Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000198/2021
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE ORIHUELA
Autos de Juicio Ordinario - 000157/2019
SENTENCIA Nº 444/2021
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz
Magistrado: D. José Manuel Calle de la Fuente
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En ELCHE, a veinticinco de octubre de dos mil veintiuno
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario 157/2019, seguidos ante el Juzgado de primera instancia nº 5 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, Dª Marí Jose y D. Pedro Miguel, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Constantino M. Gutierrez Sarmiento y dirigida por la Letrada Sra. Dolores Rubio Rodriguez, y como apelada Dª María Dolores y D. Abilio, representada por el Procurador Sr. Alejandro García Ballester y dirigida por la Letrada Sra. Margarita Botella Bernabeu.
Antecedentes
PRIMERO.-Por el Juzgado de primera instancia nº 5 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 22 de octubre de 2020 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
'Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Sánchez Gutiérrez en nombre y representación de DON Abilio y DOÑA María Dolores contra DON Pedro Miguel y DOÑA Marí Jose, se dispone lo siguiente:
1º.- Se decreta la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes con fecha 1 de noviembre de 2017.
2º.- La parte actora hace suya la cantidad de 2.299,50 euros, entregada a cuenta por los demandados, en concepto de daños y perjuicios.
3º.- Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.
Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sr. Gutiérrez Sarmiento en nombre y representación de DON Pedro Miguel y DOÑA Marí Jose contra DON Abilio y DOÑA María Dolores, se absuelve a estos de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de costas a la parte reconveniente.'
Complementado por auto de fecha 25 de noviembre de 2020 cuya parte dispositiva dice:
'Se completa el fundamento de derecho segundo 8último párrafo) y el fallo de la resolución dictada por este Juzgado con fecha 22 de octubre de 2020, y se añade que la indemnizacion de daños y perjuicios comprende la suma de 2.299,50 euros más 600 euros por cada uno de los meses en que los demandados se mantuvieron en la posesión del inmueble, esto es, desde enero de 2018 a febrero de 2019, manteniendo el resto de la sentencia.'
SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, Dª Marí Jose y D. Pedro Miguel en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 198/2021, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 21 de octubre de 2021.
TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Calle de la Fuente.
Fundamentos
PRIMERO.-Objeto del recurso.
La sentencia recurrida, tras analizar las pretensiones de las partes y la prueba practicada, estima la demanda y desestima la reconvención por los siguientes argumentos: '...Pues bien, planteada la litis en estos términos, la demanda ha de encontrar acogida. En primer lugar, prueba la parte actora el incumplimiento de los demandados de su obligación de abonar el precio estipulado, y no cabe admitir que el contrato carece de causa por falta de determinación del precio, como se invoca por estos, puesto que el precio venía determinado precisamente por el importe pendiente de hipoteca con la Caja Rural Central, comprometiéndose a partir del mes de noviembre de2017 a pagar la cantidad que consta en el recibo de la citada hipoteca, dentro de los cinco primeros días de cada mes y en la cuenta designada al efecto para el pago de la misma. Luego si bien no se cifró en el contrato la suma pendiente de dicha carga, lo cierto es que resultaba plenamente determinable, sin que quepa colegir vicio alguno en el consentimiento por parte de los demandados. Véase que los mismos vienen a mantener que desconocían el precio que tendrían que pagar, lo cual no deja de ser ilógico y va en contra de cualquier criterio de prudencia, por más que los vendedores fueran la madre de Dª. Marí Jose y su marido. Evidentemente, si compraron es porque les interesó la adquisición de la finca por el precio que se fijaba, sin que quepa otorgarles mayor valor a las manifestaciones de la Sra. Marí Jose en el sentido de que los vendedores en unas ocasiones les dijeron que lo que restaba de la hipoteca eran 40.000 euros, otras 42.000, sin saber cuánto tendrían que pagar, porque son meras alegaciones huérfanas de probanza alguna, al tiempo de que van en contra de la más elemental lógica de las cosas. Por otro lado, no cabe obviar las declaraciones de la testigo Dª. Felicisima, que en su día estuvo casada con el hermano de la demandada e hijo de la actora, según la cual el hijo mayor de Dª. María Dolores, acudió a la entidad financiera para informarse de la cantidad que restaba de la hipoteca, dado que en un principio rondaba la idea de comprar la finca los cuatro hermanos, y fue aquél el que dio la información exacta al resto, incluida a Dª. Marí Jose.
En dicha tesitura, ha de concluirse que los demandados conocían el precio y lo aceptaron, llegando a abonar siete mensualidades a partir de la fecha del contrato, incumpliendo el resto de lo convenido, siendo injustificado que lo hicieran a instancias de Caja Rural, como se sostiene por la demandada. De igual forma conocían la fecha de vencimiento de la hipoteca, pese a la declaración en contrario de Dª. Marí Jose en el acto del juicio, pues bastaba leer el contrato (156 meses) y además reconoció que el plazo era el de la hipoteca, sin que haya podido probar que el documento que ellos firmaron fuera distinto al que se adjunta con la demanda, pues, bien fácilmente, podrían haberlo acreditado presentando otro, lo que no han hecho.
No bastan para ello las manifestaciones de la testigo Sra. Felicisima sobre que vio dos contratos que contenían estipulaciones distintas, puesto que no se ha negado por los demandados la suscripción del que es base de la demanda.
Por otro lado, en cuanto a la reserva de usufructo a favor de los vendedores, por más que los demandados nieguen que se pactara, lo cierto es que en la estipulación cuarta del contrato se dispuso que la parte compradora no entraría en la posesión del bien adquirido hasta el total cumplimiento de sus obligaciones de pago, no pudiendo enajenarlo, gravarlo ni arrendarlo sin el pleno consentimiento expreso y por escrito de D. Abilio y Dª. María Dolores. Si a lo que se obligaron fue a pagar lo que restara de hipoteca, hasta que no se diese esa circunstancia no podrían tomar posesión, y si lo hicieron, como es un hecho incontrovertido, no fue sino por la mera tolerancia de los vendedores, siendo el clima insostenible de convivencia entre las partes el que llevó a estos a abandonar la vivienda el mismo día en que se produce un fuerte altercado (véase la existencia de denuncias cruzadas y la propia incoación de diligencias previas en el Juzgado de Instrucción nº 2 de Orihuela).
En cuanto a la manifestación de Dª. Marí Jose de que, según lo pactado, los vendedores debían abandonar la vivienda, no se ajusta a la propia literalidad del contrato suscrito. Por el contrario, es a consecuencia del burofax que le envían los actores notificándoles la resolución del mismo, cuando son ellos los que abandonan la finca.
Finalmente, en cuanto a que en la finca adquirida existían construcciones ilegales que desconocían los adquirentes, no deja de ser una mera manifestación de la Sra. Marí Jose. De hecho, la misma reconoció que había vivido en la casa desde hacía más de veinte años, y los firmantes admitieron conocer la situación y el estado actual de la finca (estipulación 9ª del contrato). Pero es que, además, tampoco se justifica el perjuicio que les hubiera supuesto a los compradores dicha circunstancia, o si de haberlo conocido, no hubieran comprado, ya que la legislación vigente admite la legalización de las construcciones.
