Sentencia Civil Nº 449/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 498/2010 de 07 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00449/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 498 /2010

Proc Origen: JUICIO VERBAL 811 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 43 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

APELANTE: Luis Antonio

PROCURADOR: PEDRO GONZALEZ SANCHEZ,

APELADO: M 90, S.A.

PROCURADOR: SUSANA HERNANDEZ DEL MURO

En MADRID, a siete de octubre de dos mil diez.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución de contrato por cumplimiento de estipulaciones del mismo, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandado D. Luis Antonio representado por el Procurador Sr. González Sánchez y de otra, como apelada demandante impugnante M-90 S.A. representada por la Procuradora Sra. Hernández del Muro, seguidos por el trámite de Juicio Verbal.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid, en fecha 4 de diciembre de 2009, se dictó sentencia y en fecha 28 de diciembre de 2009 auto de aclaración, cuyas partes dispositivas son del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta debo declarar y declaro extinguido el contrato de arrendamiento objeto del procedimiento por la aprobación del Plan Parcial de Reforma Interior del Area de Planeamiento Remitido APR 10.01 "La Medina" en virtud de la estipulación séptima de dicho contrato, con condena en costas a la parte demandada.

Se a la parte demandada D. Luis Antonio a que desaloje la vivienda sita en C/ DIRECCION000 NUM000 , 28024 de Madrid con apercibimiento de que de no efectuarlo se procederá a su lanzamiento.".

"Se rectifica la sentencia, de 4 de diciembre de 2009 , en el sentido de que donde se dice que el demandado ha de desalojar la vivienda sita en c/ DIRECCION000 NUM000 . 28024- de Madrid, debe decir que se trata de un taller y añadir precisamente en ese parrafo segundo de la sentencia la palabra "condena".

