Sentencia Civil Nº 453/2006, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7, Rec 594/2005 de 02 de Octubre de 2006

Encabezamiento

SENTENCIA NUMERO : 453/2006

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. Jose Manuel Valero Díez.

Magistrado: Dña. Gracia Serrano Ruiz de Alarcón.

Magistrado: D Javier Gil Muñoz

En la Ciudad de Elche, a dos de Octubre de dos mil seis..

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Elche ( Alicante), de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante Habitel Inmobiliaria S.L., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por la Procuradora Sra Tormo Moratalla y dirigida por el Letrado Sr Martinez Castaño , y como apelada, Arquitectura Bioclimática, S.A., representada por el Procurador Sr Alacid Baño y bajo la direcciónd el Letrado Sr Brotons Maciá.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número Dos de Elche en los referidos autos, tramitados con el número 419/04, se dictó Sentencia con fecha 7 de Febrero de 2005, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Srª Tormo Moratalla en nombre y representación de HABITEL INMOBILIARIA S.L., contra ARQUITECTURA BIOCLIMATICA S.A., DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A LA DEMANDADA DE TODAS LAS PRETENSIONES CONTENIDAS CONTRA ELLA EN LA DEMANDA, CON IMPOSICIÓN DE LAS COSTAS A LA PARTE ACTORA."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, se interpuso recurso de apelación por la referida parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal , previo emplazamiento de las partes, donde quedó formado el Rollo número 594/05, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales, salvo el plazo para dictar Sentencia, dado el trabajo existente en esta sección Mixta, con Vistas y Ponencias penales de resolución preferente.

VISTO , siendo ponente la Iltma Sra Dª Gracia Serrano Ruiz de Alarcón, que expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, al preparar el presente recurso de apelación, impugna la Sentencia de primer grado, en sus fundamentos jurídicos segundo, tercero, cuarto, así como el fallo de la resolución. Son por tanto, pronunciamientos concretos de los marcados por el Juzgador en el iter de su Sentencia, contra los que se alza la parte apelante con base en el evidente error en la valoración y apreciación de las pruebas practicadas en relación con los hechos aducidos en el escrito inicial de demanda , de cuya prueba se desprende, según aduce , la existencia de un contrato verbal de gestión de encargo de venta/ mediación , el precio de la venta fijado en 210.354 euros y los honorarios pactados por corretaje del 5% de la precitada cantidad y , sin duda, la efectiva gestión de venta llevada a cabo por la Inmobiliaria demandante , por la que debe ser resarcida con la suma reclamada en esta demanda, pue si la compraventa no se ha verficado finalmente ha sido única y exclusivamente por los actos impeditivos de la demandada, al proceder a la venta de los inmuebles encargados sin notificación alguna por su parte d e que había cesado el encargo de mediación. En definitiva postula la revocación de la Sentencia de instancia, con estimación íntegra de su demanda.

SEGUNDO.- La Sentencia de instancia explica suficientemente la secuencia de los hechos aquí enjuiciados, sin embargo, a juicio de esta Sala no llega a una conclusión jurídicamente correcta, tras el examen detenido de la prueba practicada en estas actuaciones.

En efecto, en el presente caso , hemos de partir de la base de que el contrato de mediación o corretaje se concierta verbalmente entre las partes, sin que conste pacto de exclusividad, facultad de la inmobiliaria para suscribir en nombre de la Mercantil demandada contrato de compraventa o pactar arras penitenciales, ni límite temporal del encargo, aunque sí se pactó el porcentaje del 5% sobre el precio de la venta, en concepto de comisión u honorarios a percibir por la Agente mediadora , pues en este sentido se ha de entender al no existir manifestación en contrario de la demandada, que en este extremo solo muestra disconformidad expresa respecto al precio de la venta sobre el que debe ser aplicado el citado 5%, que a decir de la actora es sobre el de 210.354 euros, y según la apelada sobre el de 76.000 euros , que fué el precio por el que ella misma vendió los inmuebles a una Empresa del grupo, figurando como Administrador único de ambas el Sr Juan Ramón .