Además, si como reconoció Dª. María Dolores, conoció en diciembre de 2017 la existencia de un expediente de infracción urbanística al tiempo de ir a empadronarse, ningún sentido tiene que hubiera estado satisfaciendo el precio con posterioridad, porque no es sino un claro indicio de que dicha circunstancia era conocida y consentida.
En este contexto, resulta procedente la resolución del contrato suscrito al reunir el incumplimiento de la parte demandada los requisitos exigidos por la jurisprudencia, al ser inequívoco, objetivo, pertinaz y sin causa que lo justifique (en tal sentido, sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2008 , entre otras muchas), y por ende se rechaza la declaración de nulidad que se ejercita vía reconvención, al no evidenciarse, como ya se ha razonado, vicio alguno del consentimiento ni ausencia de causa del contrato.
En cuanto a la indemnización de daños y perjuicios que se insta por los demandantes y que cifran en la suma abonada por los demandados a cuenta del precio (2.299,50 €), ha de ser acogida, al resultar probado que, efectivamente, sufrieron perjuicios por el incumplimiento de los demandados de sus obligaciones. Así, por un lado, el impago de la hipoteca conllevó que la Caja Rural Central reclamara a los prestatarios las cantidades adeudadas bajo apercibimiento de que, en caso de no hacerlo, serían incluidos en ficheros de morosos (documento nº 18 de la demanda que hace referencia expresa al contrato de hipoteca, como es de ver al relacionarlo con el documento nº 10, en el que se contiene idéntica numeración). Los actores tuvieron que afrontar el pago, pese a los exiguos ingresos del Sr. Abilio que en ese momento percibía el subsidio de desempleo en la cantidad de 430,27 euros (documento nº 19), habiendo tenido que desplazar su explotación ganadera de la finca objeto del contrato litigioso a otro lugar, con los consiguientes gastos aparejados a ello. También fueron requeridos por la Cooperativa eléctrica benéfica albaterense ante el impago de mensualidades de suministro de luz, al que se habían obligado los demandados (documentos n º 22 y 23).
Finalmente, no puede obviarse que fueron los actores los que hubieron de abandonar la vivienda sobre la que se habían reservado el usufructo, mientras que los demandados se mantuvieron en la posesión hasta febrero de 2019. Todo ello justifica la indemnización que se impetra'
Dicha sentencia fue completada por auto de fecha 25 de noviembre de 2020 con el siguiente contenido: '...Se completa el fundamento de derecho segundo (último párrafo) y el fallo dela resolución dictada por este Juzgado con fecha 22 de octubre de 2020, y se añade que la indemnización de daños y perjuicios comprende la suma de2.299,50 euros más 600 euros por cada uno de los meses en que los demandados se mantuvieron en la posesión del inmueble, esto es, desde enero de 2018 a febrero de 2019, manteniendo el resto de la sentencia'.
Se recurre dicha sentencia por la parte demandada alegando en, esencia, error en la apreciación y valoración de la prueba practicada, nulidad del contrato de compraventa por inexistencia de precio, así como por la falta de otros elementos esenciales de dicho contrato y vicio del consentimiento , existencia de un usufructo tácito, así como de construcciones ilegales, discrepando así mismo de la indemnización de daños y perjuicios que ha resultado acogida en primera instancia, interesando por ello la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención, todo ello en los términos que constan en el citado recurso de apelación.
La parte actora se opone a dicho recurso e incide en el acierto de la resolución recurrida interesando su confirmación, todo ello en los términos que constan en su escrito de oposición al recurso de apelación planteado.
SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba
En cuanto al error en la valoración de la prueba, denunciado por la recurrente en relación la sentencia recurrida, hemos de tener en cuenta que es doctrina prácticamente uniforme y también de esta sala que como 'revisio prioris instantiae' o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010 , 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009 : 'el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia'. Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, nº de recurso 1272/2007 y la STS de 14 de junio de 2011 (nº recurso 699/2008 ).
Además la jurisprudencia tiene declarado que si bien es cierto que la apelación autoriza al juez o tribunal 'ad quem' a revisar la efectuada por el juez de instancia, el hecho de que la apreciación por éste lo sea de las practicadas a su presencia y con respeto a los principios de inmediación, publicidad y contradicción, determina, por lo general que la misma deba respetarse, con la única excepción de que la conclusión fáctica a la que así se llegue carezca de todo apoyo en el conjunto probatorio traído a su presencia, o se demuestre manifiesto error, o cuando se alcancen conclusiones arbitrarias o absurdas ( SsTC nº 169/1990 , 211/1991 y 283/1993 , entre otras muchas), ya que como tiene dicho el TS (SS de 18 mayo 1990 , 4 mayo 1993 , 9 octubre 1996 , 7 octubre 1997 , 29 julio 1998 , 24 julio 2001 , 20 noviembre 2002 , 23 marzo 2006 y 5 diciembre 2006 , entre otras), esa valoración es facultad que corresponde única y exclusivamente al juez 'a quo' y no a las partes litigantes.
También es preciso señalar que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces por el suyo propio, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, además de que, dentro de las facultades concedidas al efecto a jueces y tribunales, éstos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador a quo, lo que no sucede cuando la valoración que efectúa el juez a quo resulta correcta en relación al resultado de la prueba practicada y motivada en la argumentación de la sentencia que evidencie el análisis detallado y exhaustivo llevado a cabo, por lo que inicialmente cabrá entender que lo pretendido por el recurrente no es sino sustituir la apreciación imparcial y objetiva del juez por la suya propia que, como es lógico, resulta parcial e interesada y a la vista de la fundamentación de la resolución combatida, entiende que, en estas circunstancias, es de aplicación la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional ( SsTC 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/1997 , 231/1997 , 36/1998 , 116/1998 , 181/1998 , 187/2000 , 171/2002 y 196/2005), como de la Sala Primera del Tribunal Supremo ( SsTS de 5 octubre1998 , 19 octubre 1999 , 3 febrero , 23, 28 y 30 marzo , 9 junio y 21 julio 2000 , 2 y 23 noviembre 2001 , 30 abril y 20 diciembre 2002 , 24 febrero y 2 octubre 2003 , 9 febrero y 3 marzo 2004 y 27 junio 2006 ). En suma, las partes no pueden pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 17 de diciembre de 1994, RC n.º 1618/1992 , 16 de mayo de 1995, RC n.º 696/1992 , 31 de mayo de 1994, RC n.º 2840/1991 , 22 de julio de 2003, RC n.º 32845/1997 , 25 de noviembre de 2005, RC n.º 1560/1999 ). El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte recurrente carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada o se haya incurrido en error en su valoración.
