Sentencia CIVIL Nº 449/2021, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 330/2021 de 02 de Diciembre de 2021

Encabezamiento

Rollo nº 000330/2021Sección Séptima

SENTENCIA Nº 449/2021

SECCIÓNSÉPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as: Presidente/a:

MARÍADEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

CARMEN BRINES TARRASÓ INDIRA RIVERO FERNÁNDEZ

En la Ciudad de Valencia, a dos de diciembre de dos mil veintiuno.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario [ORD] - 000734/2019, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 17 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado - apelante/s Carmelo, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. SALVADOR PÉREZIBÁÑEZy representado por el/la Procurador/a D/Dª EVA DOMINGO MARTÍNEZ, y de otra como demandante - apelado/s Lidia, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MARÍAJOSÉUBEDA CABANILLES y representado por el/la Procurador/a D/Dª JUAN LUIS CONTEL COMENGE.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. Mª. CARMEN BRINES TARRASÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 17 DE VALENCIA, con fecha 23-2-2021, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Lidia contra

D. Carmelo. 2.- DECLARO nula de pleno derecho e inexistente la escritura de compraventa de la vivienda, dos plazas de garaje y un trastero otorgada el 22 de Septiembre de 2.011 ante D.Juan Bover, Notario de Valencia, por carecer de causa al ser ficticio el precio que figura en la misma y no haber pagado ninguna cantidad de dinero, cancelando las inscripciones registrales que originó la anterior compraventa, en las fincas registrales del Registro de la Propiedad de Valencia 5,números NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003.3.- CONDENO al demandado a pagar a la actora las costas procesales'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte apelante/demandado se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 1-12-2021 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación de la parte actora ejercitóacción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia se dictó en fecha 23 de febrero de 2021 Sentencia por la que:

1.- Estimaba la demanda presentada por Dª. Lidia contra D. Carmelo.

2.- Declaraba nula de pleno derecho e inexistente la escritura de compraventa de la vivienda, dos plazas de garaje y un trastero otorgada el 22 de septiembre de 2.011 ante D. Juan Bover, Notario de Valencia, por carecer de causa al ser ficticio el precio que figura en la misma y no haber pagado ninguna cantidad de dinero, cancelando las inscripciones registrales que originó la anterior compraventa, en las fincas registrales del Registro de la Propiedad de Valencia 5, números NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003.

3.- Condenaba al demandado a pagar a la actora las costas procesales.

SEGUNDO.-Contra la referida Sentencia se alza la representación de D. Carmeloformulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.-Errónea valoración del resultado de la prueba practicada: la actora reconoce que si hubo pago de los gastos de la hipoteca desde 2.011 hasta junio de 2.018, y por otra parte porque además el Sr. Carmelo sí abono los gastos de la escritura de compraventa. Por lo que es totalmente incierto que no se haya pagado cantidad alguna del precio de la escritura de compraventa, de modo que ya con esta prueba debería desestimarse sin más la acción de nulidad entablada, ya que el precio no fue ficticio, y sí se han pagado cantidades por dicha compraventa.La propia actora reconoce que fue su hija, Dª. Josefina, quien empezó a abonar los gastos de la hipoteca desde ese momento, esto es, desde septiembre de 2011 hasta que según ella dejo de pagarle en junio de 2.018.Ante tal afirmación, la demanda necesariamente no puede prosperar, porque es la propia demandante la que admite que desde que el demandado adquirió por compra en 2.011 su parte -el 80% de la nuda propiedad- y se subrogó en el pago del préstamo hipotecario, esto es, desde el 22 de Septiembre de 2.011, fue la Sra. Josefina, entonces pareja del demandado y con quien compartía cuenta bancaria, quien se hizo cargo de abonar los gastos de la hipoteca, lo que significa que -según las propias afirmaciones de la parte actora- el préstamo fue abonado al menos desde el año 2.011 hasta junio de 2.018.

Además a mayor abundamiento conforme al artículo 1.158 del Código Civil, 'Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor...', luego si el pago, como defiende la parte actora, lo hizo su hija, dicho pago en nombre del demandado tendría igualmente efectos liberatorios.

Consta probado que la cuenta desde la que se hacían los pagos del préstamo hipotecario era una cuenta bancaria de titularidad conjunta del demandado y de la hija de la actora, véase documento número 2 de la contestación a la demanda.

Asimismo consta probado que el préstamo que grava los inmuebles vendidos y en cuyo pago se subrogó el demandado está al corriente de pago, según certificado emitido por Bankia y aportado como documento número 1 de la contestación a la demanda. Luego si está al corriente de pago y hasta 2.018 la demandante reconoce que se ha pagado y que dichos pagos no los hizo ella, eso es totalmente incompatible con la conclusión alcanzada por el Juzgador de que el precio fue ficticio y que no se ha abonado cantidad alguna. Todo ello supone un claro error de valoración de la prueba por parte del juzgador al no haber tenido en cuenta los hechos admitidos por la parte demandante.

Igualmente consta acreditado que el demandado sí abonó los gastos inherentes a la operación de compraventa con número de protocolo 3788. Se ha probado mediante la aportación del bloque documental número 6 - no impugnado de contrario- en el que constan los pagos hechos por el Sr. Carmelo por importe de nada menos

que 13.146,27 euros mediante transferencia bancaria a la gestoría quien a su vez le devolvió a mi cliente el remanente provisionado en exceso por él según consta probado en dicho documento.

2.-Debería aplicarse por la Sala la excepción de prescripción de 4 años que se alegó en el escrito de contestación a la demanda prevista en el artículo 1.301 CC, dado que en virtud de las alegaciones que hemos expuesto anteriormente en este recurso y puesto que no nos encontramos ante un supuesto de nulidad del contrato por simulación absoluta del mismo, al no carecer de causa por no ser ficticio el precio, resulta totalmente inaplicable la jurisprudencia citada por S.Sª, al no encontrarnos ante un caso de simulación o contrato ficticio. Al haber transcurrido prácticamente 8 años desde que se otorgó la escritura de compraventa y subrogación hipotecaria el 22 de septiembre de 2.011, hasta que se interpuso la demanda en junio de 2.019, sin haber habido reclamación extrajudicial previa alguna que haya interrumpido la misma.

