Sentencia Civil Nº 444/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 685/2011 de 27 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 685/2011-I

Procedencia: Juicio Ordinario nº 1439/2008 del Juzgado Primera Instancia 1 Sabadell (ant.CI-1)

S E N T E N C I A Nº 444/2012

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de julio de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre nulidad de contrato nº 1439/2008, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 1 Sabadell (ant.CI-1), a instancia de D/Dª. Estefanía y Estanislao , contra SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA, S.C.C.L.(SEIMBA S.C.C. LTDA) y SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.L. (SEIMBA, S.L.) , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 10/6/2010 .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

.F A L L O.

QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO LA DEMANDA formulada por Dº Estanislao y Dª Estefanía representados en juicio respectivamente por el Procurador de los Tribunales Dº Francisco Ricart Tasies y por la Procuradora de los Tribunales Dª Maria Dolors Ribas Mercader contra las mercantiles SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L y SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.L representados por la Procuradora de los Tribunales Dª Teresa Prat Ventura, y en consecuencia declaro haber lugar a la misma y declaro la nulidad de:

*la compraventa otorgada en escritura publica el día 3/10/2003 ante el Notario de Sabadell D. José Antonio Simón Hernández por la que D. Estanislao y su esposa D ª Estefanía vendían a favor de Servicios Inmobiliarios Barcelona SCCL la vivienda sita en Montcada i Reixach, CALLE000 NUM000 , NUM001 NUM002 . NUM001 ;

*de los contratos de arrendamiento y de opción de compra ambos de fecha 3/10/2003 celebrados entre D. Estanislao y su esposa D ª Estefanía y Servicios Inmobiliarios Barcelona SCCL sobre la vivienda sita en Montcada i Reixach, CALLE000 NUM000 , NUM001 NUM002 . NUM002 .

* del contrato de compraventa otorgado en escritura publica el día 2/11/2005 ante el Notario de Sabadell D. José Antonio Simón Hernández otorgado entre Servicios Inmobiliarios Barcelona SCCL y Servicios Inmobiliarios Barcelona S.L, sobre la vivienda sita en Montcada i Reixach, CALLE000 NUM000 , NUM001 NUM002 . NUM000 .

* Se acuerda la cancelación de los asientos regístrales derivados de las escrituras de compraventa cuya nulidad ha sido declarada, en el Registro de la Propiedad nº 2 de Cerdanyola del Valles, que hace referencia n a la finca NUM003 libro NUM004 , tomo NUM005 .

*Todo ello con expresa condena en costas a las partes demandadas.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 26 de junio de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO. - Los demandantes DON Estanislao y DOÑA Estefanía interponen demanda frente a SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. y frente a SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.L. en la que ejercitan acción de nulidad de contratos de compraventa, contrato de arrendamiento y contrato de opción de compra concertados entre los actores y la entidad SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L., así como la nulidad del posterior contrato de compraventa concertado entre ésta y SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.L., mediante la que piden: 1) que se declare la nulidad de la compraventa otorgado en escritura pública el 3 de octubre de 2.003 ante el Notario de Sabadell DON JOSÉ ANTONIO SIMÓN HERNÁNDEZ por la que DON Estanislao y su esposa DOÑA Estefanía vendían a favor de SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. la vivienda sita en MONTCADA I REIXACH, CALLE000 NUM000 , NUM002 ; 2) que se declare la nulidad de los contratos de arrendamiento y de opción de compra, ambos de fecha 3 de octubre de 2.003, celebrados entre DON Estanislao y su esposa DOÑA Estefanía y SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. sobre la misma la vivienda sita en MONTCADA I REIXACH, CALLE000 NUM000 , NUM002 ; 3) Se declare la nulidad del contrato de compraventa otorgada en escritura pública el día 2 de noviembre de 2.005, ante el Notario de Sabadell DON JOSÉ ANTONIO SIMÓN HERNÁNDEZ otorgado entre SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. y SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.L. sobre la vivienda sita en MONTCADA I REIXACH, CALLE000 NUM000 , NUM002 ; 4) la cancelación de los asientos registrales derivados de las escrituras de compraventa cuya nulidad se insta en el Registro de la Propiedad número 2 de Cerdanyola del Vallés, que hace referencia a la finca NUM003 , libro NUM004 , tomo NUM005 ; 5) se condene en costas a las demandadas.

