Sentencia Civil Nº 45/2006, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 238/2005 de 31 de Enero de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00045/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION DE CARTAGENA

ROLLO DE APELACION Nº 238/05

JUICIO ORDINARIO Nº 745/04

JUZGADO 1ª INSTANCIA Nº 3 CARTAGENA.

SENTENCIA N. 45

Ilmos. Sres.

Don Miguel Ángel Larrosa Amante

Presidente

Don Matías Manuel Soria Fernández Mayoralas

Don José Joaquín Hervás Ortiz

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a Treinta y Uno de Enero de dos Mil Seis.

La Sección de Cartagena de la Audiencia Provincial de Murcia, integrada por los Iltmos. Sres. Expresados al margen, ha visto los autos de J. Ordinario n. 745/04 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia 3 de Cartagena , de los que conoce en grado de apelación, en virtud del recurso entablado por la parte demandada CORRAL DE COMBA S.L., habiendo intervenido en la alzada dichas partes, en su condición de recurrentes, representados por el Procurador Dª Mª del Mar Posadas Molina y dirigidos por el Letrado D. Fernando Bravo-Villasantes Fernández y como apelada DIRECCION000, representado por el Procurador Dª Magdalena Faz Leal con la dirección del Letrado D. Félix Sánchez Sánchez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cartagena, en los referidos autos, tramitados con el núm. 745/04, se dictó sentencia con fecha 13-01-05 , cuya parte dispositiva dice entre otras lo siguiente: " Estimar la demanda interpuesta por la procuradora Dª Magdalena Faz Leal, en nombre y representación de la DIRECCION000, contra la mercantil Corral de Comba S.L., condenando a la demandada a reponer el local comercial sito en la planta baja de la zona C de la comunidad comercial sito en la planta baja de la zona C de la C. DIRECCION000, a reponer el mismo al estado anterior a la realización de las obras para la transformación del local comercial en viviendas, a salvo la segregación o división interna del local comercial, así como al abono de las costas del presente procedimiento".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuesto recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue tramitado conforme a lo dispuesto en el art. 457 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y remitidos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente Rollo de Apelación designandose Magistrado Ponente y se señaló día para la votación y fallo que tuvo lugar el día 04-10-2005.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Matías Manuel Soria Fernández Mayoralas.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, que estimando la demanda condeno a la entidad demandada, a reponer el local del que es propietario en la planta baja de la Comunidad de Propietarios demandante, donde había convertido el local en varias viviendas. Se formula recurso de apelación por dicha entidad demandada, por considerar que existe error en la aplicación del derecho por parte de la Juzgadora de Instancia, y que en todo caso, que la estimación de la demanda debiera haber sido parcial, ya que según el título constitutivo, los locales pueden ser objeto de cualquier tipo de segregaciones, división y agrupación sin necesidad del consentimiento de la Junta de Propietarios.

Por la parte apelada, se formuló oposición al recurso solicitando la confirmación de la sentencia por los propios fundamentos de la misma.

SEGUNDO.- Que efectivamente, el titulo constitutivo de la propiedad horizontal lo constituye la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal de 29-11-88, sin que existan estatutos ni reglamento de régimen interior de la comunidad demandante. Estableciéndose en la citada escritura, que los locales podrán ser objeto en cualquier tiempo de operación de segregación división y agrupación, quedando también facultados sus titulares para determinar las nuevas cuotas para los nuevos locales resultantes, sin que la suma altere las cuotas de las demás viviendas y locales, y ello sin necesidad de consentimiento de los demandas propietarios ni de la junta de propietarios. Permitiéndose el que los titulares de los locales, puedan colocar anuncios y rótulos en la fachada de su propio local. De tal forma, que la obra realizada por la entidad demandada, en cuanto afecta a la distribución interior de su local y a la fachada correspondiente a su local, sobre la que tiene total y absoluta disponibilidad, como además resulta usual en los locales de las plantas bajas de los edificios, en las que se permiten a sus titulares la modificación de la fachada del local sin limitación alguna, para adaptarlo al uso comercial para el que se destina, no se puede decir, que la entidad demandada haya realizado obra alguna prohibida, como tampoco constituye modificación de los elementos comunes, el entronque con los desagües naturales del edificio, lo que pueda hacer el propietario tanto si instala un local comercial (máxime si es de hostelería con necesidades de aseos y desagües) como cualquier otro. La reciente S. de la A.P. de Barcelona, Sección 1ª de 24-05-2005 (La Ley 1976) permite la apertura de una puerta nueva inexistente a fin de poder utilizar la parte del local resultante de una división permitida por los estatutos, sin alterar su constitución ni funcionamiento. Por lo que, efectivamente, en todo caso se debe estimar el recurso en cuanto que las obras realizadas por la entidad demandada, están realizadas de acuerdo con la autorización que la propia escritura de constitución de la propiedad horizontal le permite.

TERCERO.- Cuestión más controvertida y diferente, es la de si la entidad demandada puede cambiar el uso del local comercial (según descripción de la escritura de constitución de la propiedad horizontal) y dedicar lo que en la misma aparece como local comercial a uso de viviendas.