3.-La recurrente sí ha probado los pagos y no sólo con la testifical practicada en el acto del juicio de Dª. Josefina (prueba propuesta por la contraparte), si notambién con la documental aportada junto al escrito de contestación a la demanda.En cualquier caso, incurre el Juzgador de instancia en un error evidente, ya que la parte demandada no tenía la carga de probar los pagos de la hipoteca realizados entre 2.011 a 2.018, porque dicho hecho está exento de prueba por ser un hecho admitido por la propia parte actora. Al hacer recaer sobre el demandado las consecuencias negativas de una supuesta falta de prueba de los pagos realizados en esas fechas, está infringiendo lo dispuesto en el artículo 281.3 de la L.E.C., ya que habiendo admitido la demandante que la hipoteca fue pagada desde 2.011 a junio de

2.018 y que dichos pagos no los hizo ella sino su hija, ninguna carga probatoria pesaba ni pesa sobre el demandado que le obligue a probar dichos pagos, al ser ello un hecho admitido por ambas partes y por tanto no necesitado de prueba. Se está vulnerando lo dispuesto en el artículo 217 de la L.E.C.Pero es que además la recurrente ha demostrado la existencia de los pagos de la hipoteca, mediante la aportación de un certificado que acredita que el préstamo hipotecario se ha encontrado en todo momento al corriente de pago (documento nº 1), lo que ineludiblemente lleva a la conclusión de que los pagos de las cuotas se han cumplido escrupulosamente en todo momento y no solo a partir de julio de 2018, cuando dice la actora que empieza a abonarlas ella. Y si existe el pago desde 2011 hasta 2018 al encontrarse al corriente de pago el préstamo (documento nº 1), se certifica por el banco que la cuenta donde se cargan las cuotas del mismo es titularidad del demandado y de la entonces su pareja, (documento nº 2), solo cabe concluir que los pagos del préstamo hipotecario -al menos desde 2011 a 2018- se han realizado por la parte demandada.

También se equivoca el Juzgador cuando entiende probado el pago de las cuotas del préstamo hipotecario por parte de la actora a partir de julio de 2.018, ya que lo único que se ha aportado por la misma son unas transferencias bancarias que además no sirven para acreditar el pago del préstamo, porque las mismas no han sido abonadas a

la acreedora, esto es, a la entidad bancaria, ni tampoco reflejan siquiera el destino de las mismas.

4.-En último lugar, pero no menos importante, debe hacerse referencia a la valoración que erróneamente le ha dado el Juzgador a los pagos efectuados por el apelante y aportados con la contestación a la demanda como documentos números 3, 6 y 7, así como a la relación de los mismos y la escritura de compraventa de 2.011 cuya nulidad se insta, con la escritura de dación en pago de deuda suscrita entre la demandante y el demandado el 2 de noviembre de 2.018.

Se ha acreditado documentalmente la realización por parte del Sr. Carmelo de unos pagos de más de 84.000 euros, que deben imputarse única y exclusivamente al cumplimiento de las obligaciones de pago derivadas de la escritura de compraventa otorgada entre los aquí litigantes el 22 de septiembre de 2.011, por lo que en modo alguno puede concluirse que el precio de dicha compraventa fuera ficticio. Todo ello unido a la no necesidad de prueba de los pagos realizados desde 2.011 a 2.018 correspondientes al crédito hipotecario, tal y como se ha expuesto sobradamente en el presente recurso y que el juzgador ha desconocido.

Consta además aportado junto a la demanda como documento número 14, la escritura pública notarial de dación en pago de deuda firmada entre ambas partes el 2 de noviembre de 2.018,es evidente que es la propia actora quien vincula las obligaciones derivadas del primer contrato de compraventa de 2.011 con la escritura de dación en pago de deuda.

Nada consta ni se ha sugerido en el desarrollo del proceso de la existencia de otros posibles pactos entre las partes -hecho introducido ex novo por el juzgador-, pero sí consta claramente en la escritura de dación en pago de deuda de noviembre de 2.018, que ambas partes determinaron que el Sr. Carmelo adeudaba a la Sra. Lidia en esa fecha la suma de 120.000 euros.

Es decir, fueron ambas partes de común acuerdo y ante Notario quienes en noviembre de 2.018 no imputaron a la compra del local de Santa María Micaela de marzo 2015 el pago de los 50.000 euros que el Sr. Carmelo le había realizado (vid. documento nº 7 de la contestación a la demanda), ya que en la escritura de dación en pago -que es obviamente posterior- se hizo constar que se le adeudaban 120.000 euros, esto es, todo el precio de compra sin descontar los 50.000 entregados, por lo que las estipulaciones contenidas en la escritura de 2.018 -que son vinculantes para ambas partes- no pueden desconocerse por el Juzgador sin base sólida alguna y vulnerando claramente lo dispuesto en los artículos 1.091, 1.254 y 1255 todos ellos del Código Civil.

Además, también se ha acreditado documentalmente (bloque documental nº 3) el pago mediante transferencia de la cantidad de 21.100,€ a la cuenta titularidad de la actora (documento nº 4).

