Sentencia Civil Nº 454/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 767/2009 de 21 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA. SECCION SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º DOS DE FUENGIROLA

JUICIO ORDINARIO N.º 543/08

ROLLO DE APELACION CIVIL N.º 767/09

SENTENCIA N.º 454/10

Iltmos. Sres.

Presidente D. ANTONIO ALCALA NAVARRO

Magistradas:

D.ª INMACULADA SUAREZ BARCENA FLORENCIO

D.ª SOLEDAD JURADO RODRIGUEZ

En la ciudad de Málaga a veintiuno de Septiembre de dos mil diez

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario N.º 543/08 , procedentes del Juzgado de Primera Instancia N.º 2 de Fuengirola , sobre cumplimiento de contrato , seguidos a instancia de Doña Modesta y otros representados en el recurso por el Procurador Don Carlos Buxó Narváez y defendidos por el Letrado Don Juan Espejo Vergara , contra Halland Investment, S.L. y Evenly Mater S.L. representados en el recurso por el Procurador Don Carlos Javier López Armada y defendidos por el Letrado Don Carlos Gross Rein , pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los demandados contra la Sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Fuengirola dictó Sentencia de fecha 11 de marzo de 2004 en el juicio ordinario N.º 543/08 del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: "FALLO.- Que debo estimar y estimo la acción ejercitada por la parte actora contra la entidad Halland Investment S.L. y Evenly Mater S.L. declarando la obligación solidaria de las demandadas de construir el complejo Calanova Parlm Golf en los términos pactados y en el plazo fijado en la fundamentación jurídica de esta sentencia, con entrega a los actores de los inmuebles adquiridos según los contratos firmados por las partes y, subsidiariamente, para el caso de incumplimiento de la obligación anterior, se declararan resueltos los contratos suscritos con devolución de las cantidades entregadas por los actores más el interés legal desde las fechas de las respectivas entregas hasta su completo pago y una indemnización de daños y perjuicios consistente en el abono en metálico de la diferencia de precio que existe entre el pactado en el contrato y el valor de mercado en la fecha de presentación de las demandas de acuerdo con los índices del Instituto Nacional de estadística más los intereses correspondientes desde la fecha de presentación de la demanda hasta su completo pago con imposición de costas a la entidad demandada.

Que debo desestimar y desestimo la acción ejercitada por la entidad Halland Investment S.L. y Evenly Mater S.L. contra la parte actora, absolviendo a los demandados en reconvención e imponiendo las costas a la entidad reconviniente."

