Sentencia Civil Nº 450/2006, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 201/2006 de 04 de Septiembre de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00450/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000201/2006

Asunto: ORDINARIO 165/04

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 2 CAMBADOS

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR

LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. MANUEL ALMENAR BELENGUER

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NÚM. 450

En PONTEVEDRA, a cuatro de septiembre de dos mil seis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000165/2004, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de CAMBADOS, a los que ha correspondido el Rollo 0000201/2006, en los que aparece como parte apelante-demandado: D. Carlos Miguel representado por el procurador D. ANTONIO-DANIEL RIVAS GANDASEGUI, y asistido por el Letrado D. PABLO BARRAGAN RUIZ, y como apelado-demandante: DIRECCION000 representado por el procurador D. ALEJANDRA FREIRE RIANDE, y asistido por el Letrado D. MARIA LUISA MORA CALVO, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cambados, con fecha 22 febrero 2005, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"DESESTIMAR la demanda interpuesta por el Procuradora Sra. Otero Abella, en nombre y representación de la DIRECCION000 , contra Carlos Miguel representada por el Procurador Sr. Santos Conde.

No procede hacer especial pronunciamiento en materia de costas.".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por D. Carlos Miguel , se interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día veinticinco de mayo para la deliberación de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda, formulada por las DIRECCION000 , contra Carlos Miguel , propietario de la vivienda NUM000 NUM001 del bloque NUM002 del conjunto residencial Rueiros I, luego del dictado por el Juzgado, seguidamente de la celebración del acto de audiencia previa del Auto, de fecha 23-11-2004 , estimatorio de la excepción de cosa juzgada con relación a las cantidades reclamadas hasta el 31-12-1996, invocada por el demandado, viene en definitiva a circunscribir sus pretensiones a la solicitud de condena del accionado al abono a ambas Comunidades de la cantidad de 3.887,72 euros, en concepto de cuotas trimestrales comunitarias ordinarias correspondientes a los años 1997, 1998, 1999, 2000 y 2001, de cuotas del fondo de reserva de los años 2000 y 2001 y de gastos bancarios de devolución de recibos inatendidos, así como también al abono a la Comunidad de Propietarios Rueiros I de la cantidad de 594,46 euros, en concepto de derrama por obras en canalones y bajantes.

La sentencia de instancia viene a desestimar tales reclamaciones sustancialmente en razón a la falta de concreción de los distintos conceptos reclamados al igual que de especificación de los créditos correspondientes a cada una de las Comunidades reclamantes, dada, por lo demás, la no constancia en las actas de las Juntas de las dos Comunidades de los oportunos planes de gastos e ingresos diferenciados, a lo que hay que añadir también la ausencia de una base documental sólida justificativa de la realidad de los débitos objeto de reclamación; todo ello sin hacer especial imposición de las costas procesales del juicio.

Frente a dicha resolución recurren en apelación ambas partes litigantes. Las Comunidades actoras en orden a que se estime su pretensión reclamatoria. El demandado a fin de que se impongan a los demandantes las costas procesales del proceso, aprovechando la ocasión para interesar también frente a la actora DIRECCION000 , el acogimiento de la excepción de falta de legitimación pasiva "ad causam" al carecer el demandado de cualquier título de propiedad sobre bienes ubicados más allá de la DIRECCION000 (conjunto inmobiliario Rueiros I), donde se asienta su vivienda, toda vez, existiendo obligación de determinación de los elementos comunes dentro de la finca o DIRECCION000 de los que resultaría cotitular el demandado en proporción a su cuota de participación, habiendo actualmente finalizado ya la totalidad de la DIRECCION000 , a medio de la segregación de seis subparcelas, cuya superficie global coincide con la de la DIRECCION000 , obviamente no es posible ni material ni jurídicamente la existencia de espacios comunes, que en definitiva conlleven la obligación de contribuir a los gastos derivados de su mantenimiento y conservación.

SEGUNDO.- Dada la interrelación existente entre ambos recursos de apelación, procede su análisis de modo conjunto.

