Sentencia Civil Nº 451/2012, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 520/2012 de 18 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00451/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de CACERES

1290A0

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 927620309 Fax: 927620315

N.I.G. 10037 41 1 2012 0020189

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000520 /2012

Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de CACERES

Procedimiento de origen: VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 0000267 /2012

Apelante: Fermina , Carlos Francisco

Procurador: MARIA DOLORES MARIÑO GUTIERREZ

Abogado: FRANCISCO JUAN PANIAGUA MATA

Apelado: Jesús María

Procurador: CRISTINA MARIA MORENO SERRANO

Abogado: JUAN JOSE MORENO IGLESIAS

S E N T E N C I A NÚM. 451/12

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE :

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS :

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DOÑA MARIA TERESA VAZQUEZ PIZARRO =

___________________________________________________

Rollo de Apelación núm. 520/12 =

Autos núm. 267/12 (Juicio Verbal Desahucio) =

Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Cáceres =

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En la Ciudad de Cáceres a dieciocho de Octubre de dos mil doce.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Verbal de Desahucio núm. 267/12 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Cáceres, siendo parte apelante, los demandados, DOÑA Fermina y DON Carlos Francisco , representados tanto en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sra. Mariño Gutiérrez, viniendo defendidos por el Letrado Sr. Paniagua Mata, y, como parte apelada, el demandante, DON Jesús María , representado tanto en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sra. Moreno Serrano, viniendo defendido por el Letrado Sr. Moreno Iglesias.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Cáceres, en los Autos núm. 267/12, con fecha 17 de Julio de 2012, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"FALLO: ESTIMAR la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª Cristina María Moreno Serrano, en representación de D Jesús María , frente a Doña Fermina y D. Carlos Francisco , y, en consecuencia, DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 6 de mayo de 2009, sobre el local destinado a Bar sito en Calle Sergio Sánchez, 7, bajo derecha de Cáceres por expiración del plazo de duración y CONDE NO a citados demandados a dejar libre y expedito citado local a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuare voluntariamente y resultare firme la sentencia, lanzamiento que se llevaría a efecto el veinticuatro de septiembre de dos mil doce a las nueve y treinta horas tal como viene acordado en el decreto de fecha catorce de mayo de dos mil doce.

Las COSTAS PROCESALES ocasionadas en esta primera instancia por la acción de desahucio se imponen a los demandados Doña Fermina y D. Carlos Francisco ."

SEGUNDO .- Frente a la anterior resolución y por la representación procesal de los demandados, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, se tuvo por interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

TERCERO .- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación procesal del demandando, se remitieron los autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de 10 días.

CUARTO .- Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; y, no habiéndose propuesto prueba ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día dieciséis de Octubre de dos mil doce, quedando los autos para dictar resolución en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C ..

QUINTO .- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA.

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito inicial del procedimiento se promovió demanda de resolución de contrato de arrendamiento de local por expiración del plazo; pretensión que fue estimada en la sentencia de instancia, y disconforme la parte demandada, se alza el recurso de apelación alegando en síntesis, los siguientes motivos:

1º) Dice que se trata de una relación arrendaticia urbana para uso distinto al de vivienda que se inicia en un contrato firmado el día 6 de mayo de 2009, en el que se pacta un plazo de duración de 3 años (36 meses), con la renta mensual pagadera por meses anticipados, dentro de los siete primeros días de cada mes.

Como reconoce el actor, las partes, con anterioridad a la finalización del plazo del arrendamiento, habían entrado en conversaciones para su prórroga, aunque sin llegar a nada concreto, pero en la seguridad dada de palabra por medio de terceras personas de que continuásemos tranquilamente en el arrendamiento mientras fuéramos pagando a su fecha las rentas. Llegado el día 7 de mayo los demandados abonaron la renta pactada, ajenos a cualquier eventualidad, desconocedores absolutos de que el actor pretendiera dar por finalizado el arrendamiento sin la más mínima manifestación, ni oral ni escrita, previa. Mucho menos que hubiera dirigido una demanda contra ellos. Esto no es normal entre contratantes de buena fe, sobre todo teniendo en cuenta que el actor y arrendador tiene en su poder una fianza de dos mil euros, dos mensualidades de renta, y un aval o garantía de pago de la renta de 6.000 euros, entregados en metálico por los arrendatarios al arrendador a la firma del contrato. Estas cantidades y sin duda alguna la mayor de ellas, eran de devolución obligada por el arrendador a la resolución del contrato, pero ni una ni otra ha sido devuelta ni tampoco se ha hablado de su devolución.

