Sentencia CIVIL Nº 455/2017, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 44/2016 de 02 de Octubre de 2017

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 455/2017
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ILMOS SRES.
PRESIDENTE:
D.ª LOURDES MOLINA ROMERO.
MAGISTRADOS:
D. LAUREANO MARTINEZ CLEMENTE
D. ENRIQUE SANJUÁN Y MUÑOZ
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En la Ciudad de Almería a dos de octubre de dos mil diecisiete.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial , ha visto en grado de apelación, Rollo nº 44/2016
, los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Vera, seguidos
con el nº 1256/2011, entre partes, de una, como parte apelante Juan Francisco e Graciela , representados
por el Procurador Dº. Juan Carlos López Ruiz y dirigidos por el Letrado Dº. José Gea Cintas, y de otra, como
parte apelada Nicolasa , representada por la Procuradora Dª. Mercedes Villena Tous y dirigida por la Letrada
Dª. María Belén Garro Giménez.

Antecedentes

PRIMERO . Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO . Por el Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Vera, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 10 de marzo de 2.015 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador don Juan Carlos López Ruiz, en representación de don Juan Francisco y doña Graciela , contra doña Nicolasa y don Augusto (este último sucedido procesalmente tras su fallecimiento por sus hijas, doña Modesta , Nieves y Nuria ), representados por la Procuradora doña Mercedes Villena Tous debo Absolver y Absuelvo a la parte demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición de las costas procesales a la actora] '.



TERCERO . Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte actora se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte sentencia por la que revoque la dictada en primera instancia, acogiendo los motivos articulados en su recurso, con imposición a la contraria de las costas del recurso.



CUARTO. El recurso deducido fue admitido, dándose traslado del mismo a las partes apeladas, que solicitaron la confirmación de la sentencia recurrida.



QUINTO.- A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y se señaló para deliberación, votación y fallo.



SEXTO. En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. LOURDES MOLINA ROMERO.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de Juan Francisco e Graciela interpuso recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando aunque no de forma expresa, el error en la apreciación de la prueba, para insistir en las pretensiones deducidos en la demanda. Se desestimará el recurso por los motivos que pasamos a exponer.

Los recurrentes formularon demanda de juicio ordinario contra Nicolasa y Augusto .

Se fundamentaba en el contrato de arrendamiento de local situado en la playa de Mojácar, antes dedicado a inmobiliaria, que se hizo para la instalación de una cafetería churrería. El precio acordado era de 1.000 € mensuales y el plazo de arrendamiento de cinco años prorrogables a instancia de ambas partes.

El precio se cobraría una vez estuviera en marcha la cafetería, y los arrendatarios se harían cargo de los gastos de adecuación del local. Los actores iniciaron las obras y solicitaron las oportunas licencias al Excmo.

Ayuntamiento de Mojácar, actuando de buena fe. Primero la solicitud de licencia de obra menor por reformas, y después de los oportunos trámites el Ayuntamiento lo dejó en suspenso hasta que la Administración titular del dominio público marítimo-terrestre otorgase la autorización o concesión administrativa. La petición de apertura de zanja para acometer la red de saneamiento se llevó a cabo el 16 de marzo de 2.009, y también el Ayuntamiento dejó en suspenso la licencia urbanística por el mismo motivo. La licencia de apertura del establecimiento formalizada el 3 de junio de 2009, quedó también supeditada a la misma autorización. Todas estas gestiones resultaron infructuosas por el engaño de los demandados, en el sentido de no advertirles de las dificultades. La Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía denegó la autorización para la ejecución de las nuevas obras, en cuanto quedaría afectada por el dominio público marítimo terrestre, y finalmente la Administración Estatal resolvió el expediente sancionador, acordando la imposición de una multa de 987 euros. A consecuencia de todo ello el contrato verbal no se puede llevar a cabo; los clientes han tenido gastos y se han generado molestias al haberse ocultado de forma temeraria y dolosa la realidad de lo sucedido. Además el Ayuntamiento acordó la paralización de las obras y el precinto, que se alzó de forma cautelar. De facto el contrato estaba resuelto, aunque interesaba la resolución, habiéndose generado gastos por importe de 23.395,53 €.

Concluía solicitando la resolución del contrato, la condena al pago de 23.395,53 €, al lucro cesante y pago de costas.

La demanda se admitió a trámite, y Nicolasa formuló escrito de contestación, alegando en primer término la falta de legitimación pasiva, en cuánto que el local arrendado pertenecía a la sociedad Casa Vista de los Ángeles, S.L., siendo ella y su esposo fallecido los administradores mancomunados.

Reconoció la concertación del contrato de arrendamiento en los primeros días del mes de enero de 2009, con una renta inicial de 1000 € mensuales. Una vez realizada la entrega de las llaves del local, y obtenidas las licencias municipales de obras y apertura se formalizaría el contrato por escrito, y el importe de las rentas sería de 1.500 € mensuales incrementadas al año con el IPC.

