Sentencia Civil Nº 447/2007, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 297/2007 de 11 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00447/2007

SENTENCIA NÚMERO 447/07

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000297 /2007

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ignacio Álvarez Sánchez

MAGISTRADOS

D. Guillermo Sacristán Represa

D. Javier Antón Guijarro

En Oviedo a, once de diciembre de dos mil siete.

VISTOS en grado de apelación por esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los presentes autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1184/2006, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.4 de OVIEDO, Rollo 297/2007, entre partes, como Apelante D. Ramón representado por el Procurador de los Tribunales Dª. ANGELES FUERTES PEREZ, y bajo la dirección letrada de DON MIGUEL TEIJELO CASANOVA, y como Apelado C.P. AVENIDA000 NUM. NUM000 -OVIEDO- representado por el Procurador de los Tribunales Dª. GABRIELA CIFUENTES JUESAS, y bajo la dirección letrada de D. OVIDIO MENENDEZ VILLAR.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 17 de Abril de 2007 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Ángeles fuertes Pérez, en nombre y representación de Ramón , contra la Comunidad de Propietarios de la Casa nº NUM000 de la AVENIDA000 de Oviedo, debo declarar y declaro no haber lugar a declarar la nulidad de los acuerdos impugnados y adoptados por la Junta de propietarios en sus reuniones de fecha 23-2-2006, 4-3-2006 y 24-3-2006, imponiendo al demandante las costas causadas en este procedimiento.

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 5 de diciembre de 2007, quedando los autos para sentencia.

QUINTO.-En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Don Guillermo Sacristán Represa .

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia que desestima la demanda de D. Ramón es impugnada por el actor con apoyo en los siguientes motivos: a) Indebida aplicación de criterio extensivo respecto a cláusulas exoneradoras en la contribución a gastos sobre elementos comunes de determinados comuneros; b) Error al señalar que la aprobación del reparto de la contribución de los comuneros a dichos gastos fue en junta de 4-3-2006, cuando no fue sometido a votación, y solo en acta anterior se planteó una mera propuesta de reparto, que no llegó a ser acuerdo; c) Impugnación de la afirmación relativa a que no es precisa la unanimidad para acordar la exclusión de algún comunero de contribuir a la instalación del ascensor, siendo suficiente mayoría de 3/5; d) Por último, entiende que existen dudas de hecho y de derecho a la hora de no imponer las costas causadas, para el supuesto de no tener éxito el recurso.

SEGUNDO.- Este conjunto de motivos del recurso debe, no obstante, tener en cuenta algunas circunstancias que van a resultar decisivas a la hora de resolver la impugnación de la sentencia: la primera consiste en que el asunto relativo a la instalación del ascensor en la comunidad litigiosa ha sido objeto de reuniones continuadas de la comunidad desde la de 27 de junio de 2002 (folios 11 a 14), en la que todos los asistentes, entre ellos el ahora apelante dieron por bueno el "estudio de presupuestos para la instalación del ascensor", lo que suponía el expreso reconocimiento de la comunidad en pleno acerca de tal obra; la segunda que ninguna de ellas ha contado con la ausencia del ahora apelante o con la manifestación de alguna protesta por su parte, o cualquier forma de salvar el voto (art. 18. 2 LPH ), si bien la forma ciertamente informal en que se celebraban, nunca podrá concluir en exigir esas formalidades a la hora de impugnar los acuerdos que no revestían siquiera el propio planteamiento. Una vez fijados aquellos dos hechos, deberán considerarse los motivos de la impugnación.

TERCERO.- El primero apunta a un error en la interpretación que se hace de los estatutos de la comunidad a la hora de acordar la exoneración de uno de ellos, la titular del local comercial existente en los bajos, de los gastos que conlleva la instalación de un ascensor. En la sentencia se recoge la doctrina de distintas Audiencias respecto a que si los estatutos de la comunidad recogen dicha exoneración, y solo en tal supuesto, será plenamente válido el acuerdo, ello pese a reconocer que la citada doctrina no es unánime.

En el título de declaración de obra nueva y división en propiedad de casa por pisos de 31de julio de 1978, correspondiente al edificio en cuestión, se recoge en su apartado octavo lo siguiente: "el predio de planta baja, destinado a fines comerciales, no entrará en los gastos comunes que se vayan originando por consumo de luz de portal y escaleras y por conservación, reparación y limpieza de todo ello; si tienen acceso por el portal pagarán los gastos de reparación y conservación del portal, y su limpieza, así como la luz que gaste; la explotación comercial y el cuidado y reparación de la fachada exterior del predio de planta baja, será exclusiva de los propietarios de tal predio ... en cambio los gastos de conservación y reparación del resto de la fachada no serán de su cuenta" (folios 50 y 51). Al no existir en aquel entonces ascensor en el edificio en cuestión, ninguna referencia se hace a él, siendo necesario en estos momentos interpretar tales cláusulas a la hora de determinar si la exoneración de los gastos de instalación del mismo es lógica consecuencia de su texto, o no es posible concluirlo debido al criterio restrictivo necesario en esta materia.

