Sentencia CIVIL Nº 450/2019, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1, Rec 837/2018 de 18 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección Primera

ALBACETE

Apelación Civil nº 837/2018

Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de HELLIN. Proc. Ordinario nº 33/18

APELANTE: 'SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA S.A.'

Procurador: D. Francisco Abajo Abril

APELADO: COMUNIDAD PROPIETARIOS POLIG. INDUST. DIRECCION000 NUM000

Procurador: D. José-María Barcina Magro

S E N T E N C I A NUM. 450-19 1

EN NOMBRE DE S. M. EL REY

Ilmos. Sres.

Presidente

D. CESAR MONSALVE ARGANDOÑA

Magistrados

D. JOSE GARCIA BLEDA

D. MANUEL MATEOS RODRIGUEZ

En Albacete, a dieciocho de noviembre de dos mil diecinueve.

VISTOSen esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los autos de Procedimiento Ordinario nº 33/18, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Hellín y promovidos por la SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA S.A. contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POLIGONO INDUSTRIAL DIRECCION000 NUM000; cuyos autos han venido a esta Superioridad en virtud de recurso de apelación que, contra la sentencia dictada en fecha 6 de julio de 2018 por el Sr. Juez titular de Primera Instancia de dicho Juzgado, interpuso la referida Comunidad demandada. Habiéndose celebrado Votación y Fallo en fecha 14 de noviembre de 2019.

Antecedentes

ACEPTANDOen lo necesario los antecedentes de la sentencia apelada; y

1º.-Por el citado Juzgado se dictó la referida sentencia, cuya parte dispositiva dice así: ' FALLO:ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA S.A. contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL POLIGONO INDUSTRIAL DIRECCION000 NUM000(FINCAS NUM001, NUM002, NUM003 y NUM004 DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE HELLIN) y en consecuencia, DECLARO NULOS los acuerdos 2, 3º, 4º y 5º adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 5 de octubre de 2.017, todo ello sin especial pronunciamiento en materia de costas procesales.- Contra la presente resolución cabe interponer RECURSO DE APELACIÓN en el plazo de VEINTE DÍAS a partir del siguiente al de su notificación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 458 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo necesario para su admisión, la previa constitución del depósito previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, de modificación de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Así lo acuerda, manda y firma S.Sª. Doy fe.-'

2º.-Contra la Sentencia anterior se interpuso recurso de apelación por la Comunidad de Propietarios citada, representada por medio del Procurador D. José-María Barcina Magro, bajo la dirección del Letrado D. Juan-Enrique Serrano López, mediante escrito de interposición presentado ante dicho Juzgado en tiempo y forma, y emplazadas las restantes partes personadas, por la Sociedad de Gestión de Activos reseñada, representada por el Procurador D. Francisco Abajo Abril, bajo la dirección del Letrado D. José-Manuel Alburquerque se presentó en tiempo y forma ante el Juzgado de Instancia escrito oponiéndose al recurso de apelación, elevándose los autos originales a esta Audiencia para su resolución, previo emplazamiento de las partes para su comparecencia ante esta Audiencia Provincial por término de diez días, compareciendo los mencionados Procuradores en sus respectivas representaciones ya indicadas.

3º.-En la sustanciación de los presentes autos se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. MANUEL MATEOS RODRIGUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.-Se interpone, en nombre y representación de la demandada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL POLÍGONO INDUSTRIAL DIRECCION000 NUM000 (FINCAS NUM001, NUM002, NUM003 y NUM004 DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE HELLÍN), recurso de apelación contra la sentencia del Juez de Primera Instancia número 1 de Hellín de 6 de julio de 2018, que, estimando parcialmente la demanda interpuesta contra ella por la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A., declaró nulos los acuerdos 2º, 3º, 4º y 5º adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 5 de octubre de 2.017, sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas procesales.

SEGUNDO.-La Comunidad de Propietarios demandada se encuentra integrada por las fincas registrales NUM001, NUM002, NUM003 y NUM004 del Registro de la Propiedad de Hellín, cuyos únicos propietarios son la demandante, SAREB S.A. - titular de la finca registral NUM004- y TEXLICLE S.L. -titular de las fincas registrales NUM001, NUM002 y NUM003-.

