Sentencia Civil Nº 452/2012, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 461/2012 de 27 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 461/2012

Autos: procedimiento ordinario nº: 24/2010

Juzgado Primera Instancia 6 Figueres

SENTENCIA Nº 452/12

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña Maria Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, veintisiete de noviembre de dos mil doce

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 461/2012, en el que ha sido parte apelante D. Luis Carlos y Dña. Edurne , representada esta por la Procuradora Dña. ESTHER SIRVENT CARBONELL, y dirigida por la Letrada Dña. EVA BARRIENTOS CABALLERO; y como parte apelada D. Ceferino y Dña. Petra , representada por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, y dirigida por el Letrado D. GASPAR DELSO ESCOLANO; siendo parte apelada no comparecida D. Constanza .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado Primera Instancia 6 Figueres, en los autos nº 24/2010, seguidos a instancias de D. Luis Carlos y Dña. Edurne , representados por la Procuradora Dña. IRENE GUMÀ TORRAMILANS y bajo la dirección del Letrado Dña. EVA BARRIENTOS CABALLERO, contra Dña. Constanza , representada por la Procuradora Dña. ELISA MARTÍNEZ PUJOLAR, bajo la dirección de la Letrada Dña. ISABEL BARBERO; y contra Ceferino y Dña. Petra , representados por la procuradora Dña. ROSA MARIA BARTOLOMÉ FORASTER, y bajo la dirección de ARIADNA PAGÉS FAURIA; se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: ' FALLO: Que desestimando la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por Luis Carlos e Edurne representados en actuaciones por el Procurador Sra. Gumá, contra Constanza representada por la Procuradora Sra. Martínez y contra Ceferino y Petra , representados en actuaciones por la Procuradora Sra. Bartolomé, y en su consecuencia debo declarar y declaro que Don. Luis Carlos e Edurne rescindieron el contrato suscrito entre ellos y el Sr. Ceferino y Doña. Petra en fecha 25 de abril de 2007 y asimismo debo declarar y declaro que los Señores Ceferino y Petra tienen derecho a hacer suya la suma de 10.000 € -diez mil euros-, con imposición de las costas procesales a la parte actora. Asimismo, declaro absuelta de todos los pedimentos solicitados en su contra a Doña Constanza '.

SEGUNDO.-La relacionada sentencia de fecha 27/3/12 , se recurrió en apelación por las partes demandantes, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dña. Maria Isabel Soler Navarro.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la sentencia que desestima la demanda formulada por Dº. Luis Carlos y Dª. Edurne , contra Dº Constanza y contra Dº Ceferino y Dª Petra y en que estima la demanda reconvencional formulada por estos dos últimos declarando el derecho de los mismos a retener el importe de 10.000 euros en virtud del contrato de compraventa suscrito con la parte actora en fecha 25 de abril de 2007, y por aplicación del pacto contenido en el contrato en que se pactaron arras penitenciales.

Las partes apeladas solicitan la confirmación de la sentencia

SEGUNDO.-La parte apelante invoca un error en la valoración de la prueba, en concreto que la sentencia parte del error de que la parte demandada acudió a la notaria el día 23 de agosto cuando ello no es así de lo que colige, además de los demás errores que invoca, que la sentencia debe de ser revocada ya que ha quedado probado que la causa de no elevarse a escritura pública fue debido a que el día señalado para el otorgamiento de la escritura pública los vendedores no disponían de la obra nueva.

En primer lugar señalar que la parte recurrente cuando ejercita la acción de resolución contractual, lo hace, no sobre la base de un desistimiento del contrato sino sobre la base de un incumplimiento contractual por la imposibilidad de obtener la declaración de obra nueva el día del otorgamiento de la escritura pública, y reclama el importe de 20.000 que el contrato prevé, en concreto al amparo de la cláusula escrita en francés que prevé que la suma de 20.000 euros será reclamada en caso de no respetar el presente contrato, es decir en caso de incumplimiento. Con lo cual lo primero que debemos apreciar es que contrariamente a lo mantenido en la sentencia de Instancia no estamos en presencia de una arras penitenciales sino penales. Efectivamente, las arras penitenciales están vinculadas exclusivamente a la posibilidad de desistimiento de cualquiera de las partes del contrato y desvinculada de cualquier incumplimiento contractual alguno, con las consecuencias del Art. 1454, y en el caso presente dicho pacto se vinculo a la existencia de un incumplimiento contractual por alguna de las partes, debiendo en consecuencia calificarse las misma como arras penales. Sin embrago la misma parte apelante cuando comunica a la vendedora su voluntad de apartarse del contrato parce más bien que lo que hace es des(documento nº 3 de la demanda).