Como señala la muy reciente STS 681/2020 de 15 de diciembre , citando la STS 572/2019, de 4 de noviembre , extractada por la más reciente 116/2020, de 19 de febrero , 'no es admisible un motivo que pretenda desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros o intente plantear cuestiones que impliquen la total revisión probatoria ( sentencia 635/2018, de 16 de noviembre ), y menos aún mediante la cita de normas de prueba no tasadas [...]'.
Por último, cabe citar, la reciente STS 541/2019 de 16 de octubre citando la STS de 25 de junio de 2014 Rc. 3013/2012 que resume perfectamente la doctrina jurisprudencial en materia de valoración conjunta de la prueba en los siguientes términos:
'Descendiendo a respuestas singulares viene declarando la jurisprudencia, en síntesis, lo siguiente: ( STS 25 de junio de 2014; Rc. 3013/2012 ):
(i) que no es posible atacar la valoración conjunta de la prueba, o lo que es igual, que la parte no puede pretender una nueva valoración conjunta distinta a la del tribunal de instancia a quien corresponde esta función soberana ( SSTS de 13 de noviembre de 2013, Rc. n.o 2123/2011 ; 8 de octubre de 2013, Rc. 778/2011 ; 30 de junio de 2009, Rc. 1889/2006 y 29 de septiembre de 2009, Rc. 1417/2005 ); (ii) que tampoco puede atacar esa valoración conjunta mediante la impugnación de pruebas concretas ni pretender que se dé prioridad a un concreto medio probatorio para obtener conclusiones interesadas, contrarias a las objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional ( SSTS de 11 de diciembre de 2013, Rc. 1853/2011 ; 14 de noviembre de 2013, Rc. 1770/2010 ; 13 de noviembre de 2013, Rc. 2123/2011 y 15 de noviembre de 2010, Rc. 610/2007 , que cita las de 17 de diciembre de 1994, Rc. 1618/1992 ; 1 6 de mayo de 1995, Rc. 696/1992 ; 31 de mayo de 1994, Rc. nº 2840/1991 ; 22 de julio de 2003, Rc. 32845/1997 ; 25 de noviembre de 2005, Rc. 1560/1999 ) pues 'el hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes a juicio de la parte actora carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada, sin que las exigencias de motivación obliguen a expresar este juicio ( STS de 8 de julio de 2009, RC n.o 13 / 2004 ) a no ser que se ponga de manifiesto la arbitrariedad o error manifiesto' ( SSTS de 15 de noviembre de 2010, Rc. nº 610/2007 y 26 de marzo de 2012, Rc nº 1185/2009 )'.
Expuesta la doctrina jurisprudencial existente y que resulta aplicable al presente proceso a la vista de lo alegado por la parte recurrente, se procederá seguidamente al examen de los motivos de apelación contra los diversos apartados de la sentencia recurrida.
TERCERO..-En cuanto a la interpretación de los contratos y sobre la nulidad alegada
Se trata de un hecho no discutido por las partes del que con fecha 1 de noviembre de 2017 firmaron un contrato de compraventa, que es aportado como documento número nueve de la demanda, y en el que las partes manifiestan su capacidad legal para contratarse y obligarse mediante el presente contrato, así manifiestan que los hoy actores son propietarios de las fincas sitas en Albatera, partida de Las lomas, señalando la localización de las fincas, su superficie y la referencia catastral de las misma, tal y como consta en el contrato aportado.
Que la compraventa mencionada se formaliza con arreglo a siguientes cláusulas, entre las que cabe destacar.:
Primera.- el precio de la presente compraventa de la referida vivienda es el importe pendiente de hipoteca
Segunda.- a partir del mes de noviembre 2017 los compradores harán efectivo a a los vendedores la cantidad que consta en el recibo de pago de la hipoteca que pesa sobre las fincas, dentro de los cinco primeros días de cada mes y en el número de cuenta por la cual se efectúa el pago de la citada hipoteca. Así como los recibos de agua, luz, basura, y contribución urbana independientemente del nombre que conste en los mismos.
Tercera.- el plazo máximo para la elevación a público del presente contrato es de 156 meses, a contar desde la fecha el presente documento, es decir este contrato de compraventa se tendrá que elevar escritura pública antes de que finalice el mes de octubre de 2030.
Cuarta.- la parte compradora no entrará en posesión del bien adquirido hasta el total cumplimiento de sus obligaciones de pago, no pudiendo enajenarlo, gravarlo ni arrendarlo sin el pleno consentimiento expreso y por escrito de ?Don Abilio y Doña María Dolores
Séptima.- la parte vendedora hace constar que las fincas objeto de compraventa se haya hipotecada a día de la firma del presente, en la entidad financiera Caja Rural Central, que en este acto la parte vendedora se comprometen a librar en el momento en que se escrituren las fincas a nombre de la parte compradora, estando libre de arrendamientos o cesiones a terceros.
Octava.- queda expresamente prohibido a ?Don Pedro Miguel y Doña Marí Jose traspasar los derechos adquiridos en el presente documento sin el consentimiento expreso y por escrito de ?Don Abilio y Doña María Dolores.
Novena.- D. Pedro Miguel y Doña Marí Jose previo examen exhaustivo y pormenorizado de la finca descrita, declara haber visitado, inspeccionado y conocido la situación de la misma, haciendo igualmente constar en este acto que están de acuerdo con el estado actual de las fincas, no teniendo nada que reclamar a ?Don Abilio y Doña María Dolores.
Este es el contrato que sirve de base a las reclamaciones de las partes, y como bien indica la sentencia recurrida, pese a que se alude por la parte demandada y por algunas de las testigos que han depuesto en la vista, a la existencia de otro contrato, lo cierto es que no consta el mismo aportado a autos, ni consta probado el contenido que pudiera contener dicho contrato, por lo que únicamente se considera probado la existencia del contrato referido que es el que se ha de tener en cuenta para la resolución de la Litis, ante la ausencia de prueba objetiva y concluyente de otro contrato que difiera del anteriormente reseñado.
Por otra parte, de la documental acompañada con la demanda, no impugnada en cuanto a su autenticidad, consta que la hipoteca a la que se hace referencia en el contrato de compraventa y su ampliación, constan debidamente inscritas en el registro de la propiedad, en la que figura el importe de préstamo concedido y que gravaba las fincas y que la duración de la hipoteca era hasta el día 1 de octubre de 2030, siendo la hipoteca a favor de caja rural central, tal y como se refiere en el contrato de compraventa en cuanto a la fecha límite para otorgar escritura pública.
En materia de interpretación de contratos
Expuestos lo términos más relevantes sobre los que gira la presente controversia, debemos tener en cuenta que en materia de interpretación contractual esta sala, en su sentencia de fecha 22 de junio de 2018, señalaba: '.... En orden a resolver la presente controversia, conviene recordar con la STS de 1 de diciembre 2006 que 'La doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281a 1289 del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal , de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 199) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 .
La interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo ( Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983 ) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy solo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992, pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982 , 4 de mayo de 1984 , 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986 , entre otras muchas). (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997 )......En materia de interpretación negocial a los Tribunales de apelación les asiste plenas facultades sobre los elementos fácticos y actuaciones de prueba de las que disponen en el ámbito de los procesos que enjuician, función juzgadora que sólo es revisable casacionalmente cuando de la misma se desprenden conclusiones que pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de ilegalidades o lleguen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia profesional, justicia decisoria de las contiendas litigiosas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1993 ).'.
Además, la regla que rige las normas sobre interpretación se aplica también en la fijación del tipo contractual realmente querido por las partes, puesto que 'los contratos son los que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes' ( sentencia de 14 de mayo de 2001 ), de modo que 'la calificación de los contratos constituye función propia de los juzgadores de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que sea arbitraria, absurda o ilegal' ( sentencia de 11 de diciembre de 2002 . En definitiva, la identificación se hace por los tribunales sobre la base del contenido pactado, es decir, de lo deberes y obligaciones asumidos por cada una de las partes.
Ahora bien, con ser esto todo esto cierto no podemos olvidar que el artículo 1.281, párrafo segundo, del Código Civil, según el cual 'si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas', que refleja el criterio espiritualista que rige nuestro derecho de la contratación y para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse a los actos de éstos, anteriores -como añade la jurisprudencia- coetáneos y posteriores al contrato ( artículo 1.282 del Código civil).
Esta doctrina la resume la STS de 19 septiembre de 2000 al decir que 'Tan sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983 , que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de estos coetáneos y posteriores. Pero tal investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan sólo cabe, de conformidad al art. 1281,2, si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas, como señalan al respecto, entre otras muchas, las sentencias de 30 de marzo , 17 de julio y 28 de diciembre de 1982 . Finalmente, el art. 1283, que también se reputa infringido con los otros artículos precedentes, supone, como ya destacó la añeja sentencia de 9 de abril de 1947 , una de las reglas de interpretación de los contratos para fijar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad contenidas en ellos, pero como destacó la sentencia de 30 de noviembre de 1962 , no contiene canon o principio sobre valoración de la prueba impuesto al juzgador y que éste deba acatar en contra de su propio y personal criterio....'.
Asimismo, debemos tener en cuenta que, en la interpretación de los contratos, además de las normas antes indicadas, el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual. En relación a la conservación del contrato debe señalarse que se ha puntualizado su función interpretativa como principio general del Derecho ( S.T.S. de 15 de enero de 2013 ). En relación al principio de la buena fe no sólo es de destacar su papel típico en el plano diferenciado de la integración del contrato ( art. 1258 del C.C .), sino que también se ha reforzado su función como criterio decisivo en materia de interpretación y ejecución del contrato ( S.T.S. de 14 de enero de 2014 )
Expuesto cuanto antecede, hemos de tener en cuenta que el contrato se celebra entre personas que tienen vinculo o parentesco entre sí, e incluso, tal y como recoge la sentencia recurrida, una de las demandada la Sra. Marí Jose, había vivido allí durante más de 20 años, pero es más, los propios demandados eran o podían ser conocedores de la finca objeto de compraventa, y de las circunstancias que rodean a la misma, de hecho el perico pactado va referenciado claramente al precio que restaba por pagar de la hipoteca pendiente de la finca, hipoteca que constaba debidamente inscrita en el registro de la propiedad, por lo que fácilmente podían haber acudido al registro de la propiedad, que es público, para interesarse de la situación de la misma, e incluso a la entidad bancaria a cuyo favor constaba inscrita la hipoteca para saber cuál es el importe que restaba por adeudar, e incluso acudir al ayuntamiento para saber cuál era la situación urbanística de las fincas, y si bien dicen los demandados que no se les dio información por parte de dichas entidades, no acreditan los demandados dicho extremo en modo alguno, pues no consta probado, de lo actuado en este proceso, que acudieran a dichos organismos o entidades y se les denegra dicha información, ni tampoco consta que los demandados solicitaran dicha información de los hoy actores y estos se la denegaran. Por el contrario, de lo actuado en este proceso, sí que se considera probado que los demandados eran conocedores de la finca que compraban, de la situación de la misma y del precio a abonar, de hecho en el contrato se reseña de forma expresa que 'D. Pedro Miguel y Doña Marí Jose previo examen exhaustivo y pormenorizado de la finca descrita, declara haber visitado, inspeccionado y conocido la situación de la misma, haciendo igualmente constar en este acto que están de acuerdo con el estado actual de las fincas, no teniendo nada que reclamar a ?Don Abilio y Doña María Dolores.', pero es más en apoyo de dicho conocimiento de la situación, lo revela el hecho de que la propia parte demandada aporta con su contestación a la demanda y como documento 1, un documento de fecha 5 de octubre de 2017 relativa a la situación urbanística de la finca, es decir antes de la fecha de la firma del contrato, e incluso se alude en la contestación a la demanda a que se solicitó el empadronamiento en dicha finca por las demandadas y que se les denegó por razones de infracción urbanística, pero como vemos la solicitud de empadronamiento es registrada el 1 de diciembre de 2017, es decir un mes después de la fecha de celebración del contrato, pero además de que la demandada no aporta prueba concluyente de que se les denegra dicho empadronamiento por la situación urbanístico de la finca que compraron, lo cierto es que ello no suponía para la demandada un obstáculo esencial para la validez del dictado contrato, toda vez que la propia demandada el mismo día 1 de diciembre de 2017 hasta junio de 2018 los recibos de hipoteca de la finca que eran el pago del precio pactado, lo que revela que la parte demandada era conocedora de la hipoteca, del precio que se debía abonar por la misma, y del resto de las condiciones de la finca lo cual asumió y procedió a dar cumplimiento del contrato conforme a lo que había pactado, y en consecuencia era consciente de la obligación que asumía y la situación física y jurídica de la finca, y en todo caso disponía de los medios necesarios para poder constatar si era o no posible acometer las obligaciones que se pactaba, a través de la consulta en el registro de la propiedad, ayuntamiento, y entidad bancaria titular de la hipoteca, pues como dice la SAp de Las Palmas de 22 de abril de 2015'.... cabe añadir al final de la argumentación, que según consolidada jurisprudencia, antes de decidir la compra de inmuebles, la diligencia razonable y habitual incluye el estudio de la documentación existente en el Ayuntamiento en cuestión, acerca de las calles y vías públicas, los posibles cambios en los nombres de las calles y otras circunstancias referentes a la ubicación de la finca, linderos, etc., el estudio de información del Registro de la Propiedad sobre fincas e inscripciones registrales en la zona que incluye tales terrenos, y un estudio topográfico con mediciones concretas, linderos, superficie, etc, antes de tomar la decisión de no comprar, o de comprar en las circunstancias resultantes de dicha información, recabada por quien está interesado en comprar, máxime en el caso de una promotora inmobiliaria, habituada a todo ello..', y es que aunque la demandada no sea un profesional del sector inmobiliario, lo cierto es que la relación de parentesco que les unía con los vendedores, el hecho de haber vivido en la finca durante varios años, el pacto que se contiene en la cláusula 9 del contrato antes transcrito revela que era conocedora de dicha situación y que en todo caso con una mínima diligencia disponía de los elementos necesarios para conocerla por las razones antes expuestas
En base a lo expuesto, resulta evidente que los términos del contrato son claros, y que por lo tanto la interpretación que efectúa la sentencia recurrida se ajusta a los criterios jurisprudenciales antes expuestos.
