Sentencia Civil Nº 451/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 853/2012 de 29 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0014334

Recurso de Apelación 853/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 2389/2010

APELANTE:D./Dña. Doroteo

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN MADRID SANZ

APELADO:AGG SERVICIOS, S.L.

PROCURADOR D./Dña. LEOPOLDO MORALES ARROYO

SENTENCIA Nº 451/2013

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO SR. PRESIDENTE:

D.CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

En Madrid, a veintinueve de noviembre de dos mil trece.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado A.G.G. Servicios Inmobiliarios, S.L., representado por el Procurador D. Leopoldo Morales Arroyo y asistido del Letrado D. José Baltasar Frías, y de otra, como demandado-apelante D. Doroteo , representado por la Procuradora Dª. Carmen Madrid Sanz y asistido del Letrado D. Álvaro García del Álamo, y siendo Magistrado-Ponente el ILMO. SR. D.JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 86, de Madrid, en fecha 6 de junio de 2012, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Fallo: Que estimando la demanda formulada por el Procurador Leopoldo Morales Arroyo, en nombre y representación de AGG Servicios S.L., contra Doroteo , a quien representa la Procuradora Carmen Madrid Sanz, y desestimando la reconvención por éste último formulada, debo condenar y condeno al demandado-reconviniente como comprador, a que cumpla el contrato de compraventa concertado el 22-XI-2006 con la demandante-reconvenida como vendedora, otorgando escritura pública de compraventa relativa a la vivienda sita EN LA LOCALIDAD DE Broto (Huesca), CALLE000 nº NUM000 bloque NUM001 , piso NUM001 NUM002 , Garage NUM003 , armario NUM003 , momento en el que se producirá la entrega de la finca conforme al art. 1462 CC , y en el que el comprador efectuara a la vendedora el pago de la cantidad de 193.430 euros, como resto del precio que queda por satisfacer, pudiendo optar por la subrogación en el préstamo hipotecario suscrito por la vendedora con Caja de Ahorros de la Inmaculada por la cantidad pendiente de amortizar, cantidad citada que devengara el interés del 6% desde el 5-XI-2009, a cuyo pago también se le condena y ala de las costas causadas tanto por la demandada principal como reconvencional'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha diecinueve de octubre de 2012, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintisiete de noviembre de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se rechazan los contenidos en la resolución impugnada en cuanto se opongan a los siguientes.

SEGUNDO.-Por don Doroteo , se interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 6 de junio de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 86 de los de Madrid , que estimó la demanda presentada por la sociedad AGG SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. contra aquél frente al que interesaba que fuese condenado a cumplir el contrato privado de compraventa fechado el 22 noviembre 2006, por el que la actora vendió al demandado una vivienda en la CALLE000 número NUM000 , planta NUM004 , en el municipio de Broto (Huesca); una plaza de garaje y un armario, otorgando escritura pública de compraventa en el día, hora y lugar que la actora le requiriese fehacientemente; a abonar en dicho acto la cantidad de 193.430 € correspondiente al resto del precio pendiente, o a subrogarse en su caso en el préstamo hipotecario solicitado por la demandante a Caja de Ahorros de la Inmaculada; y desestimó la demanda reconvencional por la que interesaba que se declarase la nulidad de cláusulas abusivas; que se declarase resuelto el contrato por incumplimiento de la vendedora-reconvenida; y que, como consecuencia de la declaración de resolución del contrato, se condenase a la mercantil reconvenida a devolver a los compradores las cantidades recibidas a cuenta del precio más los intereses legales desde la fecha de entrega de las mismas. Alega la parte apelante, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba con el consiguiente incumplimiento contractual de la vendedora; indebida desestimación de su pretensión resolutoria del contrato así como de la penalidad indemnizatoria en el prevista; indebida desestimación de su pretensión encaminada a que se declarase en abusivas determinadas cláusulas del contrato; infracción de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil ; y que, por lo expuesto, solicitaba se desestimase la demanda principal y se estimase la reconvencional. Frente a tales alegaciones la representación procesal de la apelada se opuso al anterior recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada con imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte recurrente.

TERCERO.-Son antecedentes necesarios para resolver el presente recurso los siguientes:

En fecha 22 de noviembre de 2006las partes ahora litigantes suscriben el contrato privado de compraventa del que dimanan las acciones que ahora se ejercitan (folio 23).

El 8 de julio de 2009se emite el certificado final de la dirección de la obra (folios 280).

El 25 de noviembre de 2009se solicita la Licencia de Ocupación (folio 279).

El 8 de abril de 2010se concede la Licencia de Ocupación (folio 284).

Con fecha 1 de octubre de 2009la actora emplaza al demandado para firmar la correspondiente escritura pública durante los días 13 a 16 octubre 2009 (folio 31).