En orden a resolver la controversia planteada, es conveniente precisar la naturaleza jurídica del contrato en discusión. En este sentido , el Tribunal Supremo en sentencia de fecha de 21 de Octubre de 2000 declara" en el contrato de mediación o de corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre le cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derchos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2-10-1999 ); tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( Sentencias de 19-10 y 30-11-1993, 7-3-1994, 17-7-1995 , 5-2-1996 y 30-4-1998 ) ".

Como se ha afirmado en las Sentencias de 17-10-94, 13-10-95 y 16-07-97 de esta misma Sala ,:"el contrato de corretaje es definido por la doctrina como aquél por el que una de las partes (el comitente) encomienda a la otra (el corredor) la realización de gestiones dirigidas a facilitar la ulterior celebración con un tercero de un contrato en el que está interesado o para que le indique la oportunidad o la persona con quien puede celebrarlo. Se configura así como un contrato atípico, consensual y oneroso perteneciente al grupo de los contratos de gestión y mediación. Al carecer de específica regulación en nuestro ordenamiento, ha de regirse por las normas generales de los art. 1.254 y siguientes del C.C . y la analógica aplicación de las normas de otros tipos contractuales afines al mismo, como el mandato, comisión mercantil o arrendamiento de servicios. En cuanto al devengo de honorarios por el corredor , es preciso que el negocio se haya celebrado gracias a su actividad mediadora, de manera que entre intervención del corredor y celebración del negocio ha de mediar una relación de causa a efecto , relación causal que ha de ser valorada en cada caso concreto. Como se ha afirmado en las Sentencias del T.S. de 21-10-65, 18-12-86 , 3-1-89, 11-2-91, y 23-9--91, los servicios del agente inmobiliario deben ser retribuidos tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora como si el oferente se aprovecha de su labor para celebrarlo. Más aún, las Sentencias del T. S. 3-6-50 y 7-1-57 habían ido más allá al afirmar que el corretaje ha de ser satisfecho aún después de extinguido o revocado el encargo conferido al mediador, siempre que se acredite que la celebración del contrato encargado fue posible merced a la actividad que, durante su vigencia, desarrolló el corredor.". Esa doctrina indica con carácter general que las relaciones entre el vendedor y el intermediario son de simple gestión, es decir , de encontrar algún comprador para el bien cuyo encargo se le encomienda, ahora bien esto no quiere decir que el intermediario no pueda tener el mandato de comprometer en firme la venta, dejándola pendiente solo del otorgamiento de la escritura o de la ratificación del documento realizado por el gestor inmobiliario.

También resulta de interés la cita de las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 13 , de 9 de diciembre de 1999 y de 20 de marzo de 2000, en las que se considera que el contrato de agencia inmobiliaria pertenece a la categoría de los innominados " facio ut des" que si bien contiene aproximaciones al mandato, mediación, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el la función de gestión mediadora , por el que se encarga al Agente, en su condición de intermediario y por sus relaciones con el mercado inmobiliario, que oferte a la venta determinados bienes, aportando el propietario que desea enajenarlos los datos de los mismos y un precio inicial o mínimo. El Agente, salvo apoderamiento y representación expresa, que no requiere forma especial y que puede ser incluso de palabra, no interviene directamente en la conclusión de la compra final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta , es decir, coadyuva eficazmente a la misma, y desarrolla una actividad predominantemente pregestora, al hacer posible el contrato definitivo entre el interesado en la compra y el interesado en la venta, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final. Su contenido es ambivalente, de un lado genera un haz de Derechos y obligaciones específicos del contrato, con el propietario que realiza el encargo de venta al Agente, y de otro con el interesado en la compra de la finca , que pueden ser las propias de un precontrato o las de un contrato de compraventa cuando aquel actúa en virtud de un mandato representativo.

