Sentencia Civil Nº 451/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 53/2008 de 27 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00451/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7000920 /2008

RECURSO DE APELACION 53 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 574 /2006

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de NAVALCARNERO

Demanda: MUNDIESCO, S.L.

Procurador: D. FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍN

Contra: Dª Yolanda

Procuradora: Dª MARIA SOLEDAD CASTAÑEDA GONZÁLEZ

SENTENCIA Nº451

Magistrados:

ILMO. SR. D.ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMO. SR. D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

ILMA. SRA. DÑA.MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

En Madrid a veintisiete de octubre de dos mil ocho.La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.4 de Navalcarnero, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante: MUNDIESCO, S.L, y de otra, como demandada-apelada: DOÑA Yolanda .

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Navalcarnero, en fecha 12 de julio de 2007, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Desestimo íntegramente la demanda principal formulada en el proceso por MUNDIESCO, S.L. contra DÑA. Yolanda , absolviendo a la demandada de los pedimientos formulados en su contra e imponiendo asimismo las costas del proceso a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 21 de octubre de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, que concuerden con los actuales.

PRIMERO.- Se recurre la sentencia de 12 de julio de 2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Navalcarnero dictada en el juicio ordinario nº 574/06, en que se desestimó la demanda de la compradora MUNDIESCO, S.L., contra la vendedora Dª Yolanda , con relación al contrato de arras o señal de 19 de febrero de 2001, que figura al folio 30 de autos, por las razones expuestas en el tercer fundamento de derecho de dicha resolución judicial. La apelante solicita que se le estime la demanda culpando a la apelada de frustrar el negocio al vender las fincas a un tercero el 10 de febrero de 2003.

SEGUNDO.- Son circunstancias a tener en cuenta para la resolución de este recurso que, según la versión de la parte demandante la vendedora no cumplió su obligación de inscribir a su nombre la Parcela NUM000 del Polígono NUM001 de Sevilla la Nueva en el Registro de la Propiedad de Navalcarnero, antes de otorgar la escritura pública de compraventa. Pero, ni en el contrato privado de 19 de febrero de 2001, ni en el testimonio del testigo que intervino como mandatario verbal de la sociedad compradora en dicho contrato, se reconoce dicho presunto compromiso. El 21 de enero de 2003 la parte actora recibió carta del Letrado de la demandada requiriéndole el pago del resto aplazado del precio de la compraventa. La contestación consistió en exigirle previamente la inscripción registral a la vendedora. Así pues, quien primero incumplió lo pactado fue la sociedad actora al no pagar íntegro el precio, antes de acudir al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, estando así específicamente previsto en el aludido contrato privado de 19 de febrero de 2001, cuyo texto figura unido al folio 30 de autos, por lo que se frustró el negocio, no pudiendo exigir una condición no pactada, cuando aún no había cumplido su obligación del pago completo del precio, sin perjuicio de la resolución tácita de la parte demandada, quien optó por vender las fincas a un tercero, rehusando los burofaxes de la contraparte.

TERCERO.- Los motivos del recurso de apelación son la discrepancia con los hechos relatados en la sentencia y en la aplicación jurídica que se presta a los mismos, omitiéndose determinadas circunstancias que la apelante considera relevantes para su derecho, como son que la vendedora carecía de título de propiedad y no podía registrarlo. Aunque muestra su conformidad con la perfección del contrato privado de compraventa y con la naturaleza jurídica de las arras confirmatorias.

La apelada se opuso a los motivos de la contraparte defendiendo la conformidad jurídica de la sentencia recurrida.

CUARTO.- La Sala considera que la vendedora según se refleja expresamente en la propia demanda era titular de la Parcela NUM002 del Polígono NUM001 , mediante Auto de expediente de dominio, inscrito desde el 25 de junio de 1999 en el Registro de la Propiedad nº 2 de Navalcarnero, a nombre de la vendedora, según se acreditó en el documento nº 11 de los adjuntos a la demanda.