SEGUNDO.- Contra la expresada Sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la parte demandada , el cual fue admitido a trámite y, su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día 21 de Septiembre de 2010, quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D.ª INMACULADA SUAREZ BARCENA FLORENCIO.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora de esta litis se ejercitaban por los distintos actores, en su condición de compradores de inmuebles en el complejo Calanova Palm Golf, que la demandada, a la sazón promotora-vendedora, promovía y al amparo del articulo 1.124 del Código Civil, con carácter principal , acciones dirigidas a obtener el cumplimiento de los contratos privados de compraventa, previa declaración de la obligación de la demandada de construir el Complejo Calanova Palm Golf , en los términos establecidos, con entrega a los actores de los inmuebles adquiridos conforme a los contratos celebrados y, subsidiariamente y para el caso de incumplimiento de la obligación anterior, acción de Resolución con devolución de las cantidades entregadas más el interés legal e indemnización de daños y perjuicios de abono en metálico de la diferencia de precio existente entre el pactado en el contrato y el valor de mercado actual , de acuerdo con las valoraciones que se constan en el dictamen pericial aportado como documento n.º 6, más los intereses correspondientes. Acciones que basaban en el incumplimiento de la demandada de hacerles entrega de los inmuebles adquiridos en el plazo pactado en los contratos, habida cuenta que la demandada, ni había obtenido, a la fecha de la demanda, la oportuna licencia de obras, ni tan siquiera había comenzado éstas, alegando que algunos otros compradores que habían firmado contrato de reserva en la misma promoción con la demandada, a principios de Marzo de 2005, habían recibido comunicaciones de la misma (documentos 2 y 3) en los que se le comunicaba su decisión de no llevar a cabo la promoción, resolviendo los contratos unilateralmente, considerando cumplidas sus obligaciones al devolverles los 6000 euros entregados a la firma del contrato de reserva, lo que evidencia el incumplimiento contractual que se imputa a la demandada y que justifica el éxito de las acciones ejercitadas, a las cuales no eran obstáculo las alegaciones que les eran realizadas por la demandada para justificar el no inicio de las obras, que basaba en la imposibilidad de obtener las perceptivas licencias de obras por la no aprobación del planeamiento por parte de la Junta, argumento este que la actora considera peregrino e inadmisible pues como se puede ver por el informe de la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía (documento 5), la situación no es sino imputable a la demandada que no cumplimentó ninguno de los extremos para los que le requirió la administración autonómica, siendo así que la promotora nunca presentó los documentos necesarios para que la aprobación del plan parcial fuera una realidad. La demandada se opuso a la demanda alegando que cuando firmó los contratos de venta, lo hizo en la creencia de que por parte del Ayuntamiento de Mijas, en primer término y del Servicio de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía, en segundo, se obtendría la aprobación del plan parcial, así como de los proyectos de urbanización y edificación del sector S.U.P C.6-C, en el que se ubicaban las viviendas litigiosas, y aún cuando por su parte se ha dado cabal cumplimiento a cuantos requerimientos le practicaron los organismos competentes, no se ha podido obtener la licencia de obras, requisito sine qua non, para empezar las obras y cuyo retraso no le es imputable, y