Sentado lo anterior y teniendo en cuanta que el contrato de compraventa es un contrato consensual, bilateral y que comporta obligaciones recíprocas, (cosa por precio, artículo 1445 del Código Civil ), y susceptible de resolución por su incumplimiento por aplicación del artículo 1.124 del Código Civil . El artículo 1.504 del Código Civil , añade un requisito mas para el supuesto de la venta de bienes inmuebles, precepto que complementa el anteriormente indicado 1.124 del Código Civil ( STS de 21-6-96 ), pero cuyo requisito sólo opera para que pueda prosperar la acción resolutoria del contrato de compraventa por falta de pago del precio convenido, o lo que es igual para la resolución del contrato de venta de inmueble postulada por el vendedor, y no es necesario para la resolución por incumplimiento cuando quien la ejercita es el comprador. Así dice la STS de 10-12-2001 , que 'El requerimiento a que se refiere el Articulo 1.504de presupone la expresión formal del acto volitivo del vendedor dar por resuelto el contrato de compraventa por el incumplimiento del comprador del pago del precio sin que al mismo tiempo pueda imponérsele la obligación de requerir previamente al pago. En todo caso debemos insistir en que para ejercitar la facultad resolutoria, el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuible a la parte contraria. Como dice la STS de 9-5-96 , se exige a quien pretende resolver el contrato, que no haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones que le correspondan y con mayor incidencia si se trata de esenciales.

Sentado lo anterior en el caso presente, que si bien es cierto que nadie acudió a la notaria el día 23 de agosto, es lo cierto que las consecuencias derivadas de dicha incomparecencia son distintas para el vendedor que para el comprador, y ello porque estamos en presencia de un contrato de compraventa de un bien inmueble en consecuencia le es de aplicación lo dispuesto en el art.1515 del CC .

Luego si se trata de un contrato de compraventa de un inmueble, en el que se ha fijado un plazo para pagar el precio y para escriturar, debiendo realizarse ambas cosas al mismo tiempo, no hay obstáculo alguno para se aplique el precepto, el cual es de obligada observancia para cualquier vendedor que, en tales condiciones, quiera impedir toda pretensión de consumación del contrato después de pasar el momento señalado para el pago del precio y, por tanto, el comprador puede pagar el precio en tanto no sea requerido de resolución, notarial o judicialmente. Pagar el precio y obtener la escrituración cuando ambos actos se han vinculado, como ocurre en este caso y en la mayoría.

En consecuencia, puede decirse que a la fecha pactada los demandantes podían pretender la consumación del contrato, la escrituración contra entrega del precio. Sin embargo no hicieron valer ese derecho válidamente, por la sencilla razón de que no convocaron a los vendedores al otorgamiento de la escritura pública y no puede decirse, por tanto, que los vendedores incumpliesen el contrato ni que, por ello, deba aceptarse ahora la pretensión de que devuelvan lo que recibieron, es más fueron los vendedores quienes convocaron de nuevo a los apelantes para el otorgamiento de la escritura pública, como así consta en el documento acompañado como documento nº 4 de la demanda de fecha 10 de octubre y ello lo hicieron después de haber sido informados del escrito remitido por los apelantes apartándose del contrato. No consta que exista requerimiento alguno al respecto. Si a ello se añade lo mantenido por la Sra. Constanza , también demandada, que manifestó que el motivo de no acudir a la notaria devino por no haberse encontrado comprador, y lo ponemos en relación con la documentación aportada por ambas partes en que consta acreditado:

1.- Que los actores en fecha 10 de julio de 2007 los demandados otorgaron poder exclusivo de venta a Doña. Constanza para la venta de la finca objeto de compraventa por los apelantes y por el precio de 525.000 euros, y que los apelantes en esa misma fecha 10 de julio de 2007 también otorgaron poder exclusivo de venta de la misma finca a Doña. Constanza pero por el precio de 550.000 euros.

2.- Que en fecha 4 de septiembre de 2007, es decir a cuatro días después del día señalado para elevar a escritura pública -el 31 de agosto de 2007, los apelantes remiten una comunicación a EMPORIUM PATRIMONI INMOBILIARI, en la que ponen en su conocimiento que desean anular nuestro proyecto de compra de la casa de los Srs. Ceferino ...' y sigue diciendo la comunicación ' en efecto, según el contrato de compraventa redactado y firmado el 25 de abril de 2007, la venta tenía que efectuarse ante Notario y como máximo el día 31 de agosto de 2007. Una vez superada dicha fecha y como el contrato no se ha llevado a cabo por razones diversas, les comunicamos nuestra intención de recuperar la entrega a cuenta de 10.000.' documento nº 3 de la demanda.