Las demandadas se oponen a la pretensión de la actora.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DON Estanislao y DOÑA Estefanía contra SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. y contra SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.L., y declara la nulidad de: a)la compraventa otorgada en escritura pública el 3 de octubre de 2.003 ante el Notario de Sabadell DON JOSÉ ANTONIO SIMÓN HERNÁNDEZ por la que DON Estanislao y su esposa DOÑA Estefanía vendían a favor de SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. la vivienda sita en MONTCADA I REIXACH, CALLE000 NUM000 , NUM001 ; b) de los contratos de arrendamiento y de opción de compra, ambos de fecha 3 de octubre de 2.003, celebrados entre DON Estanislao y su esposa DOÑA Estefanía y SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. sobre la vivienda sita en MONTCADA I REIXACH, CALLE000 NUM000 , NUM001 ; c) del contrato de compraventa otorgado en escritura pública el día 2 de noviembre de 2.005, ante el Notario de Sabadell DON JOSÉ ANTONIO SIMÓN HERNÁNDEZ otorgado entre SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. y SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.L. sobre la vivienda sita en MONTCADA I REIXACH, CALLE000 NUM000 , NUM001 ; d) acuerda la cancelación de los asientos registrales derivados de las escrituras de compraventa cuya nulidad ha sido declarada, en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD número 2 de CERDANYOLA DEL VALLÉS, que hace referencia a la finca NUM003 , libro NUM004 , tomo NUM005 ; e) Todo ello, con expresa condena en costas a las partes demandadas.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. y de SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.L. interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba puesto que basa su criterio prácticamente de forma exclusiva en las declaraciones de los testigos DON Luis y DON Onesimo , ambos abogados que lo fueron de los actores, y sobre todo, en la propia declaración de DON Estanislao en el acto de su interrogatorio en el juicio, confiriéndole a sus manifestaciones el valor de cosa probada; 2) DON Estanislao y su esposa DOÑA Estefanía eran personas perfectamente capacitadas y sabían y querían lo que firmaron, pues lo que pretendieron las partes era efectuar la compraventa del piso y que se quedaran a vivir como inquilinos pagando una renta de alquiler inferior a la que se generaba como cuota del préstamo hipotecario; que también se habló de una opción de compra, pero lo que verdaderamente interesaba a los SRES. Estanislao Y Estefanía era seguir viviendo en su domicilio; lo que se llevó a cabo con total normalidad fue una compraventa de la vivienda por un precio determinado, un contrato de arrendamiento y un contrato de opción de compra que fue propuesta por los actores; 3) que SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. quiso comprar y alquilar la vivienda en la forma en que se hizo, la opción de compra fue una cuestión añadida que fue propuesta por los vendedores a través del intermediario SR. Jose Daniel de FINQUES POLINYÁ y que inicialmente no estaba prevista en la operación que se le presentó a la parte apelante; el propio Don. Jose Daniel en su declaración en el juicio ratifica que los actores fueron los que plantearon la opción de compra y que era él quien se ocupaba en todo caso de ayudarles a obtener financiación para recomprar; el SR. Juan Miguel se avino a aceptar la opción de compra, sin que fuera su pretensión, pero se efectuaron los cálculos del coste de la operación para añadirlos al precio previsto para la recompra, así como el normal beneficio para la demandada por las gestiones en caso de que los vendedores ejercitaran la opción; al precio de la compraventa o resto del préstamo de CAJASOL, es decir, 90.826,66 euros, deben añadirse otras cantidades pagadas por la demandada a esa entidad (2.498,34 euros y 3.200 euros) la primera cifra por resto para liquidar el proceso de ejecución y la segunda por deudas del hijo de los actores y que éstos solicitaron que se abonare; deben añadirse los honorarios de FINQUES POLINYÁ por importe de 3.000 euros, más los gastos de Notario, impuesto y Registro de la Propiedad, todo lo cual puede estimarse aproximadamente en unos 10.000 euros; dichos importes alcanzan la suma de 112.000 euros, por lo que es normal que si seis meses más se ejercitaba la opción de compra los compradores pagaran 132.225 euros; 4) si los demandantes querían recomprar la vivienda, podían haberlo hecho en el plazo de seis meses por el precio pactado, no habiendo acreditado que solicitaran financiación alguna para re-comprarla; y no representaba ningún obstáculo que la hipoteca que gravaba el piso de la CALLE000 de Montcada i Reixach no se cancelara inmediatamente, cuestión no era obligación de la demandada; en el escrito de queja y luego en el recurso de alzada, el SR. Estanislao reconocía que vendió la vivienda, por lo que era plenamente consciente de la compraventa y la admitía, simplemente reprochaba a su abogado el hecho de que no le informara del plazo para ejercitar la opción de compra, lo que implica reconocer la compraventa; de lo anterior se desprende que los contratos cuya nulidad declara la sentencia de instancia son perfectos, válidos y lícitos, no habiendo existido en su suscripción ningún vicio del consentimiento.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la del tribunal de primera instancia y desestimando los pedimentos de los demandantes se mantengan los documentos de compraventa y de arrendamiento a que se refiere la sentencia de instancia como documentos perfectos, lícitos y válidos, con imposición de costas de ambas instancias a los actores.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO .- Alegan los actores en su demanda que, en junio de 2.003, la entidad MONTE DE PIEDAD Y CAJA DE AHORROS DE HUELVA Y SEVILLA interpuso demanda de ejecución dineraria contra los demandantes y su hijo RAÚL, en reclamación de la suma de 90.826,66 euros de principal y otros 25.000 euros provisionalmente fijados en concepto de intereses y costas; que contactaron con la demandada SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L., representada por Don. Juan Miguel , quien se haría cargo de la deuda que ascendía a 90.826,66 euros de principal y de realizar las gestiones oportunas para retirarlos de los ficheros del ASNEF; sin embargo, como garantía materializarían una previa compraventa de la finca a favor de SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L., y una vez liquidada la deuda y estando ya libre de cargas, lo que permitía a los actores obtener el anhelado préstamo, formalizarían entonces nueva escritura de compra de la vivienda a su favor, debiendo devolver a SEIMBA S.C.C.Ltda., no la cantidad de 90.826 euros, sino la de 132.225 euros, que era el coste de aquella operativa; y a fin de articular la operación y mantener a los demandantes en la posesión de la vivienda concertaron asimismo un contrato de alquiler con opción de compra a su favor, de forma que el dinero abonado en concepto de alquiler se descontaba de la deuda a pagar.

