Sentencia Civil Nº 45/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 65/2007 de 22 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimocuarta

ROLLO Nº 65/2007

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 354/2004

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 SANTA COLOMA DE GRAMENET

S E N T E N C I A Nº 45/08

Ilmos. Sres.

D. FRANCISCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. MARTA FONT MARQUINA

Dª. ROSA Mª AGULLÓ BERENGUER

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de enero de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimocuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 354/2004 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Santa Coloma de Gramenet, a instancia de MUNTATGES INSTALPAC, S.L. y INMOGRAM, S.C.P., contra D/Dª. Maite ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de julio de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: 1) ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por la entidad MUNTATGES INSTALPAC SL, representada por el Procurador Sr. Muns Falcó contra Dª. Maite representada por el Procurador Sr. Matamoros Oliva, debo CONDENAR Y CONDENO a la citada demandada a abonar a la actora la suma de SEIS MIL EUROS (6.000 euros) con los intereses legales desde la fecha de la reclamación judicial.

2) DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Lope Infante en nombre y representación de INMOGRAM SCP contra Dª. Maite debo ABSOLVER y ABSUELVO a la citada demandada de los pedimentos formulados en su contra.

Se impone a la demandada el pago de las costas causadas en el presente procedimiento a la demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 29 de noviembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ROSA Mª AGULLÓ BERENGUER .

Fundamentos

PRIMERO.- En los presentes autos, tras la acumulación de los instados ante el Juzgado 3 de Santa Coloma de Gramanet, se ha resuelto sobre tres acciones que nacen todas ellas de la suscripción de un contrato de encargo de venta entre Inmogram, S.C.P. y Maite , para la venta del inmueble sito en la calle de Enrique Granados nº 14, local derecho y del contrato de arras firmado en nombre de la vendedora por la Agencia con Muntatges Instalpac, S.L. Así, Inmogram, S.C.P reclama el precio de sus honorarios devengados de su actividad mediadora en la venta del local, aunque el contrato de compraventa definitivo no se llegara a celebrar por el desistimiento de la propia vendedora Maite , puesto que, a entender de la agencia de la propiedad inmobiliaria, cumplió su cometido al poner en contacto a las partes, llegándose a celebrar con la futura compradora Muntatges Instalpac, S.L., un contrato de arras penitenciales, en virtud del cual ésta solicita de la vendedora demandada, el cumplimiento de lo estipulado y la condena a ésta a la devolución de 6.000 euros, ya que los otros 6000 euros entregado ya los recobró de la agencia inmobiliaria. Por su parte, la vendedora pretende que se declare la nulidad del contrato de encargo que niega haber firmado, y por consiguiente, solicita que se desestimen las acciones formuladas contra ella.

La sentencia de primer grado, con pormenorizado análisis de los contratos y pruebas practicadas, rechaza la pretensión de nulidad del encargo, pese a que la firma obrante en las hojas pudiera pertenecer al sobrino de la demandada que no compareció pese a ser llamado incluso en diligencias finales sin que constara impedimento alguno para ello, por los propios actos posteriores de la demandada manifestados antes del pleito y en la contestación a la demanda en la que reconoce haber efectuado el encargo de venta. En segundo lugar, como consecuencia del anterior pronunciamiento, estima la pretensión del futuro comprador y condena a Maite a la entrega al mismo de la cantidad de 6.000 euros por ser la cantidad que debía entregar (duplicación de la percibida en concepto de arras) según el contrato de arras firmado en su nombre con dicho comprador por el API Inmogram S.C.P. En tercer lugar, considera que, como el contrato de agencia es un arrendamiento de servicios especial ya que requiere que se obtenga el resultado de la venta, según la jurisprudencia, desestima la pretensión de honorarios ejercitada por Inmogram S.C.P. contra la Sra. Maite .

SEGUNDO.- Contra la sentencia de primera instancia apelan Inmogram S.C.P., que considera que debe primar lo pactado en los contratos de encargo de venta, además de la consideración de que por su parte hizo todo lo posible para que la compraventa se perfeccionara y si así no fue, se debió únicamente a la voluntad contraria de la propia vendedora. Por lo que solicita se condene a ésta al pago de la cantidad de 6.000 euros estipulada finalmente como honorarios.

También apela la sentencia la Sra. Maite , en cuanto a la estimación de la acción de la sociedad Muntatges Instalpac, puesto que parte de la base del no reconocimiento del contrato de encargo y, por ende, del contrato de arras firmado por la misma con la agencia intermediaria.

TERCERO.- Compartimos el criterio de la Juzgadora de primera instancia de considerar falto de prueba el estado de incapacidad de la demandada para la celebración de los contratos de encargo. Conocía perfectamente que se celebraron dos contratos y además consta que con posterioridad vendió el local a un tercero, sin que por el contrario se haya acreditado que precisara para ello de asistencia alguna. En definitiva, como bien indica la sentencia, se presume la capacidad plena de las personas mientras no conste declarada judicialmente su incapacidad.

