Sentencia Civil Nº 450/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 787/2008 de 16 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 787/2008-B

JUICIO ORDINARIO Nº 553/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 44 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 450/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a dieciseis de septiembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 553/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 44 de Barcelona, a instancia de Dª Gracia , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. BEATRIZ AMORAGA CALVO y D. Aureliano , no comparecido en esta alzada, contra D. Edemiro y D. Gumersindo , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mª ESMERALDA GASCÓN GARNICA, y contra MARCILLO & LLOREDA HABITAT ASOCIADOS, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. CARMEN RAMI VILLAR; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte codemandada MARCILLO & LLOREDA HABITAT ASOCIADOS, S.L. y la impugnación de los también codemandados D. Edemiro y D. Gumersindo contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de Marzo de 2.008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Que ESTIMANDO íntegramente la demanda formulada por Dña. Beatriz Amoraga Calvo, en nombre y representación de Dña. Gracia y D. Aureliano , ABSUELVO a D. Edemiro y D. Gumersindo de la totalidad de las pretensiones formuladas en su contra y CONDENO a la entidad MARCILLO & LLOREDA HABITAT ASOCIADOS, S.L., a que abone a la demandante la cantidad de 22.958,52 euros en cumplimiento de las obligaciones a que este procedimiento se contrae y ello con la expresa imposición a la parte condenada de las costas procesales causadas. Respecto de las costas causadas a instancia de D. Edemiro y D. Gumersindo , cada parte abonará las causadas a su instancia.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte codemandada MARCILLO & LLOREDA HABITAT ASOCIADOS, S.L. mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo, haciéndolo también la representación procesal de los codemandados D. Edemiro y D. Gumersindo , que en el mismo escrito impugnaron la sentencia; elevándose finalmente las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 30 de Junio de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales,salvo la del término para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora del presente litigio trae causa de la compraventa del piso de la calle DIRECCION000 NUM001 - NUM002 , NUM000 NUM000 , de esta ciudad perfeccionada en septiembre de 2005 entre los compradores Gracia y Aureliano y los vendedores Edemiro y Camino , actuando estos últimos representados por la agencia inmobiliaria Marcillo-Lloreda Habitat Asociados SL (en adelante, Habitat). Los adquirentes reclaman de los vendedores y de la agencia inmobiliaria el pago de 22.600 euros en concepto de arras duplicadas previstas en ese contrato argumentando que ambos frustraron la compra al no acudir a la escrituración del negocio.

Los demandados se opusieron por separado aduciendo razones de fondo de distinta naturaleza, habiendo recaído finalmente sentencia de primera instancia que hace responsable a Habitat de la indemnización de los daños y perjuicios irrogados a los compradores (arras duplicadas y coste de la tasación hipotecaria de la finca), por entender que sus clientes no ratificaron la venta y que por ello se extralimitó en el cumplimiento del mandato de venta recibido del señor Edemiro , exonerando de toda responsabilidad contractual a éste y a Edemiro , también demandado.

La expresada condena es impugnada por razones de fondo por la agencia inmobiliaria condenada, lo que significa que la absolución de los señores Edemiro es ya irrevocable, y por estos últimos en lo que atañe únicamente a la imposición de las costas de la primera instancia.

SEGUNDO.- Conviene precisar cuál es la resultancia fáctica acreditada, ya que resulta decisiva en orden a la resolución de la controversia jurídica suscitada.

Es un hecho ya inamovible que la agencia Habitat, con oficina en la propia calle DIRECCION000 de esta ciudad, recibió en el año 2005 de Edemiro el encargo verbal de venta del piso antes mencionado, adquirido por este último en agosto de 1976 para la sociedad conyugal de gananciales que entonces formaba con su esposa Camino .

La comercialización llevada a cabo por Habitat fructificó en el contrato privado de compraventa -denominado "contrato de arras"- de fecha 22 de septiembre de 2005 por el que Gracia y Aureliano adquirían el piso NUM000 NUM000 de la calle DIRECCION000 NUM001 - NUM002 por el precio de 228.384 euros, con entrega simultánea de 22.600 euros, cifra que configuraba el pacto expreso de arras penitenciales, y el resto a satisfacer en la fecha de la escritura, prevista inicialmente para el día 15 de noviembre siguiente a lo más tardar.