Los demandantes exponen que su voluntad nunca fue vender sino, todo lo contrario, mantener su propiedad, por lo que al margen de no existir consentimiento o voluntad de venta, además existió una maquinación engañosa por parte de la compradora.

Y justifican el engaño en el hecho de que, una vez obró la finca en poder de la demandada, ésta se limitó a regularizar la situación judicial con la entidad bancaria, abonando tan sólo la cantidad adeudada hasta la fecha, intereses y costas, pero que nunca llegó a liquidar o cancelar el total préstamo hipotecario, que gravaba la finca, tal y como acordaron, siendo la entidad compradora consciente que sin liquidar ese préstamo y continuando los actores como titulares hipotecarios, jamás se les concedería un nuevo préstamo.

Dicen que ahí radicó el engaño pues, hábilmente, SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. no estipuló plazo alguno en la escritura de compraventa para liquidar el préstamo con la cantidad retenida como precio y se limitó a ir abonando mes a mes la cuota mensual hipotecaria, de forma que los demandantes continuaban como prestatarios y responsables ante la entidad bancaria.

Por ello, sostienen existe causa ilícita y fraude de ley que conlleva la nulidad radical de los contratos, y ello por cuanto los contratos celebrados cuya nulidad se pretende ocultan una realidad diferente, siendo que el contrato realmente querido no era una compra venta son el consiguiente arrendamiento, sino un simple préstamo, además, usurario, y lo que es peor y ahí radica el verdadero fraude, encubriendo un pacto comisorio totalmente prohibido por la ley.

Se dice que la finalidad no era la compraventa de la cas sino un mero préstamo aun costa de devolver una cantidad muy superior.

La sentencia de primera instancia recoge íntegramente la argumentación expuesta en la demanda y concluye que cuando los actores fueron a la Notaría y prestaron su consentimiento para la firma de la escritura pública de 3 de octubre de 2.003, obraron en la creencia errónea de que se solucionarían sus problemas económicos con el banco, pero nunca con la finalidad de transmitir mediante contrato de compraventa el inmueble que había constituido su domicilio familiar, por lo que el consentimiento prestado en los tres contratos de 3 de octubre de 2.003 se encontraba viciado, por lo que procede declarar la nulidad de los mismos.

