Sentencia CIVIL Nº 456/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 584/2018 de 14 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.148.00.2-2017/0006722
Recurso de Apelación 584/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 873/2017
SELECCION DE INMUEBLES SLU SELECCION DE INMUEBLES SLU
PROCURADOR D./Dña. MANUEL DIAZ ALFONSO
$ D./Dña. Luciano
D./Dña. Luciano
PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO JOSE AGUDO RUIZ
SENTENCIA Nº 456/2018
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR. PRESIDENTE
D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
ILMAS. SRAS. MAGISTRADAS
Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
Dña. MIRIAM IGLESIAS GARCÍA VILLAR
Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
En Madrid, a catorce de diciembre de dos mil dieciocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de
apelación los autos de Juicio Verbal sobre Desahucio, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón
de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante SELECCIÓN DE INMUEBLES, S.A.
SOCIEDAD UNIPERSONAL., representada por el Procurador D. Manuel Díaz Alfonso y asistida de la Letrada
Dª. Susana Falcón Martínez, y de otra, como demandado-apelado D. Luciano , representado por el Procurador
D. Francisco José Agudo Ruiz y asistido del Letrado D. Ramón Rodríguez Díaz.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5, de Torrejón de Ardoz, en fecha once de abril de dos mil dieciocho, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'PARTE DISPOSITIVA: Que desestimando la demanda interpuesta por Selección Inmuebles SLU frente a D. Luciano debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones ejercitadas, con condena en costas a la parte actora'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha diecisiete de septiembre de dos mil dieciocho , para resolver el recurso.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día doce de diciembre de dos mil dieciocho .



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Por la representación de la apelante Selección de Inmuebles S.L.U., actora en primera instancia se interpone recurso contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz con fecha 11 de abril de 2.018 , desestimatoria de la demanda de desahucio por expiración del plazo, interpuesta por la referida actora contra el demandado D. Luciano , con base en las alegaciones que luego se expondrán.



SEGUNDO. Sucintamente en la demanda iniciadora del procedimiento, la actora exponía que era dueña en pleno dominio de la finca sita la c/ DIRECCION000 nº NUM000 , bloque NUM001 , portal NUM000 , piso NUM002 puerta NUM003 , así como de la plaza de garaje NUM004 de dicha finca. Que el 16 de marzo de 2.012 la arrendó al demandado, con opción de compra, habiendo pactado en la cláusula 5ª del contrato, que la duración del arriendo seria de 7 años desde la fecha de la firma hasta el cumplimiento del plazo, a contar desde el otorgamiento de la calificación definitiva, término que expiraba, sin derecho alguno de prorroga el 31 de julio de 2.016; y en la cláusula 4ª, que si el arrendatario no comunicara al arrendador de forma fehaciente su decisión de ejercer el derecho de opción en el plazo de 30 días naturales a partir del 30 de abril de 2.016, quedaría automáticamente sin efecto la misma, considerándose resuelto el contrato el 31 de julio de 2.016, y que si transcurridos 60 días naturales desde la notificación por escrito, telegrama o burofax de la intención del arrendatario de ejercer su derecho de opción, sin haber procedido a la escrituración de la compraventa, por causas atribuibles al mismo, o este se negase a otorgarla, se entendería igualmente que quedaba sin efecto la referida opción de compra. Que llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento (31 de julio de 2.016), y habiéndose prorrogado el mismo por un año (hasta el 31 de julio de 2.017), el 27 de julio de 2.016, es decir con más de los 30 días previstos en el contrato, comunicó la actora al demandado su intención de no renovar el contrato. Por todo ello interesaba que se declarara resuelto el contrato por expiración del plazo y se impusieran al demandado las costas del procedimiento.

El demandado se opuso diciendo que dentro del plazo conferido ejercitó su derecho de opción de compra comunicándoselo a la arrendadora por burofax de 27 de julio de 2.016, realizando luego todas las operaciones necesarias para formalizar y perfeccionar la compraventa, solicitando de la arrendadora le expidiese un certificado a los efectos de descontar de las sumas satisfechas por el arrendamiento (31.271,61 euros) el 50% de esta cantidad como precio de compra, pero que la actora no permitió al arrendatario adquirir el inmueble, porque su intención era conseguir el máximo rendimiento de la venta de una vivienda pública protegida, afectando no solo al demandado, sino a todos los vecinos del inmueble. En sus fundamentos de derecho, mostró su disconformidad con el procedimiento alegando que era inadecuado, por existir una cuestión compleja que excedía el ámbito de aplicación de este proceso sumario.

