Sentencia Civil Nº 452/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 645/2012 de 23 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 645/2012-5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1306/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 55 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 452/2013

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 23 de julio de 2013.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1306/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 55 Barcelona, a instancia de D. Antonio , Epifanio y Ruth , contra Dª. Belen , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de mayo de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Estimant parcialment la demanda interposada pel Don. Antonio , la Sra. Ruth i Don. Epifanio contra Doña. Belen : a/ declaro improcedent 5,54 euros mensuals de la repercussió per obres efectuada per la demandada als demandants el mes d'octubre de 2006; b/ condemno la demandada a treure aquests 5,54 euros mensuals (16,62 euros trimestrals en el pisos NUM000 NUM001 i NUM002 NUM003 ) de la partida d'obres dels rebuts de lloguer; c/ condemno la demandada a tornar als demandants els 5,54 euros mensuals (16,62 euros trimestrals en el pisos NUM000 NUM001 i NUM002 NUM003 ) que els ha vingut cobrant indegudament des del mes d'octubre de 2006, així com els que els pugui cobrar en el futur fins que no compleixi aquesta resolució; d/ desestimo la resta de pretensions de la demanda; i e/ no imposo el pagament de les costes del plet a cap de les parts.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 17 de julio de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.-Los demandantes, D. Antonio , DÑA. Ruth y D. Epifanio , interpusieron demanda de juicio ordinario en cumplimiento de contrato de arrendamiento y en determinación de renta contractual contra DÑA. Belen , solicitando se dicte sentencia por la que se condene:

A) En cuanto a todos los actores:

1.- A la demandada, para que cumpla el contenido obligacional de los contratos de arrendamiento y proceda al restablecimiento del servicio PORTERIA (NO CONSERJERIA QUE NUNCA EXISTIÓ) CON LA REPERCUSION DE LOS GASTOS QUE CORRESPONDA A TENOR DEL SALARIO ESTABLECIDO EN EL CONVENIO LABORAL CORRESPONDIENTE.

2.- Que se declare improcedente la imposición del servicio de limpieza que sustituyó el servicio de portería sin el consentimiento de los inquilinos y vulnerando el contenido obligacional del contrato.

B) En cuanto a los actores D. Antonio , DÑA. Ruth y D. Epifanio :

3.- Que se proceda a la restitución de las cantidades cobradas y que se cobren desde el 1 de septiembre de 2007, en concepto de servicio de limpieza (en cada uno de los recibos mensuales y/o trimestrales girados a los demandantes) y que a razón de 49,22 € por 16 meses desde septiembre de 2007 hasta la fecha de presentación de la demanda, da un total de 787,52 € cobrado indebidamente a cada uno, dando un total de 2.362,56 €, así como a aquellas cantidades que se repercutan hasta la resolución del proceso.

4.- Que se declare improcedente la repercusión de obras en concepto de enlucimiento de fachada, siendo procedentes únicamente las de reparación y sustitución de bajantes por importe de 9.617,58 € y la de reparación de humedades de la azotea por importe de 21.064,74 €.

5.- Que se declare correcta la repercusión de las citadas obras en el importe mensual de 15,34 € a cobrar mensualmente o trimestralmente desde octubre de 2006 según los contratos.

6.- Que se proceda a la devolución de las cantidades cobradas de forma indebida desde octubre de 2006 por importe de 36,16 € de obras, es decir 976,32 € para cada contrato, siendo un total de 2.928,96 € así como a aquellas cantidades que se repercutan hasta la resolución del proceso.

Que se impongan las costas a la adversa por su temeridad.

Opuesta la parte demandada, en fecha 10 de mayo de 2012 recayó sentencia que, tras estimar parcialmente la demanda: a/ declara improcedente 5,54 € mensuales de la repercusión por obras efectuada por la demandada a los demandantes el mes de octubre de 2006; b/ condena a la demandada a sacar estos 5,54 € mensuales (16,62 € trimestrales en los pisos NUM000 NUM001 y NUM002 NUM003 ) de la partida de obras de los recibos de alquiler; c/ condena a la demandada a devolver a los demandantes los 5,54 € mensuales (16,62 € trimestrales en los pisos NUM000 NUM001 y NUM002 NUM003 ) que les ha venido cobrando indebidamente desde el mes de octubre de 2006, así como las que les pueda cobrar en el futuro hasta que no cumpla esta resolución; d/ desestima el resto de las pretensiones de la demanda; y e/ no impone el pago de las costas del pleito a ninguna de las partes.

