Sentencia Civil Nº 451/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 924/2008 de 04 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 924/2008-P

JUICIO ORDINARIO Nº 46/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 22 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 451/2009

Ilmos. Sres.

D./Dª. VICENTE CONCA PEREZ

D./Dª. MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE

D./Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de septiembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 46/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona, a instancia de FRETAM IMMOBILIARIA, S.L., contra Dª. Adolfina y Dª. Gracia ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la Sentencia dictada en los mismos el día 7 de abril de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Javier Segura Zariquiey en nombre y representación de la mercantil FRETAM, INMOBILIARIA, S.L., y debo absolver y absuelvo de la misma a Doña Adolfina y a Doña Gracia ; lo que se pronuncia sin verificar una expresa imposición en lo que hace a las costas procesales de la presente instancia."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación ambas partes mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 30 de junio de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE.

Sólo se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada, en lo que no se opongan a los stes

Fundamentos

PRIMERO: La sentencia de Instancia, deniega la repercusión de obras y la petición subsidiaria de resolución contractual, sin imposición de costas, con el fundamento de que no eran gastos de estricta conservación sino de rehabilitación, o útiles para la mejor explotación de la cosa, y así ni habían sido ordenados por la autoridad administrativa, ni se habían realizado obras necesarias e imprescindibles en los departamentos de las demandadas, las cuales no debían soportar los dispendios desproporcionados a su situación económica y habitabilidad de sus viviendas.

Disiente el actor, con los stes motivos: 1) Que la actora adquirió el edificio para rehabilitarlo y proceder a su explotación, en régimen de arrendamiento, encomendando el Proyecto al Arquitecto Sr Clemente , que el mismo fue notificado a los inquilinos, sin que pusieran objeciones, se obtuvieron licencias y se pagaron las tasas. Durante Octubre y Noviembre de 2006 se realizaron las obras de albañilería, y las nuevas acometidas de agua y suministro eléctrico, y el 26 de Noviembre se comunicó por el administrador, la finalización de las mismas, el importe total de 88.137,11 ? y la repercusión. Cuestionaba la sentencia al acudir al Código Civil y al concepto de gastos útiles, por cuanto lo aplicable era la ley de arrendamientos urbanos, y el de " reparaciones necesarias", y tanto el Proyecto como el dictamen pericial avalaban que las hechas eran imprescindibles para cumplir con las Ordenanzas, que su derecho provenía del artc 108 de la LAU y que a él no era óbice que la actora fuera una Inmobiliaria, que proyectase la rehabilitación. Que ninguna de las realizadas era un lujo , de comodidad o conveniencia, sino las propias y necesarias parea garantizar la estabilidad del edificio, en el que en 100 años no se habían llevado a cabo obras de mantenimiento. Que ninguna prueba existe de que las inquilinas tengan problemas de habitabilidad en sus viviendas, y que era posible la repercusión, conforme a la Ley 4671980. Invocó asimismo la doctrina de los actos propios, pues las demandadas había aceptado el incremento por repercusión del Proyecto Arquitectónico.

También formuló recurso D Adolfina , en el que alegó: que era inaplicable el artc 108 , pues tal precepto sólo era para los contratos del artc 95 , es decir los que estaban vigentes cuando entró en vigor el Texto refundido de 1964, con cita de la sentencia de la Audiencia P. de Cuenca 113/2000 y del T.Supremo de 16 de mayo de 1995 ; en segundo lugar por no realizarse , conforme preceptúa el arct 109, ya que exige que las obras estén acabadas, ( borofaxes 15 y 16), lo que supondría un fraude de ley, burlando el límite del 50%., que eran acertados los argumentos de la sentencia, en cuanto a la naturaleza de las obras, que la actora actuaba de mala fe, al no aceptar pagos de renta, manipular la ley, violencia sicológica por la propiedad y su administrador, y por no aportar ninguna justificación de la necesidad de las obras. Finalmente consideró que debieron imponerse a la actora las costas, y suplicó la confirmación en cuanto a la improcedencia de la repercusión y que se modificara el fallo , declarando la improcedencia de aplicar el artc 108, la vulneración del artc 109, el fraude, y se impusieran a la demandante las costas de ambas Instancias.

SEGUNDO: Con carácter previo, debemos indicar que no procede efectuar ninguno de los pronunciamientos declarativos, de modificación del Fallo de la sentencia, que es desestimatoria y que se solicitan en el recurso de Dª Adolfina , a excepción de las costas, que se examinará, una vez resuelta la apelación de la actora, habida cuenta que no se formuló reconvención, si quiera puedan ser argumentos para determinar si la sentencia ha de ser o no objeto de confirmación.