que los compradores conocían la carencia de licencias de obras a la firma de los contratos de compraventa, pues así se expresa en los mismos y que, además, a los compradores se les ofertó, a través de sus abogados, la posibilidad de seguir esperando hasta la construcción de la promoción proyectada o cambiar a la promoción Calanova Grand Golf, que sí tenía licencia de obras y ello sin coste alguno, aunque está última promoción era superior en calidades, oferta que fue rechazada. Reiterando su firme compromiso de construir una vez obtenida la licencia de obras, y niega el derecho de los actores a obtener la indemnización pretendida, impugnado el informe aportado, en la medida en que supone un enriquecimiento injusto de los mismos, olvidando los actores que en los contratos, renunciaron a cualquier indemnización derivada del retraso o de la no obtención de la licencia de obras, por lo que entiende procedente la desestimación de la demanda, y, a su vez, formula reconvención, sobre la fase de análogos alegatos a los de la contestación, suplicándose, se decretase la obligación de los actores de cumplir todos y cada uno de los pactos, cláusulas y condiciones, en sus estrictos términos, acordados en los respectivos contratos privados de compraventa firmados con la Entidad Promoplaza Fuengirola S.L, con imposición de las costas de los reconvenidos.

Los actores contestaron a la reconvención pidiendo, en esencia su desestimación, más cuando no había incumplimiento contractual alguno que les fuera imputable y dada la in concreción en que se había formulado el petitum. Con estos planteamientos de las partes, y una vez tramitado el procedimiento, por la juzgadora a quo, en 11 de Marzo de 2009, se dictó Sentencia en la que estimando en esencia, que la demandada había incumplido esencialmente su obligación de hacer entrega a los actores-compradores dentro del plazo pactado en los contratos, falla estimando las demandas formuladas por los actores frente a las Entidades Halland Investment S.L. y Evenly Mater S.L., declarando la obligación de las mismas de construir el complejo Calanova Palm Golf en los términos pactados, debiendo obtener, en el plazo de seis meses desde la fecha de la Sentencia, la licencia de obras, y dieciocho meses después, desde la obtención de la misma, hacer entrega de las viviendas conforme a los contratos firmados por las partes (fundamento de derecho cuarto in fine), y, subsidiariamente, y para el caso de incumplimiento de la obligación anterior, se declaran resueltos los contratos suscritos, debiendo las demandadas devolver a los actores las cantidades entregadas, más el interés legal correspondiente desde las fechas de las respectivas entregas hasta el pago, y una indemnización de daños y perjuicios consistentes en el abono en metálico de la diferencia de precio que existe entre el pactado en el contrato y el valor de mercado en la fecha de presentación de las demandas, de acuerdo con los índices de Instituto Nacional de Estadística, más los intereses correspondientes desde la fecha de presentación de las demandas hasta su completo pago, con imposición, a las demandadas, de las costas procésales. Y desestima las reconvenciones formuladas por las demandadas frente a los actores, absolviéndolos de las pretensiones formuladas en su contra, con imposición, a las demandadas reconvinientes , de las costas causadas. Frente a esta sentencia se han alzado en apelación las Entidades demandadas, a través de su representación procesal, suplicando la revocación de la misma y en su lugar se dicte otra por la que se estime la reconvención o, alternativamente, se estimen todos o algunos de los motivos de oposición.