3.- En contestación a la misma los apelados vendedores en fecha 10 de octubre de 2007, estos le comunican que ante el incumplimiento de no haber comparecido a la notaria el día señalado y visto su escrito en que consta su voluntad de anular el contrato, que visto que el contrato no prevé arras ni indemnización ni posibilidad de desistimiento, les requieren para elevar a escritura pública el contrato el próximo 25 de octubre de 2007, documento nº 4 de la demanda.

4.- En la misma fecha revocan el poder conferido a la Sra. Constanza , en el que consta entre otros extremos ' por su incapacidad profesional para completar la compraventa pactada entre esta parte y los Srs. Luis Carlos y Dª Edurne y vistos los continuos incumplimientos de plazo y dilaciones en la ejecución de las gestiones encomendadas.' (documento nº4 de la demanda).

En atención a tal relación fáctica y si bien es cierto que en fecha 10 de octubre de 2007 (documento nº 4 de la demanda) los demandaos revocaron el poder de la Sra. Constanza por no haberse podido otorgar la escritura pública al haber la misma manifestado que no disponía del documento de obra nueva que obra en el ayuntamiento en fecha 09-08, dicho documento, lo que viene a evidenciar es la voluntad de los vendedores de llevar a cabo la venta y al no poderse llevar cabo a través de la gestión de la Sra. Constanza le revocan el mandato conferido. A diferencia de ello no encontramos actuación alguna de los apelantes tendente o en que se manifieste su voluntad de elevar a público el contrato.

En consecuencia los apelantes ni acreditaron entonces ni han acreditado en el litigio haber convocado a los demandados para el otorgamiento, En fin, no se ha acreditado por los demandantes que intentasen, en debida forma, consumar el contrato al amparo del artículo 1.504 del Código Civil ni, por tanto, que los vendedores incumpliesen, máxime si tenemos en cuanto que en ningún momento los apelantes al remitir la comunicación en que se apartan del contrato aluden a la obra nueva sino a diversas causas, y en modo alguno invocan incumplimiento de la parte vendedora.

En definitiva no han acreditado los apelantes como compradores que ejercitasen debidamente el derecho que les confería el artículo 1.504 del Código Civil , porque no demuestran haber citado a los vendedores para que acudiesen a la notaría a escriturar. Luego no puede entenderse en modo alguno que los vendedores demandados incumpliesen, ni pueden los compradores reclamar las arras que pactaron de 20.000 que solo procedería en caso de incumplimiento de la otra parte, lo que se aprecia es una conducta equiparable a un desistimiento del contrato, como se entiende cuando la parte no lleva a cabo actuación alguna tendente a escriturar como ha de entenderse en este caso cuando lo que ocurrió fue que los compradores no citaron a los vendedores para el acto en el que, según sostienen, pretendían consumar el contrato, lo que implica que incumplieron el contrato, si bien ningún pronunciamiento cabe efectuar al respecto pues no se puede olvidar que nuestro recurso de apelación no constituye un nuevo juicio, sino una revisión de la primera instancia y por ello está sometido a ciertos límites: su ámbito objetivo lo delimitan las partes -' tantum devolutum quantum appellatum '( artículo 465, apartado 4, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), pero siempre dentro de los contornos propios del de la primera instancia ('pendente appellatione nihil innovetur'), y la sentencia que lo resuelva no puede perjudicar al apelante, como regla - prohibición de una 'reformatio in peius'(artículo 465, apartado 4, antes citado).

TERCERO.-Por lo expuesto se desestimará el recurso interpuesto, con la consecuencia de imponer las costas ocasionadas por el mismo a los recurrentes, conforme a lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por lA representación procesal de Dº Luis Carlos y Dª Edurne contra la sentencia de fecha 27 de marzo de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Figueres en el procedimiento ordinario nº 24/2010 del que dimana el presente rollo de apelación, CONFIRMAMOSdicha sentencia, con imposición de las costas a los recurrentes. Y con pérdida del depósito constituido.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo/Superior de Justicia de Cataluña si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Iltma. Sra. Magistrado - Ponente Dña. Maria Isabel Soler Navarro, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.