Entiende que de conformidad con el art. 1.566 del Código Civil , en relación con el art. 1.581 del propio Código, opera la tácita reconducción, pues llegado el día 6 de mayo de 2012, pagada el día la mensualidad anticipada de dicho mes de mayo, los demandados tienen derecho a disfrutar del arrendamiento por ese mes pagado por anticipado, a no ser que permitamos el enriquecimiento injusto del arrendador; tiene derecho a la prórroga por tácita reconducción, la cual subsistió hasta el 6 de junio de 2012. En ese ínterin, pasados los 15 días del vencimiento del término del contrato sin oposición por el arrendador, notificarnos al mismo mediante buró fax de fecha 22 de mayo, nuestra disposición a continuar en el arrendamiento, quedando a su disposición para tratar nuevos plazos y condiciones. Este burofax fue remitido a la dirección que figura en el encabezamiento del contrato de arrendamiento para notificaciones, es decir: el despacho del Letrado de la parte, sito en Avda. de España, 17 de Cáceres, oficina 12.

El desahucio se notifica el 4 de junio de este año, y para acreditar que lo expresado en nuestro buró fax de 22 de mayo era cierto, pagamos con fecha 5 de junio la renta anticipada del mes. El arrendador recibe el importe, igual que recibió el del mes de may y no dice nada en contrario. Luego habrá de entenderse que el contrato sigue prorrogado por tácita reconducción un mes más, hasta el 6 de julio de 2012. La fecha en que se ve el juicio de desahucio es día 5 de julio, vigente pues el contrato por tácita reconducción, nadie puede desahuciarnos del local a esa fecha, por lo que al hacerlo la sentencia impugnada lo hace contrariamente a derecho.

A la vista de cómo se han producido los hechos, conforme a la prueba practicada, entiende que la demanda debió ser desestimada por producirse la tácita reconducción y no haber llegado la hora del término del contrato pactado.

2º) El segundo motivo se refiere a la nulidad de la cláusula temporal del contrato de arrendamiento del local de negocio. Nuestro Ordenamiento condena expresamente el abuso de derecho y el ejercicio antisocial del mismo en el art. 7 del Código Civil , sentando que los derechos deberán ejercitarse conforme a la buena fe. Además, el art. 6. 3 del propio Código establece que los actos contrarios a las normas impeditivas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho. Y el art. 6.4, trata sobre los actos que amparados en una norma persigan un resultado prohibido por el Ordenamiento jurídico, o contrario a él, se consideran ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiera tratado de eludir.

Pues bien, el contrato que une a las partes contiene varias cláusulas nulas de pleno derecho, contrarias a la buena fe, abusivas, hechas en fraude de ley para eludirla, etc. Se trata de un contrato de adhesión, y en la cláusula segunda dice que el arrendador, a su elección, pueda prorrogar el contrato de arrendamiento por el tiempo que considere conveniente, y ello es abusivo, desequilibrante, y nulo de pleno derecho. Y lo es porque en definitiva hay una indeterminación del plazo del arrendamiento, que queda al único arbitrio gracioso del arrendador.

3º) En tercer lugar, se refiere a la acción ejercitada en la demanda, acumulada a la de desahucio, de indemnización de daños y perjuicios, con su trascendencia en materia de costas. Dice que no se trataba de una demanda de desahucio por falta de pago de la renta, sino de desahucio por expiración del término del arrendamiento o terminación del plazo contractual, acumulando acción de indemnización de daños y perjuicios. Sin hacer distinción, el Juzgado acordó requerirnos para el desalojo de la finca en término de diez días, a menos que manifestásemos nuestra oposición por escrito en igual plazo, sucintamente expresada, cuando la actual redacción del art. 440.3 de la LEC , esta oposición en diez días está reservada para los supuestos de desahucio por falta de pago de la renta.