Manifestaron que ignoraban las condiciones o exigencias de las Administraciones competentes. Las licencias correspondían al arrendatario, conforme al Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales en su art. 14 . Además los arrendadores regentaban un estanco en Mojácar, desconociendo los requisitos técnicos para la puesta en marcha del local. Los actores comenzaron la ejecución de las obras sin haber formulado la solicitud de las licencias municipales, actuando de mala fe y de forma temeraria, y aprovechando que los demandados estaban en Andorra. Las obras las valoró el solicitante en 2000 € y cuando formuló la solicitud el 25 de febrero de 2009 al Servicio Provincial de Costas y a la Delegación Provincial de Medio Ambiente, las obras ya se habían iniciado. La Policía Local constató que las obras se estaban ejecutando sin licencia y se paralizaron, y aún así las continuó. El 27 de marzo de 2009 el Servicio Provincial de Costas de Almería emitió informe, en el sentido de que la ocupación del dominio público marítimo-terrestre con obras o instalaciones no desmontables estaba sujeto a la concesión otorgada por la Administración del Estado ( art.

64 de la Ley 22/1988 de 28 de julio de costas.) El Ayuntamiento de Mojácar emitió información urbanística el 27 de marzo de 2.009 respecto a la solicitud formulada. Debido a los actos de inspección de la policía local se llevó a cabo la incoación del expediente de Disciplina Urbanística nº 12/2009 frente a Juan Francisco . El Servicio Provincial de Costas de Almería el 4 de mayo de 2009 inició contra el actor expediente sancionador por la ejecución de las obras en zona de dominio público sin licencia. La Delegación Provincial de Medio Ambiente informó también de que el inmueble estaba afectado en su totalidad por el dominio público marítimo terrestre.

Aún así, se reiniciaron las obras que se habían paralizado en dos ocasiones, y se procedió al precinto cautelar. El Servicio Provincial de Costas le impuso al arrendatario una sanción de 987,00 €. Negaba la existencia de engaño, siendo temeraria la actuación del arrendatario, que además no llegó a abonar ni una sola mensualidad de renta. Además lo que se arrendó fue un local no un negocio ni las expectativas de constitución.

Concluía solicitando la desestimación de la demanda.

Ante el fallecimiento de Augusto se produjo la sucesión procesal en favor de sus hijas Nieves , Modesta y Nuria que se personaron en el procedimiento y contestaron a la demanda, en los mismos términos expuestos.

Se practicaron las pruebas declaradas pertinentes y finalmente se dictó sentencia desestimatoria de la demanda. Contra esta resolución se interpuso el recurso que nos ocupa, en los términos expuestos con anterioridad.



SEGUNDO.- Los motivos del recurso, como queda dicho, se refieren al error en la apreciación de la prueba aunque no se indique de forma expresa.

El T.C., al interpretar el art. 24 de la C.E . en relación con la valoración de la prueba, ha elaborado la doctrina del error patente para afirmar su relación con los aspectos fácticos del supuesto litigioso - SS. 55/2001 de 26 de febrero , 29/2005 de 14 de febrero , y 211/2009 de 26 de noviembre - declarando que se produce cuando las resoluciones judiciales parten de un dato fáctico indebidamente declarado como cierto; así como que el error debe ser 'patente', o lo que es lo mismo, inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y la experiencía ( S.T.S. 19 de marzo de 2014 ROJ 1855/2014 ).

Se tendrá en cuenta la anterior doctrina para resolver el supuesto enjuiciado, bien entendido que se hará para conocer de las pretensiones deducidas en la demanda, y no de los motivos de oposición de las contestaciones, en cuánto que las demandadas han aceptado el contenido de la sentencia de instancia.

Pues bien, se instaba la resolución del contrato verbal de arrendamiento formalizado a primeros del mes de enero de 2009 entre los actores y Nicolasa y su esposo fallecido, Augusto , sobre un local situado en la playa de Mojácar.

Como quiera que durante la tramitación del procedimiento se hizo la entrega de llaves del local, se produjo, como afirma la sentencia, la carencia sobrevenida de objeto, y por tanto la resolución del contrato ya había operado de facto.

De todos modos se reclamaba el pago de 23.395,53 euros más los intereses legales en concepto de daños y una cantidad indeterminada por lucro cesante.

Aunque la demanda invocaba los preceptos generales sobre obligaciones y contratos, realmente la reclamación se amparaba en el contrato no cumplido conforme a la doctrina 'alliud pro alío'.

