Sentencia Civil Nº 446/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 261/2012 de 14 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00446/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 261 /2012

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 2384 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 63 de MADRID

PONENTE: ILMA. SRA. Dª GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

APELANTE: Mateo , Ana

PROCURADOR: BEATRIZ SANCHEZ-VERA GOMEZ-TRELLES, BEATRIZ SANCHEZ-VERA GOMEZ-TRELLES

APELADO: IBERCAJA BANCO S.A.U., TEOS CONSULTING INMOBILIARIO S.L.

PROCURADOR: VALENTIN GANUZA FERREO, PILAR MOLINE LOPEZ

En MADRID, a catorce de septiembre de dos mil doce.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMA. SRA. Dª. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelantes demandantes Dª Ana y D. Mateo representados por la Procuradora Sra. Sánchez-Vera Gómez-Trelles y de otra, como apelados demandados TEOS CONSULTING INMOBILIARIO S.L. representada por la Procuradora Sra. Moliné López e IBERCAJA BANCO S.A.U. representada por el Procurador Sr. Ganuza Ferreo, seguidos por el trámite de Juicio Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente la Ilma Sra. Dª GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid, en fecha 23 de diciembre de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procurador de los Tribunales Sra. Sanchez-Vera, en nombre y representación de D. Mateo y Dª Ana contra la entidad CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE ZARAGOZA, ARAGÓN Y RIOJA (IBERCAJA) y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a los demandados de las peticiones contenidas en su contra en la demanda rectora del presente procedimiento. Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 10 de septiembre de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución objeto de recurso.

SEGUNDO .- Alega la parte apelante como motivos en los que funda su recurso, en primer lugar la infracción de ley por indebida no aplicación del artículo 3 de la Ley 57/ 1968 de 27 de Julio sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y en relación al mismo al artículo 1124 del Código Civil . La propia Sentencia reconoce que existe retraso. Así, incluso afirma que la parte demandada no niega la existencia de retraso. También la Sentencia reconoce que la demandada sólo aporta un documento o certificación "ilegible", y un certificado fin de obra de Julio de 2010, y como documento nº 3 una solicitud de licencia de primera ocupación de Septiembre de 2010. Además la Sentencia entiende no justificadas en absoluto las razones de fuerza mayor que pretende aducir la parte contraria para justificar el retraso. Y ello, puesto que la vivienda está en disposición de ser entregada cuando se posee la licencia de primera ocupación, y no cuando se termina físicamente, ya que la normativa urbanística de aplicación, precisa la existencia de tal licencia para que se entregue y se pueda utilizar la casa. Constado el retraso en la obtención de dicha licencia en al menos 16 meses, desde Febrero de 2010 hasta Junio de 2011, fecha de la Audiencia Previa, procede determinar si nos hallamos ante un retraso suficiente para ser considerado constitutivo de incumplimiento apto para instar la resolución del contrato. Destaca que la vivienda tenía como fecha de entrega pactada la de Febrero de 2010, y no existe ni prueba ni alegación de que se haya producido una prórroga aceptada por las dos partes. La propia demandada, reconoce que la vivienda no estuvo a disposición del comprador en la fecha antes dicha, aduciendo causas de fuerza mayor que luego no justifica. Añadiendo que la facultad resolutoria además de hallarse contemplada en la Ley 57/68 también tiene carácter de ley entre las partes al figurar en el propio contrato en las cláusulas 10 y 11. Estima, que el incumplimiento debe considerarse como resolutorio. Y debe ser entendido como esencial, porque el incumplimiento en el pago del comprador motivaría la resolución, por lo que si el plazo para resolver es esencial para uno, también lo será para la otra parte. Además, es esencial, porque si no, no se entendería para qué se establecen prórrogas a tal plazo si no es esencial su cumplimiento. Caso contrario, se estaría dejando el cumplimiento del contrato en manos de la promotora lo que infringe el artículo 1256 del Código Civil . Por ello, se habría producido un incumplimiento grave, justificador de la resolución del contrato, y ello, conforme a la Ley 57/68 y conforme al propio artículo 1.124 del Código Civil , ya que puede calificarse como grave y resolutorio el retraso por tanto tiempo. En conclusión, la Sentencia califica como mero retraso y no incumplimiento esencial, lo ocurrido, cuando la Ley 57/68 establece la esencialidad de tal incumplimiento, dándole efecto resolutorio, y no simplemente indemnizatorio. En caso contrario, la ley hubiera establecido que el retraso no produce resolución, sino simplemente resarcimiento de los daños, pero ello, reitera no es así. Así mismo, la determinación de la resolución por retraso, tal y como se hacía constar en la demanda, debe producir la obligación de devolución de las cantidades por el promotor, y el pago de las mismas por su avalista, ex artículos 1 y 3 de la Ley 57/1968 . En segundo lugar, y con carácter subsidiario, alega la infracción de ley por indebida no aplicación del artículo 394 de la LEC , en su inciso final del apartado 1. Y acaba solicitando la revocación de la Sentencia de instancia para que en su lugar se dicte otra en la que se declare la existencia de incumplimiento resolutorios por parte de la demandada, y condenando a la demandada Promotora en virtud de la resolución de contrato a que abone a esta parte las cantidades entregadas a cuenta para el cumplimiento del contrato, y que ascienden a la cantidad de 133.161,50 euros, más los intereses al tipo legal desde la entrega de las cantidades hasta la completa devolución o consignación en el Juzgado, más las costas del procedimiento, y a la otra codemandada, Ibercaja, en virtud del aval prestado a que abone, solidariamente con la otra codemandada, a esta parte, las cantidades entregadas a cuenta para el cumplimiento del contrato de compraventa resuelto, los mismos 133.161,50 euros y en todo caso, más los intereses al tipo legal desde la entrega de las cantidades hasta la completa devolución o consignación en el Juzgado más las costas del procedimiento y subsidiariamente a la anterior, se revoque la Sentencia recurrida sin imposición de costas a ninguna de las partes.

