuando en el citado Centro ya existían otras fruterías, produciéndose así una alteración en la competencia. Dicha alteración del destino del local nº NUM000 se produjo sin el consentimiento del resto de los condueños de la Comunidad, los cuales por dicho motivo en la Junta General Extraordinaria celebrada en fecha 4 de julio de 2002, decidieron adoptar medidas legales contra los propietarios del local nº NUM000 , teniendo conocimiento de ello el propio don Jesus Miguel por cuanto asistió a la citada Junta.

Por otro lado, el hecho de haber conseguido los demandados la licencia del Ayuntamiento para realizar las obras de acondicionamiento del local, licencia que es de carácter administrativo, no es relevante para la cuestión que nos ocupa, pues ello no les exime ni justifica de ninguna manera que los demandados puedan incumplir las normas comunitarias.

CUARTO.- En cuanto al motivo alegado referente a que otros propietarios de locales cambiaron el uso de los mismos y la Comunidad no fue contra ellos, es motivo que tampoco puede prosperar. Habiendo examinado la Sala las testificales practicadas en la instancia a don Jose Pedro , propietario del local nº NUM003 y del local d) exterior, de doña Luisa , propietaria del puesto nº NUM004 y de don Ismael , dueño del puesto nº NUM005 , todos ellos sitos en el centro comercial referenciado, llegamos a la conclusión de que las modificaciones se produjeron respecto de actividades que con anterioridad no existían en el centro comercial, lo cual no suponía una ruptura en el equilibrio de la competencia relativa la actividad comercial desarrollada en dicho centro.

En consecuencia, habiendo sido la limitación del uso de local destinado a carnicería libremente aceptada, el hecho de cambiar la actividad de carnicería a frutería, no consentido por la Comunidad, encaja dentro de los supuestos del artículo 7.2 de la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal. Por todo ello, entendiendo la Sala que dicho cambio puede producir la alteración de la actividad comercial de la Galería, así como de la competencia entre los diversos locales, procede confirmar la Sentencia de instancia en todos sus extremos y desestimar el recurso de apelación interpuesto por don Jesus Miguel y doña Emilia .

QUINTO.- Al desestimar el recurso y confirmarse la Sentencia de instancia, procede imponer las costas de la presente alzada a la parte apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394 de la LEC 1/2000. Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Madrid, en fecha 7 de octubre de 2.002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Fernández Molleda, en la representación de la AGRPACIÓN COMERCIAL SANTA EUGENIA, contra DON Jesus Miguel , DOÑA Emilia y DON Jesús Carlos , declaro que la actividad de frutería desarrollada en el puesto-local nº NUM000 está prohibida en los estatutos, por lo que debe cesar en la misma, y a la obligación de DON Jesus Miguel y DOÑA Emilia de pasar por esta resolución, sin perjuicio del cumplimiento del resto de deberes de éste para con la comunidad de propietarios, absolviendo a DON Jesús Carlos .- Todo ello sin hacer expresa imposición de costas, salvo las causadas por el demandado absuelto que se imponen a la actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

FALLO

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María José Rodríguez Teijeiro en nombre y representación de don Jesus Miguel y de doña Emilia contra la Sentencia dictada en fecha 7 de octubre de 2002 por el Juzgado de Primera Instancia nº 46 de los de Madrid en los autos de juicio ordinario seguidos al nº 67/2002 de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con imposición de las costas causadas en la presente alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.