Con anterioridad a la reforma de la LPH, por la Ley 8/1999, de 6 de Abril , la doctrina jurisprudencial ha venido admitiendo la posibilidad legal de que en los modernos conjuntos urbanizados coexistan dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios y con sustantividad independiente de las demás, sin que exista inconveniente en admitir que la defensa de los intereses comunitarios que vayan más allá de los propios de cada edificio pueda ser asumida por la Comunidad de la urbanización (sentencias TS, de fechas 18-4-1988; 13-3-1989; 23-9-1991; 3-12-1993; 26-6-1995; 5-7-1996 ), así como también de la posibilidad de regulación de las urbanizaciones por la normativa de la LPH, por razones de similitud y analogía entre ambas situaciones (sentencias TS, de fechas 28-5-1986; 18-4-1988; 20-2-1997; 30-5-1997 ).

En la actualidad, el art. 2 de la LPH, tras la reforma operada por Ley 8/1999 , de 6 de Abril, establece que dicha Ley es aplicable, además de las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5 y a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubieren otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, a los denominados complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la misma. Siendo el art. 24 de la LPH , el precepto de la Ley que regula el régimen de los complejos inmobiliarios privados, que se caracterizan por estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales y por participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

En el supuesto objeto de enjuiciamiento, a tenor de las alegaciones de las partes y del contenido de la prueba documental obrante en autos, nos encontramos con una finca originaria, sita en la DIRECCION000 , perteneciente en su día a la entidad "Inmobiliaria La Toja S.A.", según adjudicación efectuada en el Proyecto de Compensación de Reforma del Plan Parcial de Ordenación Urbana del Centro de Interés Turístico Nacional "Isla de La Toja", aprobado por el Ayuntamiento de O Grove con miras a su urbanización, denominada Parcela Z-4, de la que se fueron sucesivamente segregando parcelas en orden a la construcción sobre las mismas de bloques de viviendas, al punto de dar lugar a la formación de hasta seis distintos conjuntos residenciales, entre ellos el denominado "Rueiro I" en donde se asienta la vivienda del demandado, disponiendo cada uno de ellos de su propia Comunidad de Propietarios, representada por su respectivo Presidente, las cuales participan en los gastos comunes de toda la urbanización a través de la DIRECCION000 en la proporción que le corresponde a su cuota; disponiendo a su vez dicha DIRECCION000 de una Comunidad independiente cuyos miembros son los propietarios de las viviendas sitas en el complejo urbanístico en cuestión, como cotitulares de los elementos comunes de la Z-4, quiénes lo serán en proporción a su cuota, directa o indirectamente a través de la asignada a la parcela o propiedad horizontal de la que forman parte y con arreglo a ello participarán en los gastos de dichos elementos comunes.

Poniendo de relieve lo precedentemente expuesto que el complejo inmobiliario privado a que nos venimos refiriendo no ha llegado a adoptar ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 del art. 24 de la LPH (constitución en una sola comunidad de propietarios/constitución en una agrupación de comunidades de propietarios), por lo que hay que remitirse a lo establecido en el apartado 4 de dicho precepto, que dispone la aplicación a dichos complejos urbanísticos de la normativa de la LPH de forma supletoria a los pactos que establezcan entre sí los copropietarios.

Así cabe desprender, fundamentalmente, de los contenidos de la escritura pública de compraventa de la vivienda por el demandado de fecha 11-1-1988, de la escritura pública de declaración obra nueva y división horizontal de la DIRECCION000 (conjunto residencial Rueiros I), de fecha 18-11-1986, y de la escritura pública de protocolización de Estatutos de la DIRECCION000 , de fecha 18-11-1986.

En el primero de los documentos privados citados, se viene a recoger que la vivienda NUM000 NUM001 , del bloque NUM002 , tipo duplex, que tiene como anejo la plaza de garaje número NUM003 , forma parte del conjunto residencial " DIRECCION000 , siendo su cuota de participación de un entero treinta y cuatro centésimas por ciento (1,34%); que al conjunto residencial "Os Rueiros", con relación a la parcela DIRECCION000 en que está ubicado, le corresponde una cuota, según volumen edificable, de diecinueve enteros seiscientos cincuenta y cinco milésimas por ciento, participando asimismo en los gastos comunes de toda la isla a través de la parcela DIRECCION000 en la proporción que le corresponda; y que la parte compradora (o sea el demandado) acepta los Estatutos que regulan el funcionamiento de la Comunidad de Propietarios de la Isla, que se constituirá, en su caso, en Entidad Colaboradora, así como los de la DIRECCION000 en la cual se encuentran ubicados la vivienda y anejos que adquiere, los que declara conocer, aceptando asimismo el uso y dominio de los servicios e instalaciones comunes y cuotas que le corresponden para pago de los mismos, no sólo de los propios de la zona en que se halla ubicada la vivienda, sino además, en los generales de la Isla, aceptando y aprobando igualmente en todas sus partes los Estatutos protocolizados por los que se rige la DIRECCION000 .