Frente a dicha resolución se han alzado ambas partes, a medio de los recursos que ahora se conocen, combatiendo los actores los pronunciamientos por los que se desestima el incumplimiento contractual por supresión del servicio de portería y se estima la repercusión de las obras realizadas en la fachada y solicitando la demandada que se declare la procedencia de la repercusión de las obras realizada por dicha demandada, en las cantidades realizadas en octubre de 2006.

SEGUNDO.-En cuanto a la primera acción ejercitada por los demandantes por la que se pide el restablecimiento del servicio de portería, es de señalar, en línea con lo manifestado por la sentencia apelada, que la parte actora no alega el incumplimiento por la demandada de la normativa legal que regula los contratos de arrendamiento litigiosos, sino el contenido específico de los mismos y así resulta de los apartados 1 y 2 del suplico de la demanda en los que se habla del contenido obligacional de los contratos de arrendamiento y también resulta de que en la Audiencia Previa el letrado de la parte actora fijó como primer punto controvertido el hecho de si se había producido un incumplimiento respecto de los contratos. Pues bien, examinando los contratos de arrendamiento de los actores, que fueron suscritos en 1984 el del Sr. Antonio respecto del piso NUM001 NUM001 (folio 77), en 1949 el de la Sra. Ruth respecto del piso NUM000 NUM001 (folio 79) y en 1953 el del Sr. Epifanio respecto del piso NUM002 NUM003 (folio 81) no contienen clausula alguna que obligue a la parte arrendadora a mantener el servicio de portería, que, según la sentencia de la Sección 4ª de esta Audiencia dictada en un procedimiento anterior al presente (folio 66), fue suprimido por la comunidad de propietarios en Junta General Extraordinaria celebrada el día 5 de julio de 2007, por lo que ni cabe ahora impugnar dicho acuerdo por no tener legitimación los arrendatarios, ni cabe decir que la demandada haya incumplido los meritados contratos. Se afirma por los recurrentes que el servicio de portería, junto con la ubicación de la finca, fue uno de los motivos de la celebración del contrato de arrendamiento, pero al respecto ha de significarse que el artículo 1274 CC , al concretar que en los contratos onerosos se entiende por causa para cada parte contratante, la prestación promesa de una cosa o servicio por la otra parte, no da un concepto de la misma, sino que la especifica con sentido objetivo para los contratos de igual clase, significando el fin que se persigue, ajeno a la nueva intención o subjetividad que significan los móviles, acogibles sólo cuando sean reconocidos por ambas partes y exteriorizados por su relevancia ( SSTS de 4 de mayo de 1987 y 8 de febrero de 1996 ), y la parte recurrente aduce unos criterios subjetivos, ajenos a la causa jurídica del contrato de arrendamiento. Así como reiteradamente se ha afirmado por la jurisprudencia ( SSTS 13 de julio de 2011, recurso 912/2007 , 17 de marzo de 2011, recurso 880/2007 , 21 de diciembre de 2009 , 21 de marzo de 2003 , 30 de noviembre de 2000 , 1 de abril de 1998 , 25 de mayo de 1995 , 11 de abril de 1994 , 19 de noviembre de 1990 y 30 de diciembre de 1985 , entre otras muchas), no puede confundirse la causa del contrato con el motivo o móvil individual, la intencionalidad subjetiva que motiva a la persona a otorgar el consentimiento; incluso, partiendo de la triple distinción de la doctrina más decantada, entre la causa de la atribución, causa de la obligación y causa del contrato. La causa se diferencia de los motivos en que se determina por los móviles con trascendencia jurídica, que incorporados a la declaración de voluntad en forma de condición o modo forman partes de aquélla a manera de motivo esencial impulsivo o determinante. La causa como elemento externo, trascendente, tesis objetiva, con los móviles o motivos internos de cada interesado o tesis subjetiva. Salvo los casos excepcionales en que el móvil se integra en la función objetiva del negocio jurídico, caso del móvil causalizado, el de carácter subjetivo es intrascendente para el derecho; el móvil subjetivo es, en principio, una realidad extranegocial, a no ser que las partes lo incorporen al negocio como una cláusula o como una condición. La causa es la función objetiva del negocio jurídico, conforme al artículo 1274 del Código Civil diferenciándose de la finalidad subjetiva. Por tanto, no constando en los contratos de arrendamiento litigiosos que dicho móvil fuera incorporado al negocio como una clausula o condición de la que inferir que las partes quisieron e hicieron referencia al servicio de portería como uno de los elementos a valorar dentro de la operación, no puede sostenerse que dicho servicio de portería se tratara de una finalidad común a ambas partes contratantes, explicitadas en los contratos de arrendamiento, sino de un fin propio de los arrendatarios y no recogido expresamente en los contratos, tratándose, por tanto, de un móvil subjetivo intrascendente para el derecho, conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta. Procede, por tanto, desestimar la pretensión de restitución del servicio de portería.

