Sentencia Civil Nº 457/2011, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 318/2011 de 28 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00457 /2011

SENTENCIA Nº 457

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS. SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE: DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

SOBRE: RECLAMACIÓN DE CANTIDAD

LUGAR: BURGOS

FECHA: VEINTIOCHO DE NOVIEMBRE DE DOS MIL ONCE

En el Rollo de Apelación número 318/2011, dimanante de Juicio Ordinario nº 371/2010, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 13 de Abril de 2011 , siendo parte, como demandantes-apelantes, Dª Amalia y D. Sixto , representados en este Tribunal por el Procurador D. Jesús Miguel Prieto Casado y defendidos por el Letrado D. José María García-Lujan; y como demandados-apelados, D. Casimiro , D. Hermenegildo , D. Teodosio , D. Anibal , D. Fructuoso , Y Dª Dolores , representados en este Tribunal por el Procurador D. Enrique Sedano Ronda y defendidos por el Letrado D. José María Muñoz Plaza.

Antecedentes

PRIMERO: Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que DESESTIMANDO COMO DESESTIMO LA DEMANDA formulada por el Procurador Sr. Prieto Casado, en representación de Dª. Amalia y D. Sixto , contra D. Casimiro , D. Hermenegildo , D. Fructuoso , D. Casimiro y D. Anibal y Dª. Dolores , todos representados por el Procurador Sr. Sedano Ronda, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a dichos demandados de las pretensiones deducidas en su contra.- Y ESTIMANDO COMO ESTIMO LA RECONVENCION interpuesta por el Procurador Sr. Sedano Ronda, en representación de D. Casimiro , D. Hermenegildo , D. Fructuoso , D. Teodosio y D. Anibal y Dª. Dolores , contra Dª. Amalia y D. Sixto , representados por el Procurador Sr. Prieto Casado: 1º.- DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto, por causa imputable a Dª. Amalia y a D. Sixto , el contrato de compraventa concertado con fecha 2 de julio de 2.007 en relación a las viviendas propiedad de los hermanos Hermenegildo Casimiro Teodosio Anibal Dolores Fructuoso , sitas en el nº NUM000 de la PLAZA000 de esta ciudad, pisos NUM001 NUM002 y NUM003 , inscritas en el Registro de la Propiedad Nº Uno de Burgos como fincas nº NUM004 y NUM005 , respectivamente; y en consecuencia.- 2º.- DEBO CONDENAR Y CONDENO a Dª. Amalia y a D. Sixto a la pérdida de la suma de dieciocho mil (18.000 euros) entregados en su día a cuenta del precio de la compraventa; cantidad que harán suya los reconvenientes en función a su cuota de participación en el condominio de los mencionados inmuebles. - Y todo ello, con expresa imposición a Dª. Amalia y a D. Sixto de las costas procesales derivadas de la sustanciación del presente juicio".

SEGUNDO: Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Dª Amalia y D. Sixto , se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO: El presente recurso de apelación ha sido deliberado y votado por la Sala en la fecha señalada al efecto el 17 de Noviembre de 2011.

Fundamentos

PRIMERO: El punto de partida inexcusable en la resolución del presente Recurso de Apelación, debe de ser el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes litigantes en fecha 2-07-2007, donde la parte compradora entrega 18.000 € a la firma del contrato, y como "parte del precio", y la parte demandada-vendedora se obliga a entregar el inmueble y en particular se manifiesta que la transmisión se realiza: "libre de toda carga o gravamen" y de manera expresa se pacta en las cláusula octava lo siguiente: " Los vendedores se comprometen a liberar todas las cargas y gravámenes que puedan resultar de su inscripción de tal forma que la compraventa se verifique en total libertad de cargas, quedando este extremo suficientemente acreditado a los compradores de forma previa al otorgamiento de escrituras públicas ".

Estos pactos contractuales articulados al amparo de la libre voluntad contractual (art. 1255 CCv ) constituyen fuerza de ley entre las partes (art. 1091 CCv ) y obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado (art. 1258 CCv ). Ello supone que para la parte actora-compradora su única obligación pendiente era pagar a la firma del contrato público del resto del precio pendiente (739.275 €), mientras que la parte vendedora, que ya tenía en su poder parte del precio, tenía la obligación contractual de liberar todas las cargas y gravámenes y de facilitar que la inscripción de los inmuebles fuera libre de cargas.