SEGUNDO.- Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación y por la demandante impugnación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 30 de septiembre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Que por lo expuesto, la primera cuestión a dilucidar es la calificación del contrato y el régimen normativo al que está regido, pues en uno y otro caso, sumisión al Código o la legislación especial, la solución será distinta. Es del todo evidente que el contrato de fecha 7 de Mayo de 1976, era un contrato regido por las disposiciones del Código Civil y al que no se le aplicaban las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos entonces vigente, no sólo porque así lo dice expresamente la cláusula quinta del mismo, sino porque dado el objeto arrendado no se le aplicaba la legislación especial. En efecto, el art. 1 de dicho texto legal establecía, por lo que hace a su ámbito de aplicación, que el contrato de arrendamiento que regulaba dicha ley, por lo que se refiere a los locales de negocio, se refería a aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino principal no fuera vivienda, sino ejercerse en ellas con establecimiento abierto, una industria, comercio o negocio de lo que cabía concluir que el puro y simple arrendamiento de solar, donde no había edificaciones que pudieran constituir la sede de una industria o comercio abierto al público estaba excluido. El demandado no niega dicho aserto y que en el momento inicial de la relación contractual la misma estaba fuera de la legislación arrendaticia, lo que viene a afirmar es que con posterioridad, dos o tres años después de haberse concertado el contrato, se produjo una novación del mismo y se construyeron unas edificaciones a fin de destinar parte del solar arrendado a la actividad de taller de automóviles dedicado a chapa y pintura, y a partir de dicha fecha, que no se precisa pero que se sitúa en los dos o tres años posteriores al contrato, el mismo pasó a ser un contrato de local de negocio y por lo tanto sometido a las prescripciones de la Ley. Desde luego no desconoce esta Sala que conforme a una acreditada línea jurisprudencial la novación de las obligaciones no se presume y debe ser probada por quien afirma la existencia de la misma, debiendo constar expresamente, pudiendo deducirse también de la incompatibilidad de una y otra obligación, SS.T.S 29-1-1999 y 23-3-2001 . En los presentes autos es un hecho cierto que no se ha procedido a una novación expresa o por decirlo de alguna manera por escrito. Ello no obstante, de la prueba aportada y obrante en autos puede deducirse la existencia de una novación con el correspondiente animus novandi. En efecto, no solo es que por parte del arrendatario se ha venido abonando el IBI, es que, según consta de los documentos públicos aportados a los autos, con motivo de la transmisión de la finca objeto del contrato hecho por los herederos del primitivo arrendador, Doña Nieves y Don Isidoro , a la entidad Nonsun, verificado el día 5 de Abril de 2002, por lo que entre otras propiedades se transmitía el solar objeto del litigio, ya se hacía constar en dicha escritura, estipulación Sexta, el requerimiento hecho al propio Notario que le autoriza para que notifique la transmisión de la finca al arrendatario, a fin de que pueda ejercitar, si le conviniere, los derechos de tanteo o retracto que por ley le pudieran corresponder, lo que indica que en ese momento se consideraba que dicho contrato estaba sometido a las prescripciones de la legislación especial, pues en un arrendamiento regido por el Código no hay lugar a efectuar dicha comunicación. Igualmente, aparecen aportadas las comunicaciones hechas por la administración de fincas en donde se requiere al arrendatario para la actualización de la renta conforme a las previsiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y no por virtud exclusivamente de la cláusula de estabilización que se pactaba. Está igualmente acreditado que en la escritura de compraventa de la mercantil Nonsun que habían adquirido de los herederos del primitivo titular a favor de la mercantil Armilar, anterior propietaria de la finca antes de la última transmisión a la actora, se hacía constar en dicha escritura que dicha finca estaba arrendada a Don Luis Antonio , señalando como domicilio el propio de la finca arrendada, Talleres Emba, y en la estipulación Sexta se vuelve a requerir al notario para que haga la notificación correspondiente, haciéndose constar no sólo el nombre del arrendatario sino el nombre comercial bajo el que gira, Talleres Emba, a fin del ejercicio de los derechos que por ley le pudieran corresponder, que no serían otros que los de tanteo y retracto que ya se le habían ofrecido en la anterior transmisión de la finca, y en fin, la actual titular si bien no deja de reconocer que cuando adquirió la finca procedió a notificar al arrendatario la compraventa hecha a fin de que pudiera ejercitar los derechos que le pudieran corresponder, sólo aportó una copia parcial de la escritura, sin que la legislación común establezca derechos de tanteo o retracto; en fin en las comunicaciones que se hacen al arrendatario por la administración, a fin de actualizar la renta como por la propia sociedad transmitente a la hoy actora, se consigna la expresión, al lado del nombre del arrendatario, la mención del nombre comercial bajo el que gira, Talleres Emba. De lo dicho se desprende que si bien el contrato de arrendamiento que figura que autos constituye sin duda un arrendamiento no sometido a las prescripciones de la ley, no solo por decirlo expresamente, sino porque el objeto del mismo era un solar y no un edificio, no es menos cierto que dicha calificación se transmutó y no solo por el arrendatario sino por actos concluyentes de los arrendadores se le ha dado el carácter de arrendamiento sometido a las prescripciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues no otra cosa puede deducirse de la notificación que al arrendatario se le hacen de las sucesivas transmisiones de la finca, siendo de especial interés la primera de ellas, venta de los herederos del primitivo arrendador, donde expresamente se le notifica la transmisión a fin de ejercitar los derechos de tanteo o retracto, por lo que es evidente que la acción arrendaticia había pasado de estar regida en exclusiva por el Código Civil a estarlo por la legislación especial.