La actora fundó su petición en los siguientes motivos: 1º La Junta de propietarios se celebró sin haber convocado en legal forma a SAREB, habiendo infringido lo dispuesto en el art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. 2º El acuerdo 1º, de nombramiento de Presidente, suponía un abuso de derecho, al no haberse convocado formalmente la Junta de Propietarios. 3º Los acuerdos por los que se aprobaron las obras ejecutadas por encargo de Texlicle S.L., se repartió su coste entre los propietarios y se facultó al Presidente para emprender las acciones legales contra SAREB en caso de impago, trasgreden las reglas de la buena fe y suponen un abuso de derecho porque (1) se imputó a SAREB el coste de unas obras de reparación que afectan a elementos privativos de TEXLICLE S.L; y (2) se trata de obras no urgentes, que no se pueden considerar como de mantenimiento o conservación, por lo que era necesario el previo acuerdo de la Junta para su ejecución. 4º Los acuerdos relativos a la no aprobación del presupuesto y a la no apertura de cuenta bancaria son contrarios a la Ley y resultan lesivos para la comunidad en beneficio de Texlicle S.L.

La parte demanda alegó los siguientes motivos de oposición: 1º Falta de legitimación activa, al amparo del art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, al adeudar SAREB a la comunidad de propietarios la suma de 14.947,47 euros a la fecha de interposición de la demanda. 2º La Junta de Propietarios fue convocada formalmente, con las previsiones contenidas en el art. 16.2 Ley de Propiedad Horizontal. 3º Las obras ejecutadas y aprobadas en Junta de Propietarios no precisaban de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, al haberse realizado al amparo del art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, tratándose de obras de reparación y conservación del inmueble. 4º Los acuerdos relativos a la no aprobación del presupuesto y a la no apertura de cuenta bancaria no entrañan abuso de derecho y no son contrarios a la Ley.

TERCERO.-En la sentencia se desestimó la excepción de falta de legitimación activa de la demandante, basada en la aplicación del art. 18.2 de la LPH, sosteniendo que a la fecha de la presentación de la demanda la actora adeudaba a la Comunidad de Propietarios la cantidad de 14.947,47 euros, con motivo precisamente de lo aprobado en la Junta objeto del proceso.

Según el Sr. Juez el precepto no resultaba aplicable, porque realmente Sareb S.A. no tenía ninguna deuda con la Comunidad de Propietarios del Polígono Industrial DIRECCION000 NUM000 de Hellín a la fecha de interposición de la demanda, ya que, entre los acuerdos alcanzados se incluía uno que establecía que el pago de las obras a Texlicle, S.L. debía efectuarse directamente en la cuenta bancaria titularidad de la misma, por lo que a la fecha de interposición de la demanda no existía deuda entre Sareb S.A. y la Comunidad de propietarios, sino entre aquella y Texlicle, S.L.

CUARTO.-En cuanto a la alegación de nulidad de la Junta basada en la falta de citación de la demandante, en la sentencia se dice que la demandada sí que fue citada o convocada para asistir a la junta, y ello llevó al Juez a desestimar la pretensión de nulidad en cuanto al acuerdo primero de la reunión, de nombramiento de presidente de la comunidad.

QUINTO.-Sobre el acuerdo de aprobación de las obras y de repercusión de la parte proporcional de su importe a la demandante, respecto del que ésta denunció la infracción de los artículos 10 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, argumentando que las obras ejecutadas no eran urgentes, ni se trataba de obras de conservación ni de mantenimiento, por lo que era preciso el previo acuerdo de la Junta de Propietarios, y que además afectaban a elementos privativos, por lo que el acuerdo había sido adoptado con abuso de derecho, causando un grave perjuicio a Sareb, el Sr. Juez concluyó que efectivamente las obras no eran urgentes para la adecuada conservación del inmueble, sino que lo eran para la puesta en marcha de la actividad de Texclicle, y que por ello no se podían amparar en lo previsto en el art. 10,1,a) de la Ley de Propiedad Horizontal para ser aprobadas. Y que, además, efectivamente, el comportamiento de Texlicle, privando a la otra propietaria que conforma la comunidad de la posibilidad de pronunciarse sobre la necesidad de ejecutar las obras, sobre el tipo de trabajo que se debía realizar, el modo de ejecución o el precio, e incluyendo en las obras repercutidas algunas que afectaban a elementos privativos suyos, suponía un claro abuso de derecho.