SEGUNDO.- Las obligaciones recíprocas de las partes que surgen del contrato de compraventa son, a tenor de los artículos 1445, 1461 y 1500, todos ellos del Código Civil , la de la entrega de la cosa por el vendedor y la del pago del precio por el comprador, quedando posibilitados los contratantes, en uso de la libertad de pacto consagrado en el artículo 1255 del indicado Cuerpo legal, a establecer las obligaciones accesorias o complementarias que estimen conveniente a sus intereses, o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones, exigiéndose para la viabilidad de las acciones resolutorias o del cumplimiento del contrato, según reiterada doctrina jurisprudencial, conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , de la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; 2) La reciprocidad en las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este comportamiento incumplidor al libre arbitrio judicial; 4) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de este que de modo indubitado, definitorio e irreparable lo origine, conducta que tradicionalmente se definía como deliberadamente rebelde; 5) Que no se trate de obligaciones que, estando incorporadas a un contrato, tenga puro carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyan el objeto principal del contrato, y 6) Que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho resolutorio o de cumplimiento de su adversario y lo libera de su compromiso - TS 1ª SS de 21 de marzo de 1986 , 29 de febrero de 1988 , 28 de febrero de 1989 , 16 de abril de 1991 , 4 de junio de 1992 , 22 de marzo y 3 de junio de 1993 , 21 de marzo de 1994 , 27 de diciembre de 1995 , 16 de mayo y 30 de octubre de 1996 , entre otras muchas-, de manera que caso de producirse la resolución contractual se debe volver al estado jurídico preexistente, retornando al estado anterior, con reintegro por cada parte contratante de las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, o lo que es lo mismo, los efectos de la resolución contractual se producen "ex tunc" - T.S. 1ª S. de 10 de julio de 1998 -, a todo lo cual debemos añadir como la resolución o el cumplimiento sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte - TS 1ª SS. de 19 de febrero de 1969 , 3 de junio de 1970 , 5 de junio de 1981 , 22 de marzo , 25 de junio y 22 de octubre de 1985 , 17 y 31 de marzo , 14 de abril y 30 de junio de 1986 , 3 de febrero de 1989 , 20 de marzo y 20 de diciembre de 1993 , 10 de enero y 9 de mayo de 1994 , 24 de noviembre de 1995 , 24 de septiembre de 1997 y 6 de febrero y 5 de julio de 1999 -, debiendo entenderse que el problema del cumplimiento o incumplimiento es de orden fáctico - T.S. 1ª SS. de 12 de junio de 1986 y 8 de noviembre de 1997 -, resaltándose por la reciente jurisprudencia que la resolución no requiere una actitud dolosa al incumplidor, bastando simplemente con que haya un incumplimiento inequívoco y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírseles una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución cuando quede frustrado el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del interesado contratante, marcando el requerimiento practicado el momento en que nace la resolución haciendo ineficaz cualquier cumplimiento posterior realizado por una u otra parte, siendo, no obstante, aconsejable mantener el pacto en homenaje a la voluntad contractual cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa - T.S. 1ª SS. de 7 de julio de 1987 , 3 de octubre y 20 de diciembre de 1989 , 21 de julio de 1990 y 15 de febrero , 11 de marzo , 7 de junio y 2 y 16 de julio de 1991 y 2 de junio de 1992 -. Consideraciones jurídicas éstas que permiten ya a la Sala, adelantar el perecimiento del recurso en cuanto a la pretensión de estimación de las reconvenciones articuladas por las demandadas, en la medida en que, conforme a la jurisprudencia expuesta, no puede ejercitar las facultades previstas en el artículo 1.124 del Código Civil quien haya incumplido las obligaciones que le conciernen contractualmente, siendo así que, en el caso de autos, los demandantes en reconvención han incumplido su obligación esencial frente a los compradores, cual era, la de hacerles entrega, de los inmuebles adquiridos, en el plazo pactado en los contratos, entregas que, en la fecha de presentación de la demanda, no habían tenido lugar, pese al largo periodo transcurrido desde que los contratos fueron firmados, fecha en la que ni siquiera, había sido obtenida la licencia de obras, aceptando esta Sala, plenamente, los fundamentos de derecho de la Sentencia apelada en cuanto no se opongan o contradigan a los de la presente resolución.