La agencia inmobiliaria Habitat remitió en fecha 26 de septiembre de 2005 por conducto bancario a Edemiro seis mil diez euros, quien le remitió al día siguiente una carta dándole cuenta de la donación mortis causa formalizada en septiembre de 1966 por su esposa de la propiedad de todos sus bienes, lo que englobaría la mitad indivisa del piso de Barcelona, aunque supeditada a la no existencia de descendientes del matrimonio. El propio Edemiro devolvió en octubre de 2005, con ocasión de una visita a Barcelona, los citados 6.010 euros mediante cheque entregado a Gregorio , administrador de Habitat, en su propio despacho.

Comoquiera que Camino , de soltera Camino , había fallecido en Orleans (Francia) el 11 de enero de 1995 y la propiedad de su mitad indivisa en el inmueble de la DIRECCION000 había pasado a pertenecer a Gumersindo , su hijo nacido en mayo de 1969, lo que requería la consiguiente formalización documental (aceptación de herencia), la agencia Habitat obtuvo de los señores Gracia / Aureliano dos aplazamientos de la fecha límite para la escrituración, que finalmente se fijó para el 30 de mayo de 2006.

Debidamente convocada la agencia inmobiliaria, pero no así los vendedores, para la escrituración de la venta en una notaría de esta ciudad a las 18:30 horas del último día del plazo convenido, sólo acudieron a esa cita sus promotores, los señores Gracia / Aureliano , quienes habían conocido casualmente poco antes que el piso de constante referencia había sido enajenado -sin la intervención esta vez de Habitat- en escritura del anterior día 20 de abril por los señores Edemiro a Maite y su hija Sara , por cuya razón el 1º de junio de ese mismo año reclamaron a los vendedores señores Edemiro y a la agencia Habitat la devolución doblada de las arras penitenciales en su día entregadas.

El día 2 de junio de 2006 Gracia y Aureliano recuperaron de Habitat la cantidad (22.600 ?) satisfecha por ellos en septiembre de 2005, dejando constancia en ese momento los citados compradores de que esa restitución debía entenderse sin perjuicio de su derecho "a cobrar otra cantidad igual [...] en concepto de penalización por el incumplimiento por la vendedora del contrato de arras penitenciales según lo pactado".

TERCERO.- Sobre la expresada base fáctica y en función de la situación procesal en que se encuentran actualmente las partes (ya se ha dicho que la absolución de los señores Edemiro Gumersindo es irrevocable), no se advierte cobertura legal para la condena dineraria impuesta por el juez a quo a la agencia inmobiliaria.

En efecto, la sentencia apelada da por acreditado con buenas razones el encargo verbal de venta concertado entre Edemiro y Habitat; la posesión por la agencia del título de propiedad y de un recibo del IBI de la finca es sumamente reveladora, y lo mismo cabe decir de la inmediata transferencia bancaria al copropietario de una parte del precio abonado por los compradores por adelantado. Además, la tesis de los propietarios demandados según la cual el encargo hecho a Habitat tenía por objeto simplemente valorar la finca y "gestionar" la manifestación de la herencia de Camino , se compadece mal con esa transferencia y con el tenor de la carta manuscrita remitida por el propio Edemiro a Habitat a finales de septiembre de 2005.

Ahora bien, como exponen acertadamente los actores apelados, el contrato de mediación autoriza en principio únicamente para desarrollar una función que ponga en contacto al propietario con un tercer interesado en la compra del inmueble propiedad del cliente del mediador, pero no lleva consigo facultad representativa alguna del propietario por el mediador; esa facultad debe serle atribuida expresa o tácitamente (art. 1.710 CC ), o bien el propietario debe ratificar ex post el negocio llevado a cabo en su nombre por el intermediario (art. 1.259 II CC ).

La actuación comercializadora desarrollada por Habitat culminó con la perfección de la compraventa proyectada y en ella la agencia dijo siempre actuar en nombre e interés de sus clientes, propietarios de la finca, dando pie así en principio a la representación directa contemplada en los artículos 1.709 y 1.717 CC .