No alcanza a entender la recurrente por qué las transferencias aportadas por la actora desde julio de 2.018 se imputan por el juzgador al pago de la hipoteca, cuando dichas

transferencias no concretan siquiera la cuenta de destino, y, por el contrario, no imputa los pagos de los 50.000 € entregados a cuenta en el momento del otorgamiento de la escritura de marzo de 2.015 y los pagos de los 21.100 € que se abonaron después, al pago del precio de la compra del inmueble objeto de las presentes actuaciones, cuando en la propia escritura de dación en pago que obra en las presentes actuaciones relativa al inmueble sito en CALLE000, se reconoció adeudar la totalidad del precio de dicho inmueble, que se satisfacía mediante la dación en pago del mismo a la actora. Por tanto esos pagos de 71.000€ que constan debidamente realizados, algún destino debían tener, no habiendo acreditado la actora ningún otro pacto que destinase dichos pagos a otro fin que no fuera saldar la deuda existente entre las partes relativa al inmueble objeto del presente litigio.

5.- Para el caso de que la Audiencia entrara a conocer de la petición subsidiaria interesada de contrario consistente en la resolución del contrato de compraventa de 22 de septiembre de 2.011, debe señalarse que tratándose de bienes inmuebles debe regirse conforme a las especialidades previstas en el art. 1.504 del código civil, de forma que no se han cumplido las formalidades que exige el citado art. 1.504 del CC, en tanto que el demandado desde 2.011 en que se produjo la venta hasta ahora nunca ha sido requerido de pago por la demandante, ni judicial ni notarialmente. Y no ha sido nunca requerido porque ha cumplido con su obligación de pagar el precio de la venta de los inmuebles adquiridos por escritura de 22 de septiembre de 2011, tal y como sobradamente se ha detallado a lo largo del presente recurso.

No obstante y para el improbable caso de que la Audiencia declarara la resolución del contrato de compraventa, habiéndose acreditado pagos a la demandante por importe de 84.246,27 € (13.146,27 €, mediante documento nº 6; 21.100€ mediante documento nº 3; y 50.000 € mediante documento nº 14 de la demanda), más las cuotas hipotecarias desde septiembre de 2011 hasta junio de 2018, cuyo importe durante ese periodo asciende a 30.800,00€ (mediante nuestros documentos nº 1 y 2), deberá restituirse al apelante la cantidad total abonada a la actora.

Dichos motivos serán objeto de análisis, seguidamente.

La representación de D. Lidia formulo demanda de juicio ordinario sobre nulidad de la escritura de compraventa, por simulación absoluta, y subsidiariamente la resolución de la citada compra por falta del pago del preciocon fundamento en los siguientes hechos expuestos, en síntesis

Mediante escritura de compraventa y subrogación de hipoteca otorgada el 22 de septiembre de 2.011, Doña Lidia fingió vender al demandado, en aquel entonces pareja de su hija Dª. Josefina, el ochenta por ciento de diversas fincas, con reserva de usufructo y subrogación de préstamo hipotecario. Todo ello siguiendo instrucciones de su hija.El otro 20% de la finca pertenece a la hija de la actora Doña Josefina, cuya participación indivisa la adquirió junto con su madre y con dinero de ésta, el 28 noviembre de 2.007 ante D. CarlosPascual, Notario de Valencia.

El comprador no ha satisfecho ninguna cantidad del precio aplazado que le correspondía percibir a la demandante, ni de la subrogación de la hipoteca, de los gastos de escritura. Si noque fue la hija de la demandante Dª. Josefina la que empezó a abonar los gastos de la hipoteca desde ese momento hasta que dejó de pagarla en Junio de 2.018, y continúa pagando desde entonces la actora; se dice que empezó a pagar la Sra. Josefina porque aunque ella adquiriera el 20% de dicha vivienda con dinero la demandante, nunca ha pagado ninguna cantidad correspondiente a la hipoteca haciéndose siempre cargo su madre. Todo lo cual demuestra que era una maniobra tanto de la hija como del demandado para hacerse con la vivienda de la demandante sin pagar nada.

El motivo de suscribir la venta con el demandado, fue debido a que dicho señor era pareja de Josefina, y presionaron a la actora con amenazas para que pusiera el 80% de la vivienda en nuda propiedad a favor del demandado, e idearon la fórmula de venta perjudicando de ésta manera al resto de hijos de la demandante que es una persona mayor, sin estudios, que en aquella época tenía 65 años, y debido a la presión del demandado y su hija, al final se vió obligada a suscribir la escritura al principio mencionada.

Además, esa vivienda siempre ha sido el domicilio de la demandante, la cual continúa viviendo allí y se hace cargo de todos los gastos de la misma, como de Comunidad, IBI, Seguro del hogar, etc.Las ventas referidas se deben declarar nulas de pleno derecho, por ser simuladas, ya que carecen de causa el ser ficticio el precio, no haber pagado ninguna cantidad de dinero y por consiguiente existe una simulación absoluta.

Invocaba los artículos 1.261, 1.275, pues el contratocarece de causa por no haberse abonado el precio que se manifiesta en dicha escritura y por consiguiente existe una simulación absoluta. Además, en el presente caso no se puede decir que la compraventa efectuada al demandado encubre una donación, por cuanto no concurren los requisitos que exige el Código Civil sobre la donación.

Concluía de todo ello interesando se dicte Sentencia por la que:

1.-Se declare nula y de pleno derecho e inexistente la escritura de compraventa de la vivienda, dos plazas de garaje y un trastero otorgada el 22 de septiembre de 2.011 por carecer de causa, al ser ficticio el precio que figura en la misma y no haber pagado ninguna cantidad de dinero.

2.- Se cancelen las inscripciones registrales que originó la anterior compraventa, en las fincas registrales del Registro de la Propiedad de Valencia 5, números NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003.

Subsidiariamentese declare:

1.- La resolución de la compraventa otorgada el 22 septiembre de 2.011 por no haberse pagado el precio de la venta.

2.- La nulidad de las inscripciones registrales que produjo la anterior escritura en las fincas registrales el Registro de la Propiedad de Valencia 5, números NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003.

La parte demandada D. Carmelo, compareció y formuló oposición con fundamento en los siguientes motivos expuestos en síntesis:

incierto que la demandante fingiera, la venta objeto de esta litis, y menos aún que lo hiciera siguiendo las indicaciones de su hija.