El Juzgador de instancia desestimó la demanda por entender que efectivamente se estaba en presencia de una cuestión compleja.



TERCERO. En el primero de los motivos de su recurso la apelante denuncia infracción del art. 250.1.1 de la L.E.C ., ya que la única cuestión a resolver en el presente procedimiento es el desahucio por expiración del plazo del arrendamiento suscrito por las partes, habiendo avisado la arrendadora al arrendatario mediante requerimiento fehaciente el 27 de julio de 2.016 (es decir con más de un mes según lo acordado en la cláusula cuarta), pues la opción de compra ejercitada por el arrendatario no se ajustó a las condiciones pactadas en la cláusula cuarta, quedando por ello sin efecto la referida opción, por lo que es de aplicación lo dispuesto en el art. 250.1.1 de la L.E.C . debiendo ventilarse la cuestión por los tramite del juicio verbal.

En el segundo de los motivos insiste en que el contrato de arrendamiento no se renovó porque según se desprende del documento nº 7 de la demanda la arrendadora avisó, con más de un mes al arrendatario, de su voluntad de no renovar el contrato, por lo que este quedó extinguido el 15 de marzo de 2.017.

En el tercero afirma, que aunque el demandado ejerció su derecho de opción de compra de la vivienda alquilada de modo fehaciente, remitiendo para ello a la propietaria un burofax el 27 de julio de 2.016, sin embargo no cumplió el plazo de 30 días concertado en la cláusula cuarta, para proceder a la escrituración de la compraventa, ya que la notificación del ejercicio del derecho de compra fue entregada a la actora el 29 de julio de 2.016, y cuando el arrendatario remitió a la actora un burofax el 9 de marzo de 2.017 para proceder a la escrituración de la vivienda habían transcurrido más de cinco meses desde la fecha en que finalizó el plazo para proceder a la misma.

En el cuarto denuncia infracción de lo dispuesto en el art. 218 de la L.E.C . 24 , 120. 3 de la C .E., 11 y 248.1 de la L.O.P.J ., por falta de motivación de la sentencia.

Y en el quinto indefensión por infracción del art. 24 de la C.E . ya que la sentencia aboca a la actora a iniciar un nuevo procedimiento, que no se adapta a lo previsto en el art. 250.1.1 de la L.E.C .



CUARTO. La sentencia recurrida desestimó la demanda por entender, al igual que el demandado, que estábamos en presencia de una cuestión compleja que no podía resolverse en el procedimiento de desahucio por vencimiento del término del arrendamiento del art. 250.1.1 emprendido por la actora.

Pues bien, siendo dicha cuestión la primera a resolver, comenzaremos por decir, que este Tribunal, una vez revisadas las pruebas practicadas, no comparte los razonamientos y conclusiones del Juzgador de instancia. Es verdad que reiterada jurisprudencia venía sosteniendo que en los juicios de desahucio no podían resolverse aquellas cuestiones que transcendían el carácter sumario que caracterizaba a este procedimiento, de forma que las mismas debían ser discutidas y resueltas en el juicio declarativo correspondiente, pero aunque el nuevo juicio de desahucio sigue siendo un juicio sumario cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada ( artículo 447.2 L.E.C .), sin embargo, para evitar que el arrendatario permanezca indebidamente en el inmueble, debe el juzgador discernir, si su oposición es fundada o infundada, y si tiene o no conexión con la materia objeto del debate; y en el caso de autos, la supuesta complejidad en modo alguno recae sobre lo que constituye el ámbito propio del juicio de desahucio por vencimiento del plazo pactado para el arrendamiento, pues aunque el arrendatario ejercitó en tiempo y forma su derecho de opción según lo pactado en la cláusula 4ª, d) párrafo primero del contrato, remitiendo a la actora el 27 de julio de 2.016, es decir dentro del plazo pactado para notificarle su derecho a ejercitar la opción (' En el plazo de 90 días naturales con anterioridad al plazo de vencimiento de 7 años a contar desde la calificación definitiva de la vivienda, es decir antes del día 30 de abril de 2.016, el titular del Contrato de Arrendamiento dispondrá de un plazo de 30 días naturales para notificar de forma fehaciente al Arrendador su decisión de ejercer el derecho de opción de compra, transcurrido el cual sin haberse efectuado la indicada notificación, caducará el derecho de forma automática, entendiéndose que el Arrendatario no ejercita el referido derecho '); sin embargo dejo transcurrir sobradamente el plazo también establecido en la citada cláusula 4ª d) párrafo segundo para proceder a la escrituración de la compraventa del inmueble, (' Efectuada la notificación por escrito, telegrama o burofax, por la que el arrendatario manifiesta su intención de ejercer la opción de compra, deberá procederse a la escrituración de la correspondiente compraventa en un plazo máximo de sesenta días naturales a contar desde el dia siguiente a la indicada notificación.....' ), pues tal y como alega la apelante, cuando el arrendatario remitió a la actora un burofax el 9 de marzo de 2.017 para proceder a la escrituración de la vivienda, habían transcurrido más de cinco meses desde la fecha en que finalizó el plazo para proceder a la misma.

