Sentencia CIVIL Nº 450/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 814/2021 de 16 de Septiembre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Paseo Lluís Companys, 14-16 - Barcelona - C.P.: 08018

TEL.: 934866050

FAX: 934866034

EMAIL:aps1.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0827942120208115382

Recurso de apelación 814/2021 -B

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Terrassa

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 646/2020

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0647000012081421

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0647000012081421

Parte recurrente/Solicitante: PONRISC, S.L

Procurador/a: Jaime Paloma Carretero

Abogado/a: Miquel Gabarro Pont

Parte recurrida: Apolonio, Gema

Procurador/a: M. Agnes Dagnino Puig

Abogado/a: Jose Manuel Moratalla Toledano

SENTENCIA Nº 450/2022

Barcelona, 16 de septiembre de 2022.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Doña Mª. Dolors PORTELLA LLUCH, Doña Amelia MATEO MARCO y Doña Mª. Teresa MARTÍN DE LA SIERRA GARCÍA-FOGEDA,actuando la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 814/21,interpuesto contra la sentencia dictada el día 15 de abril de 2021 en el procedimiento nº 646/20, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Terrassa en el que es recurrente PONRISC, S.L.y apelados Doña Gema y Don Apolonio,y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: ' DESESTIMOla demanda interpuesta por la sociedad 'PONRISC S.L.', representada por el Procurador D Jaime Paloma Carretero, contra D Apolonio y Dª Gema, representados por la Procuradora Dª Agnes Dagnino Puig ; con imposición de las costas procesales causadas en este proceso e instancia a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Mª. Dolors PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

I.- La representación procesal de la mercantil PONRISC SL planteó demanda de juicio ordinario contra Don Apolonio y Doña Gema en la que expuso que mediante contrato de 16 de enero de 2020 compró a los ahora demandados el local número 2B situado en la planta baja del edificio con frente a la calle Sant Marià 61 y a otras dos calles, de la ciudad de Terrassa, por un precio de 116.000,00 euros, si bien a pesar de que el requisito de la financiación era conocido por todos, nada se estipuló al respecto en el propio contrato que fue redactado por las fincas vendedoras, siendo entregada en aquel acto la suma de 12.000,00 euros.

La financiación fue rechazada por Liberbank, Banco Santander y Banco Bilbao. Banco Sabadell ofreció financiar 58.000,00 euros a diez años, pero el comprador precisaba un 70% a quince años y para el resto había obtenido un préstamo de su madre de 30.000,00 euros.

La escritura de compraventa no pudo finalmente otorgarse debido a la declaración de estado de alarma, a causa de la pandemia COVID 19, que entró en vigor el día 14 de marzo de 2020, lo que supuso un cambio total de la realidad existente al tiempo de la firma del contrato el día 16 de enero de 2020, de modo que el día 30 de junio de 2020, fecha para la que el actor fue requerido de otorgamiento de la escritura, los negocios de hostelería estaban cerrados y lo estuvieron durante cuatro meses, por lo que entidad actora no pudo llevar a cabo su actividad de hostelería, turismo y restauración encontrándose en una situación de incertidumbre y con grandes pérdidas.

La actora considera que se produjo un cambio radical de circunstancias y que en estos momentos era desaconsejable invertir en nuevas compras e instalaciones sin que los demandados dieran solución alguna al problema, no admitiendo la propuesta efectuada a través del mail remitido el día 27 de marzo de 2020 en el que se solicitaba la posibilidad de desistir del contrato previa devolución de los 12.000,00 euros entregados, ni la nueva petición cursada el día 1 de mayo de 2020 y el burofax remitido antes de la presentación de la demanda.

La demanda se fundamentó en la previsión contenida en el artículo 621-49 CcCat y en la cláusula 'rebus sic stantibus' y concluyó solicitando que no se reconociera a los vendedores el derecho a resolver el contrato de 16 de enero de 2020, salvo que reintegraran a la actora los 12.000,00 euros abonados, y que por su parte, PONRISC tenía derecho a la resolución del contrato, por la falta de financiación y también que en aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' los demandados tenían la obligación de devolver los 12.000,00 euros.