En relación con lo anterior y sobre la posible nulidad o anulabilidad del contrato basado en mala fe del vendedor, por ocultación de datos de la finca
Partiendo de las premisas expuestas en los párrafos precedentes debemos reseñar que el dolo que regulan los artículos 1269 y 1270 del Código Civil exige dos elementos: el empleo de maquinaciones engañosas o conducta insidiosa del sujeto que lo causa, que tanto puede consistir en acciones como en omisiones, y la inducción producida por las maniobras dolosas sobre la voluntad de la otra parte, en términos tales que determinen a la misma a celebrar el negocio. En todo caso, es regla que el dolo no se presume y debe ser probado por quien lo alega, sin que basten las meras conjeturas o deducciones ( STS 233/2009, de 26 de marzo y 289/2009, de 5 de mayo , a su vez citadas en la antes mencionada de 28 de mayo de 2012 ; STS de 5 de septiembre de 2012 ), y en el presente supuesto la parte demandada nada ha probado sobre las supuestas maquinaciones insidiosas a las que alude en su contestación a la demanda y demanda reconvencional, en relación a la actuación desplegada por la parte actora, pues como hemos indicado conocía o puso conocer, con una mínima diligencia, antes de la firma del contrato la situación física y jurídica de la finca que compraba, y en consecuencia era consciente de las obligaciones que asumía, sin que conste probado que ninguna de esas condiciones pueda considerarse ilícita o contraria a las normas, por lo que no cabe sino concluir que de una lectura del contrato aportado, puesto en relación con la prueba practicada, el contrato no consta que fuera nulo, ni que se ha probado por la actora que exista un vicio de consentimiento que le haga merecedor de su nulidad, y teniendo en cuenta que la interpretación literal de dicho contrato, y el principio de conservación del negocio que debe regir dicha interpretación la demandada nada ha probado al respecto, en tanto que no consta que hubiera disenso entre las declaraciones de las partes sino voluntad común de quienes intervinieron en los dos contratos impugnados. Al no existir desacuerdo sobre ningún elemento esencial de los contratos es correcta la interpretación de la sentencia recurrida en el sentido de que no procede declarar la nulidad radical del contrato de compraventa mencionado, por lo que procede desestimar dicho motivo del recurso.
En la misma línea antes expuesta se ha pronunciado esta sala en su sentencia de fecha 21 de enero de 2021 cuando decíamos: '... Pero, independientemente de esto último, como ya dijimos en nuestra Sentencia número 608/13, de 3 de diciembre : 'Con relación a la venta de inmuebles con impedimentos urbanísticos, existe jurisprudencia suficientemente clarificadora para resolver la controversia en función de la conducta desplegada por los intervinientes en la contratación. Siendo relevante, como a continuación veremos, la condición o no de profesionales del sector por parte de los compradores.
Cabe traer a colación, la STS de 30 de abril de 2002 'En las Sentencias de instancia con apoyo en diversas apreciaciones fácticas -indemnes en casación- se sienta que los cesionarios demandados conocían (o debían conocer) la existencia de las bodegas....por lo que deducir de esta base fáctica la significación jurídica de que no hubo incumplimiento no supone un juicio equivocado sino totalmente conforme a las pautas de la lógica y del derecho, pues no puede alegar incumplimiento de la otra parte el que asume plenamente las circunstancias de la finca que adquiere, y adopta un comportamiento coherente con dicha situación.'.
Más exhaustivamente sobre el particular la STS de 17 de noviembre de 2006 , entiende que 'se ha ido afirmando en la jurisprudencia la idea de que las limitaciones legales del dominio, que muchas veces son verdaderos límites conformadores en el sentido antes apuntado, al ser de carácter institucional y aplicarse de modo automático, a lo que cabría añadir que gozan de mecanismos de publicidad de fácil acceso, no pueden ser ignoradas por el comprador, de modo que no alcanza a ellos la responsabilidad del vendedor. La Sentencia de 28 de febrero de 1990 hacía hincapié en que el comprador conocía las 'limitaciones' urbanísticas. Se había discutido la aplicación del artículo 62 de la entonces vigente Ley del Suelo, en cuanto obligaba a expresar las cualidades urbanísticas, facultando para resolución en plazo de un año, con indemnización de los daños y perjuicios que se hubieren irrogado al comprador, así como la aplicabilidad del artículo 1483CC. La Sentencia de 15 de diciembre de 1992 , que invocaba como precedente la de 27 de enero de 1906 , destacaba que las 'limitaciones legales del dominio' no se incluyen en las previsiones del precepto a que nos referimos. La Sentencia de 8 de junio de 1994 , que se apoya en la de 25 de abril de 1983 , aplicó el artículo 1483 a un caso en el que se encontró el comprador afectado por una estación transformadora eléctrica, 'en configuración jurídica de servidumbre no aparente', y destacaba la exigencia de buena fe, que impone que los vendedores sean veraces en la descripción de las realidades concurrentes en las cosas o bienes que transmiten. La Sentencia de 23 de octubre de 1997 , que tiene precedente en las 19 de enero de 1990 , 24 de febrero de 1993 y 28 de mayo de 1996 , entre otras, señalaba que los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento, actúan como causa de resolución, y subrayaba que la jurisprudencia de esta Sala ha excluido las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos del derecho de goce o de los dispositivos que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone generalmente para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación. La Sentencia de 3 de marzo de 2000 subordina la aplicación de la norma a que nos referimos a la posibilidad de conocimiento de sus respectivas circunstancias -dice- por parte del comprador en razón de su oficio ( artículo 1484CC) o de la posibilidad de alcanzarlo ( artículo 1483CC) por facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancias, afectaciones o limitaciones (En el caso, la entidad recurrente no había consultado el régimen urbanístico afectante a los locales que adquiría en el Ayuntamiento, de acuerdo con el artículo 55 de la Ley del Suelovigente entonces, que era el Texto Refundido aprobado por RD 1346/1976, de 9 de abril) y- añadía la sentencia- 'este cuidado de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el artículo 62 LS , ya que éste último precepto parte, como también el artículo 1483CC, del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende'...