SEXTO.-Y por último, la sentencia se refiere a los acuerdos tercero y cuarto, por los que la Junta de Propietarios decidió no aprobar presupuesto ordinario anual, y no proceder a la apertura de cuenta bancaria a nombre de la comunidad, considerándolos contrarios a la Ley, porque el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a la Junta de propietarios el deber de reunirse al menos una vez al año para la aprobación de los presupuestos, y el art. 9.1 f) y la Disposición Adicional Única imponen la obligación de constituir un fondo de reserva para atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca.

SÉPTIMO.-Frente a la sentencia descrita se alza la demandada, centrándose en el acuerdo relativo a las obras y su repercusión económica. Entiende la apelante que el interés de Texlicle por querer poner en marcha el negocio, lejos de desvirtuar las notas de urgencia y necesidad, viene a confirmarlas, e insiste en que la espera a la celebración de una junta para la aprobación previa de las obras necesarias hubiera supuesto dilaciones intolerables.

El artículo 10,1,a) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que '(t)endrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, (...) los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación'.

Las notas que definen las actuaciones a las que se refiere el precepto, por lo tanto, son el carácter necesario y que tengan por objeto el mantenimiento o la conservación del inmueble, y no tanto que sean urgentes.

De su carácter necesario resulta que no es posible evitar su realización, por lo que la posible decisión negativa de la junta de propietarios previa a su realización se convierte, a ojos del legislador, en improbable y en indigna de protección. Y de ahí que en la ley se prescinda de ella.

De la exigencia de que se trate de actuaciones de mantenimiento o conservación se deriva, en parecido sentido, la falta de necesidad de que la junta elija los detalles de las mismas, pues vienen determinadas por la lógica de las cosas. 'Mantenimiento' es, según el DRAE, el 'conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente', mientras que 'conservación' es la 'acción y efecto de conservar', y 'conservar' es 'mantener o cuidar de la permanencia o integridad de algo o de alguien'. Ni la conservación ni el mantenimiento implican la modificación del inmueble, por lo que ninguna precisa de la toma de decisiones, o si la precisa es en mucho menor grado que las modificaciones. Ello explica que el legislador las haya exceptuado de la necesidad de acuerdo previo de la junta para su realización.

Procede, pues, analizar a la luz de lo expuesto hasta ahora, si las obras ejecutadas por Texlicle estaban exentas de la exigencia de la aprobación previa por la junta de propietarios, atendiendo a su necesidad o falta de necesidad y a su carácter de mantenimiento/conservación o de modificación.

Las facturas de las obras están incorporadas como documento nº 15 de la contestación, como parte del acontecimiento 23 del expediente electrónico. Y ninguna de ellas refleja actuaciones necesarias de mantenimiento o conservación. Al contrario, lo que reflejan es actuaciones de adecuación, o modificación, de las naves (incluida por cierto la de la demandante) para la actividad de Texlicle, tales como la construcción de un solado alrededor del edificio, la elaboración de un muelle de carga, el pintado de oficinas, la colocación de suelo sintético, la colocación de aislamiento, la sustitución de las puertas existentes por otras automáticas (incluida inexplicablemente la de la nave de la demandada, en lugar de haber procedido a separarla mediante la elaboración de un tabique, como permitía el título constitutivo, cfr. Certificación Registral aportada como documento nº 5 de la contestación a la demanda), la instalación de alarma de incendios, etc. Se repercutió a la demandante incluso el coste de la elaboración por un arquitecto de un proyecto técnico para la obtención de la licencia de actividad de Texlicle.

Es claro, por ello, que las obras no podían cargarse a la comunidad.

El recurso no puede ser estimado.

OCTAVO.-Al desestimarse el recurso procede la condena en costas de la recurrente, por aplicación de lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados y demás normas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimandoel recurso de apelación interpuesto por la representación de la 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POLIG. INDUSTRIAL DIRECCION000 NUM000' contra la sentencia dictada en fecha 6 de julio de 2018 en los autos de Procedimiento Ordinario nº 33/18, por el Sr. Juez Titular de Primera Instancia nº 1 de Hellín, CONFIRMAMOSla referida resolución, condenando a la recurrente al pago de las costas de la apelación.

Contra la presente no cabe interponer recurso ordinario. Cabe interponer recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación en el plazo de 20 días hábiles contados desde el día siguiente al de la notificación ante este Tribunal, en los términos previstos en los arts. 468 y ss., y 477 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Expídase la correspondiente certificación con remisión de los autos originales al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, lo pronunciamos mandamos y firmamos.