TERCERO.- Alega la parte apelante como primer motivo de apelación , vulneración del articulo 24.C.E , habida cuenta que, por error en la apreciación de la prueba por parte de la juzgadora a quo, se ha producido una incoherencia interna de la Sentencia, que le ha generado indefensión, más cuando no concurre incumplimiento sustancial de las obligaciones que les sea imputable y ello, habida cuenta que la juzgadora a quo, ha fundamentado el incumplimiento sustancial que posibilita la aplicación del articulo 1.124 del Código Civil al caso enjuiciado, en hechos que ni han sido alegados por las partes, ni han sido objeto de prueba, lo que le ha generado indefensión pues, a su entender, basa el incumplimiento la juzgadora, y ello de forma indebida, en el hecho de no haber sido informados los distintos compradores, al tiempo de la firma de los contratos , de las dificultades existentes en torno al plan parcial, cuestión ésta que no fue alegada en momento alguno por las partes y de la cual , además, en los propios contratos , se informaba a los compradores , ya que se les hacía saber que aún no se había obtenido la oportuna licencia de obras. Pues bien, una lectura reposada de la Sentencia apelada, permite colegir, que la juzgadora a quo no fundamenta exclusivamente el incumplimiento sustancial por parte de las demandadas que permite la estimación de las pretensiones articuladas en las demandas al amparo del articulo 1.124 del Código Civil , en esa falta de información, sino en la falta de cumplimiento de los compromisos contractuales asumidos en cuanto a la entrega de los inmuebles adquiridos, en el plazo pactado en los contratos, que como tal, se elevó por las partes, libremente y en aras del principio de autonomía de la voluntad, a la categoría de pacto esencial, pues de otra forma no podría entenderse que se pactara un plazo para verificar la entrega, plazo que, ciertamente y según lo pactado era de 18 meses desde la obtención de la licencia de obras, que estaba prevista para Diciembre de 2003 (cláusula octava ), lo que nos sitúa en junio de 2006 como fecha comprometida contractualmente para la entrega, siendo así que las fechas de presentación de las demandas, no es que simplemente los inmuebles objeto de las compraventas no hayan sido entregados, sino que las obras ni tan siquiera han sido comenzadas pues no se ha obtenido la oportuna licencia, lo cual, ciertamente, no comporta un retraso en la entrega, sino un grave incumplimiento de los compromisos asumidos en los contratos. El argumento o razonamiento de la juzgadora a quo referido a la falta de información a los compradores, al momento de las firmas de los contratos, sobre las dificultades urbanísticas y administrativas existentes entorno a la parcela en la que se iba a construir la urbanización, no es sino un argumento más de la juzgadora, sobre los incumplimientos en que han incurrido las demandadas. El Tribunal Supremo, en Sentencia de 30 de octubre de 1997 , entre otras más, considera que los impedimentos urbanísticos y administrativos desconocidos por el comprador, cual acontece en la presente litis, actúan como verdadera causa de resolución, y ciertamente, no puede entenderse que por así razonarlo la juzgadora a quo, se haya apartado de los hechos y causa de pedir alegados por las partes, pues, no puede olvidarse que el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el apartado segundo del número 1 , permite a jueces y tribunales, resolver las contiendas judiciales, acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, aplicando al caso las normas qué resulten procedentes, aún cuando no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por las partes, siempre que no se aparten de la causa de pedir . En el caso enjuiciado , la causa de pedir de las demandas, eran los incumplimientos que se imputaban a las demandadas de los compromisos asumidos en los contratos de compraventa, y esta causa se ha respetado por la juzgadora a quo, que no ha incidido pues en incongruencia al referirse a la falta de información a los compradores sobre las dificultades urbanísticas y administrativas, teniendo declarado al respecto el Tribunal Constitucional, que, siempre que no se innove la acción ejercitada, que no es el caso, el tribunal está autorizado para basar sus decisiones en fundamentos jurídicos distintos de los alegados por las partes y en hechos que resulten del litigio en aras del principio iura novit curia, que autoriza a los tribunales a indagar y escoger la norma jurídica aplicable a los hechos alegados por las partes, siendo así que es un hecho alegado por las partes la firma de los contratos de compraventa, de cuyo contenido, pueden los jueces, realizar la oportuna interpretación, y aplicar el derecho procedente, siempre que no se aparten de la acción ejercitada. Ciertamente las cláusulas del contrato son oscuras, y esta confusa redacción no puede favorecer a la parte demandada que fue quien les dio redacción, pues si bien es verdad que en las mismas se expresa que no se ha obtenido aún la licencia de obras, no es menos cierto que en ellas se expresa que su obtención está prevista para el mes de Diciembre de 2003 y la entrega de los inmuebles para 18 meses después de ello, lo que, ciertamente, creaba una apariencia de normalidad sobre la situación urbanística y administrativa de la parcela donde se iba a construir, que no respondía a la realidad, siendo buena prueba de ello la litis que nos ocupa, y de cuya realidad no fueron informados oportunamente los distintos compradores. La lectura de los contratos no permite concluir que, a su firma, los compradores conocieran la situación en que se encontraba la tramitación del plan parcial y el hecho de que conocieran al tiempo de la firma que no había licencia de obras aún, no obsta a que en los mismos se comprometiera un plazo de entrega de los inmuebles, y ello como pacto esencial, que no ha sido cumplido, por parte de las demandadas, pues, obviamente no es lo mismo saber que a la firma de los contratos no hay aún licencia de obras, trámite administrativo de fácil obtención, y para cuya obtención además se fija una fecha en los contratos (Diciembre de 2003), si la promotora ha dado cabal cumplimiento a todos los requisitos administrativos y urbanísticos previos, que, tener conocimiento cabal de estar la parcela en zona carente del correspondiente plan parcial, siendo así que los contratos objeto de esta litis no es ya solo que figura una fecha para la obtención de la licencia de obras, sino, aún más, para la entrega de los inmuebles, aún sabiendo la parte vendedora que las fechas de entrega pactadas eran inasumibles , habida cuenta que no había tiempo para la aprobación del plan parcial, cuyas dificultades fueron silenciadas a los compradores, y ciertamente retardado en cuanto a su tramitación, por falta de diligente colaboración por parte de las demandadas, como consta acreditado en los autos, por más que la recurrente pretenda cuestionarlo al socaire de alegaciones absolutamente subjetivas.

