Sentencia CIVIL Nº 45/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 968/2016 de 31 de Enero de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0039944
Recurso de Apelación 968/2016
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 03 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 525/2014
APELANTE: D./Dña. Luis Pedro
PROCURADOR D./Dña. JOSE RAMON PARDO MARTINEZ
APELADO: D./Dña. Laura y otros 5
PROCURADOR D./Dña. CAROLINA SANCHEZ BLAZQUEZ
NM
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL
D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ
Dª MARÍA ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL
En Madrid, a treinta y uno de enero de dos mil dieciocho. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de
apelación los autos de juicio ordinario 525/2014 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 3
de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandado-Demandante reconvencional: D. Luis
Pedro , y de otra como Apelados-Demandantes-Demandados reconvenidos: D. Arturo , Doña. Reyes , D.
Cipriano , Doña. Yolanda , Doña. Laura y Doña. Almudena .
VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO
PASCUAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Madrid, en fecha 10 de marzo de 2016, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimo sustancialmente la demanda formulada por la procuradora Carolina Sánchez Blázquez, en nombre y representación de Arturo , Almudena , Reyes , Cipriano , Yolanda y Laura contra Luis Pedro , y en su virtud: - declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes sobre la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 , NUM001 de Madrid con fecha 27/05/10, condenando al demandado a desalojarla y entregarla a los demandantes, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica en el término legal.

- condeno al demandado a perder, de la suma entregada a cuenta del precio (20.000,00 €) a favor de los demandantes la cantidad de QUINCE MIL EUROS (15.000,00 €), más la que a razón de 1.500,00 €/semestre se pueda devengar a partir de 01/07/16 y hasta la entrega de la posesión.

- ello con imposición de las costas correspondientes a la parte demandada.

Desestimo la demanda reconvencional formulada por el procurador José Ramón Pardo Martínez, en nombre y representación de Luis Pedro , contra Arturo , Almudena , Reyes , Cipriano , Yolanda y Laura , y en su virtud absuelvo a los demandados de reconvención de los pedimentos contra ellos deducidos, con imposición a la reconviniente de las costas correspondientes.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada y demandante reconvencional, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma.

Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 15 de febrero de 2017, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 30 de enero de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en tanto que no se opongan a los siguientes.

Yolanda y Dª Laura formuló demanda de juicio ordinario contra D. Luis Pedro interesando se declarara la resolución del contrato de compraventa convenido por este último con los hermanos Arturo
PRIMERO .- La representación de D. Arturo , Dª Almudena , Dª Reyes y D. Cipriano y de Dª Cipriano Reyes Almudena , con fecha 27 de Mayo de 2010, cuyo objeto era el piso NUM001 de la casa sita en el número NUM000 de la CALLE000 de Madrid, con pérdida de las cantidades por éste abonadas, al no haber llegado a formalizarse la correspondiente escritura pública de compraventa por causa al mismo imputable, debiendo desalojar el demandado la vivienda litigiosa cuya posesión tenía, bajo apercibimiento de que si no lo hiciere debería abonar la suma de 60 € por cada día que permaneciera en la vivienda.

D. Luis Pedro se personó en autos oponiéndose a las pretensiones frente al mismo deducidas, señalando que él ya con anterioridad a la presentación de la demanda había dado por resuelto el contrato de compraventa a que se referían los actores en su demanda, como les había comunicado en burofax de 4 de Julio de 2012, formulando a su vez él mismo demanda reconvencional contra los actores principales, interesando se condenara a los mismos a otorgar escritura pública de compraventa de la vivienda sita en el número NUM000 de la CALLE000 de Madrid, piso NUM001 , pero indicando que el precio de compra de la misma no sería sino el máximo en que estaba autorizada la misma, como Vivienda de Protección Oficial que era, de cuyo importe total (103.534 €), debía descontarse la suma de 20.000 € que en concepto de precio ya había satisfecho a los actores, solicitando, subsidiariamente, que se declarara, de no prosperar su petición principal, resuelto el contrato de compraventa litigioso por incumplimiento por los actores principales con sus obligaciones como vendedores.

