Sentencia Civil Nº 449/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 398/2012 de 07 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00449/2012

NOIA Nº 1

ROLLO 398/12

S E N T E N C I A

Nº 449/12

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION CUARTA

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:

CARLOS FUENTES CANDELAS

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ

MARÍA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ

En A Coruña, a siete de noviembre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000098 /2010, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de NO IA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000398 /2012, en los que aparece como parte demandante-reconvenido-apelante, DON Higinio , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. PALOMA RODRIGUEZ PUENTE, asistido por el Letrado D. JOSE LUIS FIUZA DIEGO, y como parte demandada-reconviniente-apelada, LITUS GESTION INMOBILIARIA SL, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSE LUIS GONZALEZ MARTIN, asistido por el Letrado D. JOSE DANIEL INSUA REINO, sobre RSOLUCION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE NOIA de fecha 14-3-12. Su parte dispositiva literalmente dice: "desestimando íntegramente la demanda principal interpuesta por la Procuradora SRA. MANEIRO CES, en nombre y representación de DON Higinio contra la entidad LITUS GESTION INMOBILIARIA, S.L. representada por el Procurador SR. FERNANDEZ LESTON, debo declarar y declaro no haber lugar a los pedimentos contenidos en la demanda, absolviendo a la demandada de dichas pretensiones.

Que, ESTIMANDO INTEGRTAMENTE la demanda reconvencional interpuesta por el procurador D. PEDRO A. FERNÁNDEZ LESTON, en nombre y representación de la entidad LITUS GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L. contra DON Higinio , representado por la Procuradora SRA. MANEIRO CES; debo declarar y declaro: 1.- la responsabilidad contractual en que ha incurrido el SR. Higinio por el incumplimiento consistente en no otorgar las escrituras de compraventa y pagar los inmuebles rotulados con letra A y B del bajo cubierta del edificio situado en Portosín, Porto do Son (A Coruña) que entronca con las calles Rordela y Coira y que fue promovido por la entidad reconviniente. 2.- Resuelto de pleno derecho el contrato de promesa de compraventa de fecha 4 de octubre de 2006 concertado con DON Higinio ; 3.- La cantidad de 15.000 euros entregada a cuenta de las reservas de los inmuebles el pasado cuatro de octubre de dos mil seis por el reconvenido ha de quedar definitivamente en poder y disposición de la entidad reconviniente "LITUS INMOBILIARIA, S.L."; y, en consecuencia, debo condenar y condeno al reconvenido a estar y pasar por las anteriores declaraciones. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante reconvenida".

SEGUNDO.- Contra la referida resolución por el demandante se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.- Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. CARLOS FUENTES CANDELAS.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El comprador presentó demanda de resolución del contrato de compraventa de los inmuebles litigiosos de 4/10/2006 imputando a la promotora demandada incumplimiento del plazo pactado de entrega y no haber constituido los preceptivos avales o garantías de devolución. Tras la oposición y reconvención de la parte demandada, por el actor se añadió en la audiencia previa judicial, como alegación complementaria, haber tenido conocimiento posterior del hecho de que una de las viviendas vendidas no era en realidad tal sino una oficina y no podría ser objeto de transmisión como vivienda.

Pese a la oposición de inadmisibilidad formulada por la parte adversa, Su Señoría admitió la alegación.

Finalmente, la sentencia desestimó la demanda inicial, al rechazar todas las causas de incumplimiento contractual invocadas, y estimó la demanda reconvencional de la parte vendedora por la negativa del comprador a otorgar la escritura pública de compraventa y a pagar el resto del precio convenido.

SEGUNDO .- El recurso de apelación del demandante se centra exclusivamente en la cuestión del objeto de la compraventa. Se argumenta, en síntesis, que el contrato se refiere a dos viviendas en el bajo cubierta totalmente independientes en el edificio de Portosín en cuestión y resultó que el inmueble A) es una oficina, cuyo destino es incompatible. La posible idea inicial de agregar ambas viviendas en un solo inmueble podría ser modificada posteriormente. El local no sería legalizable con el uso de vivienda, según el informe técnico del Ayuntamiento, que ha de prevalecer sobre el testigo de parte que además fue el aparejador de la obra de litis. Y en la hipótesis de que fuera posible, el comprador tendría que justificar una serie de requisitos y abono de gastos no incluidos en el precio de la compraventa. No sería obstáculo que en el plano figurase la palabra "oficina", pues al pie se hace referencia a viviendas A y B, además de que en la contestación a la demanda se habla de vivienda.

