Sentencia Civil Nº 444/2013, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 443/2013 de 11 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 443 de 2013

Juzgado de 1ª Instancia número 6 de Castellón

Juicio Ordinario número 564 de 2009

SENTENCIA NÚM. 444 de 2013

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a once de noviembre de dos mil trece.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintisiete de mayo de dos mil trece por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 6 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 564 de 2009.

Han sido partes en el recurso, como apelantes, Doña Eulalia y Don Patricio , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Teresa Belmonte Agost y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Xavier Fernández Molina, y como apelado, Marina D'Or Loger, S.A., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Ramón Alberto Soria Torres y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Yago Ramos Thirache.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que estimando íntegramentecomo estimo la demanda interpuesta por el Procurador D. Ramón Soria Torres, en nombre y representación de la mercantil 'Construcciones Castellón 2000, S.A.U.', contra Dª. Eulalia y D. Patricio , representados por la Procuradora Dª. Teresa Belmonte Agost, debo declarar y declaro la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito el 14 de agosto de 2006, por el que se vende el apartamento allí descrito en el EDIFICIO000 , a razón de doscientos doce mil quinientos cuarenta y seis euros con treinta y cinco céntimos (212.546,35), más I.V.A., así como debo declarar y declaro que los demandados, como compradores, incumplieron con sus obligaciones frente a la mercantil demandante, como vendedora, respecto del apartamento objeto de compraventa relacionada en el aludido contrato, al no pagar el precio ni otorgar escritura pública de compraventa, incurriendo en mora. Consecuencia de lo expuesto, es que debo condenar y condeno solidariamente a los demandados, Dª. Eulalia y D. Patricio , a estar y pasar por tales declaraciones; a cumplir el contrato de compraventa de 14 de agosto de 2006 en las condiciones pactadas en el referido contrato; a otorgar escritura pública de compraventa del apartamento descrito en el contrato citado por el precio de doscientos doce mil quinientos cuarenta y seis euros con treinta y cinco céntimos (212.546,35), más el I.V.A. al tipo correspondiente, del que se deducirá el importe ya pagado, siendo que de no verificarse voluntariamente por los demandados la declaración de voluntad a cuya emisión son condenados a través de la presente resolución en el plazo de dos meses, este órgano judicial podrá tener por emitida la declaración de voluntad a que los mismos han sido condenados, de conformidad con lo previsto en el artículo 708 de la L.E.C ., y a indemnizar a la demandante por los daños y perjuicios a la misma ocasionados por el incumplimiento del contrato reiteradamente aludido, que serán los intereses legales calculados al tipo del interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la sentencia, y calculados desde el último requerimiento extrajudicial de 30 de octubre de 2008 sobre el importe pendiente de pago que asciende a la suma de ciento noventa y seis mil doscientos cuarenta y dos euros con cincuenta y dos céntimos (196.242,52); y que desestimando íntegramentecomo desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Teresa Belmonte Agost, en nombre y representación de Dª. Eulalia y D. Patricio , frente a la mercantil 'Construcciones Castellón 2000, S.A.U.', representada por el Procurador D. Ramón Soria Torres, debo absolver y absuelvo a la referida mercantil de todos los pedimentos efectuados en su contra.

Las costas causadas en la tramitación del presente procedimiento, tanto por lo que se refiere a la demanda principal como a la demanda reconvencional, correrán a cargo de la parte demandada reconviniente.-'.