...la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento, y lo estuvo en el caso, como es de ver en los propios Autos, en cuyo folio 93 figura la certificación del Excmo. Ayuntamiento de Calpe sobre la finca nº 4-C de Buenavista, que es la que fue objeto de compraventa. En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1y 1258 CC), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición. A lo que ha de añadirse que el carácter institucional y la necesaria aplicación automática de la delimitación y de la conformación acordadas en los Planes.'...
...según la sentencia de 17 de noviembre de 2006 , 'no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1y 1258 CC), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente...'.
Por otra parte, como aclara entre otras muchas la STS de 30 de septiembre de 2010 'por el contrario no se incluyen dentro de las cargas y gravámenes a que se refiere el precepto las limitaciones legales del dominio que tiene carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio por lo que no pueden ser desconocidas por el comprador...'.
Y por lo que se refiere a nuestra Sección, decimos en la sentencia de 26 de marzo de 2010 que 'como también nos recuerda la STS de 8 de noviembre de 2007 'La STS de 17 de noviembre de 2006 , a que acabamos de remitirnos, pone énfasis en que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento y, siendo ello así, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento honesto y leal en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos ( artículos 1258y7.1 del Código civil) imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca, realizando una inversión importante, con un determinado objetivo que supone una cierta calificación urbanística, a menos que se trate de circunstancias o de condiciones que supongan una modificación o alteración de hecho respecto de las que se reflejen en los registros o archivos (Como ocurre cuando se encuentra en curso una modificación del Plan que ya conoce el transmitente, o se haya producido o esté en vías de producirse una decisión que venga a alterar el planeamiento y de la que ya tenga noticia la parte transmitente, etc.).'.
La SAP de Alicante, Sección 9ª, de 20 de diciembre de 2010 'no resulta procedente la venta de una vivienda que no se encuentre debidamente terminada y legalizada, para evitar la inseguridad de los adquirentes ante una posible actuación administrativa sancionadora, que incluso pudiera determinar la demolición de la vivienda, sin que los compradores se puedan ver compelidos a sufrir los riesgos derivados de las vicisitudes urbanísticas y administrativas que puedan afectar a las viviendas que deben adquirir desde luego en plenas condiciones de legalidad, salvo que fuesen conocedores de impedimentos urbanísticos o legales al tiempo de la suscripción del contrato.'.
Y la SAP de Alicante de 6 de mayo de 2010 'En este caso, además, la recurrente es profesional del sector, como es notorio en este partido judicial que también lo es su representante legal y administrador único, por lo que no puede alegar ahora desconocimiento o conocimiento erróneo de la situación de la finca, y menos existiendo un plan de reparcelación conocido por ambas partes....Finalmente, no puede alegar incumplimiento quién conocía o debía conocer, incluso por su profesión, las circunstancias o características urbanísticas de la finca adquirida, cual aquí sucede. Dice la STS de 30 de abril de 2002 'En las Sentencias de instancia con apoyo en diversas apreciaciones fácticas -indemnes en casación- se sienta que los cesionarios demandados conocían (o debían conocer) la existencia de las bodegas...por lo que, deducir de esta base fáctica la significación jurídica de que no hubo incumplimiento no supone un juicio equivocado sino totalmente conforme a las pautas de la lógica y del derecho, pues no puede alegar incumplimiento de la otra parte el que asume plenamente las circunstancias de la finca que adquiere, y adopta un comportamiento coherente con dicha situación.'. Aplicando la doctrina expuesta al caso que nos ocupa, debe estimarse el recurso y con ello revocar la sentencia apelada, con desestimación de la demanda y estimación de la reconvención formulada de contrario, ya que los demandantes- compradores, a juicio de la Sala, eran perfectos conocedores de la situación de ilegalidad e impedimentos urbanísticos que la afectaban, asumiendo voluntariamente los riesgos de una adquisición de estas características.'.
También cabe traer a colación la STS de 21 de abril de 2006 , en relación con la doctrina sobre la imposibilidad físico-jurídica 'Esta Sala en profusa jurisprudencia ha abordado las cuestiones de mayor interés que suscita la materia, la cual se resume en la Sentencia de 30 de abril de 2.002 en los siguientes términos: 'La regulación de los artículos 1.272y 1.184 CC(éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar ex art. 1.182, SS 21 Feb. 1.991 , 29 Oct. 1.996 , 23 Jun. 1.997 ) recoge una manifestación del principio ad imposibilia nemo tenetur ( SS 21 Ene. 1.958 y 3 Oct. 1.959 ), que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles (impossibilium nulla obligatio est: D. 50, 17, 1.185), cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor ( SS 15 Feb . Y 21 Mar.1.994 , entre otras); 2. La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística -atendiendo a los 'casos y circunstancias' ( SS 10 Mar. 1.949 , 5 May. 1.986 y 13 Mar.1.987 ), pudiendo consistir en una imposibilidad física o material (la S. 16 Dic.1.970 se refiere también a la moral, y la de 30 Abr.1.994 a la imposibilidad económica), o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica ( sentencias, entre otras, 15 Dic.1.987 , 21 Nov.1.958 , 3 Oct. 1.959 , 29 Oct.1.970 , 4 Mar ., 11 May. 1.991 y 26 Jul.2000 ); 3. A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria (S. 6 Oct. 1.994), pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad ( sentencias, entre otras, 8 Jun. 1.906 , 10 Mar. 1.949 , 6 Abr. 1.979 , 5 May. 1.986 , 11 Nov.1.987 , 12 May.1.992 , 12 Mar.1.994 y 20 May.1.997 ), ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara la S. 6 Oct. 1.994 ), de ahí que se siga un criterio objetivo ( sentencias, entre otras, de 15 y 23 Feb ., 12 Mar . y 6 Oct. 1.994 ); 4. La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera (S. 13 Mar.1.987) -que sólo tiene efectos suspensivos (S. 13 Jun.1.944)-, y la derivada de una situación accidental del deudor (S. 8 Jun. 1.906); 5. No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida ( SS. 22 Feb. 1.979 y 11 Nov.1.987 ); 6. Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible(S. 20 Mar. 1.997). La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él ( SS. 2 Ene. 1.976 y 15 Dic. 1.987 ), o le es imputable (SS. 7 Abr. 1.965 , 7 Oct. 1.978 , 17 Ene . y 5 May.1.986 , 15 Feb.1.994 , 20 May.1997 ), y existe culpa cuando se conoce la causa ( SS. 15 Feb : y 23 Mar. 1.994 , 17 Mar. 1.997 , y 14 Dic. 1.998 ), o se podía conocer (S. 15 Feb.1.994 ), o era previsible (SS. 7 Oct.1.978 , 15 Feb.1.994 , 4 Nov.1.999 ), aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya (S. 23 Feb. 1.994). La S. 17 Mar. 1.997 declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanísticas de la finca;7. No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor ( SS 8 Jun.1.906 , 7 Abr. 1.965 , 6 Abr.1.979 , 12 Mar.1.994 , 20 May.1.997 , entre otras). La S. 14 Feb.1.994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la S.2 Oct.1.970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento; y, 8. Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (art. 1.182; y S. 23 Feb. 1.994).'.