A) CONTRATO NULO POR FALTA DE CONSENTIMIENTO, ARTÍCULO 1.265 DEL CÓDIGO CIVIL , y MAQUINACIÓN ENGAÑOSA POR PARTE DE LA COMPRADORA.

El artículo 1.265 del Código Civil dice que es nulo el consentimiento prestado por error, violencia, dolo o intimidación, y en caso de acreditar la realidad del error, hay que valorar si el mismo tenía entidad bastante y si era o no excusable, a los efectos de cumplir con las exigencias del artículo 1.266 del Código Civil y producir los efectos derivados del artículo 1.261 del mismo texto legal .

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1.998 , la nulidad contractual por la concurrencia de error o dolo apareja una equivocación sustancial al contratar, no vencible por la normal diligencia en la información o, en el caso de dolo, la inducción del error por maquinaciones graves que formen un mecanismo engañoso captatorio de la voluntad del contratante, elementos uno y otro de orden fáctico ( STS de 27 de enero de 1.988 ), pues el dolo supone la conjunción de dos elementos, el subjetivo o ánimo de perjudicar, y el objetivo, consistente en el acto o medio externo, siendo éste cuestión de hecho y aquél de derecho ( STS de 21 de diciembre de 1.963 ).

En definitiva, el error constituye un falso conocimiento de la realidad, capaz de dirigir la voluntad a emisión de una declaración no efectivamente querida ( STS de 25 de mayo de 1.963 ).

En el presente caso, valorando de nuevo en esta alzada la prueba practicada en la instancia, no existe base fáctica alguna para acoger la ausencia de consentimiento, por error, o su concurrencia como vicio tan esencial, en cuanto a las personas que se dice que lo padecieron, DON Estanislao y DOÑA Estefanía , pues no se ha acreditado la concurrencia de enfermedad invalidante alguna a la fecha de contratar que les hubiera impedido prestar su consentimiento de forma libre y voluntaria, haciendo constar el Notario autorizante, al folio 91, que " los comparecientes tienen a mi juicio la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura de compraventa ".

Asimismo, de las declaraciones de los testigos Abogados que asesoraron en la operación a los demandantes, DON Onesimo y DON Luis , así como de la declaración de DON Jose Daniel , legal representante de FINQUES POLINYÁ, se desprende que el SR. Estanislao y su esposa cuando otorgaron la escritura pública de compraventa tenían conocimiento de lo que habían firmado y estaban satisfechos porque podían seguir viviendo en el piso y había terminado con el procedimiento de ejecución hipotecaria.

También, de la declaración del demandante DON Estanislao , se desprende que conocía perfectamente que había contratado la compraventa de la vivienda con subrogación en el préstamo hipotecario.

Y finalmente, del escrito de queja contra el Letrado, documento 17, al folio 150, y del posterior recurso de alzada, documento 18, al folio 155, se desprende claramente que el SR. Estanislao reconocía que vendió la vivienda por lo que era plenamente consciente de haber vendido la casa y lo aceptaba, pues lo único que le reprochaba al Letrado denunciado era que no le hubiera informado de la fecha en la que finalizaba el plazo para ejercitar la opción de compra, ni haberle dado aviso de que se acercaba dicho plazo, por lo que había perdido su derecho de opción de compra sobre la vivienda por su negligencia profesional.

Por ello, consideramos que no existe base suficiente para considerar aplicables al caso los artículos 1.265 y 1.266 del Código Civil .

Tampoco que se ha acreditado que con palabras o maquinaciones insidiosas se hubiera inducido a los demandantes a celebrar los tres contratos y que, sin ellas, no hubieran hecho, lo que requería una demostración cumplida (como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1.996 ), pues el dolo no se presume, aunque, ciertamente, pueda acreditarse por prueba de presunciones, cosa que aquí no se ha conseguido, ni aun teniendo en cuenta que abarca no sólo la insidia o maquinación directa, sino también la reticencia del que calla o no advierte a la otra parte, aprovechándose de ello, sin que lo elimine la ingenuidad o buena fe de la otra.