Los demandados comparecieron ante el Juzgado y formulando oposición, alegando sucintamente las razones por las que entendíamos no proceder el desahucio, dentro del plazo señalado, y acto seguido el actor formula escrito desistiendo de la acción acumulada de indemnización de daños y perjuicios.

El ejercicio de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios por el actor es absolutamente temeraria, a tenor de la prueba practicada, y no solo porque entiende que la acumulación no es admisible, sino porque en el caso concreto se estaba y se está completamente al día del pago de las rentas mensuales anticipadas, y por lo tanto, se estaba ocupando el inmueble conforme a derecho. Además, tal acción acumulada estaba mal formulada, pues la acumulación de esta acción de resarcimiento no cabía en nuestro caso al amparo del art. 1.901 del Código Civil , por culpa extracontractual, sino, en su caso, por la culpa contractual del art. 1.101 del propio Código, y ello siempre que se pusiera en relación con los Arts. 1.124, sobre la facultad de resolver las obligaciones recíprocas, y con el 1.256.

Por ello, no es ajustada a Derecho la condena en costas, pues también podría haber optado por considerar que estimaba parcialmente o desestimaba parcialmente las pretensiones del actor, como realmente sucedió, dando lugar a un pronunciamiento sobre costas conforme a lo dispuesto en el apartado 2 del Art. 394 LEC . En todo caso, solicita se condene expresamente en las costas - las de la acción acumulada de daños y perjuicios- de la primera instancia al actor.

Termina solicitando la revocación de la resolución recurrida, absolviendo a los demandados de la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora.

A dicho recurso se opuso la parte contraria, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Centrados los términos del recurso, para la adecuada resolución del mismo es necesario, antes de examinar los concretos motivos, partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las pruebas practicadas y el reconocimiento de las propias partes litigantes.

Actor y demandados firmaron un contrato de arrendamiento en fecha 6 de mayo de 2.009, de un local destinado a bar, sito en la calle Sergio Sánchez, núm. 7 de Cáceres, pactándose la correspondiente renta y como plazo de duración tres años a contar desde aquella fecha, de modo que expiraba su vigencia el 6 de mayo de 2.012.

Como quiera que llegada la fecha de terminación del contrato y los arrendatarios no desalojaron el mismo, en fecha 7 de mayo de 2.012 el actor presentó la demanda de resolución contractual que no ocupa.

TERCERO.- Sentado lo anterior, se insiste en esta alzada por la parte arrendataria, que como abonaron las rentas de los meses posteriores a mayo de 2.012, se ha producido la tácita reconducción del contrato.

Ciertamente, celebrado un contrato de arrendamiento, una vez expirado el plazo contractual, no se prorroga automáticamente, sino que entra la posibilidad de la tácita reconducción si se producen las condiciones para ello establecidas en el Art. 1.566 C.C ., es decir, si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada, con aquiescencia del arrendador. Dichos requisitos no concurren en el supuesto examinado, porque como hemos visto, llegada la fecha de terminación del contrato y los arrendatarios no desalojaron el mismo, el día después, es decir el 7 de mayo de 2.012 el actor presentó la demanda de resolución contractual, por tanto, ni los arrendatarios han permanecido disfrutando quince días de la cosa arrendada, ni ha existido aquiescencia del arrendador, sino todo lo contrario.

Respecto a los efectos que se postulan sobre el abono de las rentas en los meses posteriores a la expiración del plazo contractual, debemos significar que como estamos ante una situación inconsentida la justa contraprestación a la posesión y detentación de la finca, siendo indiferente la denominación que se le dé, renta o indemnización, con tal que elimine y ponga fin al enriquecimiento injusto de quien, sin amparo legal o contractual, detenta un bien ajeno - sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1984 , 17 de marzo de 1992 , es decir, si los arrendatarios se oponen al desalojo del local, mientras se resulte sobre las distintas posturas de las partes, como los arrendatarios continúan con la posesión de local, continúan obligado al abono de las rentas pactadas, pues en caso contrario, se produciría un enriquecimiento injusto en los mismos y en detrimento del arrendador.

