Sentencia Civil Nº 444/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 340/2007 de 31 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimonovena

ROLLO Nº 340/2007

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 971/2004

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 20 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 444/07

Ilmos. Sres.

D. MIGUEL JULIAN COLLADO NUÑO

Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY

Dª. THEA ESPINOSA GOEDERT

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de octubre de dos mil siete

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 971/2004 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 20 Barcelona, a instancia de D/Dª. Hedy Fethi Group, S.L. Sociedad Unipersonal, contra D/Dª. Octavio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 31 de octubre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por el procurador de los Tribunales Carlos Badía Martínez, en nombre y representación de HEDY FETHI GROUP S.L., contra Octavio , debo condenar y condeno al demandado a pagar al actor la cantidad de 17.429'35 euros más los intereses legales que correspondan desde la interpelación judicial, y al pago de las costas del juicio".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 31 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en la instancia que con íntegra estimación de la demanda interpuesta por HEDY FETHI GROUP,S.L, SOCIEDAD UNIPERSONAL frente a D. Octavio condena a D. Octavio a devolver a la actora las arras duplicadas a consecuencia del desistimiento del contrato de compraventa celebrado sobre la vivienda sita en Barcelona C/- DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 . Se alzo el recurrente insistiendo en que hubo una extralimitación del mandato por parte de la inmobiliaria y que las arras nunca le fueron entregadas.

SEGUNDO.- Señala el Tribunal Supremo (S. 25 de marzo 1995, 7 de julio 1978, 10 de marzo 1986 ) que el concepto de arras no es en el derecho moderno tan simple y uniforme como se pretende ya que admite la existencia de varias clases de las mismas, unas llamadas penitenciales, que son las que parece contemplar el artículo 1454 del Código Civil y concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del artículo 343 del Código de Comercio ; y junto con las cuales pueden ponerse además las conocidas como penales, con las que en efecto se confunden cuando lo entregado como arras no se imputa al precio sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo 1154 , como resarcimiento, en este supuesto, anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida, diferencias clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulación del artículo 1454 fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1255 del Código Civil .

No se discute ni cuestiona por ninguna de las partes aquí litigantes que en fecha 5 de septiembre de 2001 GCO BAL HOME,S.L., suscribió contrato de arras penitenciales con el hoy demandado, en su condición de comprador, Sr. Octavio , sobre la vivienda sita en la C/. DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de Barcelona, por el precio de 14.500.000 ptas, entregándose en dicho acto la suma de 1.450.000 ptas., a escriturar antes del día 10 de noviembre de 2001. Tampoco se cuestiona el hecho de que el vendedor encargara la gestión de la venta del piso de su propiedad a dicha inmobiliaria, ni tampoco que la escritura pública no llegara a finalizarse ni en el plazo estipulado ni tras la prórroga concedida por el comprador al vendedor en fecha 28-01-2002 en fecha 12-02-2002. Más insiste de nuevo el recurrente en que nunca le fueron entregadas las arras entregadas y que las mismas traen causa en una extralimitación del mandato conferido, puesto que si bien encargó el recurrente la venta de su piso a través de la inmobiliaria GLOBAL HOMES PISO EXPRES,S.L., lo fue con la condición expresa de que no se verificara la transmisión en tanto en cuanto no se cancelara el aval personal que gravaba la finca.

Más realizando este Tribunal un examen del acerbo probatorio obrante en las actuaciones no se advierte absurda falta de lógica o inverosimilitud en la valoración efectuada por parte del juzgador "a quo". Ninguna prueba ha practicado el recurrente en orden a aseverar que el contrato de mandato de venta conferido a la inmobiliaria se hizo bajo la condición de no verificar la compraventa hasta en tanto se cancelara el aval personal que gravaba la finca.

Fácil hubiera resultado al recurrente acreditar dicho extremo, mas sin que lo haya verificado. Del análisis del contrato de compraventa con arras penitenciales suscrito en fecha 5-09-2001 resulta que PISO EXPRES actuó debidamente autorizado por la propiedad y en nombre y cuenta del mismo (fol. 13). Ninguna carga o gravamen se hizo constar gravase sobre las fincas, por contra la misma se tramitó libre de ellas.

Los únicos compromisos asumidos en el contrato lo fueron el compromiso de la inmobiliaria de pintar la vivienda y el pago por la propiedad de los gastos de instalación de ascensor en la finca. Pero es que si aún existiere alguna duda, cosa que no se produce, sobre la condición que dice el recurrente se sujetó la compraventa, este queda absolutamente desvirtuada a tenor del convenio de aplazamiento de 28 de enero de 2002, en el que comparece comprador y la propiedad representada por la mandataria verbal Dª María Esther concediendo un nuevo plazo que finía el 12 de febrero, para otorgar escritura público con pleno cumplimiento de las restantes condiciones establecidas en el documento de arras suscrito. Contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales en el que ninguna carga o gravamen se hizo constar pesara sobre la finca de autos. Ninguna extralimitación puede así imputarse al mandatario por la aceptación de las arras penitenciales del comprador se realizó dentro de los límites del mandato conferido. Puesto que la autorización por parte de la propiedad a la inmobiliaria de asumir en su nombre y por cuenta de la propiedad el contrato de arras evidencia la existencia de un mandato representativo, y por ende concedido expreso apoderamiento al mandatario para suscribir por cuenta y en nombre de la propiedad el correspondiente contrato de arras penitenciales, trae como lógica consecuencia el efecto de ligar al representado con los terceros, siempre y cuando, claro está, el representante actúe por medio de poder que se le haya conferido, tal y como aquí acontece. De todo lo hasta aquí expuesto se colige la vinculación y consiguiente condena del vendedor Sr. Octavio a la restitución doblada de la suma entregada por el actor; en concreto de arras penitenciales al haber decidido libremente del contrato; y ello con absoluta independencia de las relaciones internas existentes entre representante-agencia mediadora y representado-propiedad, totalmente ajenas y extrañas frente al tercero comprador, pues como así expresa la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Julio de e1991 el apoderado queda obligado en su relación con el poderdante conforme a lo que resulte de la finalidad y ámbito del poder, pero sin que ello incida sobre los derechos de tercero con quien el apoderado contrate en representación de su mandante y ello conforme al principio general de protección de tercero de buena fe que configura la regulación del mandato en nuestro ordenamiento jurídico - art. 1734 y 1738 del Código Civil -.

No alcanzamos a comprender la indefensión que dice haber sufrido el recurrente por no ser parte en un procedimiento nuevo instado frente a la inmobiliaria, cuando ningún pronunciamiento se dispuso contra el mismo, ni tampoco en relación a la repetición del juicio por falta de gravación, cuando la petición obedecía precisamente al recurrente según escrito incorporado al folio 185 presentado por este.

Por todo ello debe el recurso perecer.

CUARTO.- La íntegra desestimación del recurso de apelación conlleva la expresa imposición de las costas de la presente alzada al recurrente -art. 398.1 LEC .

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por d. Octavio , contra la Sentencia dictada en fecha 9 de marzo de 2003 por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con imposición de las costas de la presente alzada a la parte recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.