1.- Prescripción de la acción.

2.- La demandante se limita a manifestar sin aportar prueba alguna, que ha sido ella la que siempre se ha hecho cargo del pago de la hipoteca. Esto es totalmente falso,ha sido el demandado quien lleva pagando desde septiembre de 2011, esto es desde hace más de 8 años, el préstamo hipotecario que grava el inmueble y anejos objeto de autos.

4.- Además, la demandante pretende hacer creer a través del documento número 6 de la demanda, que está asumiendo el pago de la hipoteca.En ese documento tan solo aparecen unos movimientos bancarios en los que se reflejan una serie de transferencias bancarias por un importe total de menos de 4.000 euros y efectuadas en los meses de julio de 2.018 a marzo de 2.019, pero dicho préstamo empezó a pagarse en el año 2.011 no en el año 2.018, siendo el año 2.011 cuando el demandado se subrogó en dicho préstamo -por importe de 73.957,91 euros-, y comenzó a pagarlo hasta el día de hoy.Como se probará con la documental que se adjunta a la contestación, dicho préstamo desde siempre está siendo pagado por el demandado y el mismo se encuentra al corriente de pago.

5.- En cuanto al documento número 7 de los aportados en la demanda, el demandado no niega la titularidad de la actora de la cuenta bancaria en el BBVA, si bien ello no prueba pago alguno por parte de aquella del precio de la compraventa.

Acompañaba como acreditativa de sus manifestaciones, la siguiente documental:

-Como documento número 1, certificado emitido por la entidad Bankia acreditativo de que el préstamo que grava la vivienda objeto de autos se encuentra al corriente de pago, siendo los prestatarios el demandado, Sr. Carmelo, y la hija de la actora, Dª. Josefina.

-Como documento numero 2, certificado acreditativo de la titularidad de la cuenta de Bankia en la que está domiciliado el pago del citado préstamo hipotecario, la cual está a nombre del demandado y de la hija de la actora.

-Como bloque documental número 3,transferencias realizadas por el demandado desde su cuenta en Caixabank a la cuenta de la actora en el Deutsche Bank, S.A.E.

-Como documento número 4, documento 4 certificado emitido por dicha entidad bancaria, Deutsche Bank, en el que consta como titular de dicha cuenta nº NUM004 la demandante, Dª. Lidia.

-Como documento número 5 copia del testamento otorgado por Dª. Lidia el 2 de noviembre de 2.010.

-Como documento número 6, copia de todas las facturas abonadas por el demandado correspondientes a los gastos de notaría, gestoría, registro e impuesto por un total de 13.146,27 euros, de la operación de compraventa otorgada el 22 de septiembre de 2.011.

-Como documento número 7, justificante del pago mediante transferencia de 50.000 euros por la compra del local efectuada el 31 de marzo de 2.015, sito en planta baja en la Calle Santa María Micaela de Valencia, cantidad que nunca ha sido devuelta al demandado.

Concluía interesando la desestimación de la demanda dirigida en su contra.

Convocadas las partes al acto de la Audiencia Previa propusieron las pruebas convenientes a sus respectivos derechos.

La parte actora propuso interrogatorio del demandado, la documental por reproducida y más documental así como testifical.

La parte demandada propuso como medios probatorios la documental por reproducida, y la testifical de D. Josefina.

En el acto del juicio tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas con el siguiente resultado expuesto, en síntesis:

D. Justino: la demandante es su ex suegra. Se separó de su hija en el año 2009, en ese año D. Lidia tenia muy buena relación con su hija. El declarante también. Actualmente las relaciones entre D. Lidia y su hija intuye que son malas. No sabe lo que paso a partir de 2009.

D. Josefina: es hija de la actora y tuvo una relación de pareja con el demandado hasta 2017. Actualmente no mantiene ninguna relación. En 2011 era propietaria de la vivienda litigiosa en un porcentaje del 20% y el resto era propiedad de su madre. El 20% lo sigue manteniendo. En 2011 se produce la venta al Sr. Carmelo del 80% porque la situación económica de su madre no era buena, no podía hacer frente a los pagos, y por eso se lo propuso, para que colaboraran mostrándose conformes. Se hizo a través de notario, se puso en la escritura un usufructo vitalicio a nombre de su madre, para que no tuviera ningún problema y que estuviera tranquila, porque ella siempre tendría el piso, podría disfrutarlo y alquilarlo según les dijo el notario. El demandado y la declarante asumieron la hipoteca en aquel momento. El pago aplazado se acordó que sería de 1.000 euros inicialmente, pero le daban mas cantidad, pero la declarante no ha podido aportarlo porque la actora ha cancelado la cuenta, donde se hacían esos ingresos, la declarante en esa cuenta solo era autorizada, por eso el banco le ha manifestado que no le puede dar la documentación de 2011 y únicamente la ha aportado desde 2016, hay pagos de diferentes importes. Cantidades distintas hasta que se realizó el pago final, hasta que han terminado de pagar. Se ha pagado todo, desde 2011 hasta la fecha actual.El pago