CUARTO.- Alegan los recurrentes que la Sentencia incurre en incongruencia al declarar nula una cláusula contractual, cuando ello no ha sido pedido por ninguna de las partes, vulnerando así el principio de justicia rogada. El motivo debe ser rechazado de plano pues, amen de que al contestar a las reconvenciones , los actores principales alegaron la posible nulidad de alguna de las cláusulas contractuales opuestas por los demandados en apoyo de sus intereses, por abusivas , al romper el equilibrio de las prestaciones, en aplicación de la Ley 7/1993 de 13 de Abril y la Ley 26/1984 de 19 de julio General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, lo cierto es que la juzgadora a quo se limita a rechazar la alegación de los demandantes en reconvención relativa a que los compradores , al firmar los contratos, y concretamente la cláusula octava de los mismos, habían asumido que la promotora quedaba exenta de obligaciones económicas o jurídicas, si no se obtenía o se demoraba la obtención de la licencia de obras por causas a ella no imputables y que en el caso de no obtención en el plazo previsto los compradores podían resolver las ventas, previa notificación fehaciente, sin más derechos que la devolución por parte de la promotora de las cantidades entregadas a cuenta, y sin derecho a ningún otro tipo de reclamación; y ciertamente esta Sala comparte los razonamientos que al respecto realiza la juzgadora a quo, pues al margen de que la conducta de las demandadas en la tramitación del expediente administrativo no ha estado impregnada de la debida diligencia, por más que los recurrentes manifiesten lo contrario, lo cierto es que los compradores, ya que , no otra cosa consta acreditada en los autos, son consumidores y como tales, resultan de aplicación las leyes especiales antes citadas y particularmente el artículo 8 de la ley 7/1998 de 13 de abril que establece que serán nulas las Condiciones Generales que sean abusivas cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, y, en el caso enjuiciado la cláusula en cuestión es nula por abusiva en cuanto que rompe el necesario equilibrio entre las partes contratantes, por lo que hay que entenderla por no puesta y por tanto no pueden escudarse en ella las demandadas a fin de pedir su absolución y decimos que es abusiva, pues, conforme a lo pactado, si la resolución de las ventas era a instancias de los vendedores por incumplimiento por parte de los compradores de las condiciones del contrato o por la falta de pago, a su vencimiento, de las cantidades integrantes del precio, comportaría la perdida, para los compradores, de las sumas entregadas a cuenta del precio, que harían suyas los vendedores, es decir, si es el comprador el que incumple, el contrato se resuelve y el vendedor hace suyas las sumas entregadas a cuenta del precio, pero si es el vendedor el que incumple, la resolución contractual no le supone más penalización que la de devolver a los compradores las sumas percibidas de éstos. Las cláusulas en cuestión rompen el equilibrio de las prestaciones, y por tanto, no pueden ser aplicadas aquellas en cuyo contenido pretenden fundamentarse las demandadas a fin de negar el derecho de los compradores, ante el incumplimiento esencial de los vendedores , a ser indemnizados, derecho que resulta así procedente conforme al contenido del articulo 1.124 del Código Civil , que concede este derecho tanto para la acción de cumplimiento, como para la de resolución. Esta Doctrina es además acorde con la expuesta por el T.J.E, en Sentencia de 27 de junio de 2002 , que permite a los Tribunales de los estados miembros, apreciar de oficio el carácter abusivo de cláusulas contractuales contenidas en contratos sometidos a su consideración, celebrados con consumidores. Al hilo de este motivo, y una vez sentado lo anterior, y por tanto la procedencia de la indemnización prevista en el articulo 1.124 del Código Civil , se ha de analizar la alegación del recurrente relativa al quantum indemnizatorio fijado en la Sentencia, respecto del cual considera que la juzgadora ha incurrido en incoherencia, habida cuenta que por un lado afirma, que la indemnización no se puede calcular partiendo del precio de las viviendas, pues los compradores no han abonado la totalidad del precio, para, a renglón seguido fallar que la indemnización consistirá en la entrega en metálico de la diferencia de precio que existe entre el pactado en el contrato y el valor de mercado a la fecha de presentación de las demandas de acuerdo con los índices del Instituto Nacional de Estadística, más interés hasta el completo pago, añadiendo que, ni se han acreditado por los actores los perjuicios reclamados, y que por tanto no es procedente la indemnización, que, en todo caso