Sentencia CIVIL Nº 456/2016, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 118/2016 de 22 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

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SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

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Las Palmas de Gran Canaria

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Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000118/2016

NIG: 3501942120130003816

Resolución:Sentencia 000456/2016

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000496/2013-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de San Bartolomé de Tirajana

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Apelado ADMINISTRADORES SUAREZ Y HERNANDEZ SL Carlos Jorge Quintana Guerra Maria Del Mar Montesdeoca Calderin

Apelante Laura Castor Benitez Inglott Diaz Jaime Bethencourt Manrique De Lara

SENTENCIA

SALA

Iltmos. /as Sres. /as

Presidente

D. JUAN JOSÉ COBO PLANA (Ponente)

Magistrados

Dª. ELENA CORRAL LOSADA

D. JESÚS ÁNGEL SUÁREZ RAMOS

En Las Palmas de Gran Canaria, a 22 de noviembre de 2016..

VISTAS por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo nº 118/2016 en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 31 de julio de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de San Bartolomé de Tirajana en los autos de Juicio Ordinario nº 496/2013 seguidos a instancia de DOÑA Laura, representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a D./Dña. Jaime Bethencourt Manrique y asistido/a por el Letrado/a D./Dña. Carlos Benítez Inglott Díaz, actuando como parte apelante, contra ADMINISTRADORES SUÁREZ Y HERNÁNDEZ, S.L., representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a D./Dña. María del Mar Montesdeoca Calderín y asistido/a por el Letrado/a D./Dña. Carlos Quintana Guerra, actuando como parte apelada, siendo ponente el Sr. Magistrado D. JUAN JOSÉ COBO PLANA, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de San Bartolomé de Tirajana se dictó sentencia, rectificada posteriormente, en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

Que debo desestimar la demanda interpuesta por la representación procesal de DOÑA Laura frente a ADMINISTRADORES SUÁREZ Y HERNÁNDEZ, S.L.. Las costas se imponen a la parte demandante.

SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de DOÑA Laura.

La representación procesal de ADMINISTRADORES SUÁREZ Y HERNÁNDEZ, S.L. formuló escrito de oposición al mismo.

Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para deliberación, votación y fallo que tuvo lugar el día 22 de noviembre de 2016.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Antecedentes.

1.1. Ejercitó la actora una acción de resolución contractual por incumplimiento contractual, e indemnización consistente en la devolución de la cantidad entregada como parte del precio duplicada( art. 1454 en relación con los arts. 1.504 y 1.124 CC), con fundamento en los siguientes hechos:

Las partes suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra el 8 de noviembre de 2010, que tenía por objeto el inmueble que se describe en el hecho primero de la demanda ( se aporta el contrato como doc. nº 1-3 contrato privado de opción y de arrendamiento, nota simple del Registro de la propiedad).

De acuerdo con las estipulaciones del contrato, el inmueble se encontraba al corriente en las cuotas extra/ordinarias de la Comunidad de Propietarios y libre de cargas y gravámenes.

El precio fijado para la adquisición del inmueble ascendía a 137.500 euros, de los cuales 25.000 euros que se entregarían e en el momento de la firma del contrato, siendo el plazo de de ejercicio de la opción de un mes. El resto 112.500 se abonaría en el plazo en el plazo de dos meses desde la firma del contrato.

La actora satisfizo en plazo el precio pactado para el ejercicio de la opción, 25.00 euros, requiriendo a la vendedora para el otorgamiento de escritura pública en el plazo estipulado y pago de la cantidad pendiente.

Pasado el plazo y después de múltiples requerimientos verbales sin que la vendedora otorgase escritura, el 21 de enero de 2011 la actora requirió fehacientemente de resolución del contrato con la devolución duplicada de la cantidad entregada como opción , de acuerdo con lo establecido en el contrato( doc. nº4 se adjunta burofax)

En octubre de 2011, solicita nota simple al Registro de la Propiedad constando la existencia de tres hipotecas la última constituida en julio de 2011, por importe de 53.000 euros.

1.2. Frente a esto, se opone la demandada aduciendo que en cuanto al pago del precio pendiente (112.500 euros) en el plazo pactado (dos meses), no acredita la actora la disponibilidad en plazo de dicha cantidad, haciendo meramente alusión al talón, sin acreditar lo con extractos bancarios.

Tampoco es cierto que la demandada no pudiera afrontar la cancelación de las hipotecas que pesaban sobre la vivienda, si bien no afrontaría ese gasto, de no asegurarse de la venta de la propiedad.

Por otro lado, los requerimientos que se efectúan son posteriores a la fecha pactada para la formalización del contrato (8 de enero de 2011), por ende no se puede interesar la resolución de un contrato ya ext8into a fecha 21 de enero.

Con fundamento en el anterior relato de hechos interesa la parte la desestimación de la demanda.