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Eulalia y Don Patricio , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando íntegramente la demanda y estimando íntegramente la demanda reconvencional, sin efectuar imposición de costas de la alzada por su estimación.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con condena en costas.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 2 de septiembre de 2013 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 7 de octubre de 2013 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 22 de octubre de 2013, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTANlos de la resolución recurrida y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.-Por la mercantil 'Construcciones Castellón 2.000, S.A.' se presentó el día 25 de febrero de 2.009, demanda de juicio ordinario contra Dª Eulalia y D. Patricio , solicitando en el suplico se declare: A) la validez del contrato de compraventa suscrito el 14 de agosto de 2.006; B) que los demandados compradores incumplieron su obligación de pagar el precio de la compraventa, así como la de otorgar escritura pública; condenando a los demandados a: 1º.- Cumplir el contrato de compraventa de 14 de agosto de 2.006 . 2º.- Otorgar escritura pública de compraventa por el precio de 212.546,35 euros, más el IVA al tipo correspondiente, del que se deducirá el importe ya pagado; 3º.- Al pago de los daños y perjuicios ocasionados a la demandante por el incumplimiento del contrato, que serán los intereses legales calculados al tipo del interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la sentencia y calculados desde el último requerimiento extrajudicial de fecha 30 de octubre de 2.008, calculados sobre el importe pendiente de pago. Se fundamenta la pretensión de la parte actora en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: Con fecha 14 de agosto de 2.006, los demandados suscribieron con la actora un contrato de promesa de compraventa cuyo objeto era el apartamento sito en la planta NUM000 , tipo NUM000 , señalado con el nº NUM001 , con plaza de garaje y trastero del EDIFICIO000 , a edificarse sobre la parcela NUM002 del Plan General de Ordenación Urbana de Oropesa del Mar, entregando en dicho acto 3.000 euros en concepto de reserva. Como anexo al contrato se pactó que la entidad demandante se comprometía a financiar a la parte hoy demandada la cantidad de 21.254,64 euros, cantidad que debía ser reintegrada por la compradora con posterioridad a la fecha del otorgamiento de la escritura pública. Asimismo como cláusula adicional se pactó que la compradora disponía de dos semanas para ir a Oropesa y visitar las obras de construcción, con todos los gastos pagados para cuatro personas y tras dicha visita podía, bien confirmar el contrato entregando el segundo pago a cuenta o bien desistir libremente con devolución de lo entregado. Así ocurrió de forma que los demandados acudieron a Oropesa el 2 de septiembre de 2.006 y confirmaron el contrato entregando otros 3.000 euros, suscribiendo el documento de ratificación. Las partes pactaron en el contrato que la compraventa se otorgaría en escritura pública a requerimiento de cualquiera de las partes, una vez emitido el certificado final de obra, que lo fue el 27 de mayo de 2.008, expidiéndose licencia de primera ocupación el 24 de julio de 2.008. Los compradores demandados, sin alegar razón alguna, dejaron de satisfacer los pagos mensuales acordados desde el día 15 de julio de 2.008. El apartamento vendido estaba terminado cuando se requirió en fecha 3 de octubre de 2.008 a los demandados para que otorgaran escritura de compraventa, no compareciendo en la notaría designada al efecto. En consecuencia, se dan todos los requisitos para estimar la acción de cumplimiento del contrato de conformidad con lo previsto en el artículo 1.124 del Código Civil .

Los demandados contestaron a la demanda oponiéndose a la pretensión de la actora, solicitando se desestimara la demanda, con fundamento en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: Se reconoce que con fecha 14 de agosto de 2.006 se otorgó el contrato de promesa de venta, así como los anexos y cláusula adicional de la misma fecha a la que hace referencia la demanda. Los demandados hicieron uso de la facultad de asistir a la urbanización en fecha 2 de septiembre de 2.006, firmando el documento de ratificación. El contrato suscrito debe calificarse como contrato de adhesión, entre cuyas garantía se encuentra la de desistimiento. El contrato no cumple con los requisitos esenciales para el adecuado ejercicio del derecho de desistimiento reconocido a todo consumidor lo que conlleva la nulidad del contrato. Se alega además la nulidad del contrato por haberse otorgado en claro abuso de derecho al recoger varias cláusulas abusivas como la que establece que serán los compradores quienes tengan que abonar los gastos e impuestos que se originen en la compraventa, inclusive la plus valía y la parte proporcional del IBI. Además el contrato es nulo porque deja su cumplimiento al arbitrio de una sola de las partes por cuanto resulta prácticamente imposible que la mercantil vendedora no cumpliera con su obligación en el plazo establecida al indicar que la construcción de las fincas a entregar estará terminada antes del día 31 de julio de 2.009, cuando el contrato se suscribe el 14 de agosto de 2.006, es decir, casi tres años más tarde de la firma del contrato, reservándose la parte vendedora la facultad de resolver unilateralmente el contrato, sin otro trámite que la comunicación escrita a su contraparte en caso de no obtenerse las licencias que autorizan el inicio de las obras antes del día 30 de diciembre de 2.006, sin más penalización que devolver las cantidades recibidas más el interés legal. En el contrato no se fija un plazo expreso para que la vendedora cumpla su obligación de entrega, por lo que debe declararse nulo. De forma subsidiaria se alega la imposibilidad de cumplimiento como consecuencia de la actual crisis financiera que ha provocado una restricción de créditos para la adquisición de inmuebles, lo que era imprevisible cuando se suscribió el contrato, por lo que dicha alteración extraordinaria de las circunstancias determina la resolución contractual, lo que viene a solicitar en su demanda reconvencional, a la que se opuso la parte actora reconvenida.