Y ello por cuanto, si bien en la escritura de compraventa, se dice que el precio de la compraventa de 90.826,66 euros lo retiene la entidad compradora para satisfacerlo a MONTE DE PIEDAD Y CAJA DE AHORROS DE HUELVA Y SEVILLA, como consecuencia del aludido préstamo de que responde lo aquí enajenado, quedando subrogada en cuantos derechos y obligaciones dimanan del referido contrato y por tanto en el pago a dicha entidad, lo cierto es que en la escritura de compraventa no se fijó plazo alguno ni para la subrogación de la compradora en el préstamo hipotecario ni para la cancelación de la hipoteca. Y la entidad compradora fue pagando las cuotas hipotecarias desde la fecha de la compra venta, 3 de octubre de 2.003, a excepción de cuatro mensualidades, relativas a los meses de septiembre y octubre de 2.006 y de agosto y septiembre de 2.007, documento 14 de la demanda a los folios 122 y 133. Y finalmente, la entidad compradora canceló la hipoteca el día 29 de mayo de 2.008 documentos 5 y 6 de la contestación a la demanda, a los folios 306 y 307.

El hecho de no haberse subrogado la compradora en la hipoteca en fecha cercana al día 3 de octubre de 2.003, cuando se suscribieron los tres contratos, de compraventa, de arrendamiento y de opción de compra, podría ser, en su caso, causa de incumplimiento contractual, pero no causa de nulidad, máxime teniendo en cuenta que, en el momento en el que se ejercita la acción, a fecha 9 de octubre de 2.008, la demandada sí había cumplido pues ya había cancelado la hipoteca.

Además, del escrito de CAJASOL (MONTE DE PIEDAD Y CAJA DE AHORROS DE HUELVA Y SEVILLA) obrante al folio 463 se desprende que, en fecha 25 de mayo de 2.005, DON Juan Miguel solicitó subrogarse en el préstamo hipotecario y que la entidad no admitió la solicitud de subrogación y que el préstamo se canceló anticipadamente el 29 de mayo de 2.008 mediante transferencia recibida vía BANCO DE ESPAÑA.

Por lo anterior, debemos concluir la inexistencia de falta de consentimiento por error sobre la naturaleza de los contratos suscritos ni por dolo en los vendedores provocado por maquinaciones insidiosas de la compradora.

TERCERO .- B) CAUSA ILÍCITA Y FRAUDE DE LEY QUE CONLLEVA LA NULIDAD RADICAL DE LOS CONTRATOS. EXISTENCIA DE UN PACTO COMISORIO. COMPRAVENTA A CARTA DE GRACIA O "EMPENYORAMENT".

En segundo término, alegan los demandantes y aprecia la sentencia apelada que la finalidad no era la compraventa de la casa sino un mero préstamo aun costa de devolver una cantidad muy superior.

Por ello, sostienen existe causa ilícita y fraude de ley que conlleva la nulidad radical de los contratos, y ello por cuanto los contratos celebrados cuya nulidad se pretende ocultan una realidad diferente, siendo que el contrato realmente querido no era una compra venta con el consiguiente arrendamiento, sino un simple préstamo, además, usurario, y lo que es peor y ahí radica el verdadero fraude, encubriendo un pacto comisorio totalmente prohibido por la ley.

En el presente caso, se celebra una compraventa, como precio de la misma, se pacta la cancelación del préstamo hipotecario, se concede a los vendedores un derecho de opción de compra para la recuperación de la finca y se celebra entre las partes un contrato de arrendamiento para que continúen en la posesión de la vivienda pagando una renta.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1.963 y 20 de abril de 1.993 ), que para la existencia real de los contratos en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven basta, por lo previsto en el artículo 1.254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil , entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, desde que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1.261 y 1.262 del Código Civil .