La segunda cuestión relacionada con la naturaleza del contrato y su régimen jurídico vendría constituida, para caso de estimarse producida una novación, por ser las obligaciones incompatibles que es lo acontecido pues si se aplican la disposición de la legislación especial no es posible decir que el contrato está sometido a las prescripciones del Código Civil que no contempla ningún derecho de adquisición preferente, y a lo sumo la actualización de renta, lo serían por cláusula contractual y no por las previsiones legales como se ha hecho, cfr. Docs 1, 2 y 3 de la contestación hecha a la demanda, cuando la propiedad de la finca era la sociedad Armilar causante de la hoy actora y que con posterioridad, año 2008, requiere al arrendatario para que desaloje el solar por haber transcurrido el plazo pactado, y ser de aplicación el Código a pesar de que la misma ha hecho la actualización conforme a la legislación arrendaticia. Otra cuestión sería el momento en que pudiera haberse producido la novación del contrato pasando de regirse por el Código Civil a hacerlo por la ley especial, dado que es distinto el tratamiento legal si se le aplican las disposiciones del Texto Refundido de 1964 o la nueva L.A.U. En este punto, ante la parte demandada ha venido a aportar con el informe pericial la realización a su instancia no solo una apreciación indiciaria de que las construcciones llevan levantadas más de 20 años, sino que se aportan unas fotografías aéreas en donde ya desde el año 1.985 aparecen claramente visibles las construcciones levantadas en lo que era un simple solar arrendado como campo para automóviles, construcción que conforma un taller de automóviles dedicado a chapa y pintura, habiendo levantado dicha construcción para instalar en ella la cabina de pintura de coches indispensable para la explotación del taller, como también es un hecho cierto que parte de las comunicaciones verificadas al arrendatario, lo son con referencia al giro comercial del mismo, Talleres Emba, por ello no puede menos que concluirse que al menos desde el año 1986 ya se habían levantado y construido las edificaciones que conforman el taller de automóviles y por lo tanto la novación contractual se había operado con anterioridad al año 1994, diciéndole por tanto de aplicación las prescripciones de la L.A.U. en su redacción conforme al texto refundido de 24 de Diciembre de 1.964 . Con lo dicho se sale al paso del recurso de apelación, ad cautelam interpuesto por la demandante, quien a pesar de haber visto satisfecha su pretensión ha venido ha formular recurso precisamente para sostener que el régimen jurídico aplicable al contrato sería el del Código Civil y así alegar la improcedencia de estimar novación contractual alguna como se hace en la sentencia.

SEGUNDO.- Que entrando ya en el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado, el mismo combate que se puede aplicar la cláusula séptima del contrato para resolver el mismo, en atención a la apreciación del plan de ordenación al que se refiere la finca. Desde luego el motivo debe ser estimado. En efecto, si como se ha razonado con anterioridad se ha llegado a la conclusión de que el contrato de arrendamiento está sometido a prescripciones de la legislación especial, concretamente a las del Texto Refundido de la L.A.U. de 1964 , resulta serle de aplicación las normas sobre prórroga forzosa del mismo y las normas sobre extinción del contrato previsto en el art. de la L.A.U. Pues bien, en principio no se da ninguna de las causas previstas en el art. 62 como normas de excepción a la prórroga, ni estamos ante ninguno de esos supuestos de extinción del contrato a instancia de arrendador previsto en el art. 114 . Otra cosa es que, como consecuencia del Plan de Ordenación Urbana al que se ha hecho mención, la finca deje de tener la disposición física que tiene en la actualidad, en cuyo caso el arrendatario tendrá los derechos que legalmente le correspondan si ha existido una destrucción o una desaparición de la base física sobre la que se asienta el arriendo y sí entonces se aplican alguna de las cláusulas establecidas en el art. 114 o el apartado correspondiente del art. 62 , pero ello son cuestiones por completo extrañas a la presente litis, en la que determinado el régimen aplicable no cabe la resolución del contrato de arrendamiento por otras causas que no sean las previstas en la legislación, y entre ellas no está la mera aprobación de un plan de ordenación urbana del lugar donde se ubica la finca, por todo ello el recurso de la parte demandada debe ser estimado y la sentencia revocada.

TERCERO.- Que por lo que hace a las costas, deben imponerse a la parte demandante las costas de la primera instancia por la desestimación de sus pretensiones. Respecto de las de la segunda instancia, deberán imponerse a la Procuradora Sra. Hernández del Muro las causadas por su recurso sin que haya motivos para imponer al Procurador Sr. González Sánchez las causadas por el suyo.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que Estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Sr. González Sánchez en nombre y representación de D. Luis Antonio contra la sentencia dictada por el Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de los de esta Capital de fecha 4 de diciembre de 2009 y auto de aclaración de fecha 28 de diciembre de 2009 a que el presente rollo se contrae, debemos dar lugar al mismo, y, en consecuencia, con revocación de la meritada, resolución debemos absolver y absolvemos al demandado de los pedimentos contenidos en la demanda. Con devolución del depósito constituido por la representación de D. Luis Antonio .

Igualmente debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Hernández del Muro en nombre y representación de M-90 S.A.

Respecto de las costas estése a lo dispuesto en el fundamento de derecho quinto de la presente.

Notifíquese la presente sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso alguno.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.