La parte apelada alegó en contra del recurso, tanto por la inadmisibilidad de la cuestión, al entender que fue introducida extemporáneamente en la audiencia previa alterando sustancialmente la demanda, como por razones de fondo, según las circunstancias y pruebas practicadas, que acreditarían que el comprador era conocedor y quiso comprar la oficina con intención de anexionarla al piso colindante, lo que sería absolutamente lícito, quedando margen del proceso el coste del proyecto de legalización. Incluso se negó a recibir siquiera el otro inmueble.

TERCERO.- Pese a los esfuerzos del defensor del actor intentando destacar los puntos favorables a su tesis, el Tribunal no encuentra motivos bastantes para considerar errónea la valoración probatoria y decisiones de primera instancia, habida cuenta de lo razonado en la sentencia sobre la cuestión que ahora nos ocupa.

No cabe alterar el objeto del proceso establecido en la demanda ( art. 412.2 LEC ), los hechos fundamentales, aunque sí aquellos otros hechos y alegaciones complementarias, accesorias o aclaratorias ( art. 426) en cuanto no implican modificación sustancial ni sorpresiva no limitadora de la defensa de la parte adversa mediante las alegaciones y pruebas oportunas, todo ello entendido como garantías de un proceso justo ( art. 24 Constitución ).

En el presente caso, la causa de inhabilidad de uno de los inmuebles, destinado a oficina y no a vivienda, no fue alegado en la demanda sino introducido en la audiencia previa al socaire de tratarse de un hecho de nuevo conocimiento. Pero, al margen de si supone o no una alteración sustancial de los términos del debate y de la demanda, especialmente dependiendo si las causas alegadas para la resolución por incumplimiento formaran parte de la concreta acción ejercitada, lo cierto es, por un lado, que en aquella sesión del proceso Su Señoría admitió finalmente la alegación como complementaria, rechazando así la objeción procesal opuesta por la parte demandada-reconviniente, que no recurrió ni protestó la decisión judicial, y, por otro lado, lo que es más importante, el recurso no debe ser estimado tampoco en cuanto al fondo.

Es verdad que en el documento contractual se habla de viviendas, lo mismo que al pie del plano y en alegatos, pero la conclusión que extraemos de la valoración conjunta de las alegaciones y pruebas es que realmente se trató de un desliz o un modo abreviado de expresarse, pues es un hecho que la parte actora, espontáneamente, desveló en su escrito de contestación a la reconvención que en realidad era una sola vivienda por unión de las dos, viniendo así a coincidir con la explicación dada por la contraparte y con lo manifestado de manera clara y firme por su representante legal al ser interrogado en el juicio, en cuyo acto el comprador, si bien sostuvo que no se le dijo ni se había enterado de que uno de los inmuebles era una oficina, vino a reconocer su intención de poder unirlas por dentro. En el recurso no se niega, aunque tratando también de dulcificarlo como una mera posibilidad genérica y modificable posteriormente. A ello hay que añadir el hecho de que en el plano anexo al contrato figura, sino en el pie, sí en su lugar la indicación expresa de "oficina", referida al piso A) del bajo Cubierta. Así también se proyectó. Sin olvidar su reducida superficie útil de apenas 25 metros cuadrados y la falta de reseña de cocina, dormitorios, etc, propios de toda vivienda; así como el precio unitario por la compraventa de los dos pisos y su colindancia en la misma planta del edificio.

Es verdad que el Ayuntamiento informó que el local para uso de oficina no era legalizable. Lógico, pero el arquitecto técnico del edificio, a su vez arquitecto de alguno de los municipios de la zona y también lo ha sido del de litis, dejó claro que por sí solo no sería legalizable, pero sería viable sin problema uniéndolo a la vivienda B) colindante, previo proyecto de adecuación y licencia de cambio de uso.

El título de División Horizontal, a su vez, permite expresamente una agregación tal sin siquiera necesidad de consentimiento de la comunidad de propietarios.

No es de extrañar la convicción de la juzgadora de instancia en el sentido indicado, contrario a la tesis del actor-apelante, cuando menos vía presunción, lo que ahora confirmamos.

CUARTO.- Lo explicado basta para desestimar el recurso con la preceptiva imposición de las costas de la alzada a la parte apelante ( art. 398 LEC ) y la pérdida del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15ª LOPJ ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad concedida por el Pueblo Español.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación y confirmamos la sentencia apelada, con imposición al apelante de las costas de la alzada y la pérdida del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, por razón de interés casacional siempre que concurran los presupuestos legales para su admisión, a interponer en el plazo de veinte días a partir de la notificación de esta resolución.

Y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así por esta sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.