Sentencia Civil Nº 448/2010, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 1, Rec 164/2010 de 02 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo no 164/2010

Autos no 404/2008

Jdo. 1a Inst. no 6 de Santa Cruz de Tenerife

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. JOSÉ RAMÓN NAVARRO MIRANDA

Magistrados:

D. EUGENIO SANTIAGO DOBARRO RAMOS

D. MODESTO FERNÁNDEZ DEL VISO BLANCO

En Santa Cruz de Tenerife, a dos de noviembre de dos mil diez.

Visto por los Iltmos. Sres. Magistrados arriba expresados el presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandada la entidad mercantil FAPERCA, S.L., contra la sentencia dictada en los autos no 404/2008, ordinario, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia no 6 de Santa Cruz de Tenerife, promovidos por don Juan Pablo , representado por el Procurador don Miguel Rodríguez Berriel y asistido por el Letrado don Ignacio Acha García contra la entidad mercantil FAPERCA, S.L., representada por el Procurador dona María Gloria Oramas Reyes y asistida por el Letrado don Francisco Javier Pérez Rodríguez; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ RAMÓN NAVARRO MIRANDA, con base en los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados el Iltmo. Sr. Magistrado Juez don Juan Luis Lorenzo Bragado, dictó sentencia el veintisiete de marzo de dos mil nueve , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"FALLO: I.- Estimando sustancialmente la demanda interpuesta por don Juan Pablo , representado por el Procurador don Miguel Rodríguez Berriel, contra Faperca, S.L., representada por la Procuradora dona Gloria Oramas Reyes:

a) Declaro la improcedencia de la resolución del contrato suscrito por las partes el 30 de septiembre de 2005 instada por la demandada.

b) Condeno a la demandada a elevar a escritura pública el referido contrato privado.

II.- Desestimando la reconvención deducida por Faperca, S.L., representada por la Procuradora dona Gloria Oramas Reyes contra don Juan Pablo , representado por el Procurador don Miguel Rodríguez Berriel, absuelvo libremente a dicho demandado de las peticiones frente a él deducidas.

III.- Impongo la totalidad de las costas de este procedimiento a Faperca, S.L."

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de la parte demandada, se preparó recurso de apelación, se interpuso el mismo, evacuándose el respectivo traslado, formulando oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección.

TERCERO.- Iniciada la alzada y seguidos todos sus trámites, se senaló día y hora para la votación y fallo, que tuvo lugar el día 28 de septiembre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de instancia, que estimó sustancialmente la demanda formulada y desestimó la demanda reconvencional en su día deducida, acordando -en consecuencia- declarar la improcedencia de la resolución del contrato suscrito por las partes y condenó a la demandada a su elevación a escritura pública, se alza la parte condenada insistiendo en sus pretensiones: en esencia, que se declare resuelto el contrato privado de fecha 30 de septiembre de 2005, suscrito entre los litigantes, por la falta de cumplimiento de la obligación de pago por la parte actora.

En efecto, el referido día el demandante y la entidad mercantil demandada y ahora apelante suscribieron un contrato de compraventa sobre plano, de cosa futura, en el que el comprador adquiría doscientos metros cuadrados de planta comercial y doscientos metros de planta de garaje en un determinado edifico que estaba en construcción, pactándose, entre otros extremos, que la vendedora entregará a la parte compradora el objeto de la compraventa en un plazo máximo de treinta meses a contar desde el día de la obtención de la oportuna licencia de construcción (estipulación segunda), que como entrega a cuenta del precio pactado la parte compradora entrega en dicho acto aval bancario por un determinando importe, contraído por una determinada entidad mercantil -Quintercón, S.L.- a favor de otra -Indicam Cars, S.L." (estipulación cuarta), así como que la cantidad pendiente se abonaría a la entrega de las llaves y escritura pública de compraventa (estipulación quinta). Alegó la parte actora que la licencia fue otorgada por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de San Cristóbal de La Laguna el 3 de noviembre de 2005 y en el momento de la demanda, abril de 2008, sólo se había efectuado el desmonte del solar.

Al vencimiento del referido aval, el actor retuvo la cantidad avalada en la medida de que la entidad demandada ni siquiera había iniciado el movimiento de tierras. Y ésta, el 25 de julio de 2007, requirió a la actora notarialmente, dando por resuelto el contrato de compraventa ante el hecho de no haber hecho entrega del importe del aval a su vencimiento ni posteriormente, a lo que contestó el actor exigiendo el cumplimiento del contrato con la consiguiente elevación a público y ofreciendo el aval pactado como parte del precio.

A la vista de todo ello, la actora interesó judicialmente la declaración de la improcedencia de la resolución efectuada por la demandada del contrato suscrito por las partes y condenara a ésta a su elevación a escritura pública.