A la luz de la doctrina expuesta aunque el presente procedimiento permita que la cuestión debatida lo sea en un ulterior procedimiento plenario, ya que como antes se dijo, el presente procedimiento carece de los efectos de la cosa juzgada (art. 447.2), debe advertirse que en el posterior procedimiento no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80 ), pues conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61 , 5.6.87 , 28.2.91 , 23.3.1996 ) que atribuye al desahucio, sumario, al menos 'en parte' excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). La complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada es decididamente improcedente dado que como decimos es claro que el derecho de opción no se completó al no otorgarse escritura pública del contrato dentro del plazo pactado, de forma que la complejidad opuesta no pasó de ser un mero argumento defensivo del arrendatario para dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario ( SSTS 16-2- 1994 , 15-6-2000 y 3-12-2001 ). Es por tanto claro que tras la entrada en vigor de la L.E.C. del 2.000, la inadecuación del juicio verbal para recuperar la posesión de la finca dada en arrendamiento, con fundamento en este caso en el vencimiento del plazo, debe seguir los trámites establecidos en el art. 250.1,1º de la L.E.C ., reservando para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos.



QUINTO. Por todo ello, al revocarse la sentencia, prescindimos de la resolución de los motivos cuarto y quinto, pues tal y como alega la apelante de conformidad con lo pactado en la cláusula 5ª del contrato, habiendo comunicado al arrendatario el 27 de julio de 2.016, es decir con más de los 30 días previstos en el contrato, su intención de no renovar el contrato que se había prorrogado hasta el 31 de julio de 2.017, es claro que en dicha fecha se produjo la extinción automática del arrendamiento y por tanto procedía y procede declarar resuelto el contrato sobre el referido piso y plaza de garaje, decretando el desahucio y condenando al demandado a dejar libre la vivienda y la plaza de garaje arrendadas y a disposición de la actor propietaria, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica.



SEXTO. Por disposición del art. 394 de la L.E.C . las costas de primera instancia deberán ser impuestas al demandado, sin que por disposición del art. 398 de la misma proceda hacer especial imposición de las causadas por este recurso a ninguna de las partes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Manuel Díaz Alfonso en nombre y representación de Selección de Inmuebles S.L.U. contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz con fecha 11 de abril de 2.018 , de la que el presente Rollo dimana, debemos revocarla y la revocamos y en su lugar debemos estimar y estimamos la demanda interpuesta por el Procurador D. Manuel Diaz Alfonso en nombre y representación de la citada apelante contra el demandado D. Luciano , debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo suscrito el 16 de marzo de 2.012 por el Fondo Madrid Patrimonio Inmobiliario FII (sucedido procesalmente por la hoy actora) y el referido demandado sobre finca sita la c/ DIRECCION000 nº NUM000 , bloque NUM001 , portal NUM000 , piso NUM002 puerta NUM003 , así como de la plaza de garaje NUM004 de dicha finca, condenando al referido demandado a dejar libre la referida vivienda y plaza de garaje, y a disposición de la actora propietaria, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica, asi como al pago de las costas causadas en primera instancia, sin que proceda hacer especial imposición de las causadas por este recurso a ninguna de las partes.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional , con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso , previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.