Tras oponerse los actores principales a la demanda reconvencional frente a ellos dirigida, finalmente el Juzgador de instancia dictó sentencia, cuya completa parte dispositiva figura en los antecedentes de hecho de la presente resolución, en la que vino a estimar en lo sustancial las pretensiones deducidas por la representación de los Sres. Arturo Cipriano Reyes Almudena y Laura Yolanda , contra D. Luis Pedro , habiendo venido a mostrar este último su disconformidad con esta resolución por considerar que el Juzgador había incurrido en error en cuanto a la valoración de la prueba en tanto que había dado lugar a la resolución de un contrato de compraventa ya resuelto por él, manteniendo que tal resolución había obedecido a un previo incumplimiento por los actores, como vendedores, con las obligaciones por ellos asumidas, de forma que no cabía que instara la resolución de un contrato quien previamente había incumplido con sus obligaciones, señalando en lo sustancial que el incumplimiento de una normativa imperativa, como era la del límite del precio en la venta de una vivienda de protección oficial como la litigiosa, al haber fijado un precio de venta superior a aquél, suponía por parte de los vendedores un incumplimiento esencial de sus obligaciones, para concluir indicando que debía en todo caso ser revocado el pronunciamiento en materia de costas contenido en la resolución recurrida, en tanto que no se le había condenado a todo lo pedido en el suplico de la demanda, concretamente a la pérdida de las cantidades por él ya entregadas y al desalojo de la vivienda, de forma que no cabía considerar que se hubiera dictado una sentencia sustancialmente estimatoria de las pretensiones de la parte actora, no habiendo actuado él en ningún caso de mala fe.



SEGUNDO .- Sin entrar en lo contradictorio o no que pueda resultar que se inste la elevación a público de un contrato por parte de quien mantiene su oposición a las pretensiones frente al mismo deducidas en la resolución por su parte del mismo, en cualquier caso de la prueba practicada y obrante en autos ha quedado acreditado que el día 27 de Mayo de 2010 se convino, entre D. Arturo , Dª Almudena , D. Cipriano y Dª Reyes , de una parte, actuando en nombre y representación todos ellos de su madre Dª Virginia , y, de otra parte, D. Luis Pedro , un contrato de compraventa cuyo objeto era la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , piso NUM001 , de Madrid, finca registral NUM002 de las del Registro de la Propiedad número 10 de los de Madrid, que era propiedad de Dª Virginia , indicándose en el Exponendo I de este contrato que la mencionada vivienda era una vivienda calificada como de protección oficial (folio15).

En el mismo contrato y en el segundo de sus Exponendos, igualmente se indicaba que la mencionada vivienda se encontraba a la fecha inscrita a nombre del IVIMA en el Registro de la Propiedad, de forma que para su transmisión por escritura pública era preciso realizar determinados trámites, como la amortización de la vivienda y escrituración con el IVIMA, así como la obtención de la previa autorización para su venta por la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid.

Igualmente y en el mismo Exponendo, se hizo constar que Dª Virginia se encontraba afectada por la enfermedad de Alzheimer, siendo por ello que comparecían sus hijos en su nombre, habiendo instado los mismos el correspondiente procedimiento para su incapacitación judicial y nombramiento de tutor, de forma que para proceder a la transmisión de la vivienda objeto del contrato sería precisa la autorización judicial, refiriendo que todos estos trámites al depender de entidades y organismos públicos no tenían una duración determinada, estando pese a ello interesado el Sr Luis Pedro en la compra de la vivienda objeto del mismo.

