Sentencia Civil Nº 455/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 543/2013 de 16 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN DECIMONOVENA
ROLLO Nº 543/2013- E
Procedimiento ordinario Nº 1632/2012
Juzgado Primera Instancia 3 Badalona
S E N T E N C I A Nº 455/14
Ilmos./as Srs./as Magistrados/as
D. MIGUEL JULIAN COLLADO NUÑO
Dª ASUNCIÓN CLARET CASTANY
D. JOSE MANUEL REGADERA SAENZ
En la ciudad de Barcelona, a dieciseis de diciembre de dos mil catorce.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los
presentes autos de Procedimiento ordinario, seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Badalona, a instancia
de Marcelino y Millán contra Oscar ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de
apelación interpuesto por la parte actora Marcelino y Millán contra la sentencia dictada en los mismos el
dia 02/07/2013, por el/la Sr./a. Magistrado/a del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución apelada es del tenor literal siguiente:'1. DESESTIMO la demanda interpuesta por Marcelino y Millán contra Oscar y, en consecuencia, no cabe declarar el incumplimiento impetrado del demandado y, por ende, tampoco ha lugar a la condena dineraria al pago de las arras dobladas.

2. Condeno al actor al pago de las costas.

3. Dado que el demandado manifiesta que 'la luz de la vivienda está pinchada' y también reconoce que no está dado de alta de la luz, pásese el tanto de culpa al Mº Fiscal a fin de que, si procede, depure eventuales responsabilidades, para el caso de que pueda estimarse la concurrencia de los elementos del tipo penal contenido en el art. 255 CP relativo a las defraudaciones de fluido eléctrico de la vivienda de autos sita en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Badalona.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte actora Marcelino y Millán , mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria y elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 10 de diciembre de 2014.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D.JOSE MANUEL REGADERA SAENZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la representación de D. Marcelino y D. Millán se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el día 2 de julio de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Badalona en juicio ordinario 1632/2012.

La mencionada resolución desestimó la demanda presentada por los apelantes contra D. Oscar en reclamación de 20.000 euros que les son debidos como consecuencia, según los apelantes, de haber dejado de cumplir el demandado las obligaciones que a su cargo dimanaban del contrato de arras que las partes suscribieron el día 1 de septiembre de 2011. La sentencia de primera instancia estima que no hubo incumplimiento del contrato por parte del demandada sino desistimiento unilateral por parte de los actores, lo que les veda la posibilidad de solicitar la devolución de las arras duplicadas.

La apelante insiste en esta alzada en que hubo incumplimiento por parte del demandado ya que el demandado no era legítimo propietario de la finca en el momento de suscripción del contrato, la finca estaba gravada con diversas cargas y el demandado no estaba al corriente del pago de tributos e impuestos y la finca tenía deficiencias e irregularidades.

La apelada solicita la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO.- Las parte suscribieron el día 1 de septiembre de 2011 un contrato de arras penitenciales en virtud del cual los actores se comprometían a comprar la casa sita en la calle DIRECCION000 , NUM000 de Badalona, de la que el demandado dijo ser propietario. Se entregaron 10.000 euros en concepto de arras, comprometiéndose los compradores a entregar el día 15-9-2011 otros 10.000 euros en concepto de ampliación de arras y 115.000 euros como pago del resto del precio en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa que debía hacerse el día 30 de octubre de 2011. Los actores no hicieron entrega de los 10.000 euros de ampliación de arras y el día 25-10-2011 dirigieron, por medio de su abogada, una misiva a la inmobiliaria que intermedió en la compraventa GLOVAN INMOBILIARIA) exigiendo determinada documentación (título de propiedad, cédula de habitabilidad etc...) sin que recibieran contestación. Ante lo anterior, el demandada, por medio también de sus abogados, dio por resuelto el contrato el 24-11-2011. Los actores ahora solicitan la devolución de las arras duplicadas porque entienden que hubo incumplimiento por parte del demandado.



TERCERO.- El demandado estaba legitimado para vender la finca de autos por cuanto era su propietario en virtud de la escritura de aceptación de herencia de 27 de septiembre de 2006, con independencia de que para que el título del comprador fuera inscribible en el Registro de la Propiedad en el momento del otorgamiento de la escritura pública debía haber el demandado realizado los trámites oportunos para la inscripción de su derecho. Recuérdese que la doctrina del T.S. ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1990 , y 14 de febrero de 2002 ; RJA 8029/1990 ,y 1441/2002 ), señala que el Código Civil, en cuanto a la adquisición del dominio, se basa, en los artículos 609 y 1095 , en la teoría del título y el modo, por lo que la propiedad se transmite por la perfección del contrato y por la tradición, sin que sean precisas otras formalidades, como el otorgamiento de escritura pública, o la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Lo mismo cabe decir sobre la subsistencia de cargas y gravámenes sobre la finca. El demandado adquirió la obligación de transmitir la finca libre de cargas, gravámenes y al corriente de pago de tributos e impuestos. Sin embargo, no tuvo oportunidad de llevar a cabo dichas gestiones porque para le fecha en que estaba previsto el otorgamiento de la escritura pública los actores ya habían incumplido el contrato al dejar de abonar la segunda parte de las arras pactadas. No puede exigir el cumplimiento del contrato quien ha incumplido previamente. En realidad se está ejercitando la acción resolutoria del art. 1124 del Cc que, como es sabido, exige para su éxito: 1/ que entre partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral; 2/ que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; 3/ que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él le incumbía, como requisito legitimador para plantear la resolución contractual, ya que no está legitimado para instar dicha acción el contratante que incumple sus obligaciones.

Los actores y compradores suscribieron que 'La parte compradora, ha visitado e inspeccionado la finca reseñada, conociendo su actual estado, y se encuentra interesado en la compra de la misma'. Lo ocurrido fue que pese a ese reconocimiento, e inmediatamente después de la firma del contrato de arras, los actores se hicieron acompañar del arquitecto Sr. Avelino quien les informó de las posibilidades que tenía la casa adquirida en cuanto a su rehabilitación (más bien su derribo dado su estado). No puede decirse que los actores ignoraran el estado de la finca, porque reconocieron conocerlo, lo que seguramente no sabían en el momento de la firma del contrato de arras era cuál era el alcance del reconocido estado pésimo de la casa en cuestión y cuál el coste de ejecutar su pretensión: construir dos viviendas. Eso les llevó a no cumplir el contrato y, a última hora, a solicitar una documentación que no existía a sabiendas de que ya habían dejado de cumplir sus obligaciones contractuales. La cuestión es si lo antedicho supone justificación para la resolución contractual y para que tenga éxito la pretensión de los actores de recuperar las arras duplicadas.

Puesto que por la testifical Don. Avelino se sigue que el estado de la finca era deplorable y estaba a la vista, no puede decirse que los actores compraran cosa distinta a lo que quería o con vicios ocultos.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo considera que no existe vicio oculto cuando se trata de un defecto «manifiesto» o «que estuviese a la vista» y por lo tanto, «sea susceptible de conocimiento por la simple contemplación» de la cosa vendida, sin requerirse una especial pericia por parte del comprador. Por el contrario, para merecer la consideración de oculto, se requiere que el vicio no haya podido trascender y por lo tanto ser conocido o ser objeto de percepción por el comprador ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 , 14 de marzo de 1971 y 29 de junio de 1988 ). Es obvio que lo aquí sucedido es una suerte de 'arrepentimiento' debido a un mal cálculo de hasta dónde llegaba el deterioro de la casa adquirida, que era conocida por los actores.

Por tanto, no puede decirse que haya existido incumplimiento alguno por parte del vendedor previo al incumplimiento de los compradores que justifique la petición de devolución de las arras dobladas.



CUARTO.- No existen dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no imposición de las costas de primera instancia, por lo que se confirmará la resolución recurrida también en este sentido.

Se impondrán a los actores las costas de esta alzada en virtud de lo prevenido por el art. 398 de la LEC al desestimarse el recurso de apelación VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por parte de la representación de D. Marcelino y D.

Millán contra la sentencia dictada el día 2 de julio de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Badalona en juicio ordinario 1632/2012, que se confirma con imposición a los apelantes de las costas de esta alzada.

Contar esta Sentencia cabe interponer recurso de casación si se dieran los requisitos legales.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este dia, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.