En este contexto contractual es claro que llegado el día fijado para la firma del contrato, y cuando la parte demandante- compradora tenía disponibilidad para entregar el precio restante, resulta que el inmueble no estaba totalmente liberado de cargas y que las partes de mutuo acuerdo pactan una "prórroga" para otorgar la escritura pública y fijan el momento de esa firma el día 19-XII-2007, manteniendo en vigor "el resto de las cláusulas pactadas en el contrato privado de fecha 2 de julio de dos mil siete" (f. 56). Llegada esa fecha la escritura no se otorga y la parte demandada se niega a devolver la parte del precio ya cobrado por entender concurrente un "unilateral e inopinado desistimiento" de la parte compradora, lo que dicen ha generado perjuicio a los propietarios que deciden no devolver esa parte del precio.

Ante esta situación contractual procede analizar cuál ha podido ser el incumplimiento contractual de la parte demandante y cuál ha podido ser su unilateral e inopinado desistimiento que pudiera justificar que la parte demandada-vendedora-reconviniente retenga de manera definitiva el precio parcialmente entregado. Es decir, y para no desenfocar el problema debatido, debemos de significar que lo discutido no es determinar si procede o no la resolución contractual, pues ninguna de las partes pide su cumplimiento, puesto que ambas admiten su resolución, sino que la cuestión está en determinar si con el marco contractual referido y con las actuaciones de las partes está justificado que la parte inicialmente vendedora se quede con parte del precio y, además, haya mantenido la vivienda que ha podido vender posteriormente.

En orden a resolver la cuestión planteada, procede realizar las siguientes consideraciones:

1ª.- En primer lugar, procede significar que, conforme al art. 1454 CCv , no se establece en el contrato una cláusula accesoria al contrato principal perfeccionado que regule una posible pérdida de la parte del precio pactado y entregado por causa imputable a las parte compradora, cuya única obligación pendiente, a los efectos del art. 1445 CCv , será pagar el precio restante; lo que supone que no existió arras ni penales, ni penitenciales y que en su caso el dinero entregado era parte del precio o un anticipo del mismo y solo podía constituir una voluntad confirmatoria de la formalización final del contrato por la parte compradora.

2ª.- En este marco contractual no se aprecia un desistimiento culpable de la parte compradora que justifique la retención definitiva de parte del precio entregado. Muy al contrario, en fechas 26-XI-2003 y 29-XI-2007 (f. 43-46), es decir unos días antes de la fecha pactada, los compradores recuerdan a la parte vendedora, y obligada por la cláusula 8ª del contrato antes referido, que, conforme a las notas obtenidas en el Registro de la Propiedad, la vivienda tenía cargas y no se había procedido al levantamiento. Es decir, conforme a las cláusulas 4ª y 8ª la libertad de cargas era condición esencial y relevante para la firma del contrato público y no se trataba de que las cargas fueran más o menos importantes o más o menos relevantes, sino que lo pactado era la libertad de cargas absoluta y esa obligación contractual pesaba sobre la parte vendedora, sin que la parte compradora hubiese adquirido ninguna otra obligación más allá del pagar el precio debido.

3ª.- Asimismo, las partes contratantes en el libre ejercicio de su autonomía negocial no sólo consideran esencial la libertad de cargas del inmueble vendido, sino que también consideran esencial el plazo para escriturar la venta. Así, podría discutirse la absoluta esencialidad del primer día fijado para otorgar la escritura de 3-XII- 2007), pero no puede dudarse de que concedida una prórroga por falta de cumplimiento por la parte vendedora del deber de liberar todas las cargas del inmueble, el nuevo plazo para escriturar (día 19-XII-2007) era el plazo esencial y final para cumplir por la parte vendedor su obligación contractual.

Igualmente, puede discutirse si ese plazo fue corto o no, pero lo indudable es que fue aceptado por la parte vendedora y lo indudable es que ninguna culpa contractual puede imputarse a la parte compradora, pues había pagado la parte del precio convenido; había recordado que faltaban cláusulas resolutorias inscritas en el Registro por cancelar; había otorgado una prórroga y había acudido al Notario el día fijado: 19-XII-2007, sin obtener el otorgamiento de la escritura y sin que concurriera desistimiento alguno por su parte.

Debemos de considerar que la libertad de cargas era esencial para la parte compradora, lo que parece lógico que pretendiera en un inmueble de tan elevado precio, máxime cuando pretendían gravarlo con una hipoteca, y que a tales efectos se otorga un plazo esencial, por lo que no se aprecia incumplimiento culpable en la compradora, ni desistimiento unilateral e infundado. La cuestión es sencilla. La parte demandada tenía que cumplir una condición esencial para escriturar, aún con una prórroga, cual era: la absoluta libertad de cargas y esa condición no estaba cumplida a la fecha prevista para la firma; por lo que no se admite motivo fundado para que se retenga parte del precio, una vez concurrente causa de resolución por incumplimiento de la condición exigida a la parte vendedora y del plazo pactado (art. 1124 CCv ).

