Sentencia Civil Nº 451/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 204/2009 de 15 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00451/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 204 /2009

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a quince de julio de dos mil nueve .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 344 /2007 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de COLMENAR VIEJO , a los que ha correspondido el Rollo 204 /2009 , en los que aparece como parte apelante DON Mauricio representado por el procurador DON JAIME BRIONES BENEIT, y como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 DE BERRECIL DE LA SIERRA, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DOÑA ROSA MARIA DEL PARDO MORENO, sobre nulidad de cuerdos de junta de propietarios, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Colmenar Viejo, en fecha 29 de octubre de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por el Procurador Jaime Briones Sanz, en nombre y representación de Mauricio frente a COMUNIDD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 DE BECERRIL DE LA SIERRA, debo declarar la nulidad del acuerdo adoptado en junta de Propietarios de fecha 29 de julio de 2006, bajo el apartado A) del epígrafe "Sugerencias, ruegos y preguntas". No así el acuerdo 4º adoptado en la misma junta. Cada parte satisfará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DON Mauricio , al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 DE BERRECIL DE LA SIERRA, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 8 de julio de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen en su integridad los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO. Don Mauricio , que es propietario del local B sito en la planta baja de la calle NUM000 de DIRECCION000 , presentó demanda de impugnación de acuerdos contra la Comunidad de Propietarios del inmueble, en la que comenzó explicando que el edificio consta de los siguientes elementos, planta sótano, donde existen 18 plazas de garaje, cada una de las cuales tiene asignado un coeficiente de participación en los gastos comunes del inmueble, y tres pequeños almacenes destinados a uso de los locales, que tienen acceso al garaje a través de una puerta que es calificada en el título constitutivo como salida de emergencia, planta baja en la que hay tres locales comerciales, dos viviendas y dos portales y, por último, las plantas primera y segunda donde existen seis pisos de viviendas en cada uno de ellos.

En el verano del año 2004 se acordó pintar el inmueble, decidiéndose en la Junta de Propietarios de fecha 10 de julio que la pintura del edificio sería pagada por la totalidad de los comuneros en función de su coeficiente de participación en los elementos comunes, que el esmaltado de balcones y ventanas sería abonado exclusivamente por los propietarios de las viviendas, en proporción a su coeficiente, y que la pintura del garaje sería costeada por los propietarios de las plazas de garaje y locales que tengan acceso al mismo, asimismo, en proporción a sus coeficientes de participación en los elementos comunes, sumando, a estos efectos, las plazas de garaje el 21,13 % y un 32, 36% los locales. A la referida junta no asistió el actor, quien aceptó la decisión, dado que, como las paredes del garaje sirven de cierre a su almacén, consideraba correcto que debiera contribuir al gasto de pintura de la planta sótano.

En la Junta de Propietarios del día 29 de julio de 2006 se acordó la pavimentación del suelo del garaje, es decir la parte de la planta sótano diáfana donde se encuentran las 18 plazas, sin afectar a los locales comerciales, aprobándose un presupuesto de 7.000 euros, de los que le corresponderían abonar al demandante, en función de coeficiente, la cantidad de 1.344,03 euros, siendo este el acuerdo impugnado al entender que dicha distribución del gasto es contraria a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y a la Ley de Propiedad Horizontal, ya que es un gasto susceptible de individualización al que no deben hacer frente los propietarios de los almacenes, en cuento no tiene plaza de garaje ni utilizan el mismo y su única vinculación es que el almacén de su local, que se encuentra en la planta sótano, tiene una puerta de acceso al garaje, que, según la escritura de declaración de obra nueva, sirve de salida de emergencia.

De la misma Junta de Propietarios también impugnó el acuerdo adoptado en el turno de "sugerencias, ruegos y preguntas" que es del siguiente tenor literal se "propone y acuerda prohibir expresamente la entrada al garaje desde los locales comerciales a toda persona ajena a los mismos(nunca pueden ser usados como salida de emergencia, son de uso privativo),es decir que las puertas de estos locales con acceso al garaje deberán estar cerradas con llave siendo responsable el titular del local de todos los daños y perjuicios que se produzcan a coches, motos etc.. dentro del garaje, por permitir la entrada al garaje a través de su local, a personas ajenas al mismo".

SEGUNDO. La sentencia de instancia, estimando las alegaciones de la Comunidad de Propietarios demandada rechazó la impugnación referida a la pavimentación del garaje, al entender que era correcta la decisión de que todos los integrantes de la Comunidad que tuviesen propiedades en la planta sótano contribuyesen al gasto de pavimentación del garaje, por lo que, como el almacén del local comercial B, propiedad del actor, formaba parte de la planta sótano, también debía contribuir, y al considerar que el gasto de pavimentación acordado en la Junta de Propietarios de 29 de julio de 2006 era un gasto general necesario para el sostenimiento de dicha planta, sin que el hecho de que el demandante no utilice la puerta de emergencia, pudiendo hacerlo, fuese relevante a estos efectos.

