Sentencia CIVIL Nº 444/2018, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 438/2018 de 30 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEXTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00444/2018
AUDIENCIA PROVINCIAL-SECCION SEXTA-OVIEDO
Modelo: N10250
C/ CONCEPCION ARENAL, 3 - 4ª PLANTA
Tfno.: 985968754 Fax: 985968757
N.I.G. 33051 41 1 2017 0000302
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000438 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de PRAVIA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000250 /2017
Recurrente: Gines
Procurador: JOSE ANTONIO IGLESIAS CASTAÑON
Abogado: JOSE ANGEL ALBUERNE POLA
Recurrido: PARROQUIA RURAL DE SAN JUAN DE PIÑERA
Procurador: BLANCA MOUTAS CIMADEVILLA
Abogado: MARIA CALLEJA FERNANDEZ
RECURSO DE APELACION (LECN) 438/18
En OVIEDO, a treinta de Noviembre de dos mil dieciocho. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial,
compuesta por, los Ilmos. Srs. Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio, Presidenta, D. Jaime Riaza García y Dª
Marta Mª Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:
SENTENCIA Nº 444/18
En el Rollo de apelación núm. 438/18 , dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con
el número 250/17 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Pravia, siendo apelante
DON Gines , demandante en primera instancia, representado por el Procurador DON JOSE ANTONIO
IGLESIAS CASTAÑON y asistido por el Letrado DON JOSE ANGEL ALBUERNE POLA; y como parte apelada
PARROQUIA RURAL DE SAN JUAN DE PIÑERA, demandada en primera instancia, representada por la
Procuradora DOÑA BLANCA MOUTAS CIMADEVILLA y asistida por la Letrada DOÑA MARIA CALLEJA
FERNANDEZ; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Presidenta, Doña María Elena Rodríguez Vígil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Pravia dictó Sentencia en fecha 19 de Junio de 2018 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Desestimo íntegramente la demanda deducida a instancias de don Gines contra LA PARROQUIA RURAL DE SAN JUAN DE PIÑERA y, en consecuencia, la absuelvo de cuantas pretensiones se contienen en ella. Con imposición de costas al demandante.'

SEGUNDO .- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las demás partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 28.11.2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestimó la demanda en la que el actor interesaba: la resolución el contrato de arrendamiento de local para uso distinto de vivienda, concertado con la demandada en fecha 21 de noviembre de 2014, sobre el inmueble propiedad de esta última, denominado el Potro de Herraje, sito en la carretera del Manto a la Garduña, concejo de Cudillero, para la instalación en el mismo de un taller de reparación de neumáticos, y el consiguiente reintegro, tanto del total importe de las rentas abonadas, como de los gastos que afirmaba le habían sido causados por el incumplimiento esencial imputable a la arrendadora demandada.

La razón de ser de la desestimación estriba en haber reputado la Juzgadora de Instancia, tras analizar los obligaciones asumidas por una y otra parte en el contrato concertado y, llevar a cabo un análisis y valoración conjunta de la prueba obrante en autos, que no estaba acreditado la existencia de incumplimiento esencial alguno imputable a la arrendadora, en cuanto el local contaba con instalación de luz, disponía de Código Universal de Punto de Suministro (CUP), y en cuanto al alta en este último y contratación del suministro que la misma era obligación que correspondía al actor, estimando asi que el hecho de utilizar el citado local sin haberse dado de alta en el suministro no era imputable al arrendador, sino al propio actor, que solo había invocado ese supuesto incumplimiento cuando la arrendadora tras el reiterado impago de rentas instó su desahucio y reclamación de las adeudadas.

Recurre tal pronunciamiento el actor en cuyo escrito de interposición reitera las pretensiones iniciales, centrando la impugnación en denunciar la existencia de un error en la valoración de la prueba en cuanto estima que con la practicada en autos a su instancia ha quedado acreditado que la instalación eléctrica de que estaba dotado el local era incompleta al faltar el contador y el alta en el suministro que era obligación que en el contrato había asumido la arrendadora, ello además de que el local también adolecía de otras deficiencias, tales como filtraciones de agua de lluvia y defectos en la fosa séptica, cuya reparación no fue atendida por la propiedad pese a los requerimientos que le fueron efectuados.



SEGUNDO.- Asi centrados los términos de la impugnación, la cuestión que con el presente recurso se plantea a la decisión de la Sala es esencialmente de hecho no otra que la de determinar si efectivamente existió o no en este caso incumplimiento imputable a la arrendadora que justifique la resolución del contrato, pues solo si la respuesta es afirmativa procedería el acogimiento de la pretensión de reintegro e indemnizatoria deducida en la demanda, aunque nunca con la extensión pretendida en este caso.

Ello es asi porque la existencia de causa resolutoria imputable a la contraparte, se configura en nuestro derecho como un presupuesto ineludible de la obligación de indemnizar, pues ésta no tiene un carácter autónomo, sino subordinado a la declaración judicial de procedencia de la facultad resolutoria ejercitada extrajudicialmente, conforme asi lo tiene declarado con absoluta reiteración la jurisprudencia del TS (sentencia de 28 de julio de 1997 ), recordando igualmente, entre otras muchas, en su sentencia de 8 de octubre de 2008 , con amplia cita de precedentes, que la parte que no ha cumplido el contrato no puede pedir la resolución del mismo por incumplimiento de la otra ni solicitar la indemnización de daños y perjuicios. La facultad resolutoria que el art. 1124 del CCivil reconoce en las obligaciones reciprocas, solo corresponde asi aquel de los contratantes que no haya incumplido previamente las obligaciones que le correspondían, salvo si ello ocurriera como consecuencia y respuesta al incumplimiento anterior del otro, es decir que la conducta de la contraparte sea la que motiva el derecho de resolución de su adversario, liberándole de sus obligaciones, y además debe igualmente recordarse que tal facultad resolutoria ha de ser interpretada restrictivamente, ya que no en vano es la máxima sanción prevista por el ordenamiento para el incumplimiento, exigiéndose asi un verdadero y propio incumplimiento que afecte a la esencia de lo pactado.'... dado que no basta aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar'. (Cf . Sentencia del alto tribunal de 30 de octubre de 2002 , 27 de febrero de 2004 , y la más reciente de 1 de febrero de 2006 ).



TERCERO.- La existencia o no de incumplimiento culpable en el demandado exige asi en este caso determinar previamente el contenido y alcance de las obligaciones asumidas en el contrato litigioso por cada una de las partes. Estas aparecen detalladas tanto en el exponendo previo como en los pactos tercero, octavo y noveno, de cuyo tenor literal resulta que en el mismo el arrendatario actor, reconocía que el arrendador había acometido en el local de su propiedad las obras necesarias para dotar al mismo, en lo que aquí interesa, de 'instalación de luz', que recibía el local 'en buen estado de conservación y a su entera satisfacción', asi como que serían de su cuenta por lo que al suministro de luz se refiere 'la adquisición conservación, reparación o sustitución de los contadores de suministro de electricidad... Si hubiere de efectuarse alguna modificación en las instalaciones, su costo correrá asi mismo a cargo del arrendatario...'.

A partir de tales pactos y del hecho de que la prueba obrante en autos pone de manifiesto que efectivamente el local estaba dotado de instalación eléctrica, en cuanto el técnico electricista a quien le fue encomendada por el propio actor la adaptación de la misma a las necesidades de la maquinaria que exigía el destino que le iba a dar al local, manifestó que las obras de dotación de acceso y conexión del local a la red de distribución habían sido ya acometidas por la propiedad demandada, es claro que ningún incumplimiento en ese punto del suministro de electricidad es imputable a la arrendadora demandada. No solo eso, la contestación dada por la empresa suministradora al oficio que le fue remito en periodo probatorio acredita que el local dispone de Código Universal de Punto de Suministro, en definitiva que contaba con las instalaciones adecuadas para la colocación de los equipos de medida y control del suministro, cuya instalación se comprometió expresamente a llevar a cabo el actor, como asi resulta del pacto noveno del contrato de arrendamiento suscrito y es por otra parte lo habitual en contratos en que lo que se alquila es exclusivamente el local y no una industria en funcionamiento de forma que las obras de adaptación de sus instalaciones a un determinado giro o actividad negocial, son asumidas por el arrendatario. Además que ello fue asi en este caso resulta del hecho de que tanto el certificado de instalación eléctrica, como el de la revisión de la instalación estaban expedidos a su nombre, al ser él quien encargó, en extremo que reconoce en su propio recurso, a un electricista la adaptación de tal instalación a las necesidades que exigía la maquinaria que iba a emplear en el taller.

El propio profesional electricista que llevó a cabo esas obras, esto es tanto la inicial de instalación eléctrica en el local como la posterior de adaptación de la misma a las necesidades del giro que le iba dar el actor, Don Pedro , en la declaración que como testigo prestó en el acto del juicio (a partir del minuto horario 50 del acta de su reproducción videográfica), manifestó que tras la realización de la instalación eléctrica del taller, entregó al actor el certificado para tramitar ante la distribuidora el alta en el suministro, que siempre corresponde al cliente, en este caso al actor.

No existió por ello incumplimiento alguno en relación a esa falta de suministro de electricidad, de que adoleció el local durante las casi tres años en que el actor mantuvo la actividad en el mismo, que pueda ser imputable a la arrendadora, antes al contrario, la prueba practicada evidencia que ello únicamente a la desidia o decisión personal del actor se ha debido.