En la escritura de declaración de obra nueva y división de la DIRECCION000 , de fecha 18-11-1986, se viene a indicar que dicha parcela procede, por segregación, de la DIRECCION000 , y, como obra nueva, se va a establecer en ella un conjunto residencial, denominado "Os Rueiros", que constará de veinticinco bloques, veintitrés de los cuales están distribuidos en la periferia de la DIRECCION000 , formando un anillo que encierra las plazas y zonas comunes, y dentro del cual se encuentran los dos bloques restantes; que con relación a la DIRECCION000 de donde procede, le corresponde una cuota según volumen edificable de diecinueve enteros, seiscientos cincuenta y cinco milésimas por ciento (19,655%), participando en los gastos comunes de toda la Isla a través de la DIRECCION000 en la proporción que le corresponda; que está sujeta como procedente de la DIRECCION000 , de la que forma parte, al régimen jurídico de la misma, y con arreglo al cual se determinan los elementos comunes de dicha DIRECCION000 y los Estatutos que rigen la participación de los titulares de la misma en los gastos comunes.

Por su parte, en la escritura pública de protocolización de Estatutos de la Parcela Z-4, de fecha 18- 11-1986, se viene a establecer que la ordenación urbanística de la DIRECCION000 , se hace sobre la base fundamental de que serán elementos comunes de toda ella las fincas que, no siendo, en su caso, específicamente, propiedad privada exclusiva, se determinen como tales a medida que la urbanización se vaya realizando mediante la ejecución del actual estudio de detalle aprobado o los que sucesivamente se aprueben por el Ayuntamiento de O Grove, dentro de los límites del Plan Parcial y con sujeción a las superficies y volúmenes establecidos en el mismo, para llevar a efecto la ordenación de la citada parcela, correspondiendo a los propietarios individuales la titularidad común de dichos elementos comunes, siendo cotitulares de las mismas a través de las cuotas que se asignen a su propiedad singular, directamente, o indirectamente a través de la que corresponda a la parcela o propiedad horizontal de la que formen parte, y que fijan correlativamente la participación en los gastos comunes con arreglo a las expresadas cuotas, a través de las cuales participarán igualmente en los gastos generales de la Isla, para cuya participación tiene asignada la Z-4 una cuota de veintitrés enteros, siete mil cuatrocientos treinta y cuatro diez milésimas por ciento (23,7434%); que los elementos comunes de la DIRECCION000 se determinarán al concluirse la urbanización de la misma, de la DIRECCION000 y la urbanización de cualesquiera parcela o parcelas que se segreguen a fin de proceder a la ejecución del estudio de detalle correspondiente, y estarán constituidos por las porciones de las mismas (se entiende de las parcelas segregadas) que no sean objeto de propiedad individualizada y específica, y que no tengan asignada cuota de participación en los gastos comunes de la DIRECCION000 , directamente a través de dicha cuota o a través de la parcela o propiedad horizontal de la que forma parte; que los cotitulares de los elementos comunes de la DIRECCION000 , lo serán en proporción a su cuota, directa o indirectamente a través de la asignada a la parcela o propiedad horizontal de la que formen parte y con arreglo a ello participarán en los gastos de dichos elementos comunes; que serán miembros de la Comunidad los propietarios de las viviendas, determinándose su participación en las cargas y beneficios de la misma mediante una cuota de participación, expresada en centésimas, proporcional al volumen de cada vivienda; que son elementos comunes el viario peatonal del interior de la zona, la red de agua y saneamiento interior a la zona y su conexión a las redes generales, otros servicios y redes interiores, los jardines e instalaciones deportivas pertenecientes al conjunto de propietarios de la zona, y en general aquellos otros que de común acuerdo o por disposición administrativa hayan de crearse en cada momento, considerándose asimismo elementos comunes, a efectos de determinar la participación de cada propietario en los gastos de conservación y mantenimiento, los gastos que correspondan a la Z-4, en la conservación y mantenimiento que determinen los Estatutos de la Comunidad de Propietarios de la Isla de A Toxa.