La Jurisprudencia del TS es unánime en cuanto considera contrario al titulo constitutivo y en consecuencia prohibido por la Ley de Propiedad horizontal, a salvo de la unanimidad de todos los propietarios. La realización de cualquer modificación que suponga a su vez modificación de la cuota de participación ya establecida. En el presente caso, se trata de la conversión de un local comercial en varios apartamentos como utilización de vivienda, que tienen su entrada directamente del exterior, sin utilización de elementos comunes ajenos a los que serian propios del local comercial, y que según la escritura de constitución se permite al propietario la adjudicación de cuotas de participación a las diversas segregaciones que realice, sin modificación de la cuota correspondiente al local comercial originario, de tal forma que no se produce modificación alguna de la cuota de participación de los demás propietarios. Lo que ha hecho el que esta Sala tardado en llegar a una resolución, por resultar controvertida la cuestión.

En cuanto a la conversión de vivienda en local de negocio, no existiendo impedimento estatutario, no se discute su viabilidad por cuanto el Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de política económica (BOE 09-05-1985) lo permitía expresamente. Pero lo contrario, aunque ha sido admitido en alguna sentencia como la de A.P. de Alicante Sección 5ª de 22-03-1999 (EDJ 1999/10939) que considera que cabe la posibilidad de convertir en local en vivienda siempre que no se contravengan los Estatutos de la comunidad, la mayoría de la Jurisprudencia consultada se opone a dicha posibilidad. Las Sentencias alegadas en el recurso, se refieren en todos los casos a cambios de destino de locales, pero para uso también de local, con base en la doctrina del T.S. de la Sentencia de 21-12-1993 (EDJ 1993/11769) ( pronunciada también para resolver un asunto en el que el cambio de destino era solo de uso, permaneciendo como Local Comercial y en el que se basa la citada de la A.P. de Alicante) y si en la citada Sentencia el TS dice; que aun cuando el titulo constitutivo del régimen de la propiedad horizontal o los estatutos correspondientes, se puede establecer disposiciones en orden al uso o destino del edificio, en los diferentes pisos o locales, según lo dispuesto en el art. 5.2 de la L.P.H ., e incluso imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y especificas actividades no queridas por los copropietarios del edificio, otorgantes del titulo constitutivo o de los estatutos. Cuando se trata de una mera y simple descripción efectuada en la escritura de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal que los promotores-constructores hicieron de los expresados locales, no puede en modo alguno ser entendida como expresión del destino único de los mismos. En cuanto que dicha descripción no comporta una disminución de las facultades dominicales que deben interpretarse de manera extensiva. Permitiéndose en consecuencia, el cambio de destino, siempre y cuando no contradiga lo dispuesto en el titulo constitutivo de los estatutos en que se establece la prohibición expresa, o bien que se trate de actividades prohibidas por imperativo legal. Lo hace siempre, sobre el supuesto de cambio de destino, pero manteniendo el uso como local cambiando únicamente la actividad.

Se ha de considerar, como señala la S. de la A.P. Asturias, Sección 5ª de 23-09-2005 (La Ley 52) que la Ley de Propiedad Horizontal establece una especial regulación para las comunidades derivadas de la propiedad por piso, en la que el principio asambleario, a través de la Junta de Propietarios, se establece como máximo órgano de expresión de la voluntad de toda la comunidad y se erige en el rector de su desarrollo. De tal forma, que aunque la descripción efectuada en el titulo constitutivo que realiza el promotor-constructor no tiene porque condicionar paro siempre la distribución realizada, la modificación de lo alli establecido, exige necesariamente el concurso de la voluntad concorde de la junta del propietario, pues si se ha de procurar no restringir el derecho privativo, que cada uno de los propietarios tiene sobre su piso o local, no se puede obviar, que estos se encuentran integrados en un único edificio con sus fachadas y características propias, máxime en las zonas de recreo o veraneo, como es el caso, en que existen jardines o zonas para disfrute comunitario) y en el que, el mantenimiento del conjunto, tiene influencia también en el derecho de propiedad de cada uno de los comuneros, en cuanto que al adquirir lo hacen en relación a un determinado proyecto o conjunto del que forman parte todos los pisos y locales que conforman la comunidad. En consecuencia, procede desestimar el recurso en este punto.

CUARTO.- Que a tenor de lo dispuesto en el art. 398 de la

L.E.C. el estimar en parte el recurso de apelación no procede hacer expresa condena en costas en esta instancia.

En cuanto a las costas de primera instancia, a tenor de lo dispuesto en el art. 394 de la LEC al estimar en parte la demanda, no procede hacer condena en costas.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el PUEBLO ESPAÑOL.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por CORRAL DE COMBA S.L. contra la Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia n. 3 de Cartagena, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTE la misma, y en su lugar dictar otra del siguiente tenor: Que estimando EN PARTE la demanda formulada por la C. DIRECCION000 representada por la procurador Dª Magdalena Faz Leal contra Corral de comba S.L. representada por la procuradora Dª Mª del Mar Posadas Molina, debemos de declarar y declaramos, que la entidad demandada no puede transformar su local comercial en uso de vivienda, y debemos de ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a la entidad demandada de los demás pedimentos contra ella formulada, sin que proceda hacer expresa condena en costas ni en primera ni en segunda instancia.

Notifíquese esta sentencia, conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La anterior sentencia, ha sido leída y publicada íntegramente en Audiencia Pública, por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez, Doy fe.-

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.