En concreto, en relación con la causa del contrato, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo 17 de diciembre de 2.004 ;) que la causa del contrato a que se refieren los artículos 1.261 , 3 y 1.274 del Código Civil es el fin que se persigue en cada contrato, ajeno a la mera intención o subjetividad ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1.983 y 25 de febrero de 1.995 ); la razón objetiva, precisa, y tangencial a la formación del contrato, siendo determinante de su realización ( Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de abril de 1.997 ), de modo que la causa genérica y objetiva del contrato se define e identifica por la función económico-social, o práctica, del contrato, que es la razón que justifica que un determinado negocio jurídico reciba la tutela y protección del ordenamiento jurídico. En este sentido ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2.003 ), la doctrina ha venido distinguiendo desde antiguo la causa de los contratos, de carácter objetivo, de los móviles subjetivos que impulsan a los contratantes, por lo que para que los móviles subjetivos de los otorgantes repercutan en la plenitud del negocio, como tiene previsto el ordenamiento positivo en determinadas hipótesis, será necesario que tales determinantes, conocidas por ambos intervinientes, hayan sido elevadas a presupuesto del pacto concreto, operando a manera de causa impulsiva, por lo que el móvil subjetivo es, en principio, una realidad extranegocial, a no ser que las partes lo incorporen al negocio como una cláusula o como una condición.

Igualmente, en relación con la posible falsedad de la causa expresada en el contrato, a que se refiere el artículo 1.276 del Código Civil , es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 1.989 , 23 de septiembre de 1.990 , 16 de septiembre de 1.991 , y 8 de febrero de 1.996 ) que la simulación contractual se produce cuando no existe la causa que nominalmente expresa el contrato, por responder éste a otra finalidad jurídica distinta, y que es un vicio de la declaración de voluntad de los negocios jurídicos por el cual, ambas partes, de común acuerdo, y con el fin de obtener un resultado frente a terceros, que puede ser lícito o ilícito, dan a entender una manifestación de voluntad distinta de su interno querer, no obstante lo cual, según doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 1.932 , 19 de octubre de 1.959 , 6 de octubre de 1.997 , y 8 de febrero de 1.996 ) conserva el negocio disimulado su validez, en los supuestos de simulación relativa, ya que, conforme al artículo 1.276 del Código Civil , la expresión de una causa falsa en los contratos no obsta a la validez de los mismos si se demuestra que estaban fundados en otra verdadera y lícita, produciendo plenos efectos el negocio disimulado cuando en el mismo concurren los requisitos del artículo 1.261 del Código Civil , o sea el consentimiento y capacidad de los contratantes para prestarlo, objeto, y principalmente la causa lícita y verdadera en que se funda el acto que las partes han querido ocultar, encubriéndolo bajo un contrato carente de causa o con causa falsa.

No habiendo conformidad entre las partes en cuanto a la causa del negocio jurídico litigioso, es lo cierto que, según doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1.986 , 10 de noviembre de 1.986 , 7 de julio de 1.987 , 3 de mayo de 1.993 , 9 de abril y 21 de mayo de 1.997 ), la calificación o determinación de la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, no de la denominación atribuida a aquél por las partes, de manera que el contenido real del contrato es el determinante de su calificación.

Igualmente, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1.964 , 18 de junio de 1.992 , y 10 de mayo de 1.994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.281 y 1.285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Y en este mismo sentido, es también doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1.987 , 20 de diciembre de 1.988 , 19 de enero de 1.990 , y 7 de julio de 1.995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281, de tal manera que solo si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1.282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

Por lo tanto, del tenor literal del conjunto orgánico del negocio jurídico complejo concertado entre las partes, y los actos coetáneos y posteriores de éstas, se hace preciso concluir que el contrato principal concertado entre las partes fue en realidad una venta a carta de gracia, o "empenyorament", regulado en los artículos 326 y siguientes de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña, en la redacción introducida por la Ley 29/1.991, de 13 de diciembre , que es aplicable preferentemente a la legislación común ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1.951 , y 23 de marzo de 1.972 ), y cuya finalidad es, por parte del vendedor, la de obtener dinero sin desprenderse irrevocablemente de la cosa, por lo general inmueble, ya que el comprador adquiere un dominio temporalmente revocable que se transforma en irrevocable si no se ejercita el derecho a redimir, quedando garantizada la devolución del precio, consiguiéndose esta finalidad mediante el desdoblamiento que produce del dominio en dos derechos reales específicos: el dominio resoluble del comprador, y el derecho a redimir del comprador.

En este sentido, la sentencia del TSJ Cataluña, sección primera, de 13 de mayo de 2.010 señala que conforme al principio general del "iura novit curia", si se está analizando si el contrato de compra-venta es o no simulado, y si, en todo caso, encubre un préstamo, con pacto de retro, es evidente que el Juez en Catalunya debe analizar la Institución típicamente catalana de la "carta de gracia".