Concurriendo además todos los requisitos legalmente exigidos para la validez del contrato de compraventa que nos ocupa, incluido el objeto, pues como clarifica la STS de 31 de enero de 2018 'Los motivos tercero, cuarto, quinto y sexto se refieren a la misma cuestión. Denuncian que procede declarar la nulidad de los contratos por inexistencia de consentimiento y objeto, que fue esa la acción que se ejercitó en la demanda y que se trata de una acción imprescriptible. Denuncian la infracción de los arts. 1261y 1272 CCy la indebida aplicación del art. 1301CCporque, contra lo que sostiene la sentencia recurrida, la acción ejercitada no fue la de anulabilidad por error de que se ocupa este precepto. En el desarrollo de estos motivos se alude indistintamente a la falta de objeto contractual como a la falta de consentimiento por referirse los contratos a fincas diferentes de las que querían comprar y vender las partes...
...El mismo demandante alega ahora en su recurso de casación que las partes de los dos contratos de compraventa estuvieron de acuerdo en las fincas que eran objeto del contrato, luego no puede aceptarse su alegato posterior de que no hubo un acuerdo sobre un elemento esencial del contrato y que falta el consentimiento contractual. De allí que la sentencia recurrida, partiendo de los hechos que considera probados, niega que sea cierto que no hubiera objeto contractual ('definido en la descripción de las escrituras públicas y en los planos contenidos en ellas con los linderos y mediciones') sobre el que recayera el consentimiento. Por eso descarta que se pueda admitir la nulidad radical imprescriptible que pretende la parte recurrente.
Frente al argumento de esta última en el sentido de que las fincas registrales no existían en la realidad práctica y que hubo error en la declaración (habla también de 'error obstativo'), hay que hacer notar que si, como la propia recurrente sostiene, todos los contratantes estaban de acuerdo en lo que se vendía y se compraba, según los croquis que acompañaban a las escrituras, ese era el objeto del contrato sobre el que recayó el consentimiento contractual. No hubo por tanto disenso entre las declaraciones de las partes sino voluntad común de quienes intervinieron en los dos contratos impugnados. Al no existir desacuerdo sobre ningún elemento esencial de los contratos es correcta la interpretación de la sentencia recurrida en el sentido de que no procede declarar la nulidad radical de los contratos de compraventa.'.
En conclusión, si conforme al 1261 del CC'No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se establezca, lo cierto es que en el presente supuesto concurren todos los elementos necesarios para la validez del contrato mencionado, pues las fincas vendidas están plenamente identificadas, el precio y plazo para su abono, era claro y fácilmente determinable pues se indicaba en el contrato en relación a una hipoteca inscrita en el registro de la propiedad, que la parte podía conocer y consultar, y que de hecho en la cláusula novena del contrato reconoce haber hecho, y de hecho conocía, por la prueba antes analizada, la situación física y urbanística de la finca, y estuvo conforme con ello, de hecho comenzó a pagar el precio en la cuenta donde estaba domiciliada la hipoteca durante los 6 meses posteriores a la fecha del contrato, como lo demuestra la propia documentación acompañada con la contestación a la demanda, sin ningún tipo de reticencia
Por último, en cuanto a la existencia o no de usufructo, tampoco consta que la dudas que plantea la parte demandada entorno al mismo se convierta en un elemento base de su nulidad, pues con independencia de la calificación que den al mismo las partes, de una lectura desinteresada de la cláusula cuarta del contrato en relación con la cláusula octava del mismo, antes transcritas, lo que revela de forma clara es una reserva de dominio de las fincas objeto de compraventa hasta el pago del precio, salvo que mediara consentimiento escrito y expreso por parte de los vendedores, y ese pacto no se revela ni que sea complejo u oscuro para su comprensión, ni que induzca a error, ni que revele una ilicitud que motive la nulidad del contrato , por lo en aplicación de la doctrina expuesta, no cabe declarar la nulidad del citado contrato, tal y como hace la sentencia recurrida la cual debe ser confirmada en este punto.
CUARTO.-En cuanto a la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios reclamadas.
A este respecto, partiendo de la validez del contrato, por las razones expuestas en el fundamento precedente, basta una lectura desinteresada de la sentencia recurrida, puesta en relación con el resultado probatorio del pleito resulta evidente que si bien la parte actora consintió, pese a lo pactado en el contrato, y en buena lógica, por las relaciones familiares existentes entre los mismos, permitió a la demandada que en diciembre de 2017 entrara a vivir con su familia en la vivienda comprada, pero como lo revela la documentación acompañada, las relaciones entre las mismas se tornaron en muy malas, lo que comportó que los actores abandonaran la vivienda, en contra de lo pactado en el contrato en enero de 2018. Además, es en junio de 2018 cuando la parte demandada les requiere los actores, para una especie de novación y/o resolución del contrato, según se infiere del documento 24 de la demanda, lo cual no consta que fuere aceptado por los actores, sino que por el contrario los actores le comunican a los demandados que dan por resuelto el contrato por incumplimiento reiterado del mismo, en base art 1504 del CC, según de infiere del documento 25 de la demanda que fue entregado a la demanda, constando además del resto de la documental aportada con la demanda y contestación, e incluso no es negado de forma expresa por los demandados, que estos dejaron de abonar la hipoteca que gravaba la finca, y a al que venían obligados al pago, desde junio de 2018, así se desprende de los propios documentos aportados con la contestación a la demanda, documentos 3 a 10 de la misma , y de los documentos aportados con la demanda.
Que dicho incumplimiento de los demandados, ha dado lugar a que tanto la entidad bancaria titular de la hipoteca, como las entidades encargadas del cobro de la luz, les reclamasen a los actores su importe, tal y como se deduce de la documental acompañada con la demanda, si bien en relación al requerimiento de la entidad bancaria titular de la hipoteca, relativo a que se trata de un préstamo persona, se trata de una evidente error de transcripción por parte de la entidad bancaria, pues basta observar que en dicho requerimiento el número de contrato que consta en el mismo, es idéntico al que consta en el recibo de los pagos de hipoteca.
Respecto al hecho alegado por los recurrentes de que no se les ha solicitado el pago de los recibos de luz, lo cierto es que dicha afirmación no puede prosperar, pues según consta en el contrato era obligación de los demandados el pago de los recibos de agua luz basura y contribución urbana independientemente del nombre que constan los mismos, cláusula segunda del contrato, recibos que en su día si se abonaron, según consta en el hecho tercero de la contestación a la demanda, y que después los demandados dejaron de abonar, pese a estar obligados a ello según el contrato.
Expuesto cuanto antecede, lo cierto es que en el presente supuesto nos encontramos ante una venta claramente perfeccionada, en tanto en cuanto se fija en la misma el objeto vendido y el precio pactado, quedando únicamente pendiente la consumación de la misma.