TERCERO.-En cuanto al segundo motivo del recurso de los actores que ha de estudiarse junto con el recurso interpuesto por la demandada al referirse ambos a la repercusión por obras, ha de significarse que los contratos de arrendamiento de vivienda litigiosos fueron celebrados con anterioridad al RDL 2/1985, y han subsistido a la entrada en vigor de la L 29/1994, por lo que están regulados en su Disp. Transitoria Segunda. El principio general que la Ley proclama al respecto es el de sometimiento a la normativa por la que vinieran estando regulados, modificada por lo previsto en los apartados 2 a 11 de la propia Disp. Trans. Segunda. Este régimen legal es el constituido por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto refundido LAU de 1964, según se indica en el ap. 1 de la referida Disposición lo que implica que la Ley de 1964 se va a seguir aplicando hasta la extinción de los contratos, en su integridad y sólo aquellos preceptos que sean modificados o queden materialmente derogados por las previsiones contenidas en los apartados siguientes de la Disp. Trans. Segunda dejarán de ser aplicables a tales contratos. En caso de duda sobre la vigencia de algún precepto de la Ley de 1964, la solución deberá buscarse en función de la regla general de pervivencia de aquélla.

Pues bien, al respecto conviene precisar que, la Disp. Trans. 2ª, 1 de la L 29/1994, de 24 Nov., que entró en vigor el día 1 Ene. 1995 (disp. final 2.ª), indica que «Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 May. 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto refundido LAU de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria». El ap. 10 de la misma Disposición señala que «Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta Ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos: (...) 10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del art. 108 del texto refundido de la Ley de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: (...)». Por su parte, el repetido art. 108 constituye una excepción al art. 107, relativo a que son de cuenta del arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido. La vigente LAU permite, pues, a los arrendadores con contrato anterior al 9 May. 1985 repercutir el importe de las obras de reparación necesarias, situación no prevista en la antigua ley para los arrendamientos posteriores a 1964. Se observa que el legislador ha pretendido equiparar unos y otros de tales arrendamientos en el repetido ap. 10.3.