Así pues, del contenido de los documentos anteriormente mencionados cabe situar los elementos comunes de la DIRECCION000 dentro de las subparcelas segregadas de la misma, cuya cotitularidad, en proporción a su cuota de participación, corresponde a los propietarios de viviendas ubicadas en dicha DIRECCION000 , entre los que se encuentra el demandado, lo que le convierte también en miembro de la DIRECCION000 , quedando determinada su participación en las cargas y beneficios de la misma a medio de la cuota participativa que a la vivienda le ha sido asignada en relación con la que al conjunto residencial "Rueiros I" se le atribuye en la DIRECCION000 , y a ésta en el completo complejo urbanístico de la Isla de A Toxa.

De ahí que el demandado se encuentre legitimado pasivamente también frente a la DIRECCION000 , sin que, como expresan las Comunidades demandantes en su escrito de oposición al recurso de apelación formulado de adverso, el hecho de que algunos de los elementos comunes de la DIRECCION000 están todavía sin determinar documentalmente, cual se preve en la escritura de protocolización de Estatutos de la DIRECCION000 , excluya en modo alguno la pertenencia del demandado a dicha Comunidad ni su obligación de contribuir al abono de sus gastos, lo que ya igualmente fue expuesto en la sentencia de la Sección 1ª de la AP de Pontevedra, de fecha 19-12-2001 (aportada a los folios 217 y ss de los autos), concretamente en el párrafo 1º del fundamento jurídico quinto de dicha resolución, al indicar la Sala que "De las acotaciones hechas a las escrituras mencionadas, y al solo efecto de resolver sobre la reclamación establecida en autos, resulta que los comuneros del complejo Rueiros están a la vez integrados en la comunidad Z-4, sin perjuicio de que, al parecer, estén pendientes de definición algunos de los aspectos y elementos de dicha comunidad, lo que no excluye aquélla integración, y en tal medida, la obligación de contribuir a los gastos comunes".

Suponiendo ello la desestimación de dicho motivo impugnatorio del recurso de apelación del demandado.

TERCERO.- Entrando en el análisis de los motivos del recurso de apelación interpuesto por las Comunidades demandantes, por lo que respecta a la pretensión reclamatoria formulada, a favor de ambas, por cuotas trimestrales comunitarias ordinarias, cuotas de fondos de reserva y gastos bancarios de devolución de recibos inatendidos, procede confirmar el pronunciamiento desestimatorio de la sentencia apelada.

Y ello en razón al carácter global de la reclamación, carente, por lo demás, de la debida justificación en cuanto a su correspondiente importe.

Así, de partida no hay desglose de cantidades por cada uno de los conceptos reclamados. No siendo posible, por lo demás, calcular su respectiva cuantía. En cuanto a las cuotas trimestrales comunitarias ordinarias, por no quedar probado el importe exacto de las mismas, al resultar insuficiente a tales efectos los que figuran reflejados en las relaciones bancarias de devoluciones de órdenes de adeudo y no ser posible extraer su cuantía, como consecuencia de la aprobación por Junta de Propietarios de los oportunos planes de gastos e ingresos previsibles, de las diversas actas comunitarias obrantes en autos. En cuanto a las cuotas de fondos de reserva, en atención a la ya de por sí improcedente reclamación de la cuota correspondiente al año 2000, a la vista del contenido del Acta de la Junta Ordinaria de la DIRECCION000 ", de fecha 19-4- 2000, en donde en relación al punto del Orden del día consistente en establecer una derrama anual por importe del 5% del último presupuesto de la Comunidad para contribuir a la creación de un fondo de reserva de acuerdo con la nueva LPH, para el ejercicio correspondiente al año 2000, se acordó por unanimidad no establecer este ejercicio, porque ya se fijaron derramas para abonar los gastos de las instalaciones y obras, para la colocación de los canalones y bajantes, acordando en fijarse el próximo ejercicio, para no hacer tan gravoso este año los gastos de comunidad. Y, por lo que se refiere a los gastos de devolución bancarios, por falta de una puntual acreditación de su importe, que no cabe desprender de las anteriormente mencionadas relaciones bancarias de devoluciones de órdenes de adeudo, máxime teniendo en cuenta que la cuenta bancaria del demandado en la que se ordena el adeudo de los recibos, consta como cancelada con fecha 6-8- 1992, según certificación de CAIXANOVA obrante al folio 568 de los autos.

