Sentencia Civil Nº 444/2011, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 615/2011 de 03 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA Nº 615-344/11

PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO 1852/09

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA ALICANTE-4

SENTENCIA NÚM. 444/11

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a tres de noviembre de dos mil once.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 1852/09, sobre resolución de contrato de compraventa, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Núm. 4 de Alicante , de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada-reconviniente, CHALET INVERSIONES, S.L., representada por la Procuradora Doña Cristina Penadés Pinilla, con la dirección del Letrado Don Ricard Sala i Camarena y; como apelada, la parte actora-reconvenida, Don Conrado y Doña Dolores , representada por el Procurador Don José Luis Córdoba Almela, con la dirección de la Letrada Doña María Luisa de Castro García.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos de Juicio Ordinario número 1852/09 del Juzgado de Primera Instancia Núm. 4 de Alicante, se dictó Sentencia de fecha siete de febrero de dos mil once , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " 1-ESTIMAR la demanda interpuesta por D/ñª. Conrado contra CHALET INVERSIONES S.L. Y; DECLARAR la resolución del contrato de compraventa firmado entre las partes en fecha 28 de agosto de 2007. CONDENAR a CHALET INVERSIONES S.L. a pagar A Conrado la cantidad de 22.050 euros, así como al pago del interés legal de dicha cantidad incrementado en dos puntos a partir de la presente resolución y hasta su pago. 2.- DESESTIMAR la demanda reconvencional interpuesta por CHALET INVERSIONES S.L. contra D/ña. Conrado y ABSOLVER a D/ña. Conrado de las pretensiones contra él formulado. 3º Se imponen las costas tanto de la demanda principal como de la demanda reconvencional a CHALET INVERSIONES SL."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte demandada-reconviniente y, tras tenerlo por preparado, presentó el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a la adversa que presentó el escrito de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 615-344/11, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día de la fecha, en el que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda principal que inicia el presente proceso tiene por objeto, de un lado, la resolución del contrato de compraventa de vivienda y plaza de garaje sitas en Residencial Angelina II del término municipal de San Miguel de Salinas (Alicante) celebrado entre las partes el día 28 de agosto de 2007, fundada en el incumplimiento imputable a la vendedora por haber retrasado la entrega del inmueble y por no haber constituido las garantías legalmente exigibles para asegurar la restitución de las cantidades anticipadas y; de otro lado, una pretensión de condena a la restitución de la suma entregada a cuenta (22.050.- €); más los intereses legales desde la entrega de esas cantidades y; al pago de las costas.

La demanda reconvencional tiene por objeto, de un lado, una pretensión de resolución del mismo contrato de compraventa por causa imputable a los compradores al no haber comparecido a otorgar la escritura en la fecha señalada y; de otro lado, una pretensión de declaración del derecho a hacer suyas las cantidades entregadas a cuenta de conformidad con lo previsto en la estipulación cuarta del contrato y; al pago de las costas del proceso.

La Sentencia de instancia estimó la demanda principal y desestimó la demanda reconvencional al atribuir a la vendedora el incumplimiento de la obligación de entrega al no haberse otorgado la licencia de primera ocupación en la fecha prevista para la entrega de la vivienda sino más de ocho meses después.

Frente a la misma se alza la parte demandada-reconviniente quien alega: 1.-) el retraso en el otorgamiento de la licencia de primera ocupación no afecta a la obligación de entrega de la vivienda; 2.-) la infracción de la doctrina jurisprudencial interpretativa del artículo 1.124 del Código civil respecto de la gravedad del incumplimiento; 3.-) la infracción del artículo 394 del Código civil respecto de la imposición de las costas causadas en la instancia.

SEGUNDO.- Las dos primeras alegaciones del recurso de apelación pueden analizarse de forma conjunta toda vez que tienen por objeto determinar la ausencia de incumplimiento contractual grave imputable a la vendedora de entidad suficiente para provocar la resolución del contrato por el hecho de que la licencia de primera ocupación de la vivienda se haya obtenido once meses después de la fecha inicialmente pactada de entrega.

Debemos precisar las circunstancias acontecidas en relación con la obligación de entrega de la vivienda:

En primer lugar, en el párrafo segundo de la estipulación tercera del contrato se indica: La fecha de otorgamiento de escritura quedará dentro del mes de JULIO de 2008, salvo causas de fuerza mayor, caso fortuito o motivo no imputable al vendedor, pudiendo en tales casos retrasarse la entrega hasta OCTUBRE de 2008 o, en su caso, hasta que cese la causa del retraso. No consta la concurrencia de causas no imputables al vendedor que justificaran la aplicación de la prórroga de la entrega de la vivienda hasta el mes de octubre de 2008. Consiguientemente, la entrega mediante el otorgamiento de escritura ( artículo 1.462 del Código civil ) había de producirse en el mes de julio de 2008.

En segundo lugar, la terminación de la obra correspondiente a la fase donde se ubica la vivienda objeto de la compraventa se produjo el día 10 de octubre de 2008 (documento número 4 de la contestación).

En tercer lugar, la resolución instada por los compradores se produjo el día 3 de febrero de 2009 (documento número 3 de la demanda) alegando, entre otras razones, "el retraso en la entrega del inmueble, la inexistencia de licencia de primera ocupación."

En cuarto lugar, la licencia de primera ocupación correspondiente a la vivienda se concedió el día 18 de junio de 2009 (documento número 13 de la contestación).