'La regla 'alliud pro alio' para significar la pretensión de una de las partes de sustituir de forma unilateral la prestación debida por otra distinta es aplicable a todos los contratos en los que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1157 del C. Civil , el pago de la deuda exige entregar una cosa, dada la necesaria identidad entre la cosa a entregar y la entregada para que se despliegue el efecto solutorio' ( S.T.S. 22.11.2010 ROJ 6253/2010 ).

'La doctrina del 'alliud pro alio' no resulta de exacta aplicación al caso en tanto que las sentencias citadas por la parte recurrente, y otras que pudieran traerse aquí, se refieren fundamentalmente a supuestos en que habiéndose pactado la entrega de una cosa en determinadas condiciones, no obstante dicha entrega se produce de cosa distinta o de la misma cosa a la que faltan determinadas circunstancias esenciales que estaban previstas en el contrato y que el adquirente estimaba que concurrían efectivamente en la cosa desde el momento de la celebración'... 'Naturalmente la entrega de un objeto absolutamente inhábil para su destino natural constituye un supuesto en el que se legitima la resolución ( S.T.S. de 19 de enero de 1983 -máquinas que no sirven para el uso pactado- de 14 de junio 1980- carretera con pendientes excesivas y que no cumple lo previsto en proyecto- , de 28 de septiembre de 1987- impermeabilización gravemente defectuosa de una terraza de un ático- de 29 de junio 1992- sacos que carecen de composición necesaria para los productos que envasan- y, en particular- sentencia de 6 de octubre 1982 - la entrega de una vivienda en ruina por defectos constructivos). La inhabilidad del objeto para su destino puede ser también sobrevenida ( S.T.S. de 20 de abril de 1994 , sobre finca arrendada para la extracción de guijo que por circunstancias materiales deviene inútil). La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ( S.T.S. 6 de noviembre 2003 -denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido- , STS 11 noviembre 2003 -declaración de nulidad de acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca). Por otro lado, la S.T.S. de 13 de julio 1995 , que cita en el mismo sentido las de 19 de enero de 1990 y 24 febrero 1993, considera que inpedimentos urbanísticos que no sean definitivos no legitiman la resolución, pero será necesario determinar qué se entiende por problemas no definitivos. La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento- aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato- si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial. Dice la sentencia nº 417/1995 de 8 de mayo , que derivar de la falta de obtención de licencia 'que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta la motivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los interesados en punto al cumplimiento de lo asimísmo practado'. (...) La imposibilidad sobrevenida a que se refiere particularmente el art. 1184 del C. Civil , lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes, o en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido - con los intereses correspondientes- desde la fecha en que se produjo la entrega que inicialmente resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el art. 1303 del C. Civil a falta de previsión específica del art. 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses' ( S.T.S. 20 de noviembre de 2012 ROJ 7750/2012 ).

'La evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución .... en definitiva, la inhabilidad del objeto. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 de febrero 2010 : ... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina. La de 25 de febrero 2010 añade: ... La doctrinal del alliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato. Partiendo de los conceptos anteriores, distinto es el caso, no ya contra la doctrina del alliud pro alio, sino que elimina la consecuencia de ésta en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor, en este caso).

Es la asunción por una parte de unas posibles consecuencias que hagan inhábil el objeto. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre, (el comprador), había conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual evita que sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el alliud por alio y por tanto, permite aplicar los arts. 1124 y 1101' ( S.T.S.

21.12.2012 ROJ 8868/2012 ).

Se tendrá en cuenta la doctrina que antecede para resolver el supuesto enjuiciado.



TERCERO.- De las pruebas practicadas, la amplia documental y las declaraciones de parte y testifical se infiere la imposibilidad de llevar a cabo el cumplimiento del contrato de arrendamiento pactado por las partes, entre la falta de concesión de las licencias administrativas pertinentes: la de obras y la de apertura fundamentalmente.

Así se desprende de los documentos aportados con la demanda y la contestación, que vienen a completar los expedientes administrativos instruidos al efecto.

La primera licencia de obras menores la solicitó Juan Francisco al Ayuntamiento de Mojácar el 20 de febrero de 2.009, con un presupuesto de 2.000,00 €. El 17 de abril de 2.009 el arquitecto técnico municipal informó en el sentido de que la parcela se encontraba, según el plano de ordenación territorial 1.1. de las N.N.S.S. de Mojácar en suelo no urbanizable con ordenanza de aplicación particular NU-16, Cauces y Costas, y conforme a la Disposición Adicional 1ª de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía , en los edificios que se encontraban en situación legal de fuera de ordenación'... Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Además indicaba que como el edificio estaba en la zona de servidumbre marítimo-terrestre, quedaba condicionada la concesión de la licencia a la obtención del permiso de la Consejería de Medio Ambiente. El actor formuló alegaciones, y en ellas hacía referencia al expediente incoado ante la Delegación Provincial de Medio Ambiente de Almería. En el mismo sentido el Ayuntamiento de Mojácar en sesión extraordinaria de 15 de octubre de 2.009, dejó en suspenso la concesión de la licencia, en tanto que la Administración titular del dominio público marítimo-terrestre otorgase la autorización o concesión administrativa. Mientras tanto el Sr. Juan Francisco interesó también del Excmo.

