Sentencia CIVIL Nº 450/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 458/2019 de 25 de Octubre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.161.00.2-2017/0004730
Recurso de Apelación 458/2019
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Valdemoro
Autos de Procedimiento Ordinario 426/2017
DEMANDANTE/APELADO: Dª Adelaida
PROCURADOR: D. JOSÉ RAMÓN REGO RODRÍGUEZ
DEMANDADO/APELANTE: D. Prudencio y Dª Amanda
PROCURADOR: Dª MARÍA INMACULADA COBACHO PÉREZ
PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
SENTENCIA Nº 450
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
En Madrid, a veinticinco de octubre de dos mil diecinueve.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario
426/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Valdemoro, a los que ha correspondido
el rollo 458/2019, en los que aparece como parte demandante-apelada Dª Adelaida , representada por el
Procurador D. JOSÉ RAMÓN REGO RODRÍGUEZ, y como parte demandada-apelante D. Prudencio y Dª Amanda
, representados por la Procuradora Dª MARÍA INMACULADA COBACHO PÉREZ.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 1 de Valdemoro se dictó Sentencia de fecha 28 de marzo de 2019, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que ESTIMANDO COMO ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por la Procuradora Consuelo Díez Carvajal, en nombre y representación de DOÑA Adelaida , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 de Valdemoro (Madrid) por causa de necesidad de la arrendadora, condenando a los demandados a entregar la posesión de la vivienda arrendada, dejándola libre y expedita.

Todo ello, con expresa imposición de costas a la parte demandada.' Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de D. Prudencio y Dª Amanda se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el procedimiento por sus trámites legales y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el día 16 de octubre de 2019, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora interpone acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda, manifestando, en esencia, que es propietaria del inmueble sito en la CALLE000 NUM000 , NUM001 de Valdemoro, el cual ocupan como inquilinos los demandados. El 14 de junio de 2016 requirió notarialmente a los hoy demandados, comunicándoles su intención de ocupar el piso arrendado para poder realizar vida independiente.

Los demandados se opusieron a la demanda alegando, entre otras cuestiones, que desde el año 2008 venían abonando la renta del alquiler al padre de la actora, haciéndolo así hasta el 14 de octubre de 2016, momento en que recibieron una comunicación de la hoy actora indicándole que a partir de tal momento debían pagarle a ella las rentas. Por tanto, en el momento del requerimiento, continúa indicando la contestación, venían abonando la renta a quien consideraban que era el único propietario del inmueble, es decir al padre de la actora, siendo ese uno de los motivos que le llevó a oponerse al requerimiento notarial.

Manifestó que no le constaba que la demandante no dispusiese de otra vivienda.

La sentencia que se recurre estimó la demanda.



SEGUNDO.- Se aceptan y dan por reproducidos los fundamentos de la resolución recurrida, salvo en aquello que resulten contradichos por los razonamientos de la presente resolución.



TERCERO.- Alega la demandada en su recurso que existe error en la valoración de la prueba, ya que la sentencia recurrida considera que la demandante es arrendadora de la vivienda y que el requerimiento ha sido efectuado de forma correcta ya que actuaba como mandataria de su padre.

Señala que desde que se efectuó el requerimiento hasta que se comunica la subrogación del arrendador transcurren cuatro meses, por lo que en el momento de efectuar el requerimiento el arrendador era el padre de la actora y no ésta, y entiende por ello que el requerimiento no se ha efectuado correctamente.



CUARTO.- De lo actuado se desprende que la actora adquirió la nuda propiedad del inmueble objeto de autos por virtud de la escritura de aceptación de herencia de 15 de junio de 2000, en la que se procedía a la partición de la herencia de Don Jesús Manuel , abuelo de la demandante (Folios 219 y siguientes).

El 29 de febrero de 2008 fallece doña Felicidad , nuda propietaria del inmueble arrendado (documento 3 de la demanda), por lo que la actora consolida la plena propiedad del inmueble ( artículos 513. 1 y 522, ambos del Código civil).

