Sentencia Civil Nº 455/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 448/2011 de 29 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00455/2011

SENTENCIA NUM.455

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D. Carlos Gómez Martínez.

MAGISTRADOS:

D. Guillermo Rosselló Llaneras.

Dña. Catalina María Moragues Vidal.

Palma de Mallorca, a veintinueve de noviembre de dos mil once.

-------------------------------------- VISTOS por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca, bajo el nº 216/09, Rollo de Sala nº 448/11, entre partes, de una como demandada reconveniente - apelante CONSTRUCCIONES FERRER VALLORI, S. L., representada por la procuradora doña Juana María Serra Llull, y de otra, como actora reconvenida - apelada don Alejandro , representada por la procuradora doña Catalina Ana Salas Gómez, asistidas ambas de sus respectivos letrados don Guillermo Corró Truyol y don Pablo Galicia Herbada.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. Guillermo Rosselló Llaneras.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Sra. Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Inca, en fecha 25 de marzo de 2011, se dictó sentencia , cuyo fallo dice: "Que estimando la demanda formulada por la Procuradora doña Catalina Ana Salas Gomez, en nombre y representación de don Alejandro , contra la mercantil Construcciones Ferrer Vallori S.L., declarado resuelto el contrato celebrado entre las partes en fecha 12 de septiembre de 2005 por incumplimiento contractual imputable a la demandada, condenando a ésta a abonar al actor la cantidad de 21.744'50 euros -veintiún mil setecientos cuarenta y cuatro euros con cincuenta céntimos-, más los intereses legales de esta cantidad computados, respecto de cada una de las dos entregas de numerario, desde la fecha de las mismas (así, la cantidad de 4.354'90 euros devengará intereses legales desde el día 9 de mayo de 2005 y la suma de 17.419'60 euros desde el día 12 de septiembre de 2005, respectivamente) hasta el momento en que se haga efectiva la devolución de las cantidades entregadas, con expresa imposición a la demandada de las costas procesales. Que debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional formulada por la Procuradora doña Juana Mª Serra Llull, en nombre y representación de la sociedad Construcciones Ferrer Vallori S.L., contra don Alejandro , absolviendo a este último de las pretensiones deducidas contra él, e imponiendo a la referida mercantil reconveniente las costas procesales causadas en la reconvención".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que fue admitido, y seguido el procedimiento por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo 28 de noviembre del presente año, quedando el presente recurso concluso para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.=

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima la demanda principal y declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 12 de septiembre de 2005 por incumplimiento imputable a la vendedora demandada, condenándola a abonar al comprador la cantidad de 21.744,50 euros, con más sus intereses legales; y, al propio tiempo, desestima la demanda reconvencional en solicitud de cumplimiento del indicado contrato formulada por la vendedora contra el comprador, todo ello con expresa imposición de todas las costas a la demandada reconveniente.

Dicha resolución constituye el objeto del presente recurso al haber sido apelada por la parte demandada reconveniente alegando como motivos de impugnación error en la valoración de la prueba en cuanto al retraso en la entrega de la vivienda y la introducción de modificaciones en la misma y su habitabilidad.

SEGUNDO.- Son hechos acreditados en autos y de lo que se deberá partir para la adecuada resolución del presente litigio los siguientes:

· Los litigantes, la entidad demandada Construcciones Ferrer Valori, S. L. como promotora vendedora y don Alejandro como comprador, en fecha 9 de mayo de 2005 suscribieron un contrato de opción de compra sobre la vivienda a construir NUM000 / NUM001 , las plazas de aparcamiento nº NUM002 y NUM003 y el trastero nº NUM004 , ubicadas en el edificio en construcción sito en el solar situado en la AVENIDA000 , esquina DIRECCION000 , de la ciudad de Inca, entregando el optante como precio de la opción la cantidad de 4.354,90 euros.

· Las partes en fecha 12 de septiembre de 2005 concertaron contrato privado de compraventa sobre los indicados inmuebles, entregando el comprador a la vendedora a cuenta del total precio fijado en 217.744,00 euros, la cantidad de 17.419,60 euros, pactándose que la cantidad pendiente del precio total se abonaría a la entrega de las llaves y otorgamiento de escritura pública de compraventa ante un notario de la ciudad de Inca (cláusula 4ª ) y que la parte vendedora entregaría a la parte compradora la vivienda y anexos objeto del presente contrato antes de un periodo máximo de veinticuatro meses y si el plazo de entrega no pudiese cumplirse, por causas imputables a la parte vendedora, ésta se comprometía a la devolución de las cantidades entregadas hasta la fecha, quedando rescindido el contrato.

· Llagada la fecha acordada para la entrega, el 27 de septiembre de 2007, la promotora vendedora no hizo entrega de los inmuebles por no hallarse finalizadas las obras, lo que motivo que el comprador mediante carta de fecha 20 de noviembre de 2008 diera por rescindido el contrato y reclamara a la vendedora la devolución de la cantidad entregada de 21.774,50 euros, comunicación que no mereció respuesta por parte de la mercantil vendedora.

· El letrado del comprador en fecha 10 de diciembre de 2008 remitió en nombre de su cliente una carta a la vendedora comunicándole que, ante la falta de entrega de la vivienda y anexos en el plazo pactado, rebasado en exceso sin explicación alguna, y habiendo optado el comprador por la resolución del contrato de compraventa, le requería de nuevo para que hiciera entrega de la cantidad abonada a cuenta de 21.744,50 euros, con apercibimiento de proceder a su reclamación por la vía judicial, requerimiento que fue contestado el 15 de diciembre siguiente por la vendedora alegando que las causas del retraso de entrega eran conocidas por el comprador, sin que formulara objeción alguna, y que la falta de entrega y firma de la escritura de compraventa se debía a la negativa del comprador, el cual en fechas posteriores al plazo pactado de entrega había venido solicitando modificaciones en los inmuebles objeto del compraventa que habían supuesto un incremento del precio, por lo que se oponía a la resolución del contrato y exigía el inmediato cumplimiento del mismo mediante el pago del precio restante, más el de las modificaciones, al otorgar la correspondiente escritura pública de venta.

· El 22 de septiembre de 2008 los técnicos emitieron certificado de final de obra que no fue admitido por el Ayuntamiento por presentar deficiencias hasta el 24 de agosto de 2009, y hasta el 12 de noviembre siguiente no se expidió licencia de primera ocupación.

· La vendedora requirió en fecha 25 de febrero de 2009 al vendedor para pagar el precio restante y el de las modificaciones que ascendía a 12.840 euros al momento de otorgar escritura pública de compraventa el día 4 de marzo siguiente, que fue contestado por su letrado en el sentido de que el contrato se hallaba resuelto a instancia del comprador.

· En la vivienda y aparcamientos se han realizado pequeñas modificaciones sin constancia del momento que fueron solicitadas verbalmente por el comprador.

TERCERO.- La cuestión jurídica que se plantea en el presente proceso se reduce al tema de incumplimiento de la obligación de entrega de los inmuebles en construcción al haber transcurrido en exceso el plazo pactado, tesis del comprador demandante que dio por resuelto el contrato con solicitud de devolución de las cantidades entregadas a cuenta, mientras que la vendedora reconveniente sostiene que no incumplió el plazo de entrega puesto que el retraso se debió a problemas surgidos con la constructora y aceptado por el comprador que tras su vencimiento solicitó modificaciones en la vivienda y aparcamientos objeto del contrato.

Desde luego, para su adecuada resolución conviene señalar que la jurisprudencia viene proclamando que la facultad resolutoria del contrato ex artículo 1.124 del Código Civil puede efectuarse extrajudicialmente sin sujeción a forma determinada aunque es precisa la declaración judicial -postulada por vía de acción, nunca por excepción-, de que está bien hecha por ser conforme a derecho al concurrir los requisitos exigibles al efecto, cuando existe oposición de la otra parte, lo que significa que la decisión pronunciada en vía judicial no causa la resolución sino que se limita a proclamar la procedencia de la ya operada ( SS.T.S. de 17 de enero de 1986 , 15 de noviembre de 1999 , 27 de octubre de 2004 , 22 de abril de 2005 , entre otras muchas).

Pues bien, en el caso procede analizar si la resolución del contrato de compraventa efectuada por el comprador y comunicada a la mercantil vendedora por carta de fecha 20 de noviembre de 2008 estuvo bien hecha por concurrir los requisitos precisos para su éxito, tesis del comprador demandante acogida por la sentencia de instancia, o sí por el contrario, fue el comprador quien incumplió el contrato al no pagar el resto del precio y gastos de las modificaciones solicitadas al ser requerido para ello por la vendedora, como sostiene en su demanda reconvencional.

Partiendo de los anteriores hecho probados resulta indiscutido que el la fecha pactada la vendedora no había finalizado la obra y efectuado la entrega de los inmuebles objeto de compraventa, y de ahí que el comprador se hallaba perfectamente legitimado ex lex contractus para tener por resuelto el contrato por así haberlo pactado expresamente las partes en la cláusula primera , elevando a la categoría de esencial el plazo de finalización, sin que pueda quedar al arbitrio de la vendedora cumplir el contrato cuando le convenga o pueda respecto de una obligación asumida, sin la justificación necesaria del retraso en la entrega (art.1.256 CC ) y, con mayor razón, cuando las razones expuestas para justificar la no entrega unas son ajenas al comprador -las desavenencias con la constructora- y las otras no aparecen debidamente acreditadas como causantes del retraso -la solicitud de modificaciones tras el vencimiento del plazo de entrega- , por lo que se considera que ha existido un incumplimiento esencial que justifica la resolución del contrato realizada por el comprador, pues la obligación de entrega del objeto de compraventa es esencial del vendedor y su incumplimiento da soporte a la acción resolutoria ex artículo 1.124 C.C ., sin embargo el término en que ésta ha de producirse no siempre es esencial salvo cuando no satisface el interés de la transmisión o cuando como en el caso las propias partes contratantes le han otorgado dicha naturaleza pactando expresamente que la falta de entrega en la fecha convenida otorgará a la parte cumplidora el derecho a obtener la resolución. En este sentido la S.T.S. de 22 de septiembre de 2006 dice "El término esencial - bien como periodo dentro del que se ha cumplir, bien como momento (fecha) en el que debe efectuarse la prestación- tiene que estar expresa y claramente establecido en el contrato, o deducirse de los términos del mismo o de las circunstancias de la prestación de modo inequívoco, de tal forma que la actuación cumplidora posterior no resulta ya útil para el interés del acreedor desde la perspectiva con que se configuró el sinalagma contractual - concurso de voluntades -". La vendedora se hallaba, en consecuencia, incursa en incumplimiento sin haber desplegado actividad alguna tendente al otorgamiento de escritura pública hasta el momento en que recibió el requerimiento del comprador. Se dan así todos los requisitos establecidos en el artículo 1124 del Código Civil para la resolución contractual, tal como señala la jueza de primera instancia en su sentencia; y sin que, como tiene dicho este tribunal en Sentencia de 18 de febrero de 2010 , "la tardanza en instar la resolución extrajudicial del contrato en modo alguno puede interpretarse como renuncia del derecho. La pasividad del titular de un derecho solo tiene consecuencias jurídicas cuando la ley lo prevé expresamente, como ocurre en el caso de prescripción. Pero en el supuesto enjuiciado el silencio de los compradores puede ser interpretado como condescendencia para con la vendedora tendente a favorecer el cumplimiento del contrato, lo que finalmente no resultó, actitud flexible por parte de los compradores de la que en modo alguno puede derivarse perjuicio para ellos siempre que, como se viene diciendo, su derecho se ejercite dentro del plazo de prescripción que en el caso de autos no había transcurrido ya que, al tratarse de una acción personal nacida de un contrato, es el de quince años establecido en el artículo 1964 del Código Civil".

Señalar, por último, que en el Derecho español se reconoce, tanto la novación extintiva, como la meramente modificativa o impropia y el deslinde o separación entre ellas debe hacerse tomando en cuenta la voluntad de las partes y la significación económica de la modificación. En todo caso, mientras el vínculo originario subsista, existirá tan sólo novación modificativa o impropia, como han recogido las SS.T.S. de 26 May. 1981 , 22 Nov. 1982 , 16 Feb. 1983 y 26 Jul. 1987 , entre otras, novación ésta que sería de aplicación la caso de apreciarse que las modificaciones introducidas por el comprador en los inmuebles objeto de compraventa suponen una voluntad de modificar la fecha de entrega. Por otra parte, la jurisprudencia - SS.T.S. de 9 de mayo , 29 de junio y 19 de julio de 2.007 , entre otras muchas - entiende que, como la carga de la prueba sólo debe ser tomada en consideración cuando falten elementos de juicio susceptibles de fundar la convicción judicial sobre la existencia o inexistencia de los hechos afirmados por las partes, no cuando los mismos hubieran quedado probados en el proceso, la infracción del artículo 217 de la LEC sólo puede invocarse con fundamento en caso de una incorrecta identificación de la parte que ha de soportar las consecuencias de que permanezcan dudosos hechos relevantes para la decisión del litigio, no cuando los mismos se hayan declarado probados, por razón de que el mencionado artículo no contiene regla de valoración de prueba, mientras que los artículos 316 y 376 disponen que la valoración del interrogatorio de las partes y declaraciones de testigos se hará conforme a la sana crítica, por lo que no puede pretender la entidad recurrente sustituir la que realiza la juzgadora de instancia por la suya propia.

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada por sus propios fundamentos.

CUARTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C . procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser desestimado íntegramente el recuso.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador doña Juana María Serra Llull, en nombre y representación de CONSTRUCCIONES FERRER VALLORI, S. L., contra la sentencia de fecha 25 de marzo de 2011, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Inca , en los autos Juicio ordinario, de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOS en todos sus extremos.

2) Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevar certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada que ha sido en audiencia pública la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado D. Guillermo Rosselló Llaneras; Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su fecha, de lo que certifico. Doy fé.