Sentencia Civil Nº 446/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 865/2012 de 26 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 865/2012-I

Procedencia: Juicio Verbal nº 393/2011 del Juzgado Primera Instancia 2 El Prat de Llobregat

S E N T E N C I A Nº 446/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a veintiséis de septiembre de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal en reclamación de cantidad nº 393/2011, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 2 El Prat de Llobregat, a instancia de D/Dª. , contra D/Dª. , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 26/3/2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

F A L L O

Que estimando totalmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales DON JOSÉ ANTONIO LÓPEZ- JURADO GONZÁLEZ, en nombre y representación de DON Feliciano , debo condenar y condeno a la demandada, DOÑA Vicenta , representada por el Procurador de los Tribunales DON ALEJANDRO VILLALBA RODRÍGUEZ, a abonar al actor la cantidad de 5.817,67 euros, más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda, así como las costas.

Así por esta mi Sentencia, de la que se llevará testimonio a los autos de su razón para su notificación y cumplimiento, la pronuncio, mando y firmo en fecha y lugar 'ut supra'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 10 de septiembre de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO:Frente a la estimación íntegra de la pretensión actora, se articula el presente recurso, en el que la demandada expresa. 1) que cuando finalizaron los cinco años del contrato de arrendamiento del local, le hicieron uno nuevo, en lugar de prorrogarlo, no teniendo conocimiento de que se agregó la cláusula d eindemnización.2) que acreditada la presión a la que fue sometida, atestado y testifical, entregó 1.300 € por la penalización y 3) que los testigos ratificaron que dejó el local en buenas condiciones, las fotografías de la demanda son de la parte trasera, dejándolo en iguales condiciones que cuando arrendó, y de la zona de lavacabezas, y que la aportación por su parte de un presupuesto era para demostrar que el importe solicitado para el pulido era excesivo. Solicitó que se le absolviera del pago de los 3.322,40 € por desperfectos y los 1.300 € ya abonados.

El primer motivo debe perecer. Y así, el que existiera un contrato previo, concertado en 2005, nada obsta a que a su finalización las partes pactaron el que ha regido su relación, no objeto de anulación, con nuevo plazo y distinta renta, 5.400 € anuales en uno, y 617 € mensuales en otro, por lo que la cláusula indemnizatoria era perfectamente viable, no consta error alguno en su suscripción y por si no fuera suficiente , y a diferencia de lo dicho por su director técnico, en la vista, en el contrato de 2005 también existía clausula indemnizatoria, ( condición anexa segunda, folio 66), amén de haber también alegado como motivo siguiente e incompatible su pago.

Igual suerte desestimatoria tiene la alegación de dicho pago de 1.300 €, al hallarse huérfano de apoyo probatorio, y recaer sobre la apelante la carga de la prueba de la extinción de la obligación, por lo que tan solo resta examinar la existencia de los desperfectos y la indemnización procedente, en su caso, por los mismos.

SEGUNDO:Hemos mantenido Rollos 726-2012 , 646-2012 o 751-2012 : Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC EDL 1889/1 q ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC EDL 1889/1 q ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ...). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' -en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC EDL 1889/1 , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC EDL 1889/1 ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC EDL 1889/1 ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC EDL 1889/1 ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ... y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 , ...). El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC EDL 1889/1 q ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC EDL 1889/1 q ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no sólo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

Mas siendo ello así, esta Audiencia viene manteniendo, a vía de ej en su SS de 19 de mayo de 2010 que , en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado. No hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad. Y esta misma sección, en su ss de 27 de Enero de 2010 'el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda tras tres años de ocupación por el inquilino. Y, como tales, no son exigibles al arrendatario.

En consecuencia, y más tratándose de un local debe estarse a lo pactado, la prueba de los daños e imputabilidad al arrendatario por el momento en que ocurrieron, debe pesar sobre el arrendador , y sobre el arrendatario la carga de probar que no ocurrieron por su culpa.

En relación precisamente a la prueba, resaltar que con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación, en cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio, el órgano de segunda instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan, al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente. Pues bien examinadas las actuaciones, cabe apreciar que las diversas fotografías aportadas no ayudan mucho en la concreción de los daños, ubicación, ni mucho menos en su cuantificación, que existe contradicción en la existencia o no de parquet entre las pruebas testificales, que tampoco determinó el testigo de la actora cuando tomó las mismas, y tiempo transcurrido desde el desalojo, por ello , y teniendo en cuenta que el arrendamiento se sucedió cuando menos desde 2005, antes parece que también existía peluquería, estimamos no debe concederse la partida del tapado de agujeros, ni de pintura, y en relación al terrazo, habrá de estarse al presupuesto correspondiente al pulido, al no acreditarse tampoco que tuviera que rebajarse, por lo que la cantidad que se fija por desperfectos es de 1.682 € ( 360,432,290 y 600), en lugar de los 4.557 5 solicitados.

En resumen el objeto de la condena se establece en 2.942,67, resultante se sumar los 2.469,20 5 de indemnización, 1682 € de los daños, y 26,07 no cuestionada en el recurso, y deducir los 1.234,60 5 de fianza.

TERCERO.No ha lugar a efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de Vicenta , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de El Prat, en los autos de juicio verbal 393-2011, de fecha 26 de Marzo de 2012, debemos confirmar dicha resolución, excepto en el extremo de la cuantía de la condena que se concreta en 2.942,67 € s.e.u.o, e intereses legales desde la interposición de la demanda, sin que se efectúe expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.