No pudiendo, obviamente, conocerse tampoco la cantidad perteneciente a cada una de las Comunidades reclamantes.

CUARTO.- A distinta conclusión cabe llegar, empero, respecto de la reclamación por la derrama por obras en canalones y bajantes, a favor de la DIRECCION000 ".

De inicio, dicho gasto extraordinario fue aprobado en Junta de la Comunidad de Propietarios y resulta ser un concepto específico y cuantitativamente determinado.

Así, en la Junta Extraordinaria de la DIRECCION000 ", de fecha 30-12-1999, se aprueba la instalación de canalones en tejado y terrazas para evitar humedades y deterioros en paredes y fachadas así como el establecimiento de una derrama para financiar la obra.

En Junta Ordinaria de la referida Comunidad de Propietarios, de fecha 19-4-2000, se acuerda la aprobación del acta anterior, relativa a la Junta Extraordinaria de 30-12-1999, haciendo la salvedad de que en el acta se transcribió el nombre de la empresa encargada de instalar los canalones y bajantes, que es "Limjar SL" y no "Fontanería Canalón SL", así como la aprobación de la obra ejecutada por "Obras Limjar SL", de las bajantes, canalones en terrazas y con conducciones al alcantarillado, por importe de 6.239.500 pesetas, más IVA, (constando copia de la factura al folio 306 de los autos), y, para su pago, las correspondientes derramas que, para cada comunero, en función del coeficiente de su vivienda, alcanzará a ser aproximadamente de 130.000 pesetas (los chalets), 100.000 pesetas (los duplex, cuál resulta ser la vivienda del demandado), 70.000 pesetas (apartamentos primeros y segundos) y 80.000 pesetas (apartamentos terceros y cuartos).

Quedando especificada la deuda del demandado, por tal concepto y a efectos de reclamación judicial, en las actas de las Juntas Ordinarias de la Comunidad de Propietarios, de fechas 11-4- 2001, 30-3-2002 y 14-4-2003, en la suma de 98.909 pesetas (equivalentes a 594,46 euros).

Débito a cuyo pago debe ser condenado el demandado, al amparo del art. 9-1 e) de la LPH en relación con el art. 10 del mismo texto legal.

Conllevando el acogimiento de la demanda en este punto, a su estimación parcial, y, por consiguiente, a no hacer especial imposición de las costas procesales de la primera instancia (art. 394-2 LEC), lo que exime del estudio del motivo impugnatorio del recurso de apelación del demandado relativo a la materia de las costas del juicio, en orden a su imposición a la parte actora, en razón a resultar preceptivas por la desestimación de la demandada acordada por el Juzgador de instancia.

QUINTO.- Dada la estimación parcial del recurso de apelación formulado por la parte actora, no se hace imposición de las costas procesales derivadas de su interposición; mientras que, al ser desestimado el recurso de apelación formulado por el demandado se imponen a dicho recurrente las costas procesales derivadas de su formulación (art. 398-1 y 2 LEC).

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la parte actora DIRECCION000 , se desestima el recurso de apelación formulado por el demandado don Carlos Miguel , y se revoca parcialmente la sentencia de instancia impugnada, y, en consecuencia, estimando parcialmente la demanda interpuesta por la parte actora se condena al demandado a que abone a la Comunidad de Propietarios "Rueiros I" la cantidad de 594,46 euros, en concepto de derrama por obras en canalones y bajantes, más los correspondientes intereses legales de dicha suma desde la fecha del emplazamiento del demandado hasta su completo pago, manteniendo en lo demás los pronunciamientos de la sentencia apelada.

Dada la estimación parcial del recurso de apelación formulado por la parte actora, no se hace especial imposición de las costas procesales derivadas de su interposición; mientras que, al ser desestimado el recurso de apelación formulado por el demandado se imponen a dicho recurrente las costas procesales derivadas de su formulación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.