Así pues, por lo que se refiere a dicha finca, en principio, no habría óbice alguno para que se cumpliera el contrato de compraventa, con relación a la finca: Parcela NUM002 del Polígono NUM001 , del Paraje C. Navala, con superficie 4.980 m2, por lo que la sentencia recurrida se encontraría ajustada a Derecho, si no fuera por las circunstancias que se analizarán en los fundamentos siguientes, sin perjuicio de analizar las particularidades de la otra finca, debiendo dárseles un tratamiento unitario, con independencia de su distinta situación registral a la fecha del contrato privado de compraventa, con arras o señal, enjuiciado, porque ambas fincas quedaron integradas en el objeto de la misma relación contractual.

A continuación hemos de ponderar la realidad registral de la otra finca en cuestión: Parcela NUM000 del Polígono NUM001 , del Paraje DIRECCION000 , con superficie 3.120 m2, que fue inscrita a nombre de la vendedora el 6 de febrero de 2003. Lo cual significa que la vendedora Dª Yolanda estaba en disposición de registrar su título de propiedad y a pocas fechas de hacerlo, cuando el 21 de enero de 2003 la parte actora recibió carta del Letrado de la demandada requiriéndole el pago del resto aplazado del precio de la compraventa. La contestación de la apelante consistió en exigirle previamente la inscripción registral a la vendedora. Y, en consecuencia no se evidencia mala fe de la apelada por la próxima inscripción registral de dicha finca, incurriendo en incumplimiento contractual la compradora, que motivó una resolución tácita del contrato de compraventa, lo que equivale a un mutuo disenso, porque la actora no tenía derecho a exigirle a la vendedora la previa inscripción registral, condición no expresamente pactada en el referido contrato privado de compraventa, sino que primero debía pagarle el resto del precio convenido, antes del otorgamiento de la escritura notarial. Siendo obvio que el Notario actuante era quien debía exigir dicha inscripción. Y la vendedora, en vista de tales dificultades, decidió vender las fincas a un tercero, sin resolver expresamente el contrato litigioso. Incumpliendo así la parte actora MUNDIESCO, S.L. su prestación recíproca, lo que le impedía exigir la de la contraparte según el artículo 1124 del CC . Es norma en las obligaciones recíprocas, que "nadie puede exigir sin haber cumplido". Y que además, en esta clase de obligaciones "y por la dinámica del sinalagma funcional, la parte que no ha cumplido la obligación que a ella le incumbe y le es exigible, no puede pretender que la otra cumpla la suya"; y, de hacerlo, "ésta siempre podrá oponerse a ello, alegando la excepción de contrato no cumplido o cumplido defectuosamente". En definitiva, como se ha apuntado, "la regla parece que debe formularse en términos de incumplimiento, no en términos de cumplimiento: no puede resolver quien ha incumplido salvo que su incumplimiento traiga causa del anterior incumplimiento de la otra parte". La jurisprudencia parece inclinada a aceptar la oponibilidad de la "exceptio non adimpleti contractus" a la acción resolutoria, aplicando también a ésta última la exigencia de que quien la insta "haya cumplido por su parte las obligaciones que le incumbían". No es necesario, por tanto, que el actor haya incurrido en un incumplimiento de alcance resolutorio; al éxito de la excepción basta que a la fecha de su reclamación no haya cumplido, ofrecido formalmente o puesto a disposición de la otra parte la prestación que le corresponde, es decir el pago del resto del precio convenido.

QUINTO.- Por cuanto se refiere a las arras o señal: En las Sentencias del Tribunal Supremo núm. 1016/2002 (Sala de lo Civil), de 24 octubre Recurso de Casación núm. 936/1997, RJ 20028974, núm. 408/2004 (Sala de lo Civil, Sección 1), de 20 mayo Recurso de Casación núm. 1959/1998, RJ 20043529 y núm. 1063/2006 (Sala de lo Civil, Sección 1), de 25 octubre Recurso de Casación, RJ 20066704 se determinan entre otras consideraciones que: Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, según declararon las Sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956 (RJ 19563410), 7 de febrero de 1966 (RJ 1966793) y 16 de diciembre de 1970 (RJ 19705593 ), entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (Sentencia de 10 de marzo de 1986 [RJ 19861167 ]).