La parte demandada reconvino interesando que se declare resuelto el contrato litigioso por la falta de cumplimiento de la obligación de pago por la parte actora, anadiendo y matizando los anteriores datos fácticos en el sentido de que en el momento del contrato ya había sido solicitada la licencia de obras, que el plazo máximo de construcción podría ampliarse 120 días hábiles más, entre otras causas, por razones técnicas del proyecto de construcción o de ejecución de las obras, que la obra no se podrá terminar en el momento pactado por diferentes problemas técnicos que surgieron tras el desmonte del solar. En relación con la parte del precio de la compraventa plasmado en el aval, éste fue constituido por Quintercón, S.L. a favor de Indicam Cars, S.L. (de la que el actor es administrador) para garantizar la parte del precio de otra operación anterior en la que intervino el actor junto con su tío. Dicho aval fue el depositado como garantía del pago a cuenta y al llegar la fecha acordada, en junio de 2006, dado que Quintercon aún no podía tomar posesión de las parcelas, se sustituyó el aval por sendos pagarés. No obstante, no se hizo entrega del dinero en el momento en que se hicieron los mismos efectivos.

Por otro lado, como antecedentes fácticos necesarios para esta resolución ha de senalarse que en julio de 2007 la entidad demandada dirigió al demandante requerimiento notarial dando por resuelto el contrato de compraventa de fecha 30 de septiembre de 2005 alegando que transcurridos veintidós meses desde que se firmó, no ha entregado ni aval, ni efectivo alguno a cuenta del precio estipulado; así como que, el mismo, fue contestado imputando a la vendedora incumplimiento de su obligación de entrega en el plazo pactado, ofreciendo, al mismo tiempo, comparecer ante la misma Notaría en determinada fecha para elevar a público el contrato privado de compraventa haciendo efectivo en dicho acto el aval o el efectivo metálico pactado, no compareciendo en la misma el día previsto Faperca, S.L., todo lo cual quedó reflejado en el acta extendida, en la que se dejó constancia, además, de la voluntad del Sr. Juan Pablo de dar cumplimiento a lo anunciado en la contestación al requerimiento precedente, incorporando copia del aval otorgado por Caja Canarias para responder solidariamente del pago de 192.323,87€, así como del estado del solar en que debía ubicarse el objeto de la compraventa mediante 9 fotografías de cuya correspondencia con la realidad se da también fe.

SEGUNDO.- En definitiva, ha de partirse, por razones de lógica sistemática, de la cuestión de si en el presente supuesto concurre causa de resolución contractual, por falta de cumplimiento de la obligación de pago, tal como interesa la actora reconvencional.

Es jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia, que el contrato de compraventa, como típico contrato bilateral, produce sendas obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, en el vendedor (entrega de la cosa) y en el comprador (pago del precio). Los efectos especiales de tales obligaciones son la necesidad de cumplimiento simultáneo de las mismas, la «compensatio mora» y la resolución en caso de incumplimiento por una de las partes, que prevé el artículo 1124 del Código Civil y que puede exigirla aquella que sí ha cumplido la suya ( sentencias de 20 junio 1990 , 15 julio 1991 , 25 noviembre 1991 , 30 noviembre 1992 , 15 noviembre 1993 y 9 mayo 1994 , entre otras muchas) y una expresión de esta facultad resolutoria aplicada a la compraventa de bienes inmuebles se encuentra en el artículo 1504 del mismo cuerpo legal, cuya norma no es sino un complemento o especialidad de la general del artículo 1124 . En concreto la sentencia de 4 julio 1994 recuerda que la doctrina del TS actualizada y reiterada ( sentencias de 21 mayo 1986 , 29 febrero 1988 , 20 noviembre 1991 y 2 junio 1992 , entre otras), exige, entre los requisitos que determinan la eficacia de las condiciones y presupuestos resolutorios de las obligaciones recíprocas, previstos en el precepto civil 1124, en su relación con el 1504 , que básica y fundamentalmente no se dé por quien ejercita acción resolutoria, situación de incumplimiento previo y por tanto provocador de la actitud de defensa de sus intereses, que motiva a adoptar a la contraparte adquirente, así como que ésta acceda a la condición de exclusiva incumplidora por su libre y decidida voluntad, que no es preciso esté representada por una actitud dolosa o actitud deliberadamente rebelde, como resulta expresión superada, sino que lo decisivo es que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria.