1.3. La sentencia de instancia desestima la demanada con la siguiente fundamentación:

'SEGUNDO.- Si bien la actora califica el contrato, cuya resolución pretende, como 'opción de compra', lo cierto es que de una atenta lectura del mismo cabe concluir que nos hallamos ante un contrato de compraventa ya perfeccionado y con pago aplazado, en el que concurren una perfecta concreción de las prestaciones a cargo de las partes (cosa objeto de la venta y precio), cuyo recíproco cumplimiento a ambas les resulta obligatorio, sin concesión a la parte interesada en la adquisición del bien de la facultad de decidir en último término y de forma unilateral acerca de la conclusión o no de la compraventa, que es la nota que caracteriza a la opción de compra.

De los términos del documento, que se adjunta como nº 1 de la demanda, se desprende que son constantes las referencias optante/comprador y concedente/vendedor; así mismo, se hace constar una detallada descripción del inmueble objeto de la venta, y se especifica precio total del contrato (137.500 euros), del que una parte (25.000 euros), se entrega a la firma del contrato, quedando pendiente de abono la suma restante 112.500 euros, en el plazo de dos meses desde la firma del contrato( 8/11/2010). Cantidad aquélla, que en relación con lo dispuesto la estipulación cuarta del contrato, evidencia la existencia de una cláusula accesoria de arras.

En el caso que nos ocupa, de la redacción de la estipulación cuarta del contrato, resulta obvio que nos hallamos ante unas arras penitenciales, pues expresamente las partes establecen que transcurrido el plazo sin que cada una cumpla con la obligación que pesa recíprocamente a su cargo, el comprador se aviene a su pérdida y el vendedor a la devolución doblada.

Pues bien, pretende la actora la resolución del contrato y por ende la devolución doblada de la cantidad entregada en concepto de arras.

Aduce al respecto, el incumplimiento por la demandada del otorgamiento de escritura pública en el plazo convenido de dos meses desde la firma del contrato, alegando a mayor abundamiento, la existencia de gravámenes hipotecarios sobre la vivienda omitidos a la firma del contrato.

En el caso que nos ocupa, la estipulación tercera del contrato establece 'la escritura pública no se otorgará hasta que el precio total no se haya satisfecho completamente, sin perjuicio del derecho del concedente o vendedor a optar por la resolución del contrato conforme al art. 1.124CC en caso de impago'.

De modo tal que pactado por las partes que el pago del precio será previo al otorgamiento de escritura, corresponde ex art. 217 de la LEC, acreditar el cumplimiento en tiempo y forma a la actora. Hecho éste ,que más allá de la mera afirmación se halla huérfana de prueba.

Alude la actora en su demanda a la existencia de múltiples requirimientos a la vendedora para el otorgamiento por ésta de escritura pública incluso antes de la fecha convenida, en concreto antes del 31 de diciembre de 2010, para beneficiarse de ventajas fiscales, afirmando 'tener preparado el talón'. Cuando lo cierto, es que de la documental obrante en autos tan sólo consta un burofax de 21 de enero de 2011, en el que la actora interesa la resolución del contrato y la devolución de la cantidad entregada como arras, sin que se acredite en modo alguno la puesta a disposición de la vendedora del precio que se sabia adeudado por la compradora bien, ofreciéndolo en forma o consignando la cantidad notarial o judicialmente, o aportando un extracto bancario de la disponibilidad en el tiempo pactado de la cantidad a la que se había obligado.

En consecuencia, no resultando acreditada el cumplimiento de la obligación a su cargo, la acción resolutoria ejercitada por la actora, no puede prosperar, como tampoco la devolución duplicada de las arras entregadas.'

SEGUNDO.- Examinado el recurso interpuesto por la representación procesal de DOÑA Laura, en el mismo nada se dice sobre cuáles son los motivos por los que se apela sentencia, ni sobre los pronunciamientos de la misma que considera no acertados.

La Sala se ve en la necesidad de recordar, esta vez con más razones que nunca, que la valoración de la prueba es facultad de los tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, conforme a los principios dispositivos y de rogación, pero en modo alguno tratar de imponerla a los Juzgados.

El Juez que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, que no arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal 'ad quem' el conocimiento pleno o 'plena cognitio' de la cuestión.

Por lo tanto, fuera de la reformatio in peius y los motivos concretos de impugnación, no hay limitación alguna al conocimiento de la Sala de apelación sobre las cuestiones fácticas o jurídicas que se susciten a través del recurso.

Pero esa naturaleza ordinaria no es incompatible con afirmar que para destruir una conclusión presuntiva del Juzgador 'a quo', debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo, no razonable, contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio; constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los Tribunales y que se ha de respetar en tanto no se acredite que es irrazonable.

La valoración de conjunto e imparcial del tribunal de la primera instancia difícilmente será sustituida por la parcial e interesada de parte que, además, tome como referente solo determinados elementos de prueba con exclusión de otros relevantes, cuando la primera aparezca como una valoración suficientemente razonada, completa, congruente y consistente.

Sentado lo anterior, ha de indicarse que la revisión en la alzada del material probatorio obrante en autos, permite alcanzar una conclusión en todo coincidente con la plasmada en la sentencia de instancia, la cual se da aquí por reproducida.

TERCERO.- Por cuanto antecede, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la parte apelante, tal como prescribe el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho o de derecho.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Laura contra la sentencia la sentencia de fecha 31 de julio de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de San Bartolomé de Tirajana en los autos de Juicio Ordinario nº 496/2013, confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas al apelante.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.