El precio pactado por las partes para la compraventa de la finca objeto del contrato a que nos venimos refiriendo fue de 150.000 €, como consta en su estipulación cuarta, en la que se dice que de este precio la parte compradora ya había entregado 10.000 € el 4 de Mayo de 2010, entregando otros 10.000 € en ese mismo acto, debiendo pagarse el resto del precio, esto es 130.000 € a la firma de la correspondiente escritura de compraventa.

En el acto de la firma del contrato litigioso se entregaron por los vendedores las llaves de la vivienda al comprador (estipulación quinta), quien se comprometió a hacerse cargo del pago de los suministros de la vivienda (estipulación sexta).

Las partes se comprometieron al otorgamiento de la correspondiente escritura pública una vez concluido el proceso de regularización de la vivienda a que se habían referido los contratantes en sus exponendos, fijando en un año este tiempo, previendo que no obstante no pudiera llegar a formalizarse en este caso la escritura de compraventa por causa no imputables a los vendedores, por retrasos en los procedimientos judiciales o administrativos.

Con fecha 25 de Enero de 2011 se convino entre los mismos contratantes un Anexo al contrato de compraventa que hemos referido (folio 19) teniendo en cuenta que el proceso de regularización de la vivienda se iba a alargar mas tiempo del inicialmente previsto, al igual que ocurría con el procedimiento de incapacitación de la Sra. Virginia , ampliando el plazo para el otorgamiento de la escritura pública hasta el 27 de Mayo de 2012.

Consta en autos la presentación de la demanda de juicio verbal para la incapacitación de Dª Virginia el 21 de Mayo de 2010 (folio 21), y la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª instancia número 4 de los de Majadahonda, con fecha 27 de Mayo de 2011 declarando la incapacidad de la Sra. Virginia (folio 22), así como la aceptación del cargo de tutor de Dª Virginia por parte de Dª Almudena el día 15 de Junio de 2011 (folio 27).

Igualmente consta acreditado en autos la escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa suscrito el 17 de Noviembre de 1986 entre el Instituto de la Vivienda de Madrid y Dª Virginia , cuyo objeto era la vivienda sita en la planta NUM001 , de la casa sita en el número NUM000 de la CALLE000 de Madrid, y ello con fecha 25 de Noviembre de 2011 (folio 28).

Consta finalmente acuerdo de la Dirección de la Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, de fecha 22 de Febrero de 2012, autorizando la transmisión del piso NUM001 de la CALLE000 número NUM000 , por parte de Dª Virginia , debiendo ajustarse el precio de venta 'a los máximos legales vigentes en el momento de la transmisión'.

Con fecha 23 de Marzo de 2012 la representación de Dª Almudena , como tutora de Dª Virginia , remitió burofax al Sr Luis Pedro poniendo en su conocimiento la finalización del proceso de regulación de la vivienda litigiosa y que estaba ya todo dispuesto para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, requiriendo al mismo para que designara en un plazo de dos meses Notaría, día y hora para la firma de la correspondiente escritura pública (folio 51), habiendo sido recepcionado este burofax por el demandado en la litis el día 26 de Abril de 2012 (folio 53).

Del documento unido al folio 130 de las actuaciones se desprende que el ahora apelante solicitó con fecha 13 de Junio de 2012 a la Comunidad de Madrid informe sobre el precio de venta de una vivienda de protección oficial, como la de la CALLE000 a que nos venimos refiriendo, constando al folio 128 burofax remitido por el Sr Luis Pedro a los Sres. Arturo Cipriano Reyes Almudena , con fecha 30 de Junio de 2012, recepcionado por los mismos el 5 de Julio de 2012, en que les comunica su voluntad de dar por resuelto el contrato de compraventa pactado, debido tanto al tiempo transcurrido desde la fecha del contrato sin regularizar la situación de la vivienda objeto del mismo para otorgar la correspondiente escritura pública, como porque conforme a resolución de la Dirección General de la Vivienda el precio máximo de venta de dicha vivienda era inferior al establecido en el contrato.

Con fecha 10 de Julio de 2013 se remitió nuevo burofax por los herederos de la Sra. Virginia , quien había fallecido el 19 de Septiembre de 2012, como se indicaba sabía el ahora demandado y apelante en virtud de conversaciones telefónicas entre ellos habidas, comunicándole que se habían realizado ya las operaciones testamentarias correspondientes, figurando la vivienda objeto del contrato de compraventa litigioso ya inscrita a nombre de los ahora actores-apelados en el Registro de la Propiedad, requiriendo al mismo para que el día 16 de Julio de 2013 compareciera, a las 18 hs , ante la Notaría de D. Jaime y D. Martín Recarte Casanova, a fin de otorgar la escritura de compraventa de la vivienda litigiosa, indicándole que ese día debería hacer pago del precio pendiente, que teniendo en cuenta su condición de vivienda protegida ascendía a 103.534 € (folio 54), precio éste coincidente no con el pactado en el contrato sino con el señalado como precio máximo de venta de una vivienda de protección oficial como la litigiosa, habiendo sido debidamente recepcionado este burofax por su destinatario con fecha 11 de Julio de 2013 Del acta otorgada con fecha 16 de Julio de 2013, que aparece unida a los folios 57 y siguientes, se desprende que D. Luis Pedro , no compareció ese día en la Notaría a la que había sido debidamente citado.

Figura en autos, unido al folio 12, escrito fechado el 12 de Julio de 2013, en el que por parte de D. Luis Pedro se comunica a la Sra. Letrado de los actores en la litis, y ello a la vista del requerimiento para que compareciera el día 16 de Julio de 2013 en determinada Notaría, que debía existir un error en el precio que se indicaba al no constar reducida la cantidad ya por el entregada en concepto de precio.



TERCERO .- Pues bien, partiendo de los anteriores hechos debemos indicar que, pese a las alegaciones de la parte apelante imputando demora en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por los vendedores para la regularización de la vivienda, y en lo referente a la subsanación de la falta de capacidad de su madre, previa declaración de incapacidad de aquélla, de la prueba practicada y obrante en autos ha quedado acreditada la diligencia en su actuación para conseguir regularizar la situación administrativa de la vivienda objeto del contrato de compraventa a que nos venimos refiriendo, e igualmente para suplir la falta de capacidad de su madre para el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, siendo que así se le hizo saber al Sr Luis Pedro en el mes de Marzo de 2012, realizados todos los trámites administrativos y judiciales necesarios para poder otorgar escritura de compraventa, en los términos pactados en el contrato de 27 de Mayo de 2010, mediante burofax que él mismo recibió el 26 de Abril de 2012 (folios 51 y 53), sin que conste en autos que aquél realizara actuación alguna al efecto, en cuanto a la designación de Notario ante el que otorgar la correspondiente escritura pública en el término de dos meses conforme se le había requerido, teniendo en cuenta lo pactado al efecto en la estipulación octava del contrato de compraventa litigioso.

No fue sino transcurrido ya este tiempo cuando falleció Dª Virginia , el 19 de Septiembre de 2012, lo que obligó a tener que realizar las operaciones testamentarias pertinentes a fin de que figurara inscrita en el Registro de la Propiedad la vivienda de la CALLE000 a nombre de sus herederos, actores en el procedimiento, no siendo desde luego imputable a los mismos ni este fallecimiento, ni desde luego tardanza en la realización de las operaciones testamentarias correspondientes, ya realizadas a principios de Julio de 2013, cuando se remitió nuevo burofax al efecto al Sr Luis Pedro .

