Sentencia CIVIL Nº 452/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1088/2016 de 27 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
Rollo núm. 1088/2016
Procedimiento Ordinario núm. 424/2015
Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Gavà
SENTENCIA núm.452/2017
Ilustrísimos Señores Magistrados
MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE
MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH
En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de Junio de dos mil diecisiete.
VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos
de Procedimiento Ordinario, tramitados con el número arriba expresado por el Juzgado de Primera Instancia
número Tres de Gavà a demanda de Debora contra Luis Andrés , pendientes en esta instancia al haber
apelado la parte demandante citada la sentencia que dictó el dicho Juzgado el día trece de junio de dos mil
dieciséis.
Han comparecido en esta alzada la parte apelante, de Debora representado por la procuradora de
los tribunales Sr. Anna Blancafort Camprodón y asistida del letrado Sr. Xaviel Pineda Buendía, y la parte
demandada, en su condición de parte apelada, por el procurador de los tribunales Sr. Uriel Pesqueira Puyol
y defendida por el letrado Sr. Jesús Laez Alvarez .

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: " Que desestimando la demanda formulada por de Debora contra Luis Andrés , debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones deducidas en el escrito de demanda y todo ello con imposición de costas a la parte demandada debiendo cada parte asumir las costas causadas a su instancia. "

SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte litigante.

Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día trece de junio pasado.

Actúa como ponente el Magistrado Sr. D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH.

Fundamentos

1.- En la demanda que Debora formuló contra Luis Andrés señaló que, en fecha 1 de febrero de 2011, ambas partes otorgaron un contrato de arrendamiento de la finca sita en PASSEIG000 , NUM000 , NUM001 planta, de Castelldefels, con el hoy demandado en su condición de arrendador. En dicho contrato de alquiler se entregó por la actora la suma de 1.200 euros en concepto de fianza, suma que reclama en las presentes actuaciones, aminorada por los importes de los suministros no satisfechos por la inquilina accionante, lo que resultó la cifra de 792, 11 euros. La sentencia de la primera instancia desestimó íntegramente dicha reclamación, pronunciamiento frente a la que se alza en esta segunda instancia, la meritada demandante.

2.- En el caso que nos ocupa se debe resaltar el hecho de que, el contrato ya resultó resuelto y la finca consta ya entregada en su día al demandado. De ahí que la única cuestión controvertida en la litis es la pertinencia o no de la fianza objeto de reclamación en el importe fijado en la demanda.

2.1.- Como ya señalamos, entre otras, en nuestra sentencia de 23 de abril de 2013 , " La correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 .º y 1555.2.º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS entre otras de 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 ). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' -en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 )".

2.2.- Añadiendo que " Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS.

10.10.1971 , 24.9.1983 y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ).

El art. 1561 CC sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no sólo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora" .

2.3.- Concluyendo que " Mas siendo ello así, esta Audiencia viene manteniendo, a vía de ej en su SS de 19 de mayo de 2010 que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado. No hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad.

Y esta misma sección, en su sentencia de 27 de enero de 2010 'el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda tras tres años de ocupación por el inquilino ", pero no en el de daños. Por lo dicho, no debe incidir en las presentes actuaciones el hecho de que, según el documento 30 de la contestación a la demanda [nuevo contrato de alquiler sobre la finca de fecha 5 de noviembre de 2014], el nuevo arrendatario asumiera el pintado de la vivienda, ni debe computarse dentro del concepto de daños el importe de 600 euros (f.17) que el demandado computa.

3.- En primer lugar, el hecho de que la fianza no se depositara en el INCASOL, según lo dispuesto en la Ley 13/1996, de 29 de julio, del Parlament de Catalunya [arts. 6 y 12 y demás concordantes], solo lleva aparejada al tratarse de una infracción de administrativa, la posibilidad de sanciones de carácter administrativo, que no repercuten en lass presentes actuaciones.

En segundo lugar, debe recordarse, tal y como señala la propia parte recurrente, que, con fecha de 8 de octubre de 2014, el demandado recuperó la posesión de la finca arrendada, mientras que el reportaje fotográfico efectuado por el Sr. Alejo , aportado junto al escrito de contestación a la demanda, se fechó en el 24 de octubre de 2014.

Los daños descritos por la sentencia de la primera instancia, así como en la contestación, fueron valorados unilateralmente por la propia parte demandada en su escrito de contestación (f.17), [que sin contar el gasto de pintura, atendido el criterio de este tribunal y descontados los suministros, como ya hizo la parte actora], en la suma de 666, 05 euros [312 de Leroy Merlin y 533, 19 euros correspondientes a un industrial Sr. Severiano ], por lo que resulta la cantidad de 126, 06 euros que excedería aún del importe de la fianza y llevaría a estimar en parte la demanda.

Pero es que, además, en cuanto a la revisión de este tribunal acerca de la prueba testifical practicada en la persona de Alejo que realizó informe fotográfico sobre el estado de la finca (docs. 7 y ss de la demanda), quince días después de la entrega de la posesión, resulta realizado por el meritado que tiene una directa vinculación con el arrendador ya que es su apoderado al referido Sr. Alejo , al residir el demandado en el extranjero, lo que si bien resulta lógico no impide que el tribunal someta a las reglas de la sana critica aquel testimonio, en el sentido de faltar en esa declaración el debido contraste probatorio que objetive la realidad de los daños que se dicen inferidos. En este sentido no cabe entender acreditado con base exclusivamente en el reportaje fotográfico aportado a autos , la existencia y realidad de aquéllos [los daños que se dicen inferidos] ya que dicha sola prueba documental resulta a todas luces insuficiente para tener por acreditada la realidad de daños en la vivienda. En este sentido no se aportó junto al escrito de contestación factura o, cuando menos, presupuesto alguno del industrial (o industriales que prestaran sus servicios de reparación) ni tan siquiera se aporta la factura de los almacenes Leroy Melin que vengan a corroborar la valoración que se efectúa en el escrito de contestación a la demanda. De ahí que por todo ello proceda revocar la sentencia y estimar el recurso y la demanda.

5.- No procede la imposición de las costas de esta instancia al haberse estimado el recurso ( art. 398 de la LEC ).

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por Debora contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Gavà dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se revoca íntegramente y se estimamos la demanda formulada por la parte apelante contra Luis Andrés al que se condena a pagar a la parte actora la suma de 792, 11 euros más los intereses legales devengados desde el día 8 de octubre de 2014, así como al pago de las costas devengadas en la primera instancia sin que proceda hacer imposición de las devengadas en esta alzada.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Magistrados integrantes del Tribunal.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes.- DOY FE.