Y para recordar la naturaleza de la compra venta a carta de gracia, transcribe la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 29 de mayo de 1.991 , a tenor de la cual: la compraventa a carta de gracia es un contrato de enajenación porque mediante la "traditio" se transmite el dominio, si bien la transmisión es resoluble en virtud del derecho que se reserva el vendedor de recuperar el bien, ya que su intención no fue desprenderse definitivamente de él, sino que sirviese de garantía, de modo que no puede decirse que la venta a carta de gracia encubra un contrato de préstamo con garantía, por cuanto hay una verdadera transmisión del dominio "erga omnes" e "inter partes", siendo su causa verdadera y lícita.

Esto es, consideramos que el negocio de compraventa cuestionado es una venta a carta de gracia "empenyorament en la cual el vendedor obtiene liquidez económica sin perder definitivamente la posibilidad de recuperar la finca vendida figura prevista en los artículos 326 a 328 de la Compilación del Derecho civil de Cataluña, y por tanto, se trata de un negocio jurídico perfectamente válido y eficaz en Catalunya.

En el mismo sentido cabe citar las sentencias dictadas por la sección 19ª de la A.P. de Barcelona de fecha 22 de julio de 2.008 y por la sección 13ª de esta misma A.P. de 30 de junio de 2.009 .

Ahora bien, es igualmente cierto que, según doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1.912 , 25 de octubre de 1.924 , 7 de febrero de 1.948 , y 8 de octubre de 1.981 ;), el contrato de compraventa a carta de gracia, en cuanto es admisible que pueda tener su base sustentadora en el préstamo, puede ser declarado usurario por los Tribunales según la normativa del artículo 4 de la Ley de 23 de julio de 1.908 .

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que los demandantes DON Estanislao y DOÑA Estefanía eran propietarios de la vivienda sita en MONTCADA I REIXACH, CALLE000 NUM000 , NUM001 ; que se encontraba gravada con una hipoteca, en garantía de un préstamo hipotecario concedido por la entidad MONTE DE PIEDAD Y CAJA DE AHORROS DE HUELVA Y SEVILLA por importe de 90.151,82 euros; que en junio de 2.003, MONTE DE PIEDAD Y CAJA DE AHORROS DE HUELVA Y SEVILLA interpuso demanda de ejecución dineraria contra los actores y su hijo RAÚL, en reclamación de la suma de 90.826,66 euros de principal y otros 25.000 euros provisionalmente fijados en concepto de intereses y costas; que el demandante concertó con la demandada SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. un contrato de compraventa, formalizado en escritura pública de fecha 3 de octubre de 2.003 ante el Notario de Sabadell DON JOSÉ ANTONIO SIMÓN HERNÁNDEZ por el que DON Estanislao y su esposa DOÑA Estefanía transmitieron a la demandada la propiedad de la vivienda sita en MONTCADA I REIXACH, CALLE000 NUM000 , NUM001 (documento 9 de la demanda al folio 89), por el precio de 90.826,66 euros de los cuales, reteniendo la compradora dicho importe para la amortización del préstamo hipotecario de CAJASOL; que las mismas partes concertaron, en documento privado de la misma fecha de 3 de octubre de 2.003 (documento 11 de la demanda) un contrato de opción de compra, por el que se concedía a los demandantes DON Estanislao y su esposa DOÑA Estefanía el derecho de adquirir en compra la referida vivienda, por el precio de 132.225 euros, en el plazo de seis meses años, hasta el 31 de marzo de 2.004 y con una prima de opción de compra de 6.000 euros; y que, igualmente, las mismas partes, suscribieron, con fecha 3 de octubre de 2.003, un contrato de arrendamiento por el plazo de un años sobre la vivienda enajenada (documento 10 de la demanda, al folio 110).

La demandada abonó la suma del préstamo hipotecario, 90.826,66 euros, más la cantidad de 2.498,34 euros, documento 1 de la contestación a la demanda, al folio 301, correspondientes en cuanto a 942,26 euros a resto de mensualidades consignadas y 1.556,08 euros a resto de costas procesales, más la cantidad de 3.200 euros, al folio 302, en concepto de liquidación de las cantidades reclamadas en el procedimiento de ejecución de titulo judicial número 557/2.002, del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Cerdanyola, a lo cabe añadir los honorarios de FINQUES POLINYÁ por importe de 3.000 euros, según afirmó el testigo Don. Jose Daniel en el acto de la vista.