II.- Los demandados se opusieron a la demanda con los argumentos que en forma resumida indicamos:

- En ningún caso la operación de compraventa se acordó con financiación, sino que la intermediaria Sra. Otilia manifestó que la compradora disponía del dinero, aunque después había decidido pedir financiación para evitar descapitalizarse.

- El representante de la actora Sr. Esteban es un conocido empresario de la localidad que dispone de varios negocios gestionados.

- El encargo de gestión de venta se hizo a la Sra. Otilia, ignorando los actores la identidad del tal 'Benja' que figura en las conversaciones por washap.

- La redacción del contrato no da pie a pensar que estuviera condicionado a obtener financiación de todo o parte del pecio.

- Los hechos se sucedieron con anterioridad a la declaración del estado de alarma porque el actor tenía que notificar con siete días de antelación a la fecha prevista (15/03/2020), la fecha y lugar de otorgamiento por lo que la operación debía ser considerada pre-COVID.

- No fue hasta el 27 de marzo de 2020 en que se manifestó por la actora que no había obtenido la financiación y por los vendedores se le concedió el plazo de gracia de un mes desde el levantamiento del estado de alarma. Posteriormente en el burofax del día 2 de junio de 2020 se le citaba a la notaría para el día 30 del mismo mes de junio.

- La actora había remitido nuevo burofax recibido por los vendedores el día 8 de junio de 2020 donde reiteraba la falta de financiación, y el día 29 de junio de 2020 envió correo electrónico citando a los vendedores para el día 30 en una notaría distinta de aquella a la que había sido convocado por los indicados vendedores por lo que estos no pudieron acudir.

- Conducta inadecuada del actor que insistió en que los vendedores no podían resolver el contrato pero en el escrito de demanda solicita él mismo su resolución.

III.- La sentencia dictada en la instancia consideró que se pactaron arras penitenciales con los efectos propios de esta figura y con expresa mención al artículo 621.8.2 CcCat, y desestimó la demanda por entender que en el contrato suscrito entre las partes no se preveía ninguna financiación y la doctrina o cláusula 'rebus sic stantibus' requería una interpretación restrictiva y no era aplicable a las deudas de dinero de tracto único además de que, en cualquier caso, la situación era anterior a la declaración del estado de alarma.

IV.- Contra la indicada resolución ha planteado recurso la representación de la actora que fundamentó en las alegaciones que en síntesis señalamos:

- Desde la firma de las arras se produjo una modificación extraordinaria de la situación que justifica la apreciación de la doctrina 'rebus sic stantibus', y las propias partes lo admitieron al concederse un periodo de gracia, sin que se pudiera llegar a un acuerdo definitivo al rechazar los vendedores las sucesivas propuestas efectuadas por el comprador, por lo que la apelante solicita que la Sala admita que los hechos se sucedieron en pleno confinamiento.

- La redacción del documento perjudica a la parte compradora porque los dos agentes actuaban de común acuerdo y en interés de la parte vendedora.

- La necesidad de financiación era conocida y el Sr. Gabriel, API en cuyo despacho se firmó el contrato y persona encargada de su redacción, actuó en perjuicio de la parte compradora.

- De igual modo, perjudica a la parte compradora la redacción de la cláusula referida a las cargas de la finca.

- En cualquier caso, y aún en el supuesto de no estimar las alegaciones de esta parte, se debería dejar sin efecto la condena en costas, a la vista de los reiterados intentos de esta parte por llegar a un acuerdo ante la situación de pandemia y confinamiento producidos.

SEGUNDO.- Naturaleza del contrato de autos. Hechos relevantes.

I.- Conviene reiterar que el contrato finalmente suscrito entre las partes lleva por título la indicación de que se trata de 'Contrato de Arras Penitenciales', con cita del artículo 621.8.2 del CcCat y mención de que ' Se pacta expresamente que sea en concepto de arras penitenciales. Por lo que si el comprador desiste del contrato las pierde y si quien desiste es el vendedor debe devolverlas dobladas'.

