Sentencia Civil Nº 454/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 723/2007 de 16 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECISÉIS

ROLLO Nº 723/2007-A

JUICIO ORDINARIO Nº 309/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 50 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 454/2008

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a dieciséis de septiembre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Dieciséis de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 309/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Barcelona, a instancia de Dª. María Dolores y D. Carlos José , representados por la Procuradora Doña Berta Jorba Pamies, contra SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A., representada por el Procurador D. Angel Quemada Ruiz; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de febrero de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de don Carlos José y doña María Dolores contra SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A., y condeno a la demandada a pagar a los demandantes, en virtud de lo ya expuesto, la suma total de 59.940,34 euros, según desglose de daños directos y morales ya hecho anteriormente. Absuelvo a la entidad demandada del resto de pedimentos de condena de dicho suplico actor. Y todo ello sin especial imposición de las costas procesales, abonando cada parte las causadas a su instancia, y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 5 de junio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO.- Son hechos que este tribunal considera acreditados y en los que se basa la presente resolución los siguientes: 1.- En fecha 12 de mayo de 2003 los demandantes conciertan la compra de la vivienda sita en el piso NUM000 planta NUM000 del edificio C/ DIRECCION000 , de Esplugues, por precio de 156.269 euros, con pacto de arras penitenciales por importe de 6.010 euros. 2.- Necesitando financiación para la adquisición del citado inmueble, solicitan la concesión de un préstamo hipotecario a Caja Rural Intermediterránea ("Caja Mar") por importe de 162.500 euros. 3.- Esta encarga, por cuenta y encargo de los compradores, a la demandada Sociedad de Tasación el preceptivo informe de valoración. 4.- En 19 de mayo se emite informe de valoración "para la finalidad de mercado hipotecario" del inmueble estimando su valor en 210.509 euros y afirmando que se había comprobado su adecuación a planeamiento urbanístico y que sus características físicas se adecuan a normativa urbanística vigente. 5.- Aproximadamente en mayo del año siguiente los compradores, hoy demandantes, conocieron que el inmueble está afectado por el Plan General de Ordenación Metropolitano aprobado en 1976 y actualmente aún vigente, en el cual se clasifica la zona donde se ubica el inmueble de "vial". En aplicación de aquel plan se aprobó en 1996 en Esplugues un plan especial viario de la Avda. de la Electricidad que afectaría a esta zona y cuyo sistema de actuación es el de expropiación. Dicho plan tenía, sin embargo, un plazo de ejecución de cinco años en el cual obviamente no se ha ejecutado ni parece previsible que se vaya a ejecutar en la forma planeada. 6.- Ante la queja de "Caja Mar" por el error en la valoración, la demandada emitió un nuevo informe, valorando la posible incidencia efectiva de aquella limitación urbanística, haciendo nuevo cálculo, esta vez sobre valor de mercado, dando como resultado un valor estimado de 240.001 euros en aquel momento.

Los compradores demandantes reclamaban de la sociedad de tasación, como indemnización de perjuicios, la cantidad de 113.364,48 euros en que valoran la diferencia de valor efectivo del inmueble más 20.000 euros de daño moral. El Juzgado estima parcialmente la demanda y contra dicha resolución recurre exclusivamente la parte demandada reiterando su pretensión de que se desestime la demanda.

SEGUNDO.- Una primera cuestión que llama la atención en este litigio es que los demandantes han mantenido al margen del conflicto a la vendedora del inmueble a pesar de que les vendió una vivienda fuera de ordenación, dirigiendo su pretensión exclusivamente contra la demandada en base a responsabilidad contractual por el error del primer informe emitido por la sociedad de tasación demandada. La existencia de error no se discute pues es evidente la afectación urbanística de aquel edificio de viviendas como vial, cuando en el informe se decía que se había comprobado su adecuación al planeamiento urbanístico. Tampoco se discute la legitimación de los demandantes para reclamar pues, si bien materialmente fue Caja Mar quien solicitó el informe, no es menos cierto que tal petición se hacía por cuenta de los demandantes y en el encabezamiento del informe aparecen mencionados como peticionarios.

Respecto de lo primero, consideramos que efectivamente existe una relación causal suficiente -compartida con la propia omisión de diligencia de los compradores- entre ese error y la posibilidad de un perjuicio económico de los demandantes, pues si en el informe hubiera aflorado la afectación urbanística los compradores hubieran tenido una posibilidad de reacción de la que se han visto privados, bien abandonando la operación aun perdiendo eventualmente las arras entregadas el día 12 de mayo anterior, o bien renegociando el precio con la vendedora, materia ésta en la que hubieran tenido bastantes triunfos en su mano ante la realidad de dicha afectación que, según parece, no fue manifestada por la vendedora.

La combinación de la pasividad propia de los compradores y el error contenido sobre este punto en el informe de tasación provocó la consumación de la operación por un precio que consideran que no se ajustaría al valor efectivo (de mercado) pagado por ella.