quedaría subsumida en los intereses de las cantidades entregadas, cuya condena ya está contemplada en el Fallo. Pues bien, los intereses de demora a que se refieren los artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil , constituyen la sanción contemplada por el legislador al cumplimiento tardío o incumplimiento tardío de las obligaciones, y ello nada tiene que ver con la indemnización prevista en el articulo 1.124 del Código Civil que abarca ante un incumplimiento, el menoscabo económico sufrido por el actor, consistente en la diferencia que existe entre la actual situación del patrimonio después del agravio y la que tendría de no haberse realizado el hecho dañoso, bien por la disminución efectiva del activo, ya por la ganancia o pérdida sufrida, pero siempre comprendiendo en su plenitud las consecuencias del acto lesivo, por cuanto que el resarcimiento, en palabras del Tribunal Supremo, tiene por finalidad volver el patrimonio del afectado a la situación en que se encontraría de no haber mediado el incumplimiento o acto ilícito (restitutio in integrum). Ello expuesto, es claro que el incumplimiento de las demandadas, que en las fechas de presentación de las demandas no es que no hayan hecho entrega de los inmuebles a los compradores en el plazo de entrega comprometido, sino que, ni tan siquiera han empezado las obras, ha causado un perjuicio a los actores, en la medida que han quedado frustradas sus legitimas expectativas, ya que se les ha privado de la disposición de los inmuebles adquiridos, perjuicio que es objetivo y notorio, teniendo declarado el Tribunal Supremo que, en supuestos como el que nos ocupa, el mero incumplimiento produce una obligación reparadora, pues, en otro caso, los contratos operarían en el vacío y desprovistos de la seguridad contractual que les viene impuesta por el artículo 1.258 del Código Civil . En cuanto al quantum indemnizatorio, si bien la juzgadora a quo ha podido incurrir en contradicciones a la hora de establecerlo, ello no es motivo para revocar el pronunciamiento, pues, a juicio de esta Sala, el quantum fijado es ponderado y restablece la situación patrimonial de los compradores. Sorprende a la Sala, la alegación realizada en el ordinal tercero del recurso de apelación, relativa a una supuesta arbitrariedad de la juzgadora a quo al fijar un plazo, con vulneración del articulo 226.3 de la LEC , alegando igualmente falta de motivación y decimos que nos sorprendemos, porque olvidan los recurrentes que , en la Audiencia Previa, los actores, como alegación complementaria, solicitaron la fijación de un plazo para el cumplimiento de la obligación, y aunque, en dicho acto, los demandados, se opusieron, es lo cierto que la juzgadora , tácitamente la admitió , pues así hay que entenderlo al no haber resuelto expresamente su rechazo, y, en cualquier caso, las demandadas, en ningún momento solicitaron pronunciamiento denegatorio expreso en tal sentido. Ciertamente la Sentencia, sobre dicha cuestión, no ésta falta de motivación, ya que la juzgadora, claramente, razona que ha de establecerse, pues , de otro modo , quedaría sin determinar el momento en que las demandadas han de cumplir su obligación, siendo cuestión distinta el que a las demandadas no les convenga la fijación de plazo, olvidando así que la validez y cumplimiento de las obligaciones contractuales no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, artículo 1.256 del Código Civil , y la facultad que en tal sentido establece el articulo 1.128 del Código Civil a favor de los Tribunales, habiendo establecido el Tribunal Supremo, reiteradamente ( S.T.S. 24-2-1.914 y 27 de enero de 1.995 ) que el juez debe aplicar este artículo, aún de oficio, por no mediar reclamación de parte. En el supuesto enjuiciado es obvio que las partes quisieron , en el contrato, fijar un plazo para que el deudor (vendedora) cumpliese con su obligación, por lo que el Tribunal de instancia, exigido por los actores el cumplimiento, al amparo del articulo 1.124 Código Civil , estaba plenamente facultado para señalar un plazo a las demandadas a fin de que éstas cumplan con sus obligaciones, pues, de otro modo, se dejaría el cumplimiento de las obligaciones a su libre arbitrio, siendo la determinación del plazo del prudente arbitrio de los Tribunales ( S.T.S. 22-9-93 ). Las alegaciones de las recurrentes son absolutamente rechazables desde el punto y hora en que en los contratos de compraventa, manifestaron que la licencia de obras estaría obtenida en diciembre de 2003, y, desde que se firmaron los mismos, años 2002 y 2003 han transcurrido muchos años, por lo que no es dable atender que las alegaciones sobre la dificultad de obtener la licencia de obras en el plazo fijado por la juzgadora a quo.