Dado que el actor ha intentado justificar en ese incumplimiento previo de la arrendadora el propio de impago de las rentas, es evidente, de acuerdo con la doctrina recogida en el precedente fundamento, que carece de legitimación para instar la resolución por esta causa.

El resto de las deficiencias, o no tienen entidad suficiente para instar la resolución, caso de los problemas de la fosa séptica que se reconoce fueron subsanados cuando se comunicó su existencia a la propiedad, ni están acreditadas, pues respecto de las filtraciones que se afirman existentes, no existe prueba alguna en autos.



CUARTO.- A todo ello se añade la circunstancia de que aun cuando pudiera acogerse la pretensión del actor, -(lo que se afirma los solos efectos discursivos, pues ya se ha razonado que se comparte en su integridad la convicción de la Juzgadora de Instancia de inexistencia de incumplimiento resolutorio alguno en la arrendadora demandada)-, ello nunca justificaría los reintegros objeto de reclamación, asi el relativo al total reembolso de rentas abonadas desde la fecha de inicio del contrato, porque aunque la resolución produce sus efectos ex tunc, esto es, no desde el momento en que se acuerda la extinción por esa causa, sino desde la celebración del contrato, la doctrina científica más autorizada en criterio asumido desde antiguo por la Jurisprudencia del TS ( Cf. sentencias entre otras de 17 de abril de 2001 ; 10 de julio de 1998 y la más reciente de 25 de septiembre de 2005 ) ya venía estableciendo que esa eficacia retroactiva plena no puede aplicarse en relaciones contractuales duraderas que en todo o en parte han sido consumadas, como ocurre en este caso, en que el actor, pese a las deficiencias que denuncia existentes, continuo ocupando el local y destinándolo a taller de venta y reparación de neumáticos. En estos casos el efecto de la resolución será ex tunc, bien que con el derecho del contratante que cumplió a liquidar la minoración de beneficios que durante el periodo de explotación se hubieren generado por el incumplimiento del contrario, siempre previa cumplida prueba de los mismos. En definitiva, la continuidad en la ocupación del local, impide que se pueda pretender el reintegro del importe de la renta abonada por esa cesión del uso que le ha efectuado la demandada, ya que ese importe de la renta es la contraprestación pactada por la cesión y debe ser abonado hasta la efectiva devolución del mismo, con la correlativa entrega de llaves, sin perjuicio de poder reclamar los gastos de explotación, que el incumplimiento existente le hubiera generado. En cuanto a éstos tampoco puede reputarse acreditado que esa falta de suministro de luz, le hubiera generado el gasto en gasóleo cuyo reintegro se pretende, y ello no ya solo porque del mismo habría de descontarse el importe del suministro de luz, que en otro caso habría de haber abonado el actor, sino porque tampoco puede reputarse acreditado que ese gasto de gasoil se corresponda con el derivado del uso de un generador utilizado para suministrar energía eléctrica a la maquinaria existente en el local, en cuanto el electricista que llevo a cabo la instalación, manifestó que el generador que existía en el local y a que se refieren las fotografías que se adjuntaron con la demanda que le fueron exhibidas, lo era de gasolina, por lo que es evidente que esos consumos de gasoil, no se corresponden con el coste de alimentación del citado generador, lo que explica que parte de las facturas lo sean de fecha anterior al inicio de vigencia del contrato, en concreto las obrantes al f. 15; que en las más figure la matrícula de un vehículo a que corresponde el citado suministro de gasoil, asi como el hecho de que el último mes en que fueron expedidas, lo sea el mes de mayo de 2016, cuando el local estuvo ocupado por el recurrente al menos hasta el mes de marzo del año 2017, fecha del decreto de admisión a trámite de la demanda de desahucio y reclamación de rentas presentada por la arrendadora, que precedió a la presentación de la demanda rectora del presente.



QUINTO.- Las razones precedentes unidas a las que se recogen en la sentencia de primera instancia que se comparten en su integridad y dan aquí por reproducidas en aras a la brevedad, determinan el rechazo del presente recurso asi como que las costas del mismo hayan de ser impuestas al recurrente, en base al principio objetivo del vencimiento del art. 398 2º de la L.E.Civil , al no existir duda alguno de hecho y menos aún de derecho que justifique su no imposición.

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por DON Gines contra la sentencia dictada en autos de juicio civil Ordinario que con el número 250/17 se siguieron ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Pravia. Sentencia que se confirma con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Contra la presente Sentencia cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación. Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Asi por esta nuestra Sentencia, lo pronuncia, manda y firma la Sala.