de la hipoteca se asumió por la declarante y el demandado, asumen la hipoteca integra, realizan los pagos desde 2011hasta el ultimo que no recuerda bien en que fecha fue, hasta que se cancela, mas otra hipoteca que tenia de un local tenia la actora sobre un local de su propiedad, por importe de 50.000 euros, se abona ese importe y se cancela la hipoteca. En aquel momento la declarante y el demandado eran una unidad familiar y las cuentas estaban conjuntas. Los dos tenían empresas y por eso pudieron hacer frente a los pagos conjuntamente. El local de Santa María Micaela se lo vende la actora en el año 2015, porque los anteriores inquilinos la habían destrozado, y les vende un local totalmente destruido y sin licencias. La declarante y el demandado asumen también la hipoteca de 50.000 euros y los gastos y están durante 3 años reformando el local que les cuesta unos 120.000 euros y además les costo dos años conseguir la licencia de cafetería. En 2018 el demandado alcanza un acuerdo con la demandante para hacerle una dación en pago de ese local a la actora. Eso fue porque su madre estaba muy nerviosa y dijo que ese local no se lo estaban pagando. Evidentemente no se lo estaban pagando porque habían invertido 120.000 euros en la reforma y no podían alquilarlo hasta que no tuvieran licencia. Le devolvieron esos 50.000 y se acordó que quedaba a cuenta del piso y ya lo tenían todo pagado, y aceptó y dijo que de la reforma que habían hecho en el local les iría ingresando 380 euros para devolver el importe de la reforma.Nunca han recibido ninguna reclamación de su madre desde el año 2011 hasta la fecha. Se ha ingresado todo el dinero desde el primer día, de hecho, en 2015 les vuelve a vender otra cosa. Las relaciones actualmente con su madre son buenas. De hecho, su madre en su testamento sería su heredera y tutora legal de sus hijos. Su madre la ha desheredado, pero la declarante a su madre no. Dejo de ser pareja del demandado en 2017. La autoescuela es propiedad del Sr. Carmelo. La declarante es policía nacional en activo. De la venta del piso, trasteros y garaje la cantidad que quedó aplazada era lo que quedara de hipoteca. Todo estápagado. No pueden aportar la documentación de 2011 porque están canceladas las cuentas bancarias pero los 73.000 euros están pagados. No hay ningún documento que acredite que con la entrega de los 50.000 euros se cancelaba todo el importe de la venta de la vivienda adeudado, porque se fiaron de la palabra de su madre. La hipoteca del piso la siguen pagando. La hipoteca la han pagado el demandado y la declarante, esta a su nombre. Hay una cuenta en común con el demandado en la que se cargan los recibos de la hipoteca. Exhibido el documento 7 bis de la demanda manifiesta que eso se refiere al pacto que alcanzaron en 2018 con su madre por el que les iba a devolver cantidades mensuales de 380 euros a cuenta de la reforma del local a cambio de que el demandado le hiciera la dación en pago de la cafetería nueva y con las licencias correspondientes. La inversión en el local que realizaron la declarante y el demandado fue de 120.000 euros en el local más el importe de las licencias. Exhibido el documento 6 de la demanda manifiesta que esas transferencias desde el 4 de julio no corresponden al importe de la hipoteca. Es lo que se pacto verbalmente acerca del local cafetería. Exhibido el documento 2 de la Audiencia Previa manifiesta que esas transferencias tampoco corresponden al pago de la hipoteca desde julio de 2018 es lo que se pactó. Exhibidos los wasaps aportados en la Audiencia Previa remitidos por Bankia al Sr. Carmelo, manifiesta que en 2 ocasiones la cuenta quedo al descubierto y como el

pacto era que ella iba a pagar esa cantidad, se le remitió el wasap. La declarante se separó del Sr. Carmelo en 2017 y después de separarse no abren ninguna otra cuenta conjunta, solo tienen la de 2011. Se le devolvió el local porque no se pagó el precio. Siendo la declarante titular del 20% de la propiedad del inmueble litigioso, no compro el 80% restante porque no podía hacer frente al pago de toda la hipoteca. Tenían dos empresas, cada uno tenia la suya. El pago de la hipoteca se puso al 50%. Compraron para ayudar a la actora, por eso firmaron el usufructo vitalicio. Los gastos los pagaron la declarante y el demandado. Han pagado el IBI. Los han pagado y se los han entregado a ella. No sabe lo que ha manifestado al respecto el Sr. Carmelo.

La Sentencia a la vista del resultado de la prueba practicada concluye en el siguiente sentido:

1.- La acción ejercitada no ha caducado, pues al no ejercitarse una acción de anulabilidad, sino de nulidad radical y absoluta, no es operativa la prescripción.

2.- En el contrato de 22 de septiembre de 2011, la actora declaró vender las fincas al demandado, el cual declaró comprometerse a pagar 76.042,09 € en cinco años, en una o varias veces, y a pagar los 73.957,91 € de carga hipotecaria, en la que se subrogó. Pues bien, el demandado no ha probado haber pagado los 76.042,09 € a que se comprometió, siendo carga suya hacerlo,no ha aportado ninguna prueba de pagos hechos desde 2011 hasta 2015, al no haber aportado recibos de pagos en metálico ni haber pedido al Juzgado que oficiase a las entidades bancarias para demostrar los posibles pagos hechos por esta vía.En cuanto a los pretendidos pagos posteriores a 2015, concuerdan en fechas y cantidades con los pactados en el contrato de 31 de marzo de 2015, por lo que pueden imputarse a esta segunda operación y no al contrato que nos ocupa, máxime cuando en los documentos relativos a los pagos no se hace referencia alguna a qué contrato se refieren, ello unido al hecho de no haber aportado ni siquiera intentado prueba alguna de pagos anteriores a 2015; todo ello impide declarar probado que los pagos posteriores a 2015 lo sean por el contrato de 2011, siendo más probable que lo fueran por el contrato de 2015,Además, los términos del pacto acerca del pago del precio contenido en el contrato de 22 de septiembre de 2011 abona la tesis de que no respondió a una verdadero acuerdo contractual de venta: es totalmente inusual y anómalo que el vendedor admita que se le pague un precio aplazado de más de 75.000 € sin devengo de interés, a devolver por cualquier medio admitido en derecho, y en una o varias veces, sin concretar plazos ni cantidades, hasta cinco años.

