Sentencia Civil Nº 444/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 365/2008 de 09 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECISÉIS

ROLLO Nº 365/2008 -A

JUICIO ORDINARIO Nº 810/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 47 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 444/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a nueve de septiembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Dieciséis de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 810/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona, a instancia de SASI, S.A. representada por el Procurador D. Ricard Simó Pascual, contra Dª. Rosario representada por la Procuradora Doña Ana Salinas Parra, y contra D. Camilo representado por la Pocuradora Doña Montserrat Pallas García; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de enero de 2008, por la Magistrada-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimando íntegramente las pretensiones ejercitadas por Sasi, S.A., representada por el procurador don Ricard Simó Pascual, contra doña Rosario , representada por la procuradora doña Ana Salinas Parra, absuelvo a ésta de todas las pretensiones ejercitadas en su contra. No se efectúa condena en costas. Desestimando íntegramente las pretensiones ejercitadas por Sasi, S.A., representada por el procurador don Ricard Simó Pascual, contra don Camilo , representado por la procuradora doña Montserrat Pallás García, absuelvo a éste de todas las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición a la parte actora de las costas causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 25 de junio de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente al pronunciamiento íntegramente desestimatorio de la demanda origen de las presentes actuaciones contenido en la sentencia apelada se alza Sasi SA insistiendo en la procedencia de la reclamación allí formulada por razón del impago de los honorarios correspondientes a los servicios de intermediación inmobiliaria prestados por cuenta de los demandados en relación a la venta de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 num. NUM000 , NUM001 - NUM002 de esta ciudad de la que ambos eran copropietarios y que, hasta su separación matrimonial, había sido el domicilio conyugal.

Recordemos que el 10 de marzo de 2006 contrató Dª Rosario los servicios de la actora, encomendándole "en nombre propio y como mandataria verbal de D. Camilo " la venta de la antedicha vivienda (v. nota de encargo unida al folio 17). El siguiente día 29 recibió Sasi SA de D. Gabino 47.200 euros en concepto de arras penitenciales y a cuenta del precio, operación a la que prestó expresa conformidad la Sra. Rosario el día 30 (folios 19 y 20). Tras una prórroga de la inicialmente pactada, el 26 de abril se fijó el 15 de mayo como fecha límite para la firma del contrato privado de compraventa, debiendo otorgarse la escritura pública durante la última semana del propio mes de mayo del año 2006 (folios 21 y 22).

El 29 de mayo dirigió burofax Sasi SA a la Sra. Rosario convocándola para que acudiese a la notaría el día 31, no pudiéndose sin embargo otorgar la escritura por incomparecencia de los vendedores (v. acta unida a los folios 216 a 229).

El siguiente 28 de junio reclamó el comprador a la inmobiliaria la devolución de la suma entregada en concepto de arras (v. folios 90 a 92), interponiendo posterior demanda frente a Sasi SA y la Sra. Rosario que dio lugar a los autos de juicio ordinario que, bajo el num. 994/2006, se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Barcelona, procedimiento en el que alcanzaron las partes un acuerdo transaccional en virtud del cual satisfizo la ahora recurrente al allí demandante la suma de 52.200 euros (v. folios 192 a 215).

SEGUNDO.- En realidad, en la fecha en que recibió el encargo la aquí demandante, las relaciones entre los copropietarios distaban de ser cordiales, circunstancia que desde luego no consta fuera puesta en conocimiento de Sasi SA. El matrimonio Camilo - Rosario se hallaba separado judicialmente en virtud de sentencia dictada en fecha 17 de febrero de 2005 , sentencia que atribuyó el uso de la vivienda familiar a la esposa hasta el momento en que se procediera a su división. Es más, el 29 de septiembre del propio año había recaído sentencia decretando tal división a instancia del marido (folios 76 a 78). A pesar de que todo indica que se hallaban los excónyuges en negociaciones a través de sus respectivos letrados (v. comunicaciones unidas a los folios 81 a 83), mediante escritura pública otorgada el día 16 de marzo de 2006 el Sr. Camilo (por medio de un poder que había otorgado al legal representante de la compradora el anterior mes de noviembre) vendió su mitad indivisa de la vivienda de constante referencia a Barna Gestión Jarvi SL (folios 247 a 257), venta que se inscribió en el Registro de la Propiedad el siguiente día 7 de abril y de la que al menos el día 4 de abril tuvo conocimiento la Sra. Rosario mediante el traslado que efectuó a su procurador el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona que estaba conociendo del proceso de división del inmueble (folios 135 a 143).

TERCERO.- Pues bien, partiendo de los expresados antecedentes fácticos, sostiene la actora que, aunque la operación no se llegara a consumar, con la firma del documento expresivo de la entrega de las arras, aceptado por la Sra. Rosario , quedó cumplido el encargo recibido, cumplimiento que le facultaría para cobrar los honorarios correspondientes a la intermediación. Como se razonará a continuación, de ninguna manera es así.