La nueva LAU , dentro de la letra C, de la disposición transitoria segunda , " Otros derechos del arrendador", en concreto el punto 10.3 , permite al arrendador repercutir el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, bien en los términos resultantes del artc 108 del texto refundido de la LAU de 1964 , o de acuerdo con las reglas que establece a continuación, entre las que se halla la de que las reparaciones fueran acordadas por resolución administrativa firme. La recurrente Dº Adolfina considera que no puede repercutirse al amparo del artc 108, al entender que tal precepto sólo se aplicaba a los contratos del artc 95 , es decir, los que subsistían antes de la Ley de 1964. Es cierto que el T.Supremo, en su SS de 16 de Mayo de 1995 así lo entendió, mas además de citarse sólo una sentencia del Alto tribunal, es lo cierto que ,en el caso, el precepto sólo se aplica en su contenido, mas no en cuanto a los contratos sobre los que podía ser aplicado, ya que la disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 , que posibilita la repercusión de las obras, es para todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, sin distinción alguna, siguiendo lo que se expone en el Preámbulo en el que se indica que se conceden a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en determinados Impuestos , y también en los gastos de conservación, IBI, y servicios y suministros, que en los tres casos puede imputarse su importe a los arrendatarios, por lo que el argumento decae y estimamos correcto que el actor lo impute siguiendo los términos del artc 108 de la anterior normativa. Y así lo expuso esta Audiencia en SS de 16 de Febrero de 2007 "Pues bien, en cuanto a la literalidad del texto, la repercusión del importe de las obras no tiene límite alguno, ni siquiera temporal, salvo "en los términos resultantes del art. 108 ", es decir, el porcentaje aplicable y la cuantía máxima de aumento de renta, pues, de lo contrario, el legislador habría utilizado otra expresión en la que simplemente podía haber indicado el derecho del arrendador en virtud de lo dispuesto en el art. 108 máxime cuando no era necesario citar este precepto para que fuera directamente aplicable a los arrendamientos anteriores a la L. 1964 , de acuerdo con lo establecido en el apartado 1 de la Disposición Transitoria Segunda .

Esta interpretación queda corroborada por el apartado 10.4 de la indicada Disposición Transitoria Segunda , en el cual se habla, sin limitación alguna, del arrendador que haya optado por el art. 108 , es decir, como el ejercicio de una facultad con independencia de si el contrato es anterior o posterior a la L 1964.

Por otro lado, con relación a la finalidad de la norma, el legislador ha pretendido equiparar unos y otros de tales arrendamientos en el repetido apartado 10.3 porque en los contratos celebrados a partir de la L 1964 también suele ser habitual la omisión de la cláusula de actualización de la renta, como resulta del hecho de que este problema es el más importante que ha abordado la nueva Ley, y de este modo intenta conseguir que el aumento de la renta conforme a dicho apartado suponga un estímulo para la realización de las obras necesarias de mantenimiento en viviendas arrendadas. En base a todo lo expuesto, debemos concluir que, en caso de que el arrendador ejecute obras necesarias para el mantenimiento de la vivienda alquilada, no sólo puede repercutir el capital invertido, tal como autoriza la Disposición que comentamos, sino que también puede optar por aumentar la renta de acuerdo con el art. 108 de la Ley derogada, y que sobre este particular ha quedado modificado por la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos.

TERCERO: La Ley de Arrendamientos Urbanos distinguía claramente las obras de conservación de las de mejora y somete unas y otras a regímenes diferentes; así considera obras de conservación, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda o el local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, siendo las mismas a cargo del arrendador (art.107 ), el que podrá repercutir parte del importe que invierta sobre el arrendatario o arrendatarios afectados, en los terminos que señala el articulo 108 ; mientras que las de mejora, a que se refieren los articulos 112 y 114, causa 7ª, párrafo tercero , necesitan consentimiento del arrendador o autorización judicial, si el propietario no las autoriza, facultando las mismas, que son a cargo del arrendatario, para que se produzca una elevación de la renta, en la forma que determina el citado párrafo tercero de la causa 7ª, siendo de señalar que, tanto las obras de conservación, como las de mejora, pueden ser ordenadas por la autoridad competente, como resulta de los articulos 110.1 y 114.7ª, párrafo quinto , respectivamente)

Las obras de reparación necesarias sirven al principio que informa el contrato de arrendamiento en general, relativo a la obligación de conservar la cosa en el estado en que el arrendador la entrega y el arrendatario la recibe . Reparar es reintegrar la cosa a su condicionamiento anterior. Las obras que modifica el estado que la casa presentaba cuando fue arrendada, introduciendo sensibles mejoras en ella, pierden el carácter de reparación para participar del de obras de mejora .

Es decir: Han de distinguirse, por un lado, las obras necesarias de las de mejora, comprendidas las primeras en el artículo 107 de la LAU de 1964 , entendiendo por tales aquellas que son de naturaleza indispensable para mantener la vivienda en el uso determinado en el contrato, y también las que son impuestas por la autoridad competente. Por el contrario, las obras de mejora han de definirse como las que contribuyen a la comodidad, recreo, embellecimiento o mayor valor de la vivienda.