Como reiteradamente tiene declarado este Tribunal, el procedimiento para instar la repercusión, tanto en el supuesto de optar el arrendador por realizarla en los términos previstos en el art. 108 del texto refundido LAU de 1964 , como en el de optar por realizarla en los previstos en las reglas 1.ª a 5.ª de la Disp. Trans. segunda, C.10.3, de la L 29/1994, será el del art. 109 de la Ley de 1964, con las variaciones introducidas en la disposición transitoria mencionada. Ello obligaba al arrendador, una vez terminadas las obras a notificar a los arrendatarios por escrito: su naturaleza y alcance, su importe, y la repercusión correspondiente, deducidos los auxilios o ayudas públicas percibidas por el propietario. En todo lo demás, sobre aceptación u oposición al aumento por el arrendatario, hay que estar a lo dispuesto en las reglas 2.ª y 5.ª del art. 101. Por lo tanto y conforme al nº 2 de dicho artículo, hecha la notificación el arrendatario podrá adoptar las siguientes posturas: 1) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3) rechazar el aumento. En el primer caso, el arrendador podrá al siguiente período de renta, girar el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino. Pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de lo satisfecho y la devolución de lo indebidamente pagado. En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión. Se observa, pues, que el silencio del arrendatario ante la notificación del arrendador del aumento de la renta por la meritada repercusión se interpretará como aceptación tácita, de modo que el arrendador podrá girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino. Lo que sucede es que en este caso de aceptación tácita entra en juego asimismo la norma de la regla 4ª, según la cual, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la autorizada, dentro de los tres meses siguientes de haber realizado el primer pago, dicho inquilino podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado. Con ello se permite que el arrendador tome la iniciativa cobrando la nueva renta y ha de ser el inquilino el que acuda a la vía judicial para instar la revisión o devolución de lo indebido si el cálculo del incremento no se ajusta a la legalidad. Ello es lógico de cara a no privilegiar a quien ha permanecido inactivo en el plazo que legalmente se le concede para exteriorizar su reacción. De entender lo contrario se estaría generando un perjuicio añadido para el arrendador, pues, ello lleva consigo una situación de inseguridad e incertidumbre para el mismo, hasta el punto de que, por ejemplo, podría transcurrir varios años, sin que supiere el arrendador si finalmente el arrendatario va a hacer uso o no de su facultad de oposición y sin que por tanto pudiera adoptar aquellas prevenciones que estime precisas o convenientes con relación a la vivienda y desde luego diversas según sea la decisión que en definitiva acoja el arrendatario.

Pues bien, en el presente caso no se discute que en el mes de julio de 2006, el administrador de la propiedad notificó a los inquilinos actores la realización en el inmueble de determinadas obras de reparación, entre ellas las de la fachada, y que desde el mes de octubre de 2006 se han cargado mensualmente la suma de 51,50 €; suma que fue abonada por los arrendatarios durante más de dos años hasta que por demanda de 19 de diciembre de 2008 (que dio lugar al procedimiento ordinario nº 1704/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona), se opusieron a la meritada repercusión, pasado, por tanto, el plazo de treinta días señalados por el art. 101 LAU 64, por lo que se produjo una aceptación tácita del incremento pretendido por la parte arrendadora y tampoco formularon acción revisoria alguna dentro del plazo de caducidad de tres meses señalado por el art. 106 de la misma LAU , por lo que ha de declararse caducada la presente acción y válida la repercusión realizada en octubre de 2006, pues no cabe olvidar que la caducidad determina el tiempo dentro del cual - y solo dentro de él- es posible la realización de un acto con eficacia jurídica; de forma que el plazo es preclusivo, perentorio y material, siendo la caducidad automática por ministerio de la ley, computable por días naturales, sin descontar los inhábiles, hasta el punto en que supone un medio de extinción de los derechos y acciones, pudiendo ser apreciada de oficio (TS S 11 May. 1966, 28 Ene. 1983, 22 May. 1990, 10 Nov. 1994...).

Por todo lo cual procede desestimar el recurso formulado por la parte actora y estimar el recurso formulado por la demandada.

CUARTO.-La desestimación del recurso formulado por la parte actora conlleva la íntegra desestimación de la demanda, lo que, a su vez, conlleva la expresa imposición a los actores de las costas de ambas instancias generadas por dicha demanda y recurso. La estimación del recurso formulado por la demandada comporta no hacer mención especial sobre las costas devengadas por dicho recurso.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de D. Antonio , D. Epifanio y DÑA. Ruth y ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de DÑA. Belen contra la sentencia de fecha 10 de mayo de 2012 dictada en el procedimiento ordinario nº 1306/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Barcelona, SE REVOCA dicha resolución, dictándose otra por la que desestimando íntegramente la demanda se absuelve a la demandada de los pedimentos contra ella deducidos. Se imponen a la parte actora las costas generadas por su demanda y recurso y no se hace mención especial sobre las costas generadas por el recurso de la demandada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.