Sentencia Civil Nº 454/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 220/2014 de 06 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0020897

Recurso de Apelación 220/2014 CR

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1424/2012

APELANTE:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000

PROCURADOR D./Dña. MARIA FUENCISLA MARTINEZ MINGUEZ

APELADO:PROMOTORA DE INVERSIONES RIALTO, SL

PROCURADOR D./Dña. AMELIA MARTIN SAEZ

SENTENCIA NÚMERO:

RECURSO DE APELACIÓN Nº 220/2014

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

DÑA. LUCÍA LEGIDO GIL

En Madrid, a seis de noviembre de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 1424/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 220/2014 , en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelante la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID, representada por la Procuradora Dña. María Fuencisla Martínez Minguez; y, de otra, como demandadas y hoy apeladas PROMOTORA DE INVERSIONES RIALTO S.L.,representada por la Procuradora Dña. Amelia Martín Sanz; y CAPICOBA S.L., declarada rebelde en primera instancia y no comparecida en esta alzada, sobre obligación de hacer.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Madrid, en fecha doce de diciembre de dos mil trece, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 , número NUM000 , de Madrid, representada por la Procuradora Sra. Martínez Mínguez y defendida por el letrado Sr. Marín Serrano, contra la entidad Promotora de Inversiones Rialto, S.L., representada por la Procuradora Sra. Oterino Sánchez y defendida por el letrado Sr. Gimeno González, así como contra la entidad Capicoba, S.L., en rebeldía procesal; todo ello, con la expresa condena de la demandante al pago de las costas procesales.'.

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandante , previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día cinco de noviembre del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

Segundo.- La Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 , nº NUM000 , de Madrid, formuló demanda contra las entidades propietaria y arrendataria, respectivamente, del local de planta baja del edificio de la Comunidad, Promotora de Inversiones Rialto, SL y Capicoba, SL, con objeto de que fueran condenadas a realizar la demolición de la puerta abierta en la fachada del edificio para dar acceso al bar-restaurante que se explota en el local de la planta baja, así como de las escaleras y rampa construidas, y su condena a reponer la fachada a su estado anterior a tales obras. La sentencia de instancia desestimó la demanda, habiendo sido apelada por la Comunidad de propietarios demandante.

Tercero .- La Comunidad de propietarios demandó a dos sociedades, una propietaria y la otra arrendataria del local sito en la planta baja del edificio, en el que se realiza una actividad de bar-cafetería. Alegaba que en el año 2009 se había abierto una nueva puerta en la fachada para dar acceso al local desde el exterior, además de colocar unas escaleras y rampa para acceder a esa puerta. Todo ello sin haberlo comunicado a la Comunidad ni haber obtenido su autorización. Esa nueva puerta está situada a escasos metros de la puerta que existía anteriormente (dos metros, dice la propietaria demandada). La arrendataria no compareció en el proceso. La propietaria, Promotora de Inversiones Rialto, SL, alegó sustancialmente que la puerta anterior, que ha sido cerrada, motivó quejas de los vecinos por falta de seguridad y por la molestia que suponía su cercanía a la entrada del inmueble; que era además necesario hacer una rampa para acceso de minusválidos, al estar la entrada al local elevada varios centímetros del suelo. La sentencia de instancia desestimó la demanda, basándose en la reciente jurisprudencia que propugna la concesión de facilidades y flexibilidad a los titulares de locales comerciales para realizar obras que afecten a elementos comunes con la finalidad de poder explotar su negocio.

Cuarto .- Las obras de que se trata fueron realizadas sin obtener consentimiento alguno de la Junta de propietarios. Una vez hechas, la Junta de propietarios se reunió el día 19 de junio de 2009 y acordó comunicar mediante burofax a los propietarios e inquilinos del local la voluntad de la comunidad 'de que devuelvan a su estado original los elementos comunes modificados a la mayor brevedad posible'. En la Junta de propietarios de 17/05/2012 se volvió a tratar del asunto, si bien no se adoptó acuerdo alguno, como consta en su punto 1, pese a incluirse en el título de ese punto que se trataba de un acuerdo de proceder a la acción judicial para el cierre de la puerta abierta en la fachada y restablecimiento a su estado original. En la Junta de propietarios de 27/06/2012 sí se acuerda el inicio de acciones judiciales contra Promotora de Inversiones Rialto, SL, como propietaria, y contra Capicoba, SL, como arrendataria, con la finalidad referida por la alteración realizada en la fachada del edificio. Ninguno de estos acuerdos ha sido impugnado.