Está acreditado que las partes contratantes modificaron el borrador inicial del contrato titulado 'Contrato de Arras Confirmatorias', a pesar de que en evidente contradicción con esta descripción, se hacía cita de lo dispuesto en el artículo 1454 del Código civil que regula las arras penitenciales, es decir, las que permiten desvincularse lícitamente del contrato a cualquiera de las partes, perdiéndolas el comprador si se arrepiente de la compra, o debiendo devolverlas dobladas si es el vendedor quien se aparta del compromiso.

Por consiguiente, suscribiendo lo indicado en la instancia, el contrato suscrito fue el de arras penitenciales, en los términos previstos en el artículo 621-8.1 CcCat, que permite el indicado efecto liberador con las consecuencias reseñadas, salvo que el desistimiento de la parte compradora estuviera justificado de acuerdo con lo que dispone el artículo 621-49 CcCat. Este último precepto está incluido dentro de la subsección dedicada a las especialidades de la compraventa de inmuebles, y contempla la posibilidad de que, si en el contrato se ha previsto la financiación de todo o parte del precio, el comprador puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo convenido, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación.

De ahí que deba considerarse improcedente la pretensión de la parte actora que en su escrito de demanda y en el requerimiento de fecha 23 de julio de 2020 niega a los vendedores la posibilidad de resolver el contrato y de vender el local a un tercero, porque el desistimiento es connatural al contrato de arras penitenciales, con independencia del efecto que esta resolución pueda tener respecto a las arras, de modo que debe considerarse conceptualmente inadecuada la primera de las peticiones que formula la parte actora en su escrito de demanda y no puede declararse la inexistencia del derecho de los vendedores resolver el contrato, que peticiona la indicada parte demandante, al margen de las consecuencias que de ello pudiera derivarse respecto de las arras recibidas.

Sorprende por ello que por la parte actora se niegue a los demandados la facultad rescisoria y en cambio se atribuya a sí misma esta facultad, alegando falta de financiación y en aplicación de la cláusula 'rebus sic stanibus' porque, insistiendo en lo ya indicado, el contrato de arras penintenciales es esencialmente rescindible, y lo único que debe ser objeto de estudio es si la parte compradora podía apartarse de su obligación por tener causa justificada para ello o si carecía de causa justificada.

II.- El contrato de autos no contempla expresamente que la exclusión de los efectos del artículo 621-8.1 CcCat esté condicionada a la concesión previa de financiación a la parte compradora, por lo que esta excepción no puede operar, toda vez que el precepto citado exige una previsión específica que se justifica por el hecho de tratarse de una excepción a la regla general del artículo 621-8.1 CcCat, que determina que el comprador que desiste del contrato pierda las arras, y que se fundamenta en una exigencia de seguridad jurídica, en aras a la protección de la parte vendedora que ha de conocer el carácter del contrato que ha suscrito y las expectativas que tiene razonablemente derecho a esperar.

La parte apelante admite que el contrato no contempla la exigencia de financiación, pero plantea que, pese a ello, debe considerarse que la parte vendedora conoció o debió conocer la situación del comprador y la necesidad de la referida financiación.

A tal efecto, esta Sala considera que el Sr. Gabriel, API que intermedió en la gestión del contrato y que en declaración testifical admitió ser el autor de su redacción, conocía que la parte compradora estaba buscando financiación, como así resulta de las comunicaciones electrónicas cursadas con el actor los días inmediatamente anteriores, lo que hay que entender trasladó a la Sra. Otilia pues estaba obligado a informarla de todas las eventualidades de la venta, al ser esta última la persona que le había transferido el encargo de la venta que a ella le habían hecho directamente los propietarios, pero no hay prueba concluyente en el sentido de que esta financiación fuera determinante para decidir la compraventa.

De la circunstancia expresada, basada en las pruebas y en la relación que mediaba entre los intermediarios, no es posible deducir que los vendedores conocieran que la financiación era condición indispensable para la compra, por lo que teniendo en cuenta que la ley exige la mención expresa en el contrato en aras a asegurarse su conocimiento por la parte vendedora, no será posible deducir por esta vía indirecta que los vendedores conocieran o debieran haber conocido este requisito, pues no hay certeza de que así fuera.