3.- Tampoco hay prueba alguna de pagos del préstamo hipotecario por parte del demandado. También compete al demandado probar este hecho, pues si está pagando las cuotas de amortización deberá poder probarlo; la actora ha probado con los documentos aportados con la demanda, en la audiencia previa, y en el acto del juicio, que las cantidades destinadas a pagar el préstamo las aporta ella desde 2018 en adelante.Incluso ha aportado comunicaciones por whatsapp en las que el demandado le comunica a la actora la existencia de un impago en febrero de 2019, lo que no tendría sentido si fuera verdad que el demandado era el que se hacía cargo de ello; y

en julio de 2018 la actora pagó otra cuota impagada tras la reclamación de la entidad prestamista.

Partiendo de cuanto ha quedado expuesto, y saliendo al paso de las alegaciones del recurrente, en el segundode los motivos de apelación, debe señalarse que no resulta aplicable al caso la excepción de prescripción aducida, habida cuenta que la pretensión formulada por la actora, como acertadamente señala el Juzgador de Instancia es la de nulidad radical y absoluta, no de anulabilidad, por lo que la acción ejercitada es imprescriptible. El motivo se desestima.

Dicho esto, y en lo que concierne al primer y tercerode los motivos anteriormente enumerados, debe decirse, que la resolución de la controversia que se somete a la consideración de la Sala, exige recordar primeramente y en términos generales, que por contrato simulado debe entenderse aquel en el que la declaración de voluntad de los contratantes es emitida conscientemente y de acuerdo, para producir, con fines de engaño, la apariencia de un contrato que no existe o que es distinto del verdaderamente celebrado. Es decir, se trata de una declaración de voluntad no real, emitida conscientemente y con acuerdo de las partes intervinientes para producir la apariencia de un negocio que no existe o es distinto del realmente realizado, encontrándonos en el primer caso ante la simulación absoluta y en el segundo ante la relativa. En la primera, los contratantes aparentan realizar un contrato con la intención de no celebrar contrato alguno. En la simulación relativa, las partes realizan aparentemente un contrato, queriendo y llevando a cabo en realidad otro distinto, de tal modo que bajo el contrato simulado se oculta otro realmente querido. Como señala la S.A.P. de Valencia de 25 de noviembre de 2008, la carga de probar la simulación recae sobre la parte que la alega, no sólo por aplicación de las reglas generales reguladoras de la carga de la prueba ( artículo 217 LEC ), sino además, porque como ha establecido la doctrina Jurisprudencial, todo contrato que aparezca debidamente formalizado lleva en la mera expresión del consentimiento de las partes, un principio de prueba sobre su obligatoriedad y realidad, que sólo puede ser contradicho por quien aparezca obligado a soportar sus efectos, mediante prueba adecuada en contrario( SSTS de 7 febrero 1981, 28 marzo 1983, 30 noviembre 1984 y 19 noviembre de 1985 ) y por último, porque los artículos 1250 y 1277 CC contienen la presunción legal 'iuris tantum' de la concurrencia de causa, que solo puede ser destruida mediante probanzas en contrario.

Pues bien, analizado el resultado de la prueba practicada durante el curso de las presentes actuaciones conforme a tales criterios, concluye el Tribunal, que no ha resultado acreditada la simulación propugnada por la recurrente, por cuanto los actos coetáneos y posteriores de ambas partes, contra los que no pueden actuar legítimamente en esta litis, evidencian que la voluntad de los contratantes fue la de que la parte demandada apelante adquiriese el dominio de los inmuebles litigiosos conservando la actora el usufructo vitalicio de los mismos. Y ello es así, toda vez que la propia parte actora admite sin ambages en el escrito de demanda que desde el año 2011 ha sido D. Josefina la que ha abonadolos gastos de la hipoteca hasta que dejo de hacerlo en Junio de 2.018, y tal afirmación debe ser puesta

en relación con lo que manifestó la citada testigo, hija de la demandante, durante su declaración en el acto del juicio, en el sentido de que fue pareja del demandado hasta el año 2017; que en el año 2011 se acordó la venta al Sr. Carmelo del 80% de los inmuebles objeto de litigio, porque la situación económica de su madre no era buena y no podía hacer frente a los pagos, y por eso se lo propuso al Sr. Carmelo -que abono los gastos de la compra como así resulta acreditado- y a la propia D. Josefina, para que colaboraran, mostrándose estos conformes en formalizar el negocio jurídico de compraventa. Añadió la testigo, que se estableció en la escritura un usufructo vitalicio a nombre de su madre, para que no tuviera ningún problema y que estuviera tranquila, porque ella siempre tendría el piso, podría disfrutarlo e incluso alquilarlo según les dijo el notario. El demandado y la declarante asumieron conjuntamente el pago de la hipoteca, ya que en aquel momento formaban una unidad familiar, cada uno disponía de su propia empresa, y las cuentas eran conjuntas, y la veracidad de esta afirmación se corrobora a través del documento número 1, de los acompañados al escrito de contestación consistente en certificado emitido por la entidad Bankia acreditativo de que el préstamo que grava la vivienda objeto de Autos se encuentra al corriente de pago en fecha 18 de septiembre de 2019, siendo los prestatarios el demandado, Sr. Carmelo, y la hija de la actora, Dª. Josefina, y el documento numero 2, certificado acreditativo de la titularidad de la cuenta de Bankia en la que está domiciliado el pago del citado préstamo hipotecario, la cual a su vez, está a nombre del demandado y de la hija de la actora quienes hasta 2017 formaron una unidad familiar. Por tanto, es claro, que si el préstamo hipotecario, conforme a lo pactado en la escritura de compraventa se ha venido abonando durante siete años, por el demandado y su pareja, y así lo admite la propia actora en el escrito rector del procedimiento, tal hecho neutraliza radicalmente la prosperabilidad de la acción basada en la simulación absoluta pues se evidencia la realidad del negocio jurídico perfeccionado y la voluntad conteste de las partes de agotar sus efectos, ya que como ha quedado dicho, la simulación es un supuesto de divergencia entre lo declarado y lo querido,previo acuerdo de los contratantes, y con el fin de producir una apariencia frente a terceros, con lo que la causa del contrato simulado, por ser meramente aparente, es falsa, en el sentido de fingida. Y así, puesto que como pone de manifiesto entre otras la STS de 25 de mayo de 2007, la causa es un requisito esencial para la existencia y validez de los contratos, si no existe causa o es ilícita o falsa, la consecuencia habría de ser que el contrato es nulo por razón de ese vicio. La doctrina de la causa puede resumirse afirmando que en definitiva se trata de que el juzgador valore el propósito o finalidad perseguido por las partes en un contrato para decidir si debe tener eficacia jurídica, pues el sistema español no concede validez a cualquier pacto, sino que depende de cuál sea su finalidad y contenido el que se le imponga para que tenga o no, eficacia jurídica obligatoria. La causa es por tanto el fin que se persigue en cada especie contractual( STS de 24 de julio de 2007) y se dice que un negocio típico carece de causa cuando falta alguno de los elementos esenciales para su estructura formal, aunque sin embargo, en principio, y a tenor del art. 1277 C.C. se presume que la causa en un contrato existe y es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario ( SSTS de 24 de julio de 2007, 26 de julio de 2004 y 30 de septiembre de 1989 entre otras muchas). En el presente caso, a juicio