La parte apelada sostiene que en este caso no había pacto de exclusividad y que por ello los comitentes no asumieron el compromiso de abstenerse de contratar con otros compradores y que además la actora se extralimitó en sus facultades gestoras al proceder a perfeccionar una venta para la que expresamente no estaba autorizada. Pues bien , además de que, como se expone en la Resolución impugnada, las propias declaraciones de las partes no ofrecen duda alguna sobre el hecho de que el encargo se efectuó, el contenido obligacional del mismo viene dado por la propia naturaleza del contrato y por las normas generales de la contratación, es especial, el art. 1.258 C.C . en virtud del cual la obligatoriedad del contrato se extiende no sólo al cumplimento de lo pactado expresamente sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y la ley , de modo que este contrato puede desplegar todos sus efectos con independencia de que exista o no pacto de exclusividad, siempre que la venta se perfeccione como consecuencia de la actividad o de las gestiones efectuadas por el corredor acreditada en este caso, como veremos. Resulta así que, si bien en virtud del principio de libertad contractual (art. 1.255 CC .) los contratantes pueden incluir en estos contratos un pacto de exclusividad, durante un tiempo determinado y en las condiciones que se concreten -excluyendo así la intervención de otros agentes mediadores- fuera de estos supuestos de pacto expreso (que no concurre en nuestro caso) nada impide que el encargo de mediación pueda efectuarse por parte del dueño a varios agentes mediadores, e incluso que el comitente actúe por su propia cuenta, al no quedar limitada su facultad de concertar personalmente el negocio. Sin embargo , la falta de exclusividad no excluye , per se, el devengo de honorarios por parte del corredor pues, como antes se decía, quedará supeditado a la eficacia de la mediación realizada, es decir, que el contrato de compraventa tenga lugar como consecuencia de la actuación de ese concreto mediador , pues como señala la S.TS de 30-4-1998 lo que justifica la remuneración es el resultado alcanzado.

TERCERO.- Sentado lo anterior y puesto que el motivo en que se sustenta el recurso de apelación no es otro que el pretendido error en la apreciación de la prueba efectuada por el Juzgador a quo, no cabe sino recordar que, como reiteradamente viene señalando esta Sala, este motivo de apelación sólo podrá prosperar cuando las conclusiones obtenidas por el Juzgador de instancia al valorar la prueba practicada resulten ilógicas, absurdas o arbitrarias , o cuando haya dejado de considerar como prueba objetiva alguna que las contradiga, pero sin que este motivo de apelación pueda servir para intentar sustituir el criterio objetivo del Juzgador por el subjetivo y propio del apelante. Sin embargo en este caso , y como arriba se adelantaba, este Trbunal no comparte la valoración probatoria de instancia, pues se considera debidamente probada tanto la realidad del encargo como la efectiva realización de actos inequívocos de gestión y mediación entre las partes que resultaron decisivos para que la compraventa se hubiera podido llevar a cabo, y que si no se materializó finalmente fue por la conducta de la demandada, que pese a los contactos vía fax mantenidos con la actora, y concretamente un mes antes de la firma del documento aportado bajo el núm 24.4 con la demanda, procede a la venta de los inmuebles mediante escritura pública de fecha 31 de Diciembre de 2003 a una Empresa, de la que como hemos dicho , su administrador único es el mismo en vendedora- compradora, el Sr Juan Ramón, y por un precio considerablemente inferior -76.000 euros- al concertado por la Inmobiliaria con la compradora Sra Susana - 210.354 euros, sin notificar en momento alguno dicha operación de venta a la actora; muy al contrario, le reconfirma el encargo de venta en el fax de fecha 15 de Diciembre de 2003- docum 27 demanda-, pues no otra lectura puede darse al párrafo primero del escrito" Se trata de un tema fiscal pues necesitamos poner pérdidas en este ejercicio, no es que no queramos vender las viviendas" y ello con independencia que la hoy actora se prestara o no a tal favor, toda vez que este Tribunal no tiene duda que las viviendas a las que se refiere en dicho escrito son las mismas que las objeto de encargo, como se deprende del propio contenido de los documentos aportados , y pese a que el Sr Juan Ramón en el fax que remite a la actora en fecha 22 de Enero de 2004 intente hacer creer que se está refiriendo a "cuestión distinta de la tratada",y de que los impresos o formatos de pacto de reserva que firmó la actora con la compradora, remitidos y elaborados por la Empresa demandada, eran también para otra operación puntual y concreta, y por tanto distinta de la que nos ocupa, no dando, sin embargo, dato alguno de identidad sobre tales operaciones concretas de las que , por tanto, no hay rastro en la causa..