TERCERO .- En orden a las anteriores manifestaciones efectivamente debe precisarse, que tal y como alegaba la parte apelante, a tenor del contrato de fecha 20 de Diciembre de 2007, suscrito entre los apelantes y la codemandada TEOS CONSULTING INMOBILIARIO SL y en concreto en la cláusula Décima del mismo, se especifica que se halla previsto que la obras queden finalizadas antes del día 2 de Febrero de 2010, entendiendo por tal la fecha de obtención de la Licencia de Primera Ocupación. Añadiéndose que si llegada la fecha indicada las obras no se hallaren finalizadas, y ello obedeciese a causa de fuerza mayor o a cualquier otra causa de especial relevancia no imputables a la vendedora el plazo para la finalización de las mismas quedará automáticamente prorrogado por un período de tiempo igual a aquel durante el que persistieren tales causas obstativas en la terminación de las obras. Del mismo modo se especificaba que la entrega de la finca objeto de compraventa a la compradora en los términos previstos en la cláusula 15º siguiente, tendrá lugar en un plazo máximo de tres meses desde la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, y que transcurrido dicho plazo sin que hubiese verificado la citada entrega, la parte compradora podrá optar entre seguir exigiendo el cumplimiento del contrato o exigir la resolución del mismo, con la devolución por parte de la vendedora de las cantidades percibidas a cuenta del precio, en la forma y modo previsto en la Ley 27 de Julio de 1968 nº 57/68. Partiendo así, de lo pactado por las partes, en primer lugar no puede sino estimarse que la fecha en que el inmueble debía ser entregado a los compradores, era la fijada de 2 de Febrero de 2010, con la circunstancia añadida, de que en tal fecha además, debía haberse obtenido por la vendedora la Licencia de Primera Ocupación. Únicamente dicha fecha de entrega podía verse soslayada en el caso de que la falta de de finalización de las obras se debiera a causa de fuerza mayor o a cualquier otra causa de especial relevancia no imputable a la vendedora. Y a tenor de la prueba practicada en autos, no aparece justificación precisamente de la concurrencia, ni de fuerza mayor ni de causa especial no imputable a la vendedora que justifique la no entrega en plazo, y con ello la prórroga automática de la fecha de entrega, que en la cláusula Décima se contemplaba. Resaltándose a este respecto, que los alegados problemas habidos en la cimentación del inmueble, no podrían en modo alguno estimarse como ajenos a la codemandada vendedora por su propia responsabilidad en la construcción, y menos aún como justificativos de la concurrencia de fuerza mayor. Por el contrario, aparece acreditado en autos, y así es reconocido por la codemandada TEOS CONSULTING INMOBILIARIO SL, que no fue hasta Junio de 2011 cuando precisamente logró la misma la Licencia de Primera Ocupación, requisito básico para efectuar la entrega del inmueble a los compradores, siendo este requisito, no solo una precisión contractual contenida en la Cláusula Décima del contrato suscrito, sino incluso un requisito incuestionable, para estimar que se pueda poner a disposición de los compradores una vivienda, puesto que su falta impide su habitabilidad por los mismos.