de la Sala, la parte actora no ha acreditado la falta de causa que arguye en el escrito de demanda ni el contenido o la naturaleza de las supuestas amenazas que la indujeron a formalizar el contrato de forma simulada, (es de observar que unos años mas tarde formalizó otro negocio con el propio demandado) para hacerse con el inmueble sin pagar cantidad alguna, por lo que la acción ejercitada con carácter principal ha de decaer irremediablemente. Los motivos analizados, se acogen.

No obstante ello y, -analizando ya a los motivos cuarto y quintodel recurso de Apelación-, la desestimación de la acción ejercitada con carácter principal, no puede conllevar la desestimación de la demanda, pues debe recordarse que se ha ejercitado por la parte actora con carácter subsidiario, acción para que se declare la resolución de la compraventa otorgada el 22 septiembre de 2.011 por no haberse pagado el precio de la venta y a resultas de la prueba practicada, analizada la misma conforme a los criterios que establece el artículo 217 de la L.E.C. es indiscutible que el demandado no ha cumplido las obligaciones dimanantes del contrato de compraventa formalizado con la actora.

Debe advertirse primeramente, que el acogimiento de esta acción ejercitada con carácter subsidiario, no implica que la Sala incurra en incongruencia alguna, pues el Tribunal Supremo ha manifestado entre otras muchas, en Sentencia de 5 de diciembre de 2007, que no se produce incongruencia por el cambio del punto de vista del Tribunal, siempre que se observe por aquel el absoluto respeto para los hechos, que son los únicos elementos que pertenecen a la exclusiva disposición de las partes ( en este mismo sentido pueden citarse las Sentencias de 28 de octubre de 1970, 6 de marzo de 1981, 27 de octubre de 1982, 9 de abril y 13 de diciembre de 1985, 10 de

junio de 1988, 3 de marzo, 10 de junio y 26 de octubre de 1992, 24 de junio y 19 de octubre de 1993). Asimismo ha puntualizado el Alto Tribunal en la reciente Sentencia de 13 de mayo de 2008 que el deber de congruencia es compatible con la utilización por el órgano jurisdiccional del principio tradicional del cambio de punto de vista jurídico expresado con el tradicional aforismo iura novit curia, que no legitima para cambiar sustancialmente la causa petendi ( SSTC 88/1992, de 8 de junio; 95/1993, de 22 de marzo; 112/1994, de 11 de abril; SSTS 19 y 21 de noviembre de 1988, 26 de

septiembre de 1989, 31 de diciembre de 1991, 8 de enero de 1992, 8 de junio de 1993, entre otras muchas) pero permite un análisis y resolución acerca de los pedimentos formulados desde el punto de vista de la normativa adecuadamente aplicable, añadiendo, por ultimo a todo ello la de 17 de marzo de 2008 que el principio 'da mihi 'factum', dabo tibi ius' permite al órgano jurisdiccional establecer su juicio crítico de la manera que entienda más ajustada para emplear normas distintas, e, incluso, no invocadas por los litigantes a los hechos por los mismos establecidos.

Dicho esto, como se ha anticipado, la Sala considera que la acción de resolución contractual debe ser acogida favorablemente con fundamento en la más reciente doctrina del Tribunal Supremo que interpreta la letra y el espíritu del artículo 1.124 del Código Civil relativo a aquellos actos o conductas del deudor que permiten deducir el incumplimiento de la obligación, que no han de constituir necesariamente

una pertinaz conducta obstativa, sino que basta con una anormalidad, resistencia o demora excesivas, en el cumplimiento que hagan desaparecer el interés en la contraprestación originariamente pactada, o la conviertan en inútil y aun en perjudicial por frustrar el fin económico del contrato ínsito en la causa, quebrantando la mutua buena fe negocial ('fragente fidem, fides non est servanda') y el principio y norma que obliga a estar a lo pactado. Ademas debe recordarse que, como ponen de manifiesto entre otras muchas las SSTS de 22 de septiembre y 9 de octubre de 2006, 15 y 22 de diciembre de 2005, 4 de noviembre y 1 de diciembre de 2004, 4 de

noviembre de 15 de diciembre de 2003, 3 de diciembre de 2001, 26 de febrero de 2000, 28 de mayo de 1968, de conformidad con lo establecido en el artículo 1091 del Código civil las obligaciones que nacen de los contratos 'tienen fuerza de ley' entre las partes contratantes se perfeccionan por el mero consentimiento y deben cumplirse a tenor de los mismos siendo el artículo 1255 del mismo Código el que consagra el principio 'pacta sunt servanda', conforme al cual pueden los contratantes establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público pues la aplicación de la máxima jurídica indicada, presupone la existencia previa de una estipulación o concurso de voluntades entre quienes lo convinieron.