Con amparo en dicha doctrina y frente a la acción resolutoria del contrato de compraventa concluido por las partes, la parte reconvenida manifestó que fue su intención realizar el pago tras cobrar los pagarés a que se ha hecho referencia, si bien, ante el considerable retraso que sufrían las obras, dado que faltaban tres meses para la entrega de los locales y no se había iniciado el desmonte, y que ello era un incumplimiento esencial, alegó dicho incumplimiento para indicar la improcedencia de la resolución instada por el incumplidor.

Por otro lado, para poder aplicar la resolución por la vía del artículo 1124 del Código Civil , la jurisprudencia, como recuerda la STS de 12 de marzo de 2009 , ha sostenido la primacía del principio de conservación del negocio jurídico: "A partir de las anteriores apreciaciones contenidas en la sentencia impugnada, se ha de poner de manifiesto la existencia de una jurisprudencia consolidada en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado ( sentencia de 3 abril 1981 ), por lo que no bastará el mero retraso ( sentencias de 27 noviembre 1992 , 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( Sentencia de 14 diciembre 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( sentencias de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( sentencia de 10 marzo 1983 ). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución ( sentencias de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993 )". Ello implica que en el ámbito de la resolución de contratos, en especial en los de compraventa, no es posible aplicar reglas fijas y constantes para todos los casos, sino que es preciso un análisis casuístico de cada uno de los diferentes contratos, no sólo por la diferencias de contenido derivadas de sus cláusulas contractuales fijadas de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, sino igualmente en atención a las circunstancias subjetivas de las partes contratantes. Por ello esta Sala comparte el razonamiento y la conclusión del Juzgado a quo, en cuanto entiende que no puede alegar una causa de resolución por incumplimiento quien previamente dejó de cumplir lo estipulado, por lo que apreciando que la vendedora que hizo el requerimiento notarial no había cumplido la obligación a que venía constrenida, el comprador venía legitimado para suspender el cumplimiento de la suya de pago ( sentencias de 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1992 y 16 de mayo de 1993 ). Para que pueda prosperar la acción resolutoria han de concurrir los requisitos que para el ejercicio de la del 1.124 la jurisprudencia exige como indispensables. Y, si bien no se precisa que concurra a efectos resolutorios una pertinaz y continuada conducta obstativa al cumplimiento, que basta que el interesado, en una vinculante relación obligacional, frente a la actuación del que cumple, no actúe de la misma manera, produciendo incumplimiento de contrario.

Por ello, quien solicita la resolución por incumplimiento había incumplido previamente (apenas se habían iniciado los trabajos de excavación, por lo que mal podía pretender que en once meses podía estar en condiciones de entregar el objeto de la compraventa, como no lo estaba en la fecha del juicio) y lo había hecho de forma esencial. Y no cabe hablar de incumplimiento total de la obligación del comprador, pues cabe entender el previo percibo de parte del precio, pues a efectos económicos, como tal ha de tenerse la renuncia implícita del demandante al derecho de retorno y a cualquier compensación por el tiempo que duraran las obras, como se razona en la propia sentencia y se deduce del informe y tasación sobre el valor del inmueble.

Consecuentemente, el recurso no puede ser estimado en este punto, pues el hecho de que el retraso se debiera a causas técnicas primero o a la crisis económica, no puede significar que se dejen sin efecto las consecuencias de aquel.

TERCERO.- Procede, del mismo modo, y como efecto que se ha de anudar a lo anteriormente dicho, la estimación de la demanda, es decir, la elevación a escritura pública del contrato privado, como efecto propio del mismo (ex art. 1.280 del Código Civil ) en los términos que se consignan en la sentencia recurrida, que no han sido objeto de recurso por la parte actora, y dado que ésta se comprometió a poner a disposición de la entidad ahora recurrente, y así lo consignó, un aval a primer requerimiento para hacer frente a las obligaciones a que se contrae la relación contractual.

CUARTO.- En lo que a las costas de primera instancia se refiere, también objeto de recurso, la resolución recurrida se las impone, conforme al art. 394 de la L.E.C ., a aquella parte cuyas pretensiones hubieran sido totalmente rechazadas, esto es a la demandada reconviniente, pues la estimación ha sido sustancial (absoluta y totalmente en lo que a la reconvención se refiere, cabe anadir), como así ha sido, por lo que no puede sino confirmarse tal pronunciamiento. Y, en cuanto a las costas de esta alzada, han de ser impuestas a la entidad recurrente, en cuanto se ha producido la desestimación de su apelación y, en atención a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la L.E.Civil .

En atención a lo expuesto, la Sección Primera de la Audiencia Provincial dicta el siguiente:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil FAPERCA, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 6 de Santa Cruz de Tenerife en los autos no 404/208; confirmando dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., si se hubiera constituido.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y demás efectos legales.

Así por nuestra sentencia, contra la que caben recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, podrán prepararse ante esta Sala en el plazo de cinco días, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.