Por otra parte, y en cuanto a las alegaciones efectuadas por el demandado-actor reconviniente-apelante para tratar de justificar el no cumplimiento por su parte de elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa a que nos venimos refiriendo, y ello en tanto que dice que el precio pactado en aquél era superior al permitido para una vivienda de protección oficial como la que era objeto del mismo, debemos indicar, por una parte, que más allá de la vigencia de la doctrina jurisprudencial recogida entre otras sentencias de nuestro Tribunal Supremo en la de 12 de Septiembre de 2007 (recurso de casación 5609/00 ), en todo caso, habiendo cumplido la parte vendedora en dicho contrato con sus obligaciones, y requerido el ahora apelante para que cumpliera con las suyas en virtud de burofax remitido el 23 de Marzo de 2012, como referimos en el fundamento jurídico anterior, este último no cumplió con la obligación asumida en el contrato de designar en un plazo de dos meses Notaría, día y hora para formalizar la escritura de compraventa, sin que desde luego en ese plazo nada indicara en relación con el precio de venta de la vivienda de la calle de la CALLE000 de Madrid a que nos estamos refiriendo.

Por otra parte, y en relación con este extremo, esto es que el precio máximo de venta de una vivienda como la litigiosa fuera inferior al pactado, no es sino hasta burofax remitido por el apelante el día 30 de Junio de 2012, recepcionado por la parte compradora el día 5 de Julio de 2012, cuando aquél se refirió a esta circunstancia, siendo que precisamente cuando los compradores le remitieron nuevo burofax el día 10 de Julio de 2012 citando al apelante a una concreta Notaría en un día y hora señalado al efecto, con el fin de otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, ya aquélla admitió como precio de la venta el indicado como máximo para la venta de una vivienda como la litigiosa.

No cabe imputar incumplimiento alguno a la parte demandada en el contrato de compraventa litigioso, que pudiera justificar la resolución del contrato entre las partes en litigio convenido, habiendo incluso aceptado la parte compradora la venta de la vivienda objeto de aquél por un precio inferior al pactado y acorde al establecido para una vivienda de protección oficial como la de la CALLE000 de Madrid.

Finalmente, no cabe sino destacar lo contradictorio de las alegaciones de la parte apelante en defensa de sus pretensiones, indicando que no cabe declarar resuelto un contrato cuya resolución él mismo ya había instado a la vista del incumplimiento por la parte vendedora con sus obligaciones, con la pretensión principal del suplico de su demanda reconvencional, en cuanto que lo que interesó en la misma no es sino que se otorgara escritura pública de un contrato de compraventa que él mismo sin embargo decía daba por resuelto.

Teniendo en cuenta las consideraciones hasta el momento expuestas, y haciendo nuestros los razonamientos realizados por el Juzgador de instancia en la resolución recurrida que no se opongan a los realizados, y ello con el fin de evitar repeticiones innecesarias, no procede sino que desestimemos el primero de los motivos de impugnación de los mantenidos contra aquélla en el recurso de apelación que nos ocupa.



CUARTO .- En cuanto a las alegaciones efectuadas por la parte apelante en relación con el pronunciamiento realizado en la resolución recurrida en materia de costas, basta ver el fallo de la sentencia dictada en el que se condena al demandado-apelante a perder la suma de 20.000 € por él entregada a cuenta del precio, y a desalojar la vivienda objeto del contrato de compraventa litigioso, para observar que las alegaciones efectuadas por la representación de D. Luis Pedro en la página 14 de su escrito formalizando recurso de apelación, para justificar la no estimación sustancial de la demanda por la falta de estos dos concretos pronunciamientos, carecen de luego de fundamento y no pueden prosperar, considerando este Tribunal plenamente acertado el pronunciamiento en materia de costas recogido en la resolución recurrida, razón por la que en este punto no procede sino que igualmente desestimemos la impugnación de la sentencia dictada en instancia.



QUINTO .- Las costas procesales devengadas en esta alzada serán de cuenta de la parte apelante, conforme a lo previsto en los arts. 394 y 398 de la LEcv.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr Pardo Martínez, en nombre y representación de D. Luis Pedro , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de los de Madrid, con fecha diez de Marzo de dos mil dieciséis , debemos confirmar y confirmamos la mencionada resolución, con expresa imposición de la costas procesales devengadas en esta alzada a la parte apelante.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.