La falta de impugnación de esos acuerdos, dado que no son nulos de pleno derecho por no infringir ninguna norma imperativa o prohibitiva, determina que sean válidos, firmes y ejecutables. Señala en este sentido la STS de 18 de julio de 2011, RC 2103/2007 , que « se fija como doctrina jurisprudencial que los acuerdos adoptados en junta de propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables». Este único argumento basta para estimar el recurso: la arrendataria ha realizado obras que modifican la fachada, no ha contado con el preceptivo consentimiento unánime de la Comunidad, esta acordó ya en un primer momento comunicar a propietaria e inquilina que deberían deshacer esa obra y reponer la fachada a su estado anterior, han hecho caso omiso a tal requerimiento y, finalmente, la Comunidad ha ejercitado contra ambas la pertinente acción en juicio ordinario para conseguir esa finalidad. La demanda y el recurso deben estimarse, por cuanto lo solicitado supone el cumplimiento de los acuerdos firmes, no impugnados, adoptados por la Junta de propietarios.

Quinto .- Solo a mayor abundamiento se ha de señalar que la sentencia de instancia no aplica correctamente la doctrina jurisprudencial, pues esta no permite en todo caso a los titulares de locales en planta baja realizar las obras en elementos comunes que estimen convenientes y prescindiendo de la autorización unánime de los demás propietarios.

Así, la STS de 17 de enero de 2012 , Recurso: 1584/2007 , tras recordar que normativamente se exige el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos, así como para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, señalaba que « las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal» porque « al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares », añadiendo que (se añade subrayado)

«La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Títulono menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario».

Como se aprecia en los subrayados, se alude a obras que están autorizadas en el título constitutivo o en los estatutos.

En el mismo sentido se pronuncia la STS de 21 de noviembre de 2012 , Recurso: 158/2010 , que dice (se añade subrayado):

«La mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivopara verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios».

Y añade:

«No obstante, la mencionada doctrina jurisprudencial no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , porque esta Sala sólo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales en las condiciones expuestas».

En idéntico sentido, la STS de 2 de octubre de 2013 , Recurso: 1156/2011 , que se refiere a « las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutosno se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario ( SSTS 15 de octubre de 2009 ; 30 de diciembre 2010 )», remarcándose cómo esas obras han de estar autorizadas en el título constitutivo o en los estatutos.

Y la STS de 3 de septiembre de 2014 , Recurso: 1015/2012 , que considera no ajustadas a Derecho las obras realizadas por los propietarios de locales de negocio situados en los bajos del inmueble porque « proyectan una clara alteración básica de los elementos comunes sin consentimiento de la comunidad ( artículo 5 , 7 y 11 LPH ); todo ello, además, en contra de las obras expresamente delimitadas en el marco estatutario».

Sentado lo anterior, se comprueba que en el caso presente la apertura de puerta en la fachada objeto de litigio no se trata de obra autorizada en el título constitutivo ni en los estatutos. El artículo 1.d) de los estatutos que cita la sentencia apelada solo se refiere a la facultad del propietario único de un local en la planta baja y otro en la planta primera o entreplanta de comunicar ambos, lo que dista del supuesto de autos; y el artículo 4, también citado, no autoriza obra alguna, sino que solo permite que en los locales se ejerza cualquier clase de actividad comercial, industrial o que se establezcan oficinas.

Consecuencia de lo expuesto, la realización de la obra objeto de litigio, apertura de puerta en la fachada, precisaba la autorización unánime de la Junta de propietarios, como exigían los entonces (año 2009) vigentes artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal , lo que igualmente hubiera justificado la estimación del recurso y de la demanda.

Debe añadirse, por último, que solo procede la condena de Promotora de Inversiones Rialto, SL por ser la propietaria del local y, por ello, única legitimada pasivamente, además de que en la demanda solo se pedía la condena de la arrendataria Capicoba, SL si se oponía a la demanda, lo que no sucedió.

Sexto .- Al estimarse el recurso, no procede hacer imposición de las costas causadas por el mismo ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Las costas de primera instancia han de imponerse a la demandada Promotora de Inversiones Rialto, SL ( artículo 394.1 de la misma Ley ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimamos el recurso de apelación presentado por la Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 , nº NUM000 , de Madrid, contra la sentencia dictada con fecha doce de diciembre de dos mil trece por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Madrid , revocando la misma y acordando en su lugar:

Primero . Estimar la demanda presentada por la referida Comunidad de propietarios contra Promotora de Inversiones Rialto, SL, condenando a esta:

1- A demoler a su costa los escalones y rampas de acceso al local comercial de la planta baja del edificio, concediéndole un mes para ejecutar la obra.

2- A reponer a su costa la fachada a su estado anterior a la realización de las obras objeto de este proceso, eliminando la nueva puerta abierta para acceso al local comercial de la calle Pedro Muguruza, nº 1, de Madrid, concediéndole igualmente el plazo de un mes para ejecutar esta obra. Deberá dejar esa parte de la fachada con la misma configuración, estado, aspecto y materiales que el resto.

3- Al pago de las costas causadas en primera instancia.

Segundo . Absolver a Capicoba, SL.

Tercero . No se hace imposición de las costas causadas por el recurso de apelación, con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.