Obsérvese que las declaraciones de los intervinientes en la reunión del día 16 de enero de 2020, de la que salió la firma del contrato de arras penitenciales, no son del todo coincidentes, y si bien se admite que surgió el tema de la financiación no está claro que por la parte compradora se expresara que la financiación era una necesidad que condicionaba la compra y no una mera conveniencia de que la que podía hacer o no uso, y ya hemos visto que para que operen los efectos del artículo 621-49 CcCat es preciso que la financiación se prevea en el contrato, dándosele este modo el carácter de condición necesaria para la suscripción del contrato de compraventa, lo que en este caso no sucedió.

Además, en cualquier caso, las pruebas acreditan que el comprador obtuvo financiación del Banco Sabadell de un 50% del precio de compra, aunque el legal representante de la referida parte ha manifestado que resultaba insuficiente y que precisaba de la ayuda de su madre que le prestaba 30.000,00 euros más, pero que todo se vino abajo a causa de la crisis del sector hostelero y de restauración provocada por la pandemia de la COVID 19, por lo que debe concluirse que no obtuvo finalmente la financiación que ahora manifiesta que necesitaba debido precisamente a la situación generada por la pandemia del COVID-19, por lo que el debate debe reconducirse a la aplicación al caso de autos de la doctrina 'rebus sic stantibus' que analizamos a continuación.

TERCERO.- Doctrina 'Rebus sic stantibus'. Su aplicación por la jurisprudencia.

I.- Recordemos que el contrato de arras penitenciales se suscribió el día 16 de enero de 2020 y que en el mismo se previó como plazo máximo para el otorgamiento de la escritura de compraventa el día 15 de marzo de 2020, siendo un hecho notorio que el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo declaró el estado de alarma en todo el país, que fue sucesivamente prorrogado hasta el 21 de junio de 2020, y que supuso la suspensión entre otras de todas las actividades de hostelería y restauración, sector al que la demandante pretendía dedicar el local de autos ya preparado para ello con la correspondiente cocina y distribución adecuada.

Por consiguiente, debemos discrepar de la resolución de instancia y entender que el contrato de autos debía desplegar sus efectos durante lo que se convirtió en periodo COVID porque el día 15 de marzo de 2020, fecha prevista para el otorgamiento de la escritura, el país se hallaba bajo el estado de alarma iniciándose a partir de entonces un periodo de incertidumbre que afectó en modo especial a las actividades propias de la hostelería.

En esta coyuntura es incuestionable que la actividad de hostelería a que la actora pretendía dedicar el local quedaba seriamente afectada, por lo que se trata de analizar la distribución del riesgo económico del contrato y si es posible admitir que la obligación de suscribir el contrato de compraventa que resulta del contrato de arras penitenciales, al haberse excluido su desistimiento por falta de financiación, deba considerarse alterada o disminuida por la existencia de las circunstancias excepcionales referidas, con aplicación de la doctrina denominada 'rebus sic stantibus'.

II.- La Sentencia del Tribunal Supremo 5/2019 de 9 de junio cita la doctrina sentada por la anterior Sentencia del mismo Tribunal nº 820/2019 de 7 de enero y se expresa en los siguientes términos:

" Como resume la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , la cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa.

La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia 567/1997, de 23 de junio y las que en ella se citan).

A diferencia de otros ordenamientos jurídicos que han regulado los efectos de la alteración de la base del negocio - geshfätsgrundlage, en el derecho alemán (§ 313 BGB); eccesiva onerosità sopravenuta en el Código civil italiano (LEG 1889, 27); o frustration o hardship del derecho anglosajón-, nuestro Código Civil no regula un mecanismo semejante que expresamente permita modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles para el cumplimiento del contrato.

No obstante, en la actualidad existe una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación).

El citado art. 6.111 PECL, relativo al 'Cambio de Circunstancias', señala:

'(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe.

'(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que: (a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato. (b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. (c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias'.