Obviamente, a partir de tal momento la arrendadora del inmueble era la hoy actora, ya que, como indica el artículo 348 del Código civil, el propietario es quien tiene derecho a usar la cosa de su propiedad y es arrendador quien transmite al arrendatario la facultad de usar la cosa arrendada ( artículo 1554 del Código civil) y que, en consecuencia -salvo que haya existido trasmisión del derecho de uso en favor de un tercero-, cosa que aquí no consta que se haya producido tras la adquisición de la propiedad por consolidación con el usufructo, quien sea propietario del inmueble será el arrendador y quien tenga derecho a percibir la renta correspondiente.

Aun cuando fuese el propietario del resto del edificio, es decir el padre de la actora, quien recibía las rentas y actuaba como arrendador frente a los hoy demandados, dado que no era propietario ni usufructuario del inmueble objeto de autos, el mismo carecía de la condición, e incluso de la posibilidad, de ser arrendador, y por ello era éste quien, realmente, debía actuar como mandatario de la actora cuando percibía las rentas correspondientes.

No obstante, se desprende de lo actuado que los hoy demandados ignoraban que éste no era propietario del inmueble objeto de autos y que no actuaba en concepto de arrendador, ya que el padre de la actora no sólo recibía la rentas (documentos 7 a 11 de la contestación), incluso comunicó la actualización de la renta en el año 2008 sin hacer constar que actuase en condición de mandatario u otro título semejante (documento 6 de la contestación).

Por su parte, la actora en el interrogatorio reconoció que no era consciente de ser propietaria del inmueble, y que era tal el olvido de que era propietaria que incluso eran sus padres quienes cobraban las rentas, motivo por el cual no lo puso de manifiesto en la declaración de bienes presentada ante el Ayuntamiento. En consecuencia, si la propia actora no era consciente de ser propietaria del inmueble, difícilmente pudo comunicarlo a los hoy demandados.

La actora ha formulado otra demanda solicitando la resolución del contrato por ser los demandados propietarios de otra vivienda, dando lugar al procedimiento ordinario 472/2016 que se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia 3 de Valdemoro, y si bien se aporta la sentencia de primera instancia, desestimatoria de dicha pretensión y que ha sido recurrida (documentos 15 y 16), sin embargo no consta en qué términos se redactó dicha demanda, ni qué documentos aportaba para acreditar su condición de propietaria del inmueble objeto de autos, ni en qué fecha fueron emplazadas los demandados, si bien éstos manifestaron al contestar que lo fueron el día 9 de septiembre de 2016; No obstante, únicamente a partir del 14 de octubre de 2016 (documento 12 de la contestación), en que la hoy demandante remite comunicación indicando ser la arrendadora, consta que los demandados comenzaron a tener a la hoy actora como arrendadora, ya que a partir de tal momento reconocen éstos que ingresaron las rentas en la cuenta que la hoy demandante les indicó.



QUINTO.- El requerimiento no es un mero formalismo, dado que a través del mismo el arrendador ha de comunicar al arrendatario cuáles son los motivos que sustentan la necesidad que alega, permitiendo con ello al arrendatario sopesar, con conocimiento de causa, las circunstancias alegadas y sobre ello tomar la decisión que estime oportuna (Entre otras, sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, de 27 de julio de 2001 y Sección 13ª, 6 de julio de 2001, y sección 19ª de 19 de mayo de 1998, Barcelona, Sección 4ª, de 20 de julio de 2010).

El inquilino, en el plazo de 30 días desde que recibe la notificación debe manifestar si acepta o no la resolución propuesta, tal y como indica el artículo 65.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Por otro lado, si desaloja el inmueble dentro del año o de los seis meses siguientes a contar desde la fecha del requerimiento, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización prevista en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Por tanto, resulta esencial que el requerimiento se realice con arreglo a derecho, ya que el mismo marca el inicio de los plazos que la legislación otorga al arrendatario para que adopte la postura que estime pertinente, con las consecuencias que lleva la aceptación de las mismas dentro de uno u otro plazo.

Cierto es que los motivos de la necesidad no deben ser acreditados por el arrendador en el momento del requerimiento, basta con su alegación.