La sentencia de primera instancia estimó en su integridad la demanda principal y desestimó la reconvención. Se fundamenta la decisión del juzgador de primera instancia en que a los demandados compradores se les informó de su derecho a desistir del contrato. Además, dicha facultad de desistir del contrato está reconocida únicamente para los contratos de prestación de servicios o suministro de tracto sucesivo y no al contrato de compraventa. No se aprecia que las cláusulas del contrato sean abusivas, ya que para apreciar que una cláusula es abusiva se necesita que cause un detrimento importante en el consumidor, lo que no ocurre en el presente caso. Debiendo rechazarse la alegación de la parte demandada en cuanto a la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento del contrato por parte de los compradores por no poder obtener financiación, conforme a la doctrina recogida en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de enero de 2.013 .

Contra dicha sentencia interpone recurso de apelación la parte demandada solicitando se desestime la demanda formulada en su contra y se estime su demanda reconvencional.

SEGUNDO.-Como primer motivo del recurso la parte apelante viene a reiterar la pretensión de nulidad del contrato de promesa de compraventa por no recoger la facultad de desistimiento.

El motivo del recurso debe ser desestimado, fundamentalmente, por cuanto, como se razona en la sentencia recurrida, coincidente con la doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia nº 500/2.013 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 3 de julio de 2.013 , en los contratos de compraventa de bienes inmuebles no existe precepto legal que exija la inclusión de la figura del desistimiento. No acogiendo dicha posibilidad el Real Decreto Legislativo 1/2.007, para la compraventa de inmuebles. Pero es que a mayor abundamiento, en el contrato de promesa de compraventa, en la cláusula adicional al mismo (folio 26 de los autos), se concedía esa facultad de desistir del contrato a la parte compradora, al indicarse en el mismo que 'la parte compradora podrá desistir del contrato de promesa de compra si de la visita resulta no ser de su agrado la urbanización', de cuya facultad de desistimiento no hizo uso la parte compradora, ratificando el contrato y renunciando al desistimiento, suscribiendo dicha declaración en documento aparte (folio 27 de los autos).

Como segundo motivo del recurso se alega la errónea valoración por parte de la sentencia recurrida en cuanto al carácter abusivo de determinadas cláusulas del contrato. La sentencia apelada rechaza ese carácter abusivo por no existir un desequilibrio importante para la parte compradora, de lo que viene a discrepar la parte recurrente.

Bien es cierto, como sostiene la parte apelante, que para determinar si una determinada cláusula merece el calificativo de abusiva se exige no sólo que forme parte de un contrato de adhesión, sino que se exige además que cause un desequilibrio importante para una de las partes. La sentencia recurrida concluye que nos encontramos ante un contrato de adhesión, como así es, pero que no es de apreciar esa situación de desequilibrio. Por tanto, debe analizarse seguidamente si las cláusulas que refiere la parte demandada apelante deben calificarse de abusivas.

La primera de ellas se refiere a la que establece la fecha de terminación de las obras de construcción del edificio antes del 31 de julio de 2.009. Sostiene la parte recurrente que habiendo sido suscrito el contrato el 14 de agosto de 2.006, el plazo de construcción que fija el contrato es excesivo.

La argumentación de la parte apelante no puede compartirse, por cuanto el plazo que se fija en el contrato para la terminación de las obras es el que habitualmente se suele fijar en los contratos de compraventa sobre plano de bienes inmuebles, es decir, entre dos y tres años. Por tanto, no se alcanza a comprender que dicha cláusula pueda causar algún perjuicio a la parte compradora, cuando a mayor abundamiento las obras finalizaron el 27 de mayo de 2.008, fecha en que se emitió el certificado final de las obras, es decir antes de los dos años desde que se suscribió el contrato.