Como es de observar en el supuesto analizado, la escritura de compraventa, en cuanto al precio del negocio jurídico que nos ocupa, dispone lo siguiente:

En cuanto-a la cantidad de 76.042,09 € quedan aplazados de pago para ser satisfechos por la parte compradora/ a la vendedora/ sin devengo de interés y por cualquier medio admitido en derecho en una o varias veces en un plazo máximo que finalizará el día 22 de septiembre de 2016.

B) Y el resto del precio, o sean 73.957,91 € importe pendiente de amortizar del préstamo hipotecario que grava la participación indivisa de la vivienda que adquiere/ equivalente a un ochenta por ciento/ son retenidas por la parte compradora para hacer pago de dicha cantidad a la entidad acreedora/ en la forma y plazos convenidos en la escritura mediante la que se constituyó/ cuyo contenido declara conocer/ y asumiendo la obligación personal garantizada con la hipoteca, se SUBROGA) sin novación en la condición de deudor, señalando como su domicilio para cuantas notificaciones se deriven de dicho préstamo el que figura en su comparecencia y solicitan del Banco acreedor libere de cuantas responsabilidades traigan causa' del citado préstamo a la parte vendedora.

Pues bien, de un lado, contrariamente a lo que argumenta el apelante, como seguidamente se argumentará, no resulta probado el pago de la cantidad de 76.042,09

€

Y de otro, sí resulta demostrado a juicio del Tribunal, que desde Julio de 2.018, la demandante viene realizando transferencias mensuales de 385 euros aproximadamente, como acredita mediante los documentos 6, 7 y 7 bis de los adjuntados al escrito de demanda, y 2, 4 y 6 de los aportados en el acto de la Audiencia Previa,donde la demandante ingresa determinadas cantidades al haber

cesado el demandado de hacerse cargo del pago de las cuotas del préstamo hipotecario.

Por el contrario, como se ha dicho, el demandado no ha acreditado el pago de la cantidad aplazada a la que se comprometió a la firma de la escritura publica de compraventa.

Manifiesta la representación de la parte recurrente haber demostrado pagos a la demandante por importe de 84.246,27 euros (al principio de la alegación cuarta del recurso de apelación se dice que dicha cantidad asciende a 84.000 euros, luego al final de la misma alegación señala que son 71.000 euros), que deben serle restituidos en caso de acordarse la resolución del contrato, y que desglosa del siguiente modo:

-13.146,27 €, acreditados mediante documento nº 6 de la contestación, si bien debe observarse que dicho importe no se corresponde con el precio de la compraventa, sino que corresponde a los gastos de otorgamiento de la escritura pública.

-50.000 €. Al respecto debe señalarse que dicha cantidad no puede ser imputada al negocio jurídico que nos ocupa, pues en el documento aportado por la recurrente junto al escrito de 2 de diciembre de 2020 consta como concepto de la transferencia: ' primera entrega compra local' por lo que dicho pago corresponde a la compraventa formalizada en 2015.

- 21.100 € consistentes en transferencias acreditadas mediante documento nº 3 de la contestación; estos pagos tampoco son imputables al negocio que motiva la presente litis, como acertadamente señala el Juzgador de Instancia, pues al igual que sucede con el pago anterior, resultan coincidentes en el tiempo con el negocio jurídico formalizado entre las partes consistente en la venta de un local, en Valencia, CALLE000 efectuada al recurrente el 31 Marzo de 2.015 y con la forma de pago acordada por las partes, por lo que también debe ser desestimada esta pretensión

- El importe de las cuotas hipotecarias desde septiembre de 2011 hasta junio de 2018, ascendente a 30.800,00 €. En cuanto a esta cantidad al ser conjunta la cuenta desde la que se hacían los pagos, en todo caso únicamente correspondería la mitad al recurrente, pero en cualquier caso, es igualmente improsperable, por dos motivos: se trata de una alegación nueva, y además, el demandado no ha formulado demanda reconvencional, por lo que las peticiones formuladas resultan en todo caso inadmisibles.

Igualmente se introduce en esta segunda instancia por el demandado la invocación del artículo 1.504 del Código Civil, que tampoco podrá ser analizada en aplicación del principiode preclusión recogido en el artículo 456 de la L.E.C. que viene a establecer la prohibición de la 'mutatio libelli', pues la apelación no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione nihil innovetur' ( STS, entre otras, de 28-11-1983 y 2-12- 1983, 6-03-1984 y 20-05-1986).

Procede en consecuencia en virtud de cuanto se ha expuesto la estimación parcial del recurso de Apelación formulado resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia. Sin embargo, atendiendo a las dudas de hecho y de derecho que ha suscitado la controversia planteada, no se hará expresa imposición por el Tribunal de las costas ocasionadas en la Primera Instancia ni de las devengadas en esta alzada.

TERCERO.-.Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Estimamosparcialmente el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Carmelo contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Valencia en fecha 23 de febrero de 2021 en Autos de Juicio Ordinario número 734/2019 la que revocamos y en su lugar estimamos la demanda interpuesta acogiendo la acción ejercitada con carácter subsidiario y en consecuencia:

1.- Se declara resuelto el contrato de compraventa formalizado por las partes mediante escritura pública otorgada el 22 Septiembre de 2.011 ante D. Juan Bover, Notario de Valencia, por no haberse pagado el precio de la venta.

2.- Se declara la nulidad de las inscripciones registrales que produjo la anterior escritura en las fincas registrales el Registro de la Propiedad de Valencia 5, números NUM000, NUM001, NUM002 y NUM003.

Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas ocasionadas en la Primera Instancia ni de las devengadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2. 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a interponer dentro de los veinte días siguientes a su notificación

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Doy fé: la anterior resolución, ha sido leíday publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a dos de diciembre de dos mil veintiuno.