Ayuntamiento, licencia para abrir una zanja para acometer el saneamiento a la red del mismo local, el 16 de marzo de 2009.

En esta ocasión la decisión del técnico municipal fue la misma, en cuánto que precisaba aportar el permiso de la Consejería de Medio Ambiente. En la misma sesión antes referida del Ayuntamiento de Mojácar se acordó, conforme a la Ley 22/88 de 28 de julio de Costas, art 64 y 110 y art. 65 y Disposición Adicional Quinta, que quedaba en suspenso en tanto se hubiere obtenido la autorización por la Administración titular del dominio público marítimo-terrestre. Mientras tanto Juan Francisco dirigió escrito a la Delegación Provincial de Medio Ambiente el 25 de febrero de 2009 para solicitar autorización 'para las obras citadas ya en marcha de ejecución'. Se trataba de una nueva conducción eléctrica, reacondicionamiento de aseos, realización de una barra, sistema de extracción de humos y nuevo ensolado. La Delegación Provincial concluyó, conforme al informe de la Demarcación de Costas de Andalucía, Servicio Provincial de Costas en Almería de 18 de junio de 2.009, que la actuación solicitada quedaría totalmente afectada por el dominio publico marítimo-terrestre, y en virtud del art. 32.2 de la Ley de Costas no se autorizaba. Aún así, el arrendatario continuó la ejecución de las obras, dando lugar a que la Policía Local levantara varías actas de inspección, cesando la continuación de aquellas. A raíz de esta actuación de 27 de marzo de 2.009, se dictó Decreto de la alcaldía por el que se inició procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística contra Juan Francisco , ordenando la paralización y suspensión inmediata de las obras con apercibimiento de proceder al precinto cautelar. En dos ocasiones y a instancia del solicitante se acordó el levantamiento del precinto cautelar para la retirada de enseres y maquinaria.

Asimismo el Servicio Provincial de Costas en Almería el 25 de marzo de 2.010 dictó resolución en el expediente sancionador incoado al efecto, por la continuación de las obras con el levantamiento de nuevos aseos; instalación de una puerta de chapa galvanizada y una rampa de hormigón para acceso al local, imponiendo al Sr. Juan Francisco una multa de 987,00 € y la obligación de demoler y retirar lo construido en la zona de dominio público marítimo-terrestre.

Ahora bien, la imposibilidad de obtener las licencias preceptivas la conocía el actor desde el principio, y ello porque cursó una solicitud de información sobre la instalación de cafetería al Servicio Provincial de Costas en Almería, dependiente del Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino el 27 de marzo de 2009, y se le informó en el sentido exigido en el art. 64 de la Ley 22/1988 de 28 de julio de Costas , en cuanto que al estar el local en el dominio público marítimo-terrestre estatal estaba sujeto a la previa concesión otorgada por la Administración del Estado. De interés resulta también la Memoria Descriptiva de obras de acondicionamiento del local realizada por el arquitecto técnico Segundo el 20 de marzo de 2009, que lo ratificó en la vista oral, indicando que actuó en nombre del Sr. Juan Francisco . En el informe en cuestión se indica que el local está situada en una zona calificada como suelo no urbanizable con servidumbre de Costas, y estaba englobado en el anexo II punto 31, se trataba de actividades sometidas a la calificación ambiental por el Ayuntamiento.

Según el técnico se iniciaron las obras y se paralizaron, indicando que había cierta permisividad para hacer las obras sin licencia.

En definitiva, el actor asumió las posibles consecuencias de la inhabilidad del objeto, pues conociendo desde el principio la zona donde estaba el local, y la necesaria obtención de permiso por la Administración General del Estado, continuó las obras necesarias para la adaptación del local, que inicialmente era una inmobiliaria, a la cafetería-bar que quería instalar.

De este modo no puede ahora pretender la resolución del contrato, que de facto lo ha sido, para obtener las consecuencias legales previstas en los arts. 1124 y 1303 del C. Civil , mediante la reclamación del importe de los gastos y lucro cesante, pues sólo a su actitud reticente al cumplimiento de la normativa legal es imputable la generación de aquellas.

Por todo lo expuesto se desestima el recurso, confirmando la sentencia de instancia.



CUARTO.- Las costas de esta alzada se impondrán al apelante ( art. 398.1. de la LEC .).

Vistos los preceptos transcritos y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 10 de marzo de 2.015, dictada por el Juzgado Mixto nº 3 de Vera , en los autos de Procedimiento Ordinario nº 1256 de 2011, confirmamos la resolución con imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.