TERCERO.- Respecto de la existencia de perjuicio en concreto, creemos debe hacerse una primera reflexión: El informe objeto de litigio expresaba un valor de tasación de la vivienda para mercado hipotecario de 210.509 euros. El valor de mercado debería ser superior al citado y así se pone de manifiesto en el segundo informe pericial efectuado año y pico después que lo cifra en 240.001 euros. Ciertamente el informe primero era erróneo en lo referente a la existencia de una afectación urbanística no detectada, pero no parece que lo fuera en la consideración del precio normalizado de la vivienda en mercado o de mercado hipotecario si se hiciera abstracción de la afectación. De hecho la cantidad estimada es superior en el informe del perito Sr. Andrés si se hace abstracción de la afectación. Pues bien, los demandantes estaban comprando por 156.269 euros esta vivienda cuyo valor estimado de mercado sobrepasaría en cualquier caso los doscientos diez mil euros. La cantidad señalada en la sentencia recurrida vendría a representar precisamente esa diferencia entre el valor de tasación y el precio pagado, en ambos casos en ignorancia de la afectación y esto significaría que el menos-valor de la afectación, tal como resuelve en la sentencia (59.940,34 euros), no habría producido perjuicio directo por desvalor del inmueble respecto de lo efectivamente pagado por el piso sino que, en su caso habría que referir tal desvalor a un especie de pérdida de lucro cesante o plusvalía estimativa.

Esta elucubración no es enteramente irrelevante en el caso pues sirve para resaltar que el valor estimado de mercado se sitúa a unos niveles que posiblemente permitirían absorber, sin daño directo, alguna eventual diferencia respecto del valor de mercado de la vivienda en caso de expropiación; todo suponiendo - lo que parece bastante improbable por lo oído en juicio- que el plan especial de urbanización de la calle Electricidad se llevara a cabo en la forma que se previó en 1996 en un plan ya caducado.

El perito de los demandantes Don. Andrés utiliza criterios de valoración sobre la base de la Ley de expropiación, como poniéndose en lo que considera valorarían el Jurado de Expropiación con un resultado de valorar la vivienda (parte proporcional del suelo y lo construido) en 49.135 euros. Esta cantidad nos parece poco realista, tanto en su conjunto en una apreciación de normalidad, ante la cantidad de eventualidades que condicionan el presente caso, como por los criterios utilizados pues, tratándose de una vivienda perfectamente legalizada, los actuales criterios de tasación apuntan a métodos más normalizados como es el caso del método comparativo a que se refieren los arts. 21.3 y 23.2.a) de la Ley del Suelo de 28 de mayo de 2007 , por no mencionar la posibilidad de compensar a través del sistema de realojamiento previsto en el art. 114.2 del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña de 26 de julio de 2005 , si finalmente el plan especial de la Avenida de la electricidad se realizara, como parece más probable, por el sistema de reparcelación. Nos parece pues que se ajusta más a la realidad de las cosas el informe del perito Sr. José según el cual la eventualidad de que finalmente se rehiciera o reactivara el plan especial y llega la tesitura de la expropiación, ello no necesariamente implica una pérdida patrimonial directa. En definitiva estaríamos en lo que el perito Don. Andrés apostilló cuando vino a reconocer que el propósito de la ley es compensar en estos casos el valor real del inmueble, añadiendo: "La teoría es esta" (DVD min. 47:00).

Posiblemente la expresión transcrita traduzca bastante bien la situación de este conflicto: Un viejo plan metropolitano ha producido la afectación de este inmueble como vial pero no se ha ejecutado y las implicaciones en esta zona (que afecta a varios municipios) hacen difícil que se ejecute a corto plazo. El plan especial de la Avda. de la Electricidad ya consumó el plazo de su vigencia sin que se haya ejecutado por lo que es posible (probable según lo oído en juicio) que cuando se pueda ejecutar se modifiquen parámetros. Si se mantuviera la afectación y se mantuviera la forma de gestión (por expropiación) las valoraciones tendrían que hacerse referidas al momento de iniciación del expediente expropiatorio, que no se sabe si lo habrá ni cuándo será. Y en tal caso, la teoría es que la compensación pretendería ser el valor de mercado del inmueble que es notablemente más alto que el efectivamente pagado, por todo lo cual consideramos que debe desestimarse la demanda.

ÚLTIMO.- De conformidad a lo que establece el art. 398 de la ley de enjuiciamiento civil no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso y, respecto de las causadas en la primera instancia, en aplicación de lo dispuesto en el art. 394 del mismo texto legal consideramos no debe efectuarse especial imposición dada la realidad del error en la tasación y de las dudas que suscitan las eventualidades que inciden en el conflicto.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por SOCIEDAD DE TASACIÓN SA contra la sentencia pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Barcelona en fecha 22 de febrero de 2007 , debemos revocar y revocamos dicha resolución, desestimando la demanda interpuesta por Carlos José y María Dolores y absolviendo a la sociedad apelante de las pretensiones contenidas en aquella, lo que se acuerda sin hacer especial imposición de las costas del proceso en ninguna de sus instancias.

Una vez firme esta resolución devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia con testimonio para su ejecución.

Así por nuestra sentencia lo acordamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.