Mediante burofax enviado el 26 de octubre de 2009la actora citó nuevamente al demandado para que compareciese el siguiente día 5 de noviembreante un determinado Notario de Zaragoza para proceder al otorgamiento de la escritura de compra de la vivienda (folio 32 vuelto), sin que el demandado compareciese al efecto (folio 29).

Partiendo de tales hechos y, a la vista de la estimación de la demanda principal y la desestimación de la reconvencional que contiene la sentencia de primera instancia, comienza la parte apelante alegando el error en la valoración de la prueba que se comete en el 'Fundamento de Derecho Segundo' de aquella resolución cuando en la misma se afirma que 'la licencia de primera ocupación fue concedida por Decreto de 13-4-2012, tras haber sido solicitada en los primeros días de septiembre de 2009'.

Frente a ello, alega el recurrente, del expediente administrativo remitido por el Ayuntamiento de Broto resulta que la solicitud de aquella licencia aparece fechada el 25 de noviembre de 2009. Alegación que se acoge pues así resulta del documento obrante al folio 279 de las actuaciones y, como consecuencia de ello, resulta que al tiempo de requerir la mercantil demandante al demandado para que compareciese ante un Notario para otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, tanto el 1 de octubre de 2009 (folio 31), como el 26 del mismo mes y año (folio 32 vuelto), la actora había incumplido lo convenido en los pactos séptimo y undécimo del contrato privado de 22 de noviembre de 2006. En el primero de ellos, dentro de su párrafo tercero, se estipuló que '(...) Simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública, el vendedor deberá entregar a la compradora copia de la solicitud de Licencia de Primera Ocupación presentada ante el Excmo. Ayuntamiento, así como los boletines de enganche de Agua y Electricidad'. Obligación que difícilmente pudo cumplir la empresa promotora cuando en la fecha señalada para la firma de la escritura pública ni siquiera había solicitado -mucho menos obtenido su concesión- la Licencia de Primera Ocupación.

Asimismo, en el pacto undécimo del contrato privado de compraventa se estipuló que '(...) La fecha prevista inicialmente para la terminación de las obras es el cuarto trimestre del 2008 de acuerdo con los compromisos contraídos por la parte constructora, estando sometida, no obstante a las circunstancias que pudieran surgir durante la ejecución de las obras.

Teniendo en cuenta la situación física del municipio (Pirineo Aragonés) y los retrasos que en virtud de ello se pueden originar, se considera un período de gracia en la finalización de las obras en que éstas concluyan antes del primer trimestre del 2009.

Se consideran terminadas las obras de edificación a los efectos de este contrato desde la fecha en que la dirección facultativa expida el certificado final de obras.

La licencia de Primera Ocupación se solicitará en un plazo máximo de 15 días a contar desde la fecha del Certificado de Terminación de Obra, emitido por la dirección facultativa.

Una vez tramitada la Licencia de Primera Ocupación podrá procederse a la entrega de la vivienda, estando esta prevista en el trimestre posterior a la fecha de ejecución de las obras, salvo causas de fuerza mayor...

Pues bien, de lo actuado resulta que habiéndose firmado el certificado final de la dirección de la obra el 8 de julio de 2009 (folio 280) no se solicitó la Licencia de Primera Ocupación dentro de los 15 días siguientes, ni se procedió a la entrega de la vivienda dentro del trimestre posterior a la fecha de finalización de la ejecución de las obras, lo que implica un nuevo incumplimiento contractual cometido por la promotora.

Ante tales incumplimientos, resulta justificada la negativa del comprador a comparecer ante la Notaría correspondiente para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa cuando la contraparte no podía entregarles copia de la solicitud de la Licencia de Primera Ocupación ni, en menor medida, podía hacer efectiva la entrega de la vivienda dentro de los tres meses siguientes a la finalización de las obras.

Impugna igualmente el recurrente el 'Fundamento de Derecho Segundo' de la sentencia de primera instancia en cuanto considera que no ha existido incumplimiento contractual por la vendedora.

Como en el caso anterior, procede acoger esta impugnación. Así, al margen de los incumplimientos contractuales ya expuestos, también incumplió la promotora demandante su obligación fundamental consistente en entregar la vivienda, el garaje y el armario objeto del contrato dentro del plazo pactado al efecto. Obligación expresamente recogida en el contrato cuyo pacto noveno dispone en su primer párrafo que 'La parte vendedora tiene como obligación principal la de entregar el inmueble objeto de este contrato, terminado en su construcción en el plazo previsto en la estipulación Undécima'.