QUINTO.- Por último es de razonar la imposible estimación de las reconvenciones no ya solo porque, como se dijo con anterioridad, no puede ejercitar las acciones amparadas en el articulo 1.124 del Código Civil , aquel de los contratantes que no haya dado cabal cumplimiento a sus obligaciones contractuales, y en el caso de autos, las demandadas no han cumplido su obligación fundamental cual era hacer entrega a los actores de los inmuebles objeto de los contratos de compraventa, en los plazos pactados, sino es que, además, la reconvención adolece de falta de claridad, no solo a la hora de pedir, que adolece de una falta de concreción absoluta, sino a la hora de alegar, pues no se expresa en qué concretos incumplimientos contractuales de los compradores, se fundamenta su acción de cumplimiento deducida frente a los mismos, y aunque pudiera pensarse que dicha acción se basaba en la falta del pago del precio total pactado, es lo cierto que ello vendría justificado por el previo incumplimiento de las demandadas, por lo que, en modo alguno, habría incumplimiento imputable a los compradores susceptible de operar la aplicabilidad del articulo 1.124 del Código Civil .

SEXTO.- Como resumen de todo lo hasta ahora expuesto podemos concluir que en los diversos contratos de compraventa suscritos entre los actores y la parte demandada, se pactó como obligación principal de la parte vendedora, que no accesoria ni complementaria, la de hacer entrega de los inmuebles adquiridos en un plazo concreto, plazo que ha sido inobservado por las demandadas, que a la fecha de presentación de las demandadas, no es solo que no hayan verificado la entrega en plazo, sino que, ni tan siquiera y pese a lo comprometido, han obtenido la licencia de obras que les permita iniciar las obras de la urbanización, viendo así los actores frustradas sus legitimas expectativas, sin que las demandadas puedan justificarse al socaire de las dificultades urbanísticas existentes en la medida en que las demandadas eran conscientes de las mismas a las firmas de los contratos, pese a lo cual comprometieron su plazo de entrega, no hicieron saber las mismas a los compradores, y, en definitiva, asumieron, de modo unilateral y libremente, los riesgos que pudieran derivarse de los problemas urbanísticos existentes en torno a la promoción; ni en supuestas presiones de la Entidad comercializadora, en orden a la suscripción de los contratos de compraventa, al ser dicha Entidad un tercero ajeno a los contratos que nos ocupan, y, por tanto no oponibles a los actores las relaciones jurídicas existentes entre las demandadas y la Entidad comercializadora, procediendo, por todo ello, la integra confirmación de la Sentencia recurrida.

SÉPTIMO.- Conforme a los artículos 398.1 y 394.1 ambos de la LEC, desestimado el recurso de Apelación, las costas procésales devengadas en esta alzada, han de ser impuestas a los apelantes.

Vistos los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de Apelación formulado por la representación procesal de las Entidades Halland Investment, S.L. y Evenly Mater S.L. frente a la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez de 1ª Instancia N.º 2 de Fuengirola , en los autos de juicio ordinario N.º 543/08 a que este Rollo se refiere y, en su virtud, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición, a la parte apelante, de las costas procésales devengadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta Sentencia, al Juzgado del que dimana para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.