El Tribunal Supremo en sentencia de 10 de noviembre de 2010 dice: "Cuando la fecha de la finalización de un contrato de arrendamiento resulta clara e inequívoca, pese a lo cual el arrendatario, sin razón que lo justifique, se mantiene en la ocupación del inmueble, se produce una situación de hecho representada por una demora arbitraria que permite calificar tal posesión de mala fe, conforme a lo previsto en el artículo 455 CC . La Sentencia de 22 de octubre de 1993 afirma que no es de justicia efectiva que estas situaciones creadas por la decisión unilateral de una de las partes, queden impunes y libres de toda compensación y reintegro económico, al conformar in re ipsa el propio perjuicio y la prueba la representa la situación provocada deliberadamente por quien obtuvo el lucro. Lo contrario sería premiar y proteger la mala fe contractual y amparar estados de evidenciado enriquecimiento injusto positivo, en razón a las ventajas patrimoniales que la sociedad recurrida procuró al margen del contrato y cuando se había extinguido el mismo...".

Igualmente fija como doctrina jurisprudencial que constituye posesión de mala fe la ocupación del inmueble arrendado una vez llegada la fecha de terminación del arrendamiento, cuando la fecha de finalización es clara y no existen dudas respecto al momento en el que el arrendatario debe dejar libre y a disposición del arrendador el inmueble arrendado.

El primer motivo se desestima.

CUARTO.- El segundo motivo se refiere a la nulidad de la cláusula temporal del contrato de arrendamiento del local de negocio. Alega que la Ley condena expresamente el abuso de derecho y el ejercicio antisocial del mismo en el Art. 7 del Código Civil , sentando que los derechos deberán ejercitarse conforme a la buena fe.

Entiende que el contrato que une a las partes contiene varias cláusulas nulas de pleno derecho, contrarias a la buena fe, abusivas, hechas en fraude de ley para eludirla, etc. Se trata de un contrato de adhesión, y en la cláusula segunda dice que el arrendador, a su elección, pueda prorrogar el contrato de arrendamiento por el tiempo que considere conveniente, y ello es abusivo, desequilibrante, y nulo de pleno derecho. Y lo es porque en definitiva hay una indeterminación del plazo del arrendamiento, que queda al único arbitrio gracioso del arrendador.

Este motivo ha de correr igual suerte desestimatoria, en primer lugar, porque la cláusula de duración del contrato es clara y diáfana, fijando un plazo de tres años, transcurrido el mismo, el contrato se extinguía, sin perjuicio de la facultad del arrendador de prorrogar el contrato; previsión que en absoluto se puede tachar de nula, porque efectivamente, expirado el plazo contractual el dueño del local puede actuar en la forma que tenga por conveniente, incluso prorrogar el contrato si fuese de su interés, que no es el caso.

QUINTO.- Finalmente, alega que a la acción ejercitada en la demanda, acumulada a la de desahucio, de indemnización de daños y perjuicios, tiene trascendencia en materia de costas, pues se trata de una demanda de desahucio por expiración del término del arrendamiento o terminación del plazo contractual, siendo improcedente la acumulación de la acción de indemnización de daños y perjuicios.

Sobre el particular, consta que si bien en la demanda se solicitaba la condena del demandado de abonar las rentas mientras permaneciera en la posesión del local, en el acto del juicio se desistió de dicha pretensión, quedando fijado el objeto del proceso a la resolución del contrato por expiración del plazo; pretensión que fue estimada en la sentencia recurrida, aplicando correctamente el Art. 394 LEC , en materia de costas, porque como dice la Juzgadora de instancia, el actor desistió de la acción de reclamación de cantidad antes del juicio y de la contestación.

En definitiva, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

SEXTO.- De conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C . las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante al desestimarse el recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Fermina Y DON Carlos Francisco contra la sentencia núm. 113/12 de fecha 17 de julio dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Cáceres en autos núm. 267/12, de los que éste rollo dimana, y en su virtud, CONFIRMAMOS expresada resolución; con imposición de costas a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.