Siendo así, y máxime cuando la mencionada Licencia de Primera Ocupación no se había siquiera obtenido cuando los actores presentaron la demanda en fecha 5 de Noviembre de 2010, no puede sino concluirse que la parte vendedora incumplió el plazo de entrega, en un lapso de tiempo, suficiente, para estimar que en modo alguno podía estar obligada la parte compradora a soportar, dado que se dilató la efectiva consecución de la Licencia de Primera Ocupación, desde el 2 de Febrero de 2010 al mes de Junio de 2011, sin que conste tampoco, justificación que pueda mantener la falta de responsabilidad de la codemandada TEOS CONSULTING INMOBILIARIO SL, en dicho retraso. En consecuencia, y máxime cuando no consta en modo alguno que los compradores, adquirieran el inmueble con el fin inversor y distinto del de uso personal de la vivienda, como alegó la codemandada, debe estimarse el recurso de apelación planteado, y con ello resulta procedente la declaración de válida resolución contractual por los compradores, condenando a la codemandada a que abone a los mismos las cantidades entregadas a cuenta que ascienden a la cifra de 133.161,50 euros, más los intereses al tipo legal desde la entrega de las cantidades hasta la completa devolución o consignación en el Juzgado. Del mismo modo, resulta procedente la estimación de la demanda respecto de CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE ZARAGOZA ARAGÓN Y RIOJA (IBERCAJA), en virtud del aval prestado por la misma, debiendo dicha entidad abonar solidariamente con la otra codemandada las cantidades reseñadas. Y ello dado, que a tenor de las prescripciones de la Ley de 1968, precisamente el aval prestado, debe garantizar la entrega de la obra en el plazo pactado, no siendo dable, el limitar dicho aval, y su contenido, dado, que también habrá de estimarse vigente dicho aval, a cuando como es el caso, construida la vivienda, no llegó a buen fin para su entrega a los compradores, en plazo, como ya se ha examinado. En consecuencia se estima también el recurso formulado en dicho punto.

CUARTO .- A tenor de lo previsto en el artículo 394 de la LEC, procede imponer las costas procesales generadas en primera instancia a las partes demandadas, sin que según el artículo 398 del mismo texto legal , proceda especial pronunciamiento sobre las costas procesales generadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación planteado por D. Mateo y Dña. Ana representados por la Sra. Procuradora Dña. Beatriz Sánchez Vera y Gómez Trelles, contra Sentencia de fecha 23 de Diciembre de 2011 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 63 de Madrid en autos de Juicio Ordinario nº 2384/10 promovidos a instancia de la citada parte contra TEOS CONSULTING INMOBILIARIO SL representada por la Sra. Procuradora Dña. Pilar Moliné López y contra IBERCAJA representada por el Sr. Procurador D. Valentín Ganuza Ferreo, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución que queda sin efecto, y en su lugar, ESTIMANDO la demanda planteada por D. Mateo y Dña. Ana , DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS válidamente resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes, condenando a las codemandadas TEOS CONSULTING INMOBILIARIO SL y CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE ZARAGOZA, ARAGÓN Y RIOJA (IBERCAJA) a abonar a la parte actora de forma solidaria, la cantidad de 133.161,50 euros, más los intereses al tipo legal desde la entrega de las cantidades por los actores, hasta la completa devolución o consignación en el Juzgado. Imponiendo las costas procesales generadas en primera instancia a las partes codemandadas. No procede especial pronunciamiento sobre las costas procesales generadas en esta alzada. Con devolución del depósito constituido.

CONTRA ESTA SENTENCIA NO CABE RECURSO ALGUNO POR RAZÓN DE LA CUANTÍA, PUDIENDO EN SU CASO INTERPONERSE RECURSO DE CASACIÓN POR INTERÉS CASACIONAL SI CONCURREN LAS CIRCUNSTANCIAS PREVISTAS EN EL ART. 477.2.3 º Y 3 DE LA LEC , Y TAMBIÉN EN SU CASO, EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL EN LA FORMA PREVISTA EN LA DA.16º LEC , EN RELACIÓN CON EL ARTÍCULO 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.