Aunque los Principios de Derecho Europeo de los Contratos no tienen carácter vinculante, la jurisprudencia de esta sala los ha utilizado reiteradamente como criterios interpretativos de las normas de derecho interno. Verbigracia, la sentencia 1180/2008, de 17 de diciembre ,señala que 'el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil', y cita múltiples sentencias en las que se han utilizado estos principios con esos fines.

Mientras que, en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación, se propone para el art. 1213 CC la siguiente redacción, inspirada tanto en la idea de la causa negocial, como en la de la asignación de riesgos:

'Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

'La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato'.

III.- Esta idea se reitera en la posterior Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2020 al señalar que

'(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla 'rebus' la imprevisibilidad del cambio de circunstancias...'.

IV.- Por consiguiente, la jurisprudencia reseñada admite con carácter excepcional la aplicación de esta figura cuando los hechos posteriores acontecidos no hubieran podido preverse ni conformen riesgos normales, y conmina a las partes a que lleguen a un acuerdo para evitar consecuencias extremadamente gravosas, por lo que es preciso analizar las concretas circunstancias del caso de autos y el comportamiento adoptado por una y otra parte.

CUARTO.- Hechos relevantes.

I.- Partiendo de que la firma del contrato de arras penitenciales tuvo lugar el día 16 de enero de 2020y que la fecha señalada en el mismo para la suscripción de la compraventa era el día 15 de marzo de 2020, es relevante destacar los siguientes hechos:

- En fecha 27 de marzo de 2020el legal representante de la entidad actora remitió correo electrónico a los vendedores indicando que no había podido obtener la financiación requerida y como quiera que la compraventa se había pactado con financiación bancaria, y así estaba acreditado, se veía en la situación de desistir de la compraventa siempre que le fueran reembolsadas las arras.

- En fecha 30 de marzo de 2020la demandada Sra. Gema contestó que el contrato no tenía prevista la facultad rescisoria alegada al no haberse contemplado la financiación por terceros, por lo que si tenía dificultades le reconocían un término de gracia de un mes a contar desde que se alzara el estado de alarma.

- En fecha 1 de mayo de 2020el Sr. Esteban remitió nuevo correo electrónico insistiendo en que se había pactado financiación y proponiendo alternativamente hacer un documento de opción de compra.

- En fecha 5 de mayo de 2020la Sra. Gema reiteró lo indicado en su correo del día 30 de marzo.

- En fecha 8 de mayo de 2020el Sr. Esteban remitió nuevo correo electrónico apelando a la buena fe y sentido común de las partes, ante la grave situación social y económica en la que se hallaba como empresario dedicado a la restauración y al hospedaje, insistiendo en la opción de compra a pesar de que reseña que los vendedores podrían seguir vendiendo el local sin limitación.

- En fecha 5 de junio de 2020la actora remitió burofax en el que refiere que le había resultado imposible obtener financiación, además de que la COVID 19 era motivo suficiente para replantearse el contrato, con recuperación de las arras.

- En fecha 2 de junio de 2020el abogado de los demandados remitió burofax citando de comparecencia a la parte compradora para otorgar escritura el día 30 de junio de 2020 ante el notario Sr. Manuel, con domicilio en PLAZA000, NUM000 de Terrassa

- En fecha 29 de junio de 2020el Sr. Esteban cita de comparecencia a los demandados el día 30 de junio ante el notario Corbal, con igual residencia que el anterior.

- Ninguno de los requeridos compareció a la comparecencia a la que había sido citado por la otra parte y ambos levantaron sendas actas de manifestaciones.

El Sr. Esteban expresó en la referida acta que se requiriera a los demandados que no podían resolver el contrato (i), a devolver las arras (ii) a notificarles de la interposición de la demanda (iii), y a que se abstuvieran de disponer del local (iv).

Por su parte, los vendedores levantaron acta de manifestaciones haciendo constar la incomparecencia de la parte compradora.

Con posterioridad, en fecha 23 de julio de 2020, estando ya presentada la demanda, el abogado de la entidad actora remitió burofax a los demandados denunciando haber constatado que el local estaba a la venta en el portal de Habitalia, y tras reseñar que la compraventa no estaba resuelta, concluyó que los propietarios no podían proceder a la venta del local, por lo que les requirió para que se abstuvieran de la venta del bien con apercibimiento de daños y perjuicios.