En base a la referencia de la doctrina expuesta y con la lectura del documento contractual nº 2 de los adjuntos a la demanda, las arras fueron confirmatorias, formando parte del precio convenido de compraventa y quedando supeditado al cumplimiento del contrato, lo que no se hizo por la compradora al no pagar el resto del precio antes de firmar las escrituras como venía así convenido en el contrato de compraventa. En consecuencia, no puede estimarse el motivo indemnizatorio en el sentido que la recurrente pretende pues la necesidad de interpretación restrictiva de la institución de las arras o señal se confirma con la circunstancia de que en dicho documento se consigna el precio de las fincas cuya compraventa se proyecta, y con la circunstancia de que en el contrato de señal simultáneo a la compraventa se hace mención de la cantidad en cuestión, que razonable y forzosamente tiene que entenderse como parte del precio adelantado de forma indistinta para la compra de ambas fincas. Para la existencia de los contratos se necesita el elemento imprescindible del acuerdo sobre el precio y las arras; cualquiera que sea su especie tiene que referirse a un contrato en el que se especifique tanto el objeto de la compraventa, como el precio.

SEXTO.- A efectos interpretativos hemos de ajustarnos a la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), de 3 marzo 1992, Recurso núm. 1291/1990 (RJ 19922156 ); según tiene declarado la Sala 1ª en SSTS. 24-11-1926, 11-10-1927, 8-7-1933 (RJ 1933222), 5-6-1945 (RJ 1945695), 22-10-1948 (RJ 19481211), 22-10-1956 (RJ 19563410), 1-4-1958 (RJ 19581465), 20-6-1967 (RJ 19672535 ) y 16-12-1970 (RJ 19705593), las arras o señal, que como medio de garantía permite el art. 1454 del Código Civil , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezca, de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, de conformidad con lo precedentemente expuesto; se cumplen las precisas exigencias de conformidad con la cosa y en el precio, configuradoras de la promesa de vender, regulada en el art. 1451 del Código Civil que da derecho a reclamar el cumplimiento de dicho contrato. Por lo que en todo caso a lo más que tendría derecho el demandante es que se le devolviera el importe de la señal, al fracasar la operación por la falta de entendimiento de las partes antes de acudir a otorgar la escritura de compraventa ante el Notario. La sentencia debe ser revocada en el sentido de que debió estimarse en parte la demanda, declarando la resolución contractual tácita, que las arras son confirmatorias, y que debieron ser restituídas a su procedencia, sin generar interés alguno al no concurrir mala fé en la demandada, sino incumplimiento parcial del contrato por la compradora al no pagar el resto del precio antes de firmar las escrituras como venía así convenido en el contrato de compraventa, lo que libera a la vendedora de su compromiso, pudiendo enajenar las fincas a un tercero, como ocurrió en este caso mediante el contrato de 10 de febrero de 2003, unido a los folios 60 a 62 de autos, no estando obligada a esperar más tiempo, sin que haya lugar a plazo de cortesía alguno porque la primera incumplidora fue la apelante, concurriendo una resolución tácita del artículo 1124 del CC , que impide la consolidación de la señal a favor de la futura vendedora, quien no formalizó una resolución expresa que sí le hubiera facultado a tal fin, de haber observado las prescripciones legales. Pero como no lo hizo y rescindió tácitamente el contrato, las arras deben de volver a su procedencia en evitación de cualquier sombra de enriquecimiento sin causa justa.

SÉPTIMO.- No procede la imposición de costas en ambas instancias a ninguna de las partes porque la demanda debió ser estimada en parte, al prosperar el recurso en la misma medida, conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos declarar y declaramos haber lugar en parte al recurso de apelación formulado por la representación procesal de MUNDIESCO, S.L. contra la sentencia de 12 de julio de 2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Navalcarnero dictada en el juicio ordinario nº 574/06, revocándola en el sentido de que debe estimarse en parte la demanda, declarando la resolución contractual tácita del contrato privado de 19 de febrero de 2001, que las arras son confirmatorias, y que deben ser restituídos a la parte actora por la demandada 12.020,24 euros, sin interés alguno al no concurrir mala fe, y sin que proceda la imposición de costas en ambas instancias a ninguna de las partes.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.