Debe partirse de la base de que cualquier excepción a la regla general de contribución de todo comunero a los gastos comunes no puede apoyarse como motivo de la misma en el no uso de algún elemento común, como puede ser para el ascensor la participación de los titulares de los locales comerciales situados en el bajo (pues así viene establecido en el art. 9. 2 LPH para los gastos no susceptibles de individualización). En general la doctrina de las Audiencias Provinciales es partidaria de acentuar la rigurosidad en la interpretación de las exoneraciones de gastos para algunos comuneros contenidos en el título constitutivo o en los estatutos. Así, la s. de la de Oviedo (Sección 7ª), de 3-2-2005, entendió que puesto que los estatutos no se referían al servicio de ascensor, debía entenderse que los titulares de los bajos debían contribuir a su instalación (y la situación es análoga a la que aquí tiene lugar, es decir en la escritura de constitución se exoneraba a dichos comuneros de ciertos gastos de conservación, reparación y alumbrado y limpieza de portal y escaleras y de conservación de fachadas, pero nada decía del ascensor). Pero es que además, la sentencia en la que apoya su criterio la sentencia de instancia, de la AP de La Rioja, de 29-7-2005 , hacía referencia a una cláusula específica de los estatutos que regían aquella comunidad que hacía especial mención de los ascensores, motivo por el cual se entendía que la exoneración estaba contemplada directamente.

En consecuencia, no existía cláusula estatutaria de exoneración de los gastos de instalación del ascensor a ninguno de los comuneros en la comunidad de la AVENIDA000 , nº NUM000 de la ciudad de Oviedo.

CUARTO.- En cuanto a la junta en la que se acordó la distribución entre los distintos comuneros de los gastos de instalación del ascensor, aspecto que también es discutido, dice la sentencia que ello tuvo lugar en Junta de 4-3-2006 , no desde luego en la anterior de 18-6-2005. Ahora bien, con fecha 23 de febrero de 2006, se celebró Junta en la que se sometió a votación presupuesto y pagos por los comuneros de las correspondientes cuotas de instalación del ascensor, aprobándose por un porcentaje de cuotas del 69?60%, y de 4 vecinos frente a 2. Este acuerdo es uno de los que impugna en estos momentos el apelante, como consecuencia de no haberse aprobado dicha contribución individualizada por unanimidad, como exige el art. 17. 1 LPH .

La sentencia entiende válido el acuerdo aprobado por un número de comuneros que supongan los 3/5 de todos ellos, que representen también ese porcentaje de las cuotas de participación. En esta materia cierta es la discrepancia existente entre Audiencias Provinciales, pudiendo citarse acordes con el primer criterio que rechaza la unanimidad, las de la AP de Oviedo, de 20-11-2006 (Sección 4ª ), señalando que la contribución a los gastos de instalación del ascensor no es más que una consecuencia del acuerdo de instalación, como señalan las de la de Burgos de 18-1-2001 y 5-5-2004 (a las que pueden sumarse las de la AP Guipúzcoa, de 21-2-2001, Teruel, 6-5-2003, y nuevamente Burgos, de 13-12-2006 ); y que siguen el segundo, la de la misma Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Oviedo, de 27-6-2006, la de la AP de Vizcaya, de 17-11-2006 , Salamanca, de 28-9-2006, si bien tras fijar la doctrina correcta, hace mención a circunstancias concretas que deben analizarse en cada supuesto, o Valladolid, 30-6-2006.

Situados en esta tesitura, parece que legalmente lo que viene a establecerse en el art. 17. 1 LPH , en ausencia de cláusula estatutaria, es que el acuerdo de exclusión de alguno de los comuneros de la contribución a los gastos -en el caso presente de instalación del ascensor- supone modificación de las normas contenidas en el Título Constitutivo, y desde ese punto de vista imprescindible será la unanimidad, cosa que en el presente caso no se consiguió. En esta interpretación, debe tenerse en cuenta el párrafo último de la norma 1ª, art. 17 LPH , que señala que "los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios".

Pues bien, al llegarse a esta conclusión, debe acordarse, con estimación parcial del recurso y consiguiente estimación de la demanda de D. Ramón , la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de 23 de febrero de 2006, y que, sin unanimidad, fijaba la distribución del pago de los gastos de instalación del ascensor entre los distintos comuneros. Del mismo modo, se declara la nulidad del acuerdo adoptado con fecha 4 de marzo siguiente, que se apoyaba en aquella distribución. Por fin, la que tuvo lugar el 23 de marzo se convocó defectuosamente, puesto que de acuerdo con el art. 16. 2 LPH , en la propia convocatoria se deberá recoger la relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, con la advertencia de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15. 2 ., motivo por el cual también se debe declarar la nulidad de lo decidido acerca de la contribución de los distintos comuneros en la instalación del ascensor.

QUINTO.- La estimación en parte del recurso determina el acogimiento también del último de los motivos del recurso, es decir que no se haga declaración sobre las costas de la primera instancia, con aplicación del art. 394 LEC , puesto que se acoge en parte la demanda, ni sobre las de la alzada (art. 398 LEC ).

VISTOS, con los citados, los restantes preceptos de aplicación.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Con parcial estimación del recurso presentado por D. Ramón , representado por la Procuradora Dª Ángeles Fuertes Pérez, frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del número NUM000 de la AVENIDA000 , de esta ciudad de Oviedo, debemos, revocándola, dictar otra por la que declaramos la nulidad de los acuerdos adoptados por la Junta de dicha Comunidad con fechas veintitrés de febrero, cuatro de marzo y veintitrés de marzo de dos mil seis, relativos al reparto, cuantificación y distribución de cuotas entre los distintos comuneros para la instalación del ascensor. No se hace declaración sobre costas de ninguna de las dos instancias.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.