TERCERO.- Debemos reiterar los criterios aplicados en nuestra Sentencia de 22 de julio de 2010 sobre la relevancia de la concesión de la licencia de primera ocupación respecto del cumplimiento de la obligación de entrega por parte del vendedor.

En primer lugar, conforme a lo establecido en el artículo 1.097 del Código civil , la obligación de entregar cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados. Además, el artículo 16.d) de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana , señala que en la compraventa de viviendas terminadas de nueva construcción se exigirá la licencia de ocupación.

En segundo lugar, la vendedora no cumple con su obligación de entrega solamente con la puesta a disposición de la compradora de la posesión de la vivienda sino que también debe entregar la resolución administrativa que concede la licencia municipal de primera ocupación de la vivienda. Esta licencia municipal es de enorme trascendencia para el comprador según establece el artículo 32 de la Ley autonómica valenciana 3/2004, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, pues: 1.-) asegura que la edificación realmente ejecutada se ajusta a la obra autorizada de tal manera que garantiza al comprador que no será objeto de una sanción administrativa por infracción de la normativa urbanística; 2.-) permite contratar al comprador los suministros básicos para la ocupación de los locales como energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones hasta el punto de que si no concede la licencia no pueden las empresas suministradoras contratar los servicios. En conclusión, no puede entenderse cumplida la obligación de entrega de la vivienda sin la entrega al comprador de la correspondiente licencia de ocupación correspondiente porque le impide el uso habitable de la vivienda.

En tercer lugar, el transcurso de un periodo de once meses para la concesión de la licencia de ocupación desde la fecha fijada en el contrato para la entrega de la vivienda sin que se haya facilitado a los compradores las razones que justificaban el referido retraso equivale a un incumplimiento grave de la obligación de entrega imputable a la vendedora al no poder someterse a los compradores a una situación de incertidumbre prolongada sin poder hacer entrega de la vivienda cuando, por el contrario, los compradores han cumplido su obligación de entrega de las cantidades anticipadas pactadas en el contrato.

En cuarto lugar, la alegación de la apelante sobre la verdadera motivación de los compradores al no tener interés en el otorgamiento de la escritura (imposibilidad de los compradores para obtener financiación con la que poder subrogarse en el préstamo hipotecario) carece de soporte probatorio pues del documento número 6 de la contestación no se desprende la supuesta imposibilidad ni tampoco de la testifical practicada en el acto del juicio, la cual ha resultado insuficiente pues se trata de dos empleadas de la apelante de las que se puede dudar sobre su imparcialidad y cuyas afirmaciones estaban fundadas en las referencias obtenidas de los empleados de la empresa intermediaria, COSTA BLANCA BALEARES PROMOCIONES, S.L.

En quinto lugar, el hecho de que otros compradores de viviendas sitas en la misma fase o bloque (se aporta la copia de dos escrituras de compraventa de viviendas sitas en la fase 2 en el documento número 2 de la contestación) no puede obligar a los compradores de este litigio a otorgar la escritura sin disponer de la licencia de ocupación habida cuenta de la relevancia que el referido acto administrativo tiene para la habitabilidad de la vivienda.

En conclusión, confirma la Sala que está justificada la resolución del contrato de compraventa porque el incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado constituye un incumplimiento grave imputable a la vendedora de entidad suficiente para justificar la resolución del contrato instada por los compradores que han cumplido estrictamente con la suya de pago del precio acordado (22.050.- €).

CUARTO.- Resta por examinar la alegación relativa a la impugnación de la condena en costas impuesta a la demandada-reconviniente alegando la existencia en el presente caso de serias dudas de hecho y de Derecho.

Se accede a esta alegación pues la Sala es consciente de la disparidad de criterios en las Sentencias de las Audiencias Provinciales en el momento de determinar la gravedad del incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en su relación con la concesión de la licencia de primera ocupación, máxime cuando en este caso la vivienda fue terminada en la fecha prevista en el contrato como prórroga, por lo que a la fecha en la que se instó la resolución (febrero de 2009) ya estaba terminada quedando pendiente únicamente de la concesión de la licencia de ocupación.

Así pues, las serias dudas de hecho y de Derecho, previstas en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como excepción al criterio objetivo del vencimiento, llevan a que no proceda imponer a ninguna de las partes las costas causadas en la instancia.

QUINTO.- No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada al haberse acogido en parte el recurso de apelación según establece el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEXTO.- Se acuerda la devolución del depósito constituido para la preparación del recurso de apelación al haberse estimado en parte el recurso según establece la Disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Con estimación parcial del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Alicante de fecha siete de febrero de dos mil once , en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la mencionada resolución en el único particular relativo a que las costas causadas en la instancia no se impondrán a ninguna de las partes, manteniendo el resto de los pronunciamientos contenidos en la Sentencia impugnada; sin efectuar especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en la instancia ni en esta alzada y; acordando la devolución del depósito constituido para la preparación del recurso.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

IMPUGNACIÓN: La presente resolución no es firme y podrá interponerse contra ella ante este tribunal recurso de casación al presentar su resolución interés casacional y también, conjuntamente, el recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días a contar desde el día siguiente al de su notificación.

De dichos recursos conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ( Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Al tiempo de la interposición del recurso de casación y/o del extraordinario por infracción procesal deberá acreditarse la constitución del DEPÓSITO para recurrir por importe de 50 € por cada recurso que se ingresará en la Cuenta de Consignaciones de esta Sección Octava abierta en Banesto, sin cuya acreditación no se tendrá por interpuesto.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-