Todo ello hace un total de 96.525 euros.

Se ofrece a los demandantes la opción para readquirir la casa por 132.225 euros, más 6.000 euros del precio de la prima para el ejercicio de la opción de compra, lo que resulta la suma de 138.225 euros.

Ello supone una diferencia de 38.700 euros a devolver en un periodo de seis meses, de 3 de octubre de 2.003 a 31 de mayo de 2.004.

Aplicando el porcentaje correspondiente, entre la cantidad recibida y la que debía ser objeto de devolución para recuperar la vivienda, resulta un interés anual del 38,88%.

Pero atendido el corto periodo de tiempo para el ejercicio de la opción, de 3 de octubre de 2.003 a 31 de mayo de 2.004, la cantidad a devolver en 6 meses, supone un interés anual del 77,7% sobre la cantidad prestada, interés que consideramos usurario y leonino, contrario a lo dispuesto en los artículos 1 y 3 de la Ley de 23 de julio de 1.908 , de represión de la usura, que sanciona con nulidad los contratos de préstamo en que se pacte un interés notablemente superior al normal del dinero o en condiciones tales que resulte leonino, de tal manera que el prestatario sólo viene obligado a devolver las cantidades que efectivamente recibió.

En definitiva, consideramos que el contrato celebrado entre las partes celebrantes no fue un negocio jurídico simulado, ni absolutamente ni relativamente, sino un negocio con causa que le asigna el articulo 1.274 del Código Civil , esto es un contrato de compraventa a carta de gracia o "empenyorament" de los previstos en el articulo 326 de la Compilació de Dret Civil de Catalunya, en cuya virtud el comprador adquirió la propiedad de la cosa vendida de manera indefinida pero no definitiva, siendo el contrato celebrado perfectamente válido y eficaz, por estar fundado en una causa verdadera y lícita.

Pero lo que sucede, es que, examinado este supuesto, se aprecia una desproporción entre las prestaciones a cargo de las partes, al haber pactado un interés usurario y leonino, atendido el periodo tan corto de tiempo para el ejercicio de la opción de compra, lo que implicaba que los vendedores debían reintegrar, para ejercer la opción, seis meses después, un precio que implicaba alrededor de un 77 % de interés.

Dispone el artículo 1º de la expresada Ley que: " Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales ".

Por su parte el artículo 3 establece que: " Declarada con arreglo a esta Ley la nulidad de un contrato, el prestatario está obligado a entregar tan sólo la suma recibida; y si hubiera satisfecho parte de aquélla y los intereses vencidos, el prestamista devolverá al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado ".

Todo lo anterior supone confirmar la sentencia de primera instancia, si bien por distintos fundamentos.

Y finalmente, en cuanto a la restitución de las prestaciones, entendemos que no debe acudirse a otro procedimiento si no que, debe llevarse a cabo en este mismo, en ejecución de sentencia, debiendo los vendedores demandantes abonar a la compradora la cantidad de 99.525 euros, al tiempo que la compradora debe restituir la vivienda reseñada en la escritura de compraventa anulada.

CUARTO .- De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a ambas apelantes las costas del recurso de apelación.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.C.C.L. y de SERVICIOS INMOBILIARIOS BARCELONA S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de SABADELL, en los autos de Procedimiento Ordinario número 1.439/2.008, de fecha 10 de junio de 2.010, rectificada por auto de fecha 8 de septiembre de 2.010, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, si bien, completamos la misma, en el sentido de declarar la nulidad de la escritura de compra venta de la vivienda sita en MONTCADA I REIXACH, CALLE000 NUM000 , NUM001 , otorgada el día 3 de octubre de 2.003 ante el Notario de Sabadell DON JOSÉ ANTONIO SIMÓN HERNÁNDEZ, con restitución de las prestaciones, esto es, con abono por parte de los demandantes de la cantidad de 99.525 euros, y con restitución de la vivienda reseñada en la escritura de compraventa anulada por parte de la compradora, manteniendo inalterables los restantes pronunciamientos contenidos en la resolución recurrida.

Se imponen a la parte apelante las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por la recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.