Ante todo, se ha de poner de manifiesto que carece de viabilidad la postulada condena del Sr. Camilo al pago de la suma reclamada en la demanda. Ya ni siquiera sostiene en esta alzada la recurrente que se hallara aquél al corriente del encargo encomendado por su exesposa. De manera que en estos momentos se pretende hacer derivar su responsabilidad del hecho de no haber solicitado la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad al instar judicialmente la división de la finca, anotación que, según Sasi SA, le hubiera alertado del conflicto existente entre los copropietarios al obtener la correspondiente información registral en cumplimiento del mandato recibido. Es evidente sin embargo que aquella omisión (que en sí misma no cabe calificar de culpable o negligente) ninguna relación guarda con los hechos objeto del proceso que nos ocupa, además de que no se había apuntado en la demanda el título de imputación (de carácter extracontractual) que de forma claramente extemporánea ahora se alega (art. 456-1 LEC ).

CUARTO.- Sentado lo anterior, tampoco puede prosperar la pretensión ejercitada frente a la Sra. Rosario . Por las siguientes razones:

-En realidad no se puede entender perfeccionada la discutida compraventa ni, por tanto, devengados los honorarios de la intermediación (cuyo derecho al cobro, como es sabido, de ordinario surgen con la perfección del negocio dispositivo proyectado) ya que nunca llegó a prestar su consentimiento el copropietario D. Camilo . La ausencia de capacidad para contratar de la Sra. Rosario en nombre de aquél determinaría, pues, la nulidad absoluta del contrato por falta del necesario consentimiento de uno de los titulares, al no haber existido tampoco posterior ratificación expresa o tácita y sin que la pretendida buena fe de la intermediaria pueda subsanar la ausencia de tan esencial requisito (art. 1259 CC ).

-En cualquier caso y aun cuando se prescindiera de lo anterior, existe una segunda razón que priva de viabilidad al recurso que nos ocupa.

Es indudable que el derecho a la retribución exige que la perfección del negocio dispositivo derive de la gestión eficaz y diligente desarrollada por el mediador inmobiliario dentro de los límites del mandato recibido (entre otras, SSTS de 14 de marzo de 2000 y 5 de noviembre de 2004 ). Nótese que el art. 9 del Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre , por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General, en vigor desde el 4 de octubre de 2007, impone a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados, entre otras, las siguientes obligaciones: realizar las actuaciones con eficacia, ética y deontología profesionales, reserva y legalidad, observando la adecuada diligencia en el ejercicio de la profesión (apartado a/); respetar y velar por el íntegro cumplimiento del ordenamiento jurídico que afecte a sus funciones profesionales (apdo. b/); observar las disposiciones legales sobre protección del consumidor en materia de compraventa, en cuanto incidan en su actividad profesional (apartado c/); cumplir fielmente los preceptos de la normativa reguladora de la actividad profesional que les sea aplicable (apdo. d/) y actuar con responsabilidad directa en el ejercicio de sus funciones profesionales (apdo. e/). Obligaciones que en esencia ya se recogían en el art. 28 del derogado D. 3248/1969 de 4 diciembre, que aprobó el anterior Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, en el que se establecían como tales, por lo que aquí nos interesa, 1/ realizar las operaciones "con toda eficacia, honorabilidad, reserva y legalidad" y 2/ "responder de la exactitud de los datos" facilitados "como base para realizar la operación".

Debe recordarse que, actuando el agente de la propiedad inmobiliaria a través de un establecimiento abierto al público, los consumidores que a él acuden gozan de los derechos previstos en la especial normativa de protección de consumidores y usuarios, por tanto, del derecho a obtener una información correcta y a la indemnización de los daños y perjuicios que una actuación inadecuada del profesional les haya podido ocasionar (v. SSTS de 4 de julio de 1994, 2 de octubre de 1999 ).

Pues bien, de ninguna manera puede afirmarse que cumpliera la entidad aquí demandante con la exigible diligencia su labor de intermediación a los fines de concluir, como pretende, que si no pudo perfeccionarse la discutida operación de compraventa fue únicamente por causa imputable a los demandados. No cabe en efecto sostener que su actividad fuera eficaz cuando no se aseguró de algo tan elemental como era el contar con la precisa autorización de ambos vendedores. Podemos admitir como práctica habitual no pedir en principio poderes cuando el encargo se efectúa por uno de los cónyuges cotitular de la finca que dice actuar en nombre de ambos. Pero parece evidente que, al menos antes de suscribir el documento de recepción de arras del comprador, documento que ya implicaba a terceros y que determinaba el surgimiento de concretas obligaciones de indudable trascendencia económica para las partes, debió asegurarse Sasi SA de que contaba con la expresa autorización del copropietario de la vivienda. Al no haberlo hecho así, no cabe sino concluir que no se encuentra legitimada para exigir el cobro de los honorarios correspondientes a unas gestiones que no se ajustaron a los cánones del profesional de la intermediación.

Se desestimará en consecuencia el recurso formulado.

QUINTO.- La confirmación de la sentencia apelada conlleva la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada (art. 398-1 en relación con el 394-1 LEC).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por SASI, S.A., contra la Sentencia dictada en fecha 17 de Enero de 2008 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Barcelona , en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con imposición de las costas de la presente alzada a la recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.