Por tanto, lo que ha de entenderse por obra o reparación necesaria es un concepto plenamente perfilado, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, en el sentido de equiparar las obras necesarias con las precisas para que el inmueble arrendado pueda mantenerse en estado de servir a un uso normal con arreglo a su destino, esto es las que tiendan a corregir o subsanar los deterioros sufridos por la cosa arrendada cualquiera que sea su origen, y así , a vía de ej, como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 13 de diciembre de 2004 citando una del Tribunal Supremo, el arrendador está obligado a realizar tanto las obras necesarias para prevenir el daño (conservación) como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación), o lo que es lo mismo, debe tratarse de "obras de conservación" (para evitar el deterioro de la finca) o "de reparación" (para subsanar un daño ya producido), en cuanto indispensables para que el inmueble arrendado pueda servir al uso convenido, abarcando cuantas sean precisas para lograr tal finalidad, con sujeción al destino pactado, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de un suceso con las notas de caso fortuito o fuerza mayor ( STS 20.6.1980 ) o, en fin, vengan impuestas por autoridad competente (SSTS 3.2.1962, 31.5.1966 ,...). Por lo tanto, por oposición a la conveniencia, a la comodidad o al lujo. Y van referidas tanto a la propia vivienda o local objeto del arrendamiento - elementos privativos - como a los elementos comunes del edificio en que esté ubicada la vivienda o local, alcanzando a aquellos elementos o servicios inherentes que fueron entregados con la finca."

Y en relación al procedimiento para instar la repercusión, tanto en el supuesto de optar el arrendador por realizarla en los términos previstos en el art. 108 del Texto Refundido LAU de 1964 , como en el de optar por realizarla en los previstos en las reglas 1.ª a 5.ª de la Disp. trans. segunda, C.10.3, de la L 29/1994, será el del art. 109 de la Ley de 1964 , con las variaciones introducidas en la disposición transitoria mencionada. Ello obligaba al arrendador, una vez terminadas las obras a notificar a la arrendataria por escrito: su naturaleza y alcance, su importe, y la repercusión correspondiente, deducidos los auxilios o ayudas públicas percibidas por el propietario. En todo lo demás, sobre aceptación u oposición al aumento por la arrendataria, hay que estar a lo dispuesto en las reglas 2.ª y 5.ª del art. 101 . En base a aquel precepto debemos manifestar que no puede exigirse al arrendatario la contribución a las obras antes de que se realicen, que se vulneraría el límite de que el aumento no puede exceder el 50% de la renta anual, si se lleva a cabo la reparación por partes y que si bien cada obra de reparación es una unidad independiente, cuando un inmueble precisa muchas simultáneamente, sólo deben darse por concluidas cuando se han realizado en su totalidad, pues la acumulación de defectos , sin duda debe atribuirse al arrendador, que no ha ido efectuando la conservación, dando lugar a que los defectos se acumularan.

Por consiguiente, y aun entendiendo con el recurrente que , a través de la testifical de los Arquitectos Superior y Técnico y documental, y dado que el edificio no se ha reparado durante su larga vida , pudiera considerarse que , cuando menos, parte de las obras proyectadas obedecían a la necesidad, aun cuando fueran en el marco de un proyecto de rehabilitación, ( en concreto reforma de tres viviendas, fachada, vestíbulo, cubierta, ascensor, instalación de agua y electricidad, ) pues los referidos testigos informó que estaba afectada la estructura y seguridad, y que no se había hecho nada desde 1900, lo cierto es que sin pronunciarnos sobre la cuestión y por ello disintiendo en este aspecto de la sentencia, es que no se encuentran las obras finalizadas y así a vía de ej, las que se pretenden repercutir, son de albañilería, y algunas claramente preparatorias preparatorias de otras, p. ej, cubierta, siendo una certificación parcial, y así se corroboró en el juicio, y se expuso por el mismo Letrado, en la Audiencia Previa, si bien este , en discrepancia con la doctrina anterior, consideraba que podía repercutirse obra a obra, o trabajo a trabajo, por lo que la Sala considera, que hasta que no se finalicen todas, y se notifique las totales que quieren repercutirse, no podrá plantarse el incremento, y será el momento en el que las arrendatarias podrán aceptarlas o rechazarlas, y en este caso plantearse la acción, examinar su naturaleza y límite del 50%, por lo que sólo con carácter parcial se acoge el recurso de actora, ya que el fallo se confirma.

En cuanto a las costas , entendemos que no debe sustituirse el criterio del Juez, y no se realiza imposición en ninguna de las dos Instancias ya que a la dificultad de determinación de la repercusión en este tipo de obras, con jurisprudencia no siempre coincidente sobre las obras a repercutir, se une la propia actitud de las demandadas negando la aplicación de la disposición transitoria y al fundamentación no exactamente coincidente.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Fretam Inmobiliaria S.L. y el interpuesto por Dª Adolfina , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº22 de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 4672007, de fecha 7 de abril de 2008, debemos confirmar y confirmamos el fallo de dicha resolución, sin efectuar expresa imposición de las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.