CUARTO.- Ocurre que en el caso enjuiciado el mandato representativo de los propietarios de la vivienda de la DIRECCION000 que aparentaba ostentar Habitat brilla por su ausencia, por lo que la constatación de que Habitat traspasara o no los límites del encargo en lo relativo al precio o a las restantes condiciones de la venta carece de relevancia; véase que en la propia demanda (Hecho 3º, b) ya se admitía que pudiera entenderse que no hubo extralimitación del mandatario.

Habida cuenta que el encargo de venta antedicho no comprendía la consiguiente facultad representativa del propietario vendedor por parte del mediador, ello significa que la ratificación por los señores Edemiro Camino de lo hecho por Habitat en su nombre era de todo punto inexcusable. Pues bien, tampoco se advierte actuación alguna de los copropietarios demandados en ese sentido.

El único dato que permitiría inferir esa confirmación radicaría en el cobro por Edemiro de 6.010 euros a finales de septiembre de 2005, ingreso de dinero que sólo podía obedecer al cobro del precio de la venta. Pero es de ver que en las semanas siguientes el propio Edemiro -residente en Francia- se desplazó a Barcelona y devolvió el dinero a quien se lo había remitido, hecho que sólo puede significar un rechazo abierto del negocio a que dicho dinero estaba asociado, máxime cuando en esa misma ocasión -según reveló Gregorio en juicio- el señor Edemiro rehusó estampar su firma en el "contrato de arras" firmado por Habitat y los señores Gracia / Aureliano semanas antes. La explicación alternativa a esa devolución sustentada en juicio por Gregorio (el señor Edemiro prefería que todos los pagos de los adquirentes permaneciesen en la oficina del mediador) es inconsistente por inverosímil.

Tampoco es acertado calificar de nulo el contrato privado de venta de septiembre de 2005 por el mero hecho de que en él se mencione como transmitente a la señora Camino , fallecida diez años antes. Del mismo modo que el encargo de venta fue formalizado en solitario por el señor Edemiro , no obstante compartir la titularidad del piso con Gumersindo , la inclusión en un contrato privado de venta de un transmitente fallecido no invalida irremediablemente el negocio ya que se trataría acaso de la venta de cosa parcialmente ajena -supuesto de inexistencia parcial por falta de consentimiento de un copropietario- susceptible de convalidación, como así ocurrió en el caso enjuiciado, puesto que ya en la primera prórroga del plazo para escriturar se indicaba con toda propiedad que la titularidad dominical de la vivienda correspondía a los señores Camino , Edemiro y Gumersindo .

QUINTO.- La sentencia impugnada hace, en último término, responsable a la agencia mediadora frente a los adquirentes de la devolución doblada de las arras y del resarcimiento de un gasto (coste de tasación de la finca) por la vulneración del "deber básico de buena fe que debe presidir las relaciones contractuales", conforme al cual debió haber abandonado la venta a los señores Gracia / Aureliano tan pronto como Edemiro le devolvió los seis mil diez euros.

Sin embargo, no es de aplicación al supuesto enjuiciado el artículo 1.725 CC , invocado por la parte actora como base de su reclamación frente a Habitat, ya que para que "el mandatario que obre en concepto de tal", es decir, en nombre y representación de sus mandantes, responda personalmente a la parte con quien contrata se requiere que se obligue expresamente a ello o que traspase los límites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus poderes. Pero ello exige, como es notorio, la existencia de un mandato, por sencillo que fuere, y de lo expuesto hasta el momento se infiere que Habitat había recibido ciertamente de Edemiro un encargo de venta, cometido propio del mediador, pero que carecía de facultades representativas de su cliente.

Además, el contrato realizado en nombre de otro sin estar autorizado para ello es radicalmente nulo (art. 1.259 CC ), por lo que no cabe entender que en tal caso sea el falso mandatario quien asuma las obligaciones del contrato principal a cargo del supuesto mandante. Es por ello que no puede ser acogida la pretensión de los actores para que Habitat devuelva por duplicado las arras penitenciales convenidas en el contrato de venta (como bien expresó Gregorio , Habitat debía restituir la cantidad estricta recibida a cuenta de los compradores, mientras que la eventual "penalidad" debía en su caso ser reclamada a los vendedores), ya que esa cláusula forma parte de un contrato inválido, por falta de consentimiento del aparente vendedor.