No obstante, resulta evidente que para que el requerimiento sea eficaz, la condición de arrendador de quien efectúa el requerimiento ha de ser clara o quedar debidamente acreditada en el momento de realizar el requerimiento. Normalmente la condición de arrendador es indiscutida, por el simple hecho de que es arrendador quien como tal figura en el contrato o, en caso de sucesión 'inter vivos' o 'mortis causa', la persona a quien, previa la correspondiente comunicación de dicha sucesión, se abona la renta o designa a la persona a quien debe serle abonada.

En el presente supuesto se desprende de lo actuado que no existió ninguna comunicación previa a los arrendatarios comunicándoles que quien actuaba como arrendador no lo era realmente, siéndolo su hija, hoy actora.

En el requerimiento, efectuado el 14 de junio de 2016, manifiesta que la hoy demandante es propietaria desde el año 2000 en virtud del legado de su abuelo, y que hasta ese momento no había necesitado la vivienda ya que era soltera y vivía con sus padres pero, -aparte de que llegó a ser plena propietaria y arrendadora posteriormente, al fallecer la usufructuaria-, no aporta documento que acredite su condición de legataria ni da explicación del porqué era su padre quien actuaba como arrendador frente a los hoy demandados.

Por tanto, se dirige a los demandados un requerimiento comunicándoles por primera vez la anómala situación existente en torno a la identidad del auténtico arrendador, obligando con ello a éstos a adoptar, en el término legal fijado, la decisión correspondiente sobre el requerimiento recibido, sin tener cabal y justificado conocimiento de algo tan esencial como es que quien dice ser la arrendador lo sea realmente.

No se trata de un supuesto en que se comunique a los arrendatarios que ha existido una transmisión de la propiedad del inmueble, lo cual no tendría nada de anómalo, en el presente supuesto lo que se comunica es que quien ha venido actuando como arrendador no lo es, ya que, desde años atrás, lo era la hoy actora.

En el mejor de los casos para la actora sería en la fecha del emplazamiento del procedimiento 472/2016 anteriormente reseñado cuando los demandados hayan podido tener documentación que avale lo que hasta entonces no era más que una mera afirmación, por lo demás contradictoria con la actuación previa de la propia actora. Dicho emplazamiento se produce el 9 de septiembre de 2016, es decir, algo más de dos meses y medio después de haber efectuado el requerimiento, si bien lo cierto es que no es hasta cuatro meses después del requerimiento cuando consta que los hoy demandados aceptan claramente la condición de arrendadora de la hoy demandante, al ingresarle el importe de la rentas a partir de la comunicación que les dirige a tal efecto.

Por otro lado, dado que no consta que los demandados hayan dejado de pagar la rentas, después del requerimiento y durante un periodo de cuatro meses, los hoy demandados continuaron pagando la renta al padre de la hoy demandante, lo cual lejos de suponer una situación que clarificase quien era arrendador, obviamente acentúa las dudas al respecto, dudas que por otro lado los demandados ya pusieron de relieve al oponerse a la resolución instada mediante el requerimiento (documento 12 de la demanda).

Por todo lo indicado, procede estimar el recurso y, en consecuencia desestimar la demanda, ya que el requerimiento no se efectuó con arreglo a derecho, sin perjuicio de la posibilidad de ejercitar la acción objeto de autos realizando nuevamente el requerimiento en debida forma.



SEXTO.- Desestimándose la demanda, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer a la actora el pago de las costas causadas en la primera instancia de este proceso.

Estimándose el recurso de apelación, por imperativo del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede hacer imposición de las costas causadas en este recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por D. Prudencio y Dª Amanda contra la sentencia de fecha 28 de marzo de 2019 dictada en autos de Procedimiento Ordinario 426/2017 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Valdemoro en los que fue demandante Dª Adelaida y en consecuencia, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución, y en consecuencia DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por la referida actora contra el citado demandado, imponiendo a la actora el pago de las costas causadas en la primera instancia este proceso, no haciendo imposición de las costas causadas en este recurso.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimosexta de la misma Ley, si concurren los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2579-0000-00-0458-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.