Con independencia de lo anterior, lo que constituye el núcleo de la defensa de la vendedora para oponerse a la demanda y pretender privar de validez al encargo de venta, que en este caso además se firmaron por duplicado, uno en el que se consigna como honorarios el 10% de la venta y otro la cantidad reclamada de 6.000 euros, es el bajo precio de la compraventa constatado en el contrato de encargo. Aduce la parte demandada apelante, pero no prueba, que la vendedora firmó en blanco y el API fijó el precio de la compraventa, rebajado y de manera unilateral, extremo que no ha logrado acreditar.

En la línea de la sentencia, proclamamos la validez del encargo y del contrato de arras celebrado por el Agente con Muntatges Instalpac, S.L.. Por ello, al haberse estipulado expresamente un pacto de arras penitenciales, al amparo del artículo 1454 CC, y haberse acreditado que la vendedora desistió del encargo (burofax de 3 de septiembre ), y con él, del contrato de compraventa futura con arras celebrado en su nombre por la intermediaria, surge el derecho de la parte compradora, como indemnización estipulada libremente entre las partes (art.1255 CC ), a solicitar las arras duplicadas. De esta cantidad la compradora confiesa haber percibido de la inmobiliaria, la entregada, es decir, 6.000 euros, luego, la vendedora, en cuyo nombre se celebró el contrato, dentro de los límites de la nota de encargo según puede examinarse en los dos impresos que como tales se acompañan como documental y se hallan unidos a los folios 38 y 295 de las actuaciones, debe otros 6.000 euros pues se comprometió a devolver las arras duplicadas de retirarse del compromiso de compraventa contraído con Muntatges Instalpac, S.L. Por ello, confirmamos la sentencia de primer grado en este punto, con desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

CUARTO.- Distinta suerte ha de seguir el recurso planteado por Inmogram, S.C.P., cuya pretensión de cobro de honorarios se ha rechazado íntegramente por la Juez a quo. En los denominados "contratos o notas de encargo para la venta", el tipo de cláusulas en las que el API se asegura el cobro de honorarios, ha de examinarse caso por caso, para determinar si la misma es abusiva por quebrantar la finalidad misma del contrato (que es de resultado) o suponer una desproporción de prestaciones. Así pues debe analizarse la redacción de la cláusula y la labor que haya desempeñado el Agente en cada supuesto. Si se llega a la conclusión que lo estipulado es fruto de la libre voluntad de las partes (art. 1255 CC ) y no es desproporcionado ni abusivo por quebrar la finalidad misma del encargo, no puede declararse la nulidad de la cláusula.

Tal ocurre en aquellos supuestos, como el presente, en los que el agente intermediario ha realizado todas las funciones que podían haber llevado a buen fin el contrato de compraventa. A saber, ha puesto en contacto a las partes, ha celebrado un contrato de compromiso de compraventa con pacto de arras penitenciales y tras ello, sin causa justificada una de ellas, es decir la comitente, desiste del contrato de encargo y consiguientemente, del de arras. En tal caso es de ley (art. 1091 CC) que el API tenga derecho a cobrar los honorarios pactados puesto que, de lo contrario, se dejaría en manos de la comitente vendedora el cumplimiento del contrato de encargo a su unilateral voluntad, lo que viene prohibido por el artículo 1256 CC .

Ahora bien, los honorarios que debe pagar la vendedora serán los primeramente concertados del 10% más IVA, puesto que los del segundo contrato (6.000 euros), son excesivos, pues no aparece justificada tan alta cantidad, atendido el precio de la compraventa a percibir en cualquier caso por la vendedora que se pactó en 39.065 euros; aunque el API alegara que se equivocaron de impreso y que el porcentaje del primero era para otro tipo de contrato, este pretendido error, debe pechar en su contra y no en en contra de la vendedora que firmó un contrato unilateralmente redactado por el Agente, por lo que fue éste quien ocasionó la confusión, de la que ahora no puede sacar provecho (art. 1288CC ) Por tanto, los honorarios se fijan en 3.906,5 más IVA, lo que supone un total de 4.531,54 euros. A ella habrá que sumar el interés legal del artículo 567 LEC desde la fecha de esta sentencia, puesto que no ha sido sino ahora cuando se ha determinado el verdadero importe de los honorarios.

QUINTO.- Al estimarse en parte la demanda formulada por Maite , no procederá especial declaración sobre las costas de primera instancia.

SEXTO.- Al desestimarse el recurso de apelación interpuesto por la demandada Maite , le impondremos las costas de su recurso. No procederá, sin embargo, especial declaración sobre las costas de la apelación de Inmogram S. C.P., al estimarse en parte su apelación. Ello conforme al artículo 398 LEC.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por Maite y ESTIMAMOS EN PARTE el interpuesto por Inmogram S.C.P., contra la sentencia de fecha 12 de julio de 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n. 3 de Santa Coloma de Gramenet , la cual revocamos en el pronunciamiento sobre la acción de Inmogram S.C.P., cuya demanda estimamos en parte y CONDENAMOS la demandada Maite a que pague a dicho demandante la cantidad de 4.531,54 euros, más el interés legal del artículo 567 LEC desde la fecha de esta sentencia, sin especial declaración sobre las costas de primera instancia. CONFIRMAMOS el resto de pronunciamientos de la sentencia.

Imponemos las costas de la apelación de Maite a la apelante y no efectuamos especial declaración sobre las costas de la apelación de Inmogram S.C.P.

Y firme que sea esta sentencia, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.