Siendo así, recordamos que en el citado pacto undécimo se estipuló que la fecha prevista inicialmente para la terminación de las obras era el cuarto trimestre de 2008, si bien teniendo en cuenta la situación física del municipio se convenía un período de gracia en virtud del cual las obras habrían de concluir antes de que terminase el primer trimestre de 2009, considerando terminadas las obras desde el momento en que se expidiese el certificado final de las mismas. Así, aplicando el período de gracia pactado, las obras deberían haber estado concluidas antes del 31 de marzo de 2009, mientras que el certificado final de la obra fue, según se ha expuesto, de 8 de julio de 2009. Si a lo anterior se añade que, según el propio pacto undécimo, la entrega de la vivienda estaba prevista, una vez tramitada la Licencia de Primera Ocupación, para el trimestre posterior a la fecha de ejecución de las obras, es decir, que habiendo finalizado la obra el 8 de julio de 2009, la entrega efectiva de la vivienda -que requiere el acompañamiento de la Licencia de Primera Ocupación, imprescindible para la contratación de los servicios básicos de suministro de electricidad, agua, etc.- debería haberse producido el 8 de octubre de 2009,cuando según el expediente remitido por el Ayuntamiento de Broto (Huesca) la concesión de la Licencia de Ocupación no tuvo lugar hasta el 8 de abril de 2010, lo que comporta, no ya un retraso en el cumplimiento de aquella obligación fundamental del vendedor, sino un auténtico incumplimiento de la misma de entidad suficiente como para constituir causa resolutoria del contrato al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , aun cuando ello no estuviese expresamente estipulado en el referido contrato.

A lo anterior ha de añadirse la consideración de que no se ha probado la concurrencia de fuerza mayor alegada por la actora para justificar el extraordinario retraso en el cumplimiento de su obligación principal, apareciendo suficientemente valoradas las circunstancias meteorológicas adversas en el propio contrato, cuyo pacto undécimo ya tenía en cuenta las mismas para aplicar un periodo de gracia de tres meses. Tampoco de la prueba documental obrante al folio 292 se deduce la concurrencia de ningún suceso imprevisible o que, previsto, fuese inevitable, como exige el art. 1105 del Código Civil , no mereciendo desde luego tal consideración los defectos de los que pudiera adolecer el estudio geotécnico utilizado por la promotora, realizado por una empresa elegida por ella o por la dirección de la obra -igualmente contratada por la promotora- en cualquiera de cuyos supuestos existiría una culpa in eligendo de la mercantil demandante.

Tampoco cabe ignorar que la obligación de entregar la vivienda en el plazo estipulado merece la consideración de elemento esencial -así lo convinieron las partes contratantes en el pacto noveno- a los efectos que nos ocupan y que, en consecuencia, su incumplimiento faculta al demandado-reconviniente para resolver el contrato en los términos interesados en la demanda reconvencional sin necesidad de apreciar el carácter abusivo de las cláusulas que el mismo interesaba.

Por cuanto antecede, estamos en el caso de estimar el presente recurso y de revocar la sentencia de primera instancia dictando otra en su lugar por la que desestimamos la demanda principal, absolviendo al demandado de los pedimentos formulados contra el mismo en aquella, con imposición a AGG SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. de las costas causadas en primera instancia con ocasión de su demanda, en virtud de lo dispuesto en el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y de estimar parcialmente la demanda reconvencional, declarando resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes que ahora litigan, condenando a la actora-reconvenida a entregar al demandado-reconviniente las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal correspondiente desde la fecha de su respectiva entrega, absolviendo a la actora-reconvenida de los restantes pedimentos que contra ella se formulaban en la demanda reconvencional, lo que conlleva la no imposición de las costas causadas con ocasión de la misma en aquella instancia a tenor de lo dispuesto en el art. 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

CUARTO.-Dada la estimación parcial del presente recurso, no procede formular especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada a tenor de lo dispuesto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por don Doroteo , contra la sentencia dictada en fecha 6 de junio de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número 86 de los de Madrid , en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante dicho Órgano Judicial con el número 2389/2010, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la resolución recurrida y, en su lugar, DESESTIMANDO LA DEMANDA PRINCIPAL debemos absolver y absolvemos a don Doroteo de los pedimentos que contra él se formulaban en la misma imponiendo a la parte actora las costas causadas en aquella instancia con ocasión de la misma; y ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa en que se basan las acciones ahora ejercitadas, condenando a la actora-reconvenida a devolver al comprador reconviniente las cantidades recibidas a cuenta del precio más los intereses legales correspondientes desde su respectiva entrega, sin especial pronunciamiento sobre las costas causadas en primera instancia con ocasión de la reconvención así como tampoco formulamos especial imposición sobre las de esta alzada.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 1036 de Banesto, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 853/2012 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico