Sentencia CIVIL Nº 454/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 190/2019 de 19 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035

Tfno.: 914933872/73,3872

37007740

N.I.G.:28.092.00.2-2018/0004011

Recurso de Apelación 190/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 01 de Móstoles

Autos de Procedimiento Ordinario 395/2018

APELANTE:Dña. Caridad y D. Valentín

PROCURADOR Dña. ANA BELEN IZQUIERDO MANSO

APELADO:Dña. Crescencia y D. Serafin

PROCURADOR Dña. MARIA NIEVES BAOS REBILLA

MB

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª. ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ

Dª. ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a diecinueve de noviembre de dos mil diecinueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 395/18 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Móstoles, seguidos entre partes, de una, como Apelantes-Demandantes: D. Valentín y Dª. Caridad y de otra, como Apelados-Demandados: D. Serafin y Dña. Crescencia.

VISTO,siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Móstoles, en fecha veintidós de enero de dos mil diecinueve, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Izquierdo Manso en nombre y representación de D. Valentín y Dña. Caridad debo absolver y absuelvo a D. Serafin y Dña. Crescencia de los pedimentos contenidos en la misma, con expresa condena en costas de la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 7 de mayo de 2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día de 12 de noviembre de 2019.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Precedido de un contrato privado de compraventa, el 25 de septiembre de 2017 se otorgó una escritura pública de compraventa por la cual los demandados D. Serafin y Dña. Crescencia vendieron a los cónyuges demandantes D. Valentín y Dña. Caridad, cuyo régimen económico conyugal era el de la sociedad de gananciales según la escritura, la finca NUM000 del Registro de la Propiedad número 2 de Navalcarnero, que es la parcela de terreno número NUM001, en el término municipal de Brunete (Madrid), Ampliación Plan Parcial 'Valle de los Rosales', hoy CALLE000 número NUM002, con una superficie aproximada de 1153 metros cuadrados, sobre la que se halla construida una vivienda unifamiliar independiente desarrollada en tres plantas, planta NUM003, planta NUM004, y planta NUM005, siendo la total superficie útil de la vivienda de 289,93 metros cuadrados y la construida de 366,20 metros cuadrados. De la total superficie de la parcela de terreno la edificación ocupa una superficie aproximada de 128,80 metros cuadrados, destinándose el resto de la superficie a zonas ajardinadas y accesos para personas y vehículos. La planta de sótano se describe en la escritura con una superficie útil de 103,79 metros cuadrados y construida de 118,70 metros cuadrados, distribuida en garaje, zona polivalente y escalera que comunica con resto de plantas superiores de la vivienda. El precio convenido de la compraventa fue de 425.000 euros.

El mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa las partes suscribieron un acuerdo temporal de precario, efectuándose la entrega de las llaves de la vivienda a los compradores, y por tanto la posesión de la misma el día 30 de septiembre de aquel año.

En este proceso los demandantes ejercitan una acción de saneamiento por vicios ocultos, y dentro de esta acción la denominada como 'quanti minoris', con la pretensión de que se reduzca el precio en la cantidad de 74.895,79 euros. A tal fin alegan que después de celebrarse el contrato de compraventa aparecieron ciertos defectos del sistema eléctrico y humedades en el sótano.

La cantidad que se pretende se rebaje el precio de la compraventa se encuentra compuesta por las siguientes partidas: a) la cantidad de 1548,80 euros abonada para el acondicionado de la electricidad en mal estado. b) La cantidad de 8591,56 euros presupuestada para la reparación de red de saneamiento. c) la suma de 57.590,36 euros en que se valoran la reparación de las humedades de acuerdo con el informe pericial del Arquitecto D. Ildefonso, y d) la cantidad de 7164,57 euros en que se presupuesta la reparación eléctrica.

Los demandados se opusieron a las pretensiones de la demandada, y la sentencia dictada por el Juzgado, cuya completa parte dispositiva se recoge en los antecedentes de esta resolución, desestima la demanda, habiendo sido recurrida en apelación por la parte actora.

SEGUNDO.- Dispone el artículo 1484 del Código Civil que 'El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.'

El artículo 1485 del mismo cuerpo legal que 'El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.'

En el artículo 1486 que 'En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios si optare por la rescisión.' Y el articulo 1490 dispone que 'Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde a entrega de la cosa vendida.'

La acción 'quanti minoris' derivada del saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida es aquella a que se refiere el artículo 1486 citado cuando le permite la comprador optar por rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Sobre el saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa declara la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2010 que 'Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, ni nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970).'

Como bien señala la sentencia recurrida, con la acción 'quanti minoris' derivada del saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa se pretende restablecer el equilibrio contractual rebajando el precio en proporción al defecto o vicio oculto. No se trata de una acción indemnizatoria derivada de los vicios ocultos, como también correctamente apunta la sentencia impugnada, sino restauradora del equilibrio contractual.

La cuestión es muy fácil de entender ante una vicio oculto de pequeña entidad que cuando se evidencia causa un grave daño a la cosa vendida. La acción 'quanti minoris' no puede obedecer a la reparación de los daños causados por el vicio oculto sino a la disminución del precio en atención a la entidad de vicio oculto, no a las consecuencias dañosas que su aparición haya causado, y ello sin perjuicio de otras acciones que pudieran corresponder a los compradores. Del mismo modo, no pueden pretender los compradores al amparo de la acción 'quanti minoris' derivada del saneamiento por vicios ocultos cambiar o mejorar la configuración de la cosa vendida, adaptándola a unas condiciones que no existían a la perfección del contrato de compraventa.

En el presente caso, no se ejercitaba una acción indemnizatoria de daños y perjuicios que además no cabe integrarla en la 'quanti minoris' ( artículo 1486 del Código Civil).

TERCERO.- Con la demanda se ha aportado un informe pericial del Arquitecto D. Ildefonso, en el que analiza las causas de las humedades en el sótano de la vivienda y valora su reparación en la cantidad de 57.590,36 euros.

Podemos entender, algo forzado ciertamente, que este informe pericial es al que se refiere el artículo 1486 del Código Civil para la rebaja proporcional del precio, en función entonces al valor de reparación del vicio oculto y los daños que el mismo haya causado, pero lo que parece indiscutible es que no se ha aportado informe pericial respecto a la rebaja del precio en atención a los supuestos defectos ocultos de la instalación eléctrica.

La demandada ha presentado a su vez un informe pericial confeccionado por el Arquitecto D. Joaquín.

Las conclusiones de ambos dictámenes periciales son contradictorias, no propiamente en cuanto a las humedades existentes por capilaridad en la planta sótano de la vivienda, sino respecto a la existencia de un vicio oculto como causa de dichas humedades.

Sin embargo, hay un documento determinante para valorar la causa de las humedades en el sótano de la vivienda y la existencia del vicio oculto. Es el informe técnico de Press Aqua Control, que examina con cámaras de televisión el saneamiento de la planta sótano de la vivienda, y aunque puede resultar impreciso en algún punto, acredita a nuestro juicio que la causa de las humedades se encuentra en la arqueta ubicada en el sótano, a la que conectan diversas conducciones con poca pendiente, de modo que la arqueta revoca provocando las humedades y filtraciones, pero lo que recomienda esta empresa para subsanar la deficiencia es realizar una excavación en el culatón del pozo, para la instalación de bomba de achique colocando boya por debajo del nivel del tubo para evitar el revoque de las aguas al sótano.

Valorando la prueba pericial conforme prescribe el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relacionando los informes periciales con el informe técnico de Press Aqua Control, debemos tener por debidamente acreditados las conclusiones del informe pericial del Arquitecto D. Ildefonso, en el sentido de que las humedades de la planta sótano de la vivienda vienen causadas por la deficiencia de la arqueta de saneamiento ubicada en dicha planta sótano.

De acuerdo con dicho informe pericial y las aclaraciones al mismo vertidas en el acto del juicio, cuando anteriores propietarios reformaron la planta de sótano para adecuarla en parte a condiciones de habitabilidad, construyendo un aseo y una zona de bar, diseñaron el saneamiento de esa zona, colocando una arqueta en el garaje, a la que vertían una conducción del bar, otra del aseo, y otra que proviene de la rejilla de la rampa de garaje, teniendo una tubería de salida al pozo general (estos datos coinciden con el informe técnico de Press Aqua Control); red de saneamiento de la planta sótano que es independiente del saneamiento de la planta baja y primera, que evacua aguas por otro lugar.

El estado defectuoso de esta arqueta de saneamiento de la planta sótano de la vivienda es la causa de las humedades. Se indica en el informe pericial del Arquitecto D. Ildefonso que se descubre una arqueta de la red de saneamiento bajo una baldosa sin sellar, de dimensiones 20x25 y altura media de 16 centímetros, en mal estado, sin bruñir y con capacidad insuficiente, colmatándose y vertiendo el agua no canalizada a través de sus paredes y filtrándose por debajo de la solera en las estancias, aclarando el perito en el auto del juicio que esta es la causa de las humedades en la planta sótano de la vivienda.

El informe Técnico de Press Aqua Control también alude el defecto del saneamiento de la planta sótano de la vivienda, por la escasa pendiente de las conducciones, que hace que la arqueta del sótano revoque provocando las humedades y filtraciones, pero recordemos que lo que se recomienda en este informe es la realización de excavación en el culatón del pozo, para la instalación de bomba de achique colocando boya por debajo del nivel del tubo, para evitar el revoque de las aguas del sótano.

Este estado defectuoso de la red de saneamiento del sótano de la vivienda, y en particular de la arqueta existente en el sótano, ha provocado humedades por capilaridad por absorción del nivel freático bajo la solera, que está originando una humedad no controlada. La estancia afectada es la planta sótano de la vivienda, apreciándose la aparición de manchas de humedad, moho, y sales higroscópicas y salitres en todas los arranques de los muros y tabiquería, así como detrás del papel pintado existente.

CUARTO.- Este defecto del saneamiento de la planta sótano de la vivienda puede considerarse un vicio oculto, pues no se manifestaba al exterior a la compra de la vivienda, declarando la testigo Dña. Estibaliz, que fue quien intervino en la venta por la agencia inmobiliaria que medió en la operación, que la vivienda no presentaba signos de humedades.

Que el espacio habitable construido en la planta sótano de la vivienda vulnere la edificabilidad del inmueble es irrelevante para la apreciación del vicio oculto, siendo un espacio ya habitado al efecto cuando los demandantes compraron la vivienda.

QUINTO.- Ahora bien, en la rebaja proporcional del precio que implica la acción 'quanti minoris' no podemos aceptar ni el criterio de la parte demandante ni la valoración del perito Arquitecto D. Ildefonso.

Si el defecto de la red de saneamiento de la planta sótano de la vivienda es el ya señalado, centrado esencialmente en la arqueta de evacuación de aguas, y la solución que facilita Press Aqua Control es la realización de una excavación en el culatón del pozo, para la instalación de bomba de achique colocando boya por debajo del nivel del tubo, para evitar el revoque de las aguas al sótano, la rebaja del precio de la compraventa debería estar en función de la entidad de este defecto y del posible coste de su reparación.

Sin embargo, la solución que propone el perito Arquitecto D. Ildefonso supone una sustancial mejora de las condiciones de impermeabilización de la vivienda, pues acoge las soluciones de la empresa Murprotec de realizar unas inyecciones químicas y un encubado, con un coste de 25.872,49 euros, sin incluir IVA, gastos generales y beneficio industrial. No cabe duda de que esta solución puede ser muy beneficiosa para la vivienda, pero entendemos que ni puede corresponder a la rebaja del precio en virtud de la acción de saneamiento por vicios ocultos 'quanti minoris', ni debe ser a cargo de los vendedores. Por otra parte, otros capítulos de la valoración pericial atañen a la reparación de los desperfectos causados por la deficiente red de saneamiento del sótano de la vivienda, que como pretensión de naturaleza indemnizatoria no tiene cabida en aquella acción de saneamiento por vicios ocultos en la compraventa 'quanti minoris', comprendiendo incluso partidas que no parecen necesarias como las que afectan a alicatados, baldosas y soleras.

Realmente, fue la propia parte actora la que aportó un presupuesto de MG Ingeniería Aplicada SL que comprendía un capitulo de reparaciones en la red de saneamiento por importes de 8591,56 euros, IVA incluido, que es uno de los conceptos reclamados en la demanda; reparaciones que coinciden, además, con las recomendadas por la empresa Press Aqua Control.

Considera el Tribunal que la rebaja del precio de la compraventa, en atención a la entidad del vicio oculto admitido y del coste que pudiera suponer su subsanación, debe ascender únicamente a los 8591,56 euros indicados.

SEXTO.- En cuanto a los defectos del sistema eléctrico, lo primero a significar es que se carece de valoración pericial a efectos de la rebaja del precio que implica la acción quanti minoris, no estimando el Tribunal que se haya acreditado adecuadamente la existencia y entidad del vicio oculto. Por otra parte, el presupuesto de MG Ingeniería Aplicada SL por importe de 7164,37 euros parece implicar claramente una mejora de la instalación eléctrica.

SEPTIMO.- Procede, en opinión del Tribunal, estimar parciamente el recurso de apelación interpuesto y revocar la sentencia recurrida, para apreciar la acción de saneamiento por vicios ocultos en la compraventa, ejercitada en la demanda en la opción 'quanti minoris', y en su virtud reducir proporcionalmente el precio en la cantidad de 8591,56 euros, que es la suma que los demandados deben ser condenados a satisfacer a los actores, con sus intereses legales desde la interpelación judicial.

OCTAVO.- Estimada parcialmente la demanda, las costas de la primera instancia no se imponen expresamente a ninguna de las partes ( artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sin que tampoco haya lugar a especial imposición de las costas de este recurso ( artículo 398.2 de la citada Ley procesal).

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por D. Valentín y Dña. Caridad contra la sentencia que con fecha veintidós de enero de dos mil diecinueve pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número uno de Móstoles, y revocando la citada resolución, debemos estimar y estimamos en parte la demanda formulada por D. Valentín y Dña. Caridad contra D. Serafin y Dña. Crescencia, condenando a los demandados a abonar a los actores la cantidad de ocho mil quinientos noventa y un euros con cincuenta y seis céntimos (8591,56 euros), mas los intereses legales de la anterior suma desde la interpelación judicial; sin especial imposición, ni de las costas de la primera instancia ni de las de este recurso a ninguna de las partes.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de Casación por presentar la resolución del recurso interés casacional ( artículo 477.2-3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y recurso extraordinario por infracción procesal en los supuestos previstos en el artículo 469 de la misma Ley en relación a su disposición final decimosexta, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.