QUINTO.- Valoración jurídica de los hechos.

I.- Los hechos reseñados ponen de manifiesto que tras la declaración del estado de alarma los vendedores actuaron correctamente al suspender el plazo para suscribir el contrato de compraventa y reconocer a la parte compradora el plazo de un mes para la referida suscripción una vez finalizado el estado de alarma, y requirieron a la parte compradora para otorgar el contrato el día 30 de junio de 2020, adelantando el plazo de gracia que ellos mismos habían concedido y que se prolongaba hasta un mes después a la finalización del estado de alarma que tuvo lugar el día 21 de junio de 2020, , sin que ello pueda ser calificado de incumplimiento porque la parte compradora había venido cursando todo tipo de ofertas que no hacían presagiar que fuera a respetar el referido plazo.

Por consiguiente, a pesar de que es incuestionable que la declaración del estado de alarma supuso una grave alteración de las bases del negocio jurídico al haberse modificado sustancialmente las circunstancias socioeconómicas del país, debe valorarse positivamente el hecho de que los propios vendedores fueran conscientes de este estado de cosas y reconocieran a la parte compradora un nuevo plazo que suponía dejar sin efecto la fecha señalada para el día 15 de marzo de 2020 y posponer la suscripción del contrato para un mes después de transcurrido el estado de alarma.

II.- De este modo, la referida parte ya hizo una aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' en la medida en que teniendo en cuenta que las cosas habían cambiado sustancialmente permitió esta prórroga, sin que pueda admitirse que la alteración que supuso la declaración del estado de alarma permita la resolución de todos los contratos que directa o indirectamente puedan verse afectados, por razones obvias de seguridad jurídica y de interés general.

Creemos relevante recordar que en los reales decretos ley que el gobierno fue emitiendo a lo largo del estado de alarma se contemplaba la suspensión de plazos procesales, la suspensión de los términos de prescripción y caducidad, la concesión de prorrogas a los contratos de arrendamiento, la suspensión de lanzamientos, etc, pero en ningún caso se incluía la posibilidad de que dejaran de cumplirse contratos de tracto único, como ocurriría de admitirse la solicitud de la parte actora que en atención a las circunstancias sobrevenidas pretende recuperar las arras entregadas, sin reconocer correlativamente derecho alguno a la parte vendedora a la que incluso ha requerido de que no podía vender el local a un tercero, lo que supuso una actuación abusiva y contraria a derecho puesto que si la parte compradora no iba a ejercitar su derecho a adquirirlo carecía de facultad alguna para impedir su venta a tercero.

III.- En consecuencia, a pesar de la existencia de un cambio de circunstancias y de la posibilidad de considerar la cláusula 'rebus sic stantibus', la referida posibilidad ya fue contemplada y aplicada al suspenderse por los vendedores el plazo de suscripción del contrato, por lo que al no haberse suscrito finalmente el contrato por causa imputable a la parte compradora, debe ratificarse la decisión desestimatoria de la demanda que efectúa la sentencia de instancia.

SEXTO.- Costas de la instancia.

Se solicita por la apelante que no se le impongan las costas de la instancia por considerarla injusta sobre la base de atender a las circunstancias extraordinarias derivadas de la pandemia por COVID 19.

La pretensión tampoco podrá ser atendida porque la ley procesal atiende a la existencia de dudas de hecho y de derecho que la parte ni siquiera alega ( art. 394.1 LEC) y porque no se observa en qué medida puede haber afectado la existencia de la pandemia a la decisión de la parte actora de formular la demanda y de hacerlo en los términos reseñados.

SÉPTIMO.- Conclusión.

En atención a lo expuesto procede la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución de instancia.

OCTAVO.- Costas.

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas de esta alzada (398 LEC).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil PONRISC SL contra la sentencia de 15 de abril de 2021 dictada por el Sr. Juez del juzgado de primera instancia número 8 de Terrassa que confirmamos siendo de cargo de la parte apelante el pago de las costas de esta alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469- 477- disposición final 16 LEC), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.