Por otra parte, debemos recordar que en las obligaciones recíprocas, como recuerda la sentencia del TS de 22 de abril de 2.004, el nexo causal o interdependencia de las prestaciones principales de las partes convierte a cada una en equivalente o contravalor de la otra, lo que se manifiesta no sólo en el momento estático de nacimiento de la relación -sinalagma genético-, sino también en el dinámico y posterior de su desenvolvimiento -sinalagma funcional-, en el cual la reciprocidad se proyecta, entre otros aspectos, sobre la exigibilidad de las prestaciones, de modo que, por virtud de la recíproca condicionalidad, ninguno de los contratantes está facultado para compeler al otro a que cumpla su prestación antes que él lo haga con la correlativa, tanto más si se hubiera pactado que el cumplimiento de ésta debía ser anterior.
Además, reiterada doctrina jurisprudencial exige para la viabilidad de la acción que reconoce el artículo 1124, párrafo primero del Código Civil, la prueba de los siguientes requisitos:
1ª La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron.
2ª La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad.
3ª Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumben, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia.
4ª Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable le origine.
5ª Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.
Partiendo de los parámetros antes indicados, lo cierto es que tal y como se ha expuesto, ha de prevalecer la interpretación y valoración probatoria que efectúa la sentencia de instancia su función exclusiva de valoración de la prueba, e interpretación de contratos, en tanto en cuento que de lo actuado en este proceso no se demuestra carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva ( SSTS, entre las más recientes, de 20 de marzo de 2009, rec. n.º 128/2004; 1 de octubre de 2010, rec. n.º 2273/2006; 8 de noviembre de 2010, rec. n.º 1673/2006; 11 de noviembre de 2010, rec. n.º 1485/2006; 17 de diciembre de 2010, rec. n.º 910/2006; 14 de febrero de 2011, rec. n.º 529/2006, 11 de julio de 2011, rec. n.º 584/2008, 30 de septiembre de 2011, rec. n.º 1290/2008, 7 de marzo de 2012, rec. n.º 502/2009, 23 de marzo de 2012, rec.n.º 545/2009, y 26 de marzo de 2012, rec. n.º 146/2009). Y en consecuencia una vez sentadas las conclusiones anteriores, y en relación con la resolución del contrato de obligaciones recíprocas,como el que concurre en el presente caso, que faculta al perjudicado para exigir su cumplimiento o resolución, de acuerdo con el artículo 1.124 del CC , constituye pacífica y reiterada doctrina, que sólo puede solicitarla la parte que hubiera cumplido su contraprestación, y en el presente supuesto no consta que los demandados hayan cumplido con su obligación del pago del precio pactado ni consta probado que exista un incumplimiento de los actores de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte demandante, ( SS.TS. de 7 de Marzo de 1.983 , 24 de Marzo y 29 de Diciembre de 1.997 , y 5 de Julio de 1.999 , entre otras), por lo que tal y como concluye la sentencia de instancia, (y encontrándonos ante un contrato valido, cuya nulidad no procede declarar por los motivos antes indicados), se ha de confirmar la resolución del contrato mencionado, por incumplimiento de los demandados, por lo que procede la desestimación del recurso interpuesto.
En lo relativo al importe de la indemnización de daños y perjuicios reconocida en la sentencia recurrida y en el auto complemento de la misma a los que se ha hecho referencia
Como ha establecido la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cuyas sentencias por conocidas son de ociosa cita) los requisitos que han de cumplirse para que prospere la acción de responsabilidad contractual son: a) la preexistencia de una obligación; b) su incumplimiento o cumplimiento incorrecto o defectuoso debido a culpa o falta de diligencia del demandado; c) la existencia real y efectiva de los daños y perjuicios ocasionados ( artículo 1106 del CC); y d) el nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos.
En el presente supuesto, consta que se trata de un contrato valido, que la demandada fue la que dejo de pagar el precio pactado, que la demandada pese a la existencia de una reserva de dominio a favor de la parte actora, procedió a ocupar la finca en primer lugar con la aquiescencia de la parte actora, pues no consta entrega de posesión material de la misma de forma formal, que es evidente que fue las malas relaciones entre las partes la que motivó que la actora abonara dicha vivienda, pese a tener reserva de dominio, la citada finca y vivienda, quedando la misma ocupada por los demandados, pese a que no estaban facultados para ello, conforme al contrato pactado, y no solo la siguieron ocupando, sino que además dejaron de abonar la hipoteca y los gastos de luz, agua, ibi etc los cuales aunque vienen a nombre de los actores, eran los demandados los que constaban, según el contrato, obligados a su pago, y consta que de lo actuado en este supuesto que dicho impago de los hoy demandados han provocado que sean los actores los que se hayan visto a soportar dichos gastos, pues los mimos figuran a su nombre y además de soportar las reclamaciones que derivadas del impago efectuado por los demandados, les han solicitado terceras personas, y además los actores durante todo el tiempo que recoge la sentencia recurrida, es decir desde enero de 2018 hasta febrero de 2019, pues no se prueba por los demandados que haya una comunicación directa con los actores y una entrega material de las llaves de la finca a los mismos antes de dicha fecha , los demandados pese a no tener derecho según el contrato a ocupar dicha finca, y no constar probado que contaran con el consentimiento expreso y escrito de los actores para hacer dicha ocupación, han venido ocupando la finca durante dicho periodo, sin pagar ningún tipo de precio relativo a hipoteca, gastos de luz, ibi, a los que venían obligados según el contrato.
Por lo tanto, habiéndose declarado resuelto el contrato, por incumplimiento de los demandados, y habiéndose derivado de dicho incumplimiento una serie de prejuicios para los actores, como es la privación del dominio de su finca, pese tener una reserva de dominio de la misma, y soportar los pagos y reclamaciones de terceros en relación a la finca, y préstamo que gravaba la misma, así como gastos de luz y agua, e IBI que según el contrato debían abonar los demandados, cuando además estos han ocupado la finca sin consentimiento escrito y explícito de los actores, durante más de un año, sin tener derecho a ello según el contrato, es por lo que se considera que la indemnización de daños y perjuicios cifrada por la sentencia recurrida y el auto que la complementa, resultan adecuados a las circunstancias concurrentes en el presente supuesto, por lo que procede desestimar el recurso y la integra confirmación de la resolución recurrida.
QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la lec, al ser desestimado el recurso las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente con pérdida del depósito constituido para recurrir.
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;
Fallo
Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pedro Miguel y Doña Marí Jose, contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Orihuela de fecha 22 de octubre de 2020 y auto que la complementa de fecha 25 de noviembre de 2020 dictados en los autos de juicio ordinario 157/2019, y en consecuencia confirmamos en su integridad dicha resolución, todo ello con imposición de las costas del presente recurso a la parte recurrente y con pérdida del depósito constituido para recurrir.
Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.
Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.
Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.
Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.