En segundo lugar alega la parte recurrente que la parte vendedora se reservó en el contrato la facultad de resolverlo unilateralmente caso de no obtener las licencias que autorizaban el inicio de las obras antes del día 30 de diciembre de 2.006.

Resulta intrascedente en el caso enjuiciado declarar la citada cláusula como abusiva habida cuenta que la parte vendedora no ha hecho uso de la misma, por cuanto la licencia de obras le fue concedida antes de la fecha fijada en el contrato.

En tercer lugar se sostiene por la parte apelante que la cláusula octava en que se basa la parte vendedora para exigir el cumplimiento del contrato es nula por abusiva.

La cláusula octava del contrato contiene varios apartados, y esa facultad de resolver el contrato de forma unilateral por la vendedora, que se contiene en uno de los párrafos de la citada cláusula, que como se ha razonado anteriormente resulta intrascendente por cuanto la parte vendedora no ha hecho uso de la misma, no puede conllevar la nulidad del resto del contenido de la citada cláusula que no guarda relación alguna con la anteriormente citada. En el presente litigio se está ejercitando la acción de cumplimiento del contrato por la mercantil demandante vendedora y la facultad que le otorga la referida cláusula del contrato para exigir su cumplimiento no hace más que recoger lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.124 del Código Civil , por lo que no puede declararse que la misma sea abusiva.

En relación a la alegación de la parte apelante de que al recoger la mencionada cláusula la penalidad sólo para el incumplimiento de la parte compradora debe declararse la citada cláusula abusiva, debe indicarse que, como ya declaró la sentencia dictada por esta Sala de fecha 21 de diciembre de 2.010 , posteriormente confirmada por la sentencia Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 3 de julio de 2.013 , al desestimar el recurso de casación que contra la misma se interpuso, al no haberse solicitado por la parte demandante vendedora la resolución del contrato sino su cumplimiento, resulta intrascendente, al no existir relación de causa a efecto entre la citada cláusula y la pretensión de la parte actora.

Por último, se alega por la recurrente que la parte actora no ha establecido un verdadero plazo de cumplimiento de la obligación, que no consiste únicamente en la construcción de la vivienda sino en su entrega.

Si bien es cierto que la fecha de entrega de la vivienda objeto del contrato debió estar determinada con precisión, no es menos cierto que en estos casos de venta de viviendas sobre plano, en caso de que no se determine con exactitud la fecha en que debe producirse la obligación de entrega, debe entenderse que dicha fecha coincide con la establecida como finalización de la obra. En el contrato litigioso, en su cláusula primera se establece como plazo de construcción el 31 de julio de 2.009, y que la escritura pública de compraventa, que equivale a la entrega de la cosa vendida, conforme a lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil , debía efectuarse una vez obtenido el certificado final de obra. Es decir, que viene a coincidir el otorgamiento de la escritura, y con ello la entrega de la vivienda, con la finalización de la obra, como así lo interpretó la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 18 de julio de 2.013 , por lo que debe entenderse que en el presente caso la entrega de la vivienda debía efectuarse antes del 31 de julio de 2.009, fecha pactada como de finalización de las obras, por lo que habiendo sido requerido la parte demandada compradora para el otorgamiento de la escritura pública en el mes de octubre de 2.008, ningún incumplimiento cabe atribuir a la mercantil demandante, ni puede impedir la acción de cumplimiento ejercitada por la demandante esa falta de concreción en la fecha de entrega de la vivienda, cuando la acción instada por la vendedora se efectúa cuando ya había terminado la obra y estaba en disposición de entregarla, como así declaró esta Sala en su sentencia de fecha 21 de diciembre de 2.010 , posteriormente confirmada por la sentencia del Alto Tribunal antes citada de fecha 3 de julio de 2.013 .

Las anteriores consideraciones conducen a la desestimación del recurso de apelación y a la confirmación de la sentencia de primera instancia.

TERCERO.-En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C .

Dicho pronunciamiento principal determina, igualmente, la pérdida para la parte impugnante del depósito constituido para recurrir, atendida la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ , al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación formulado por la representación procesal de los demandados Dª Eulalia y D. Patricio , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Castellón en fecha veintisiete de mayo de dos mil trece , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 564 de 2009, debemos confirmar y confirmamosla resolución recurrida. Imponiendo a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Se acuerda la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.