En la demanda se imputan a Habitat una serie de actuaciones contrarias a la diligencia profesional, reprochándose a la intermediaria que no tuviera puntualmente informados a los compradores de las incidencias que afectaban a la operación, en particular, las relativas a la aceptación de la herencia de madame Camino y a la venta de la finca a terceros en abril de 2006.

Respecto de lo primero, ya se ha visto que la errónea mención de Camino fue subsanada de inmediato; de otro lado, los propios compradores admitieron en juicio haber conocido precisamente a través de Habitat que los sucesivos aplazamientos de la escrituración obedecían a cuestiones relativas con la formalización de la sucesión de la expresada señora Camino . Además, la aceptación de esa herencia se formalizó por los señores Camino Edemiro el día 20 de abril de 2006 ante el mismo notario de Barcelona que instantes después autorizó la venta del piso de la DIRECCION000 a las señoras Maite / Sara , lo que evidencia que la necesidad de reanudar el tracto registral de la finca tras el fallecimiento de la copropietaria era una realidad.

Por lo que se refiere a la venta del piso a terceros, no consta dato probatorio alguno -ni siquiera indicio- que permita afirmar el conocimiento de tal circunstancia por parte de Habitat antes del día 30 de mayo de 2006.

Aunque hipotéticamente ello no fuera así, carece de fundamento la indemnización de daños y perjuicios reclamada por los compradores demandantes, una vez obtenida la restitución de cuanto entregaron a cuenta del precio (art. 1.303 CC ), ya que la previsión contractual de arras penitenciales se hallaba en vigor desde el mes de septiembre de 2005 y el gasto de tasación hipotecaria de la finca se hizo en octubre de ese mismo año, de tal manera que ninguno de tales supuestos perjuicios es consecuencia necesaria del hipotético incumplimiento que se atribuye al agente mediador (art. 1.107 CC ).

SEXTO.- La impugnación de la sentencia de primera instancia formulada por los señores Edemiro Camino persigue un pronunciamiento por el que se impongan a la también codemandada Habitat las costas que se les ocasionaron en la primera instancia (en el cuerpo del escrito de recurso se solicita motivadamente esa condena, por más que en el suplico se pide la imposición de las costas a los actores y "en su defecto" a Marcillo-Lloreda Habitat).

La expresada impugnación no puede ser atendida sea porque asumimos la más que acertada justificación de la decisión impugnada (no se imponen a los actores las costas ocasionadas a los demandados absueltos por las "dudas de hecho" que a buen seguro tenían los compradores acerca de la intervención real de los vendedores), o sea porque, a falta de acción reconvencional expresa, un demandado no puede formular pretensión alguna, ni siquiera en materia de costas, contra quienes ocupan idéntica posición en el proceso (STS 23 de noviembre de 2004 y las que allí se citan).

No obstante la desestimación de la acción de condena formulada contra Habitat tampoco se impondrán a los actores las costas originadas a dicha sociedad, toda vez que las "dudas de hecho" antes expresadas son desde luego extensibles a la actuación negocial desplegada por la agencia codemandada, lo que justifica sobradamente la acción emprendida por los actores.

SÉPTIMO.- No se hará imposición de las costas del recurso de la agencia demandada de conformidad con el artículo 398.2 LEC , y se impondrán a la otros demandados las ocasionadas por su impugnación, si las hubiere (art. 398.1 LEC ).

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por MARCILLO & LLOREDA HABITAT ASOCIADOS, S.L. y desestimación de la impugnación de los señores D. Edemiro y D. Gumersindo contra la sentencia de fecha 27 de Marzo de 2.008 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 44 de Barcelona , en los autos de Juicio Ordinario nº 553/2006 de que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos la misma y, en su lugar, desestimar íntegramente la demanda formulada por Gracia y D. Aureliano contra aquéllos, sin hacer imposición de las costas originadas en la primera instancia y en la alzada, salvo las originadas por la impugnación de los señores Gumersindo Edemiro .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.