En cambio anuló el acuerdo referido al uso de la puerta de los almacenes, puesto que, al margen de que al afectar directamente a los derechos de los propietarios de los garajes, al imputarles una especial responsabilidad, debería haber sido adoptado con los requisitos exigidos en la ley para tales casos, contravenía el artículo 16.2 de la LPH al haber sido un acuerdo adoptado en el turno de "sugerencias, ruegos y preguntas", sin estar incluido en el orden del día, como hubiese sido preceptivo para que pudiera tener validez y obligar a los miembros de la Comunidad.

TERCERO. La sentencia solo fue recurrida por el actor, quien volvió a insistir en que no debía ser obligado al pago del gasto de pavimentación del garaje al considerar que el mismo era totalmente ajeno a la propiedad que ostentaba en el edificio y que nunca hacía uso del mismo.

En los términos que se ha planteado el debate, y descartando que pueda servir de referencia el que el demandante no hubiese impugnado el acuerdo de la Comunidad de Propietarios en el que se aprobó la distribución del gasto de la pintura del garaje, ya que son acuerdos que tienen objetos absolutamente distintos, solamente nos corresponde analizar si la pavimentación del garaje puede ser considerado como un gasto individualizable del que no debe responder el demandante al carecer de plaza de garaje en el mismo. Nos mostramos de acuerdo con la consideración de que la pavimentación sea un gasto individualizable al que no están obligados a contribuir todos los propietarios del inmueble constituido en régimen de Propiedad Horizontal, pues ello es conforme con los principios que rigen la Comunidad al liberar de unos gastos a personas que son totalmente ajenas al mismo, es lo que se deriva de los acuerdos adoptados por los integrantes de la Comunidad en las Juntas de Propietarios de 10 de julio de 2004 y 29 de julio de 2006 y, además, es un principio que no ha sido discutido en este procedimiento por la Comunidad demandada; ahora bien no aceptamos la conclusión a la que llega el apelante de que debe quedar liberado de tal gasto al carecer de una plaza de garaje, pues no debe olvidarse que es propietario de un almacén que tiene una puerta que comunica con el garaje, almacén, al que, por tanto, puede accederse desde el propio local, pudiendo utilizar esa puerta para introducir materiales que, incluso, podrían llevarse en una camioneta u otro vehículo, que posteriormente se retire del garaje, situación que entendemos que ocurrió en el inmueble, pues viendo las dimensiones de la puerta del almacén A, que esta contiguo al del actor, nos hace pensar que, aunque actualmente se encuentre tapiada la puerta por el interior, en un tiempo anterior fue utilizada con estos fines (ver fotografía obrante al folio 66).

En definitiva, aunque la puerta no sea usada por el demandante, que es lo que parece deducirse de los testimonios prestados durante el acto del juicio por propietarios de los almacenes colindantes, ello no puede condicionar la decisión de este litigio, pues, el criterio que debe primar para la distribución del gasto entre los propietarios, es que los implicados tengan la posibilidad de uso del garaje en función de la posición de su propiedad en el sótano, como ocurre con el demandante, tal como explicamos anteriormente, por lo que no consideramos que la Comunidad de Propietarios, al adoptar este acuerdo, haya vulnerado las normas de la Ley de Propiedad Horizontal ni los principios que rigen la Comunidad de Propietarios sometidas a la misma.

CUARTO. La apelante en su recurso, como nuevo argumento para impugnar la validez de este acuerdo, ha referido a que, en función de las personas que la Comunidad ha determinado que deben contribuir a los gastos específicos del garaje, siempre obtendrían la mayoría necesaria los propietarios de las plazas de garaje, que son 18 frente a los tres de los almacenes, aunque luego se verían beneficiados, ya que solamente debían costear los mismos en una baja proporción, pues más del 60 por ciento del coste correspondería a los propietarios de los almacenes que existen en la planta sótano, situación que podría conducir a que se aprobasen obras dentro del garaje con cierta ligereza. Ahora bien, no es cierta la conclusión a la que llega la parte apelante, pues aunque se decidera que estos acuerdos, que deban ser costeados por algunos de los copropietarios, no se adoptasen exclusivamente por los afectados, debe tenerse presente que, tratándose de obras de envergadura, las de más valor, tendrían que contribuir todos los propietarios del inmueble, con lo que el coeficiente de los locales sería mucho menor, y que la Ley concede a los propietarios medios para atacar aquellos gastos caprichosos o superfluos que no respondan a unas necesidades reales en el inmueble.

QUINTO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Mauricio , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Jaime Briones Beneit, contra la sentencia dictada el día 29 de octubre de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Colmenar Viejo en el procedimiento ordinario registrado con el número 344/2007, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.