En este sentido, y como recuerdan , entre otras, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 9 de marzo de 2004, de la audiencia Provincial de Madrid, sec. 11ª, de 11 de junio de 2004 , y de la Audiencia Provincial de Cádiz, sec. 1ª, de 27-2-2004, en relación con la obligación de satisfacer la remuneración o comisión convenida, "el corretaje ha de ser satisfecho aun después de extinguido o revocado el encargo conferido al mediador, siempre que se acredite que la celebración del contrato encargado fue posible merced a la actividad que, durante su vigencia, desarrolló el corredor (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 junio 1950 y 7 enero 1957 )". Y esto es lo acontecido aquí, en que el negocio final se hubiera realizado sin duda por la actividad desplegada por la Agente mediadora , de no ser por la conducta desplegada por la demandada, pues este no es de aquellos supuestos en que aun cuando hubiere persona dispuesta a comprar, surgiese en el curso de las negociaciones diferencia sustancial obstativa de la celebración de venta, porque, entonces el contrato no llegaría la estado de perfección, que es indispensable para que su consumación pudieses con pleno Derecho exigirse, y en consecuencia quedaría de esta suerte sin llevar la comisión que el corredor había de desempeñar para ser remunerado, sino que estamos en presencia de un caso en que " la diferencia sustancial obstativa" no es otra que el apartamiento unilateral de la demandada del contrato de corretaje verbalmente pactado, máxime cuando hubiera podido otorgarse la correspondiente escritura pública con la Sra Susana , al ser una venta con fines estrictamente fiscales la que llevó a cabo la demandada a la también Sociedad Urbanismo Sostenible S.L. en fecha 31 de Diciembre de 2003,- 13 días antes de la firma del documento con la referida Sra- como reconoce y admite la propia demandada , esgrimiendo unos argumentos con los que dar precisamente cobertura al precio sobre el que , en todo caso , debería ser aplicado el porcentaje del 5%. Por el contrario, la demandante informó puntualmente a la demandada de las gestiones realizadas , con intercambio de correo con una empleada Dª Regina, cuyo testimonio, sin duda, echa de menos la Sala, sigue un orden lógico de los acontecimientos y, sin embargo la demandada con su proceder ha vulnerado las reglas de la buena fé contractual, por lo que la demnadante merece la tutela judicial que peticiona, debiendo ser condenada la Mercantil demandada al pago de la suma reclamada.

CUARTO.- Ante la estimación del recurso , no procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la L.E.C., imponiéndose a la demandada las costas de instancia por imperativo del artículo 394 del citado Texto Legal.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que con ESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido por la representación procesal de la parte actora, frente a la Sentencia dictada por el juzgado de 1º Instancia núm 2 de Elche, en fecha 7 de Febrero de 2005, REVOCAMOS, la expresada Resolución en el sentido de estimar integramente la demanda formulada contra Arquitectura Bioclimática S.A., condenando a ésta a que abone a la Mercantil actora la suma de 12.201 euros, y las costas de instancia, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe , en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

Así , por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por la Iltma Sra ponente, estando la Sala reunida en audiencia Pública , doy fé.