4ª.- Considerando que lo debatido no es la gravedad o importancia de la condición resolutoria vigente en el Registro de la Propiedad o la voluntad de la parte demandada-reconviniente de intentar cumplir sus obligaciones contractuales, sino que lo debatido es determinar si hubo alguna culpa determinante de un incumplimiento contractual de los compradores, es claro que a la fecha pactada, después de la prórroga, el inmueble no estaba libre de cargas y, además, no se podía escriturar.

Es cierto que los Jueces y Tribunales tienen la facultad de interpretar la voluntad contractual de las partes (art. 1281 y ss CCv ), pero también es cierto que la consideración de una cláusula o de un elemento contractual como esencial o trascendente corresponde a las partes contractuales y, en nuestro caso, la libertad de cargas y el plazo para escriturar se definieron como esenciales en el contrato y en su prórroga por las partes.

En todo caso y siguiendo con lo que se consideran elementos contractuales básicos para determinar si es procedente la retención de parte del precio por la vendedora una vez resuelto el contrato, procede realizar algunas consideraciones añadidas:

a.- La parte compradora no realizó desistimiento alguno del contrato y menos desistimiento unilateral y culpable, pues al poco tiempo de expirado el término fijado y en concreto en febrero 2008 (f. 58) manifiesta que el contrato había quedado sin efecto. Ello supone que respetó su vigencia y respetó su prórroga y que no relativizó la esencialidad del plazo, sino que estando sin efecto el contrato lo pretendido era recuperar el precio entregado sobre un inmueble que seguía contando con una carga en el Registro de la Propiedad.

b.- Por su parte, los vendedores en el requerimiento notarial de 16-X-2008, es decir diez meses después de terminado el plazo- prorrogado para escriturar, aún reconociendo que el plazo solo se había ampliado al 19-XII-2007, manifiestan que tiene el "propósito de elevar a escritura pública" el contrato privado de compraventa de Julio 2007.

Es manifiesto que no puede considerarse que concurra un desistimiento unilateral y culpable en la parte actora, cuando otorgada prórroga, manifestada la resolución y pasados diez meses para escriturar un contrato privado resuelto por expiración sobrada del plazo fijado para su formalización, se les ofrece otorgar escritura; y ello sin que se constate u objetive culpa alguna en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, ya que la obligación de liberar todas las cargas constituía un deber propio y específico de la parte vendedora, pues no concurrían obligaciones de la parte compradora, más allá del pagar el precio restante cuando el inmueble se hubiera librado; por lo que no puede imputar el vendedor incumplimiento al comprador, cuando aquel no había cumplido su obligación esencial (liberación de carga) en el plazo esencial fijado el 19-XII-2007 (art. 1100 CCv y art. 1124 CCv ).

5ª.- Puede admitirse que la parte vendedora intentó cumplir sus obligaciones cancelando una hipoteca, acreditando estar al corriente en el pago de cuotas comunitarias o incluso presentando escrito de 11-07-2007 ante el Ayuntamiento de Burgos para que se cancelara la condición resolutoria que gravaba las fincas registrales NUM005 y NUM004 , pero lo cierto es que, pese al Acuerdo de 17-XII-2007, con salida el 19-XII-2007, a la fecha de la prórroga para firmar el contrato público, en el Registro de la Propiedad seguía la carga de condición resolutoria vigente y que no desapareció hasta pasado el plazo previsto para escriturar (19-XII-2007).

No se trata de valorar la transcendencia de la carga; ni de valorar si la parte compradora podía haber esperado para escriturar más adelante (agosto 2008 cuando se cancela), pues la transcendencia de la libertad de cargas fue elevada a la condición de elemento contractual esencial. Tampoco existía obligación alguna de la parte compradora de dar nuevas prórrogas, pues el plazo después de una prórroga había derivado esencial, sino que lo determinante era el cumplimiento preciso del contrato y su efectividad y exigibilidad; de tal manera, que no estando libre de cargas registrales el 19-XII-2007, el contrato se habría extinguido, pues la carga existía por el hecho de constar en el Registro de la Propiedad y no apreciándose culpa contractual de la parte compradora no se entiende justificada la retención del precio, ya que en caso contrario el cumplimiento del contrato quedaría al arbitrio de una de las partes, lo que prohíbe el art. 1256 CCv ; y por ello el requerimiento de octubre de 2008 carecería de eficacia vinculante.

La parte vendedora no estaba en disposición de escriturar conforme a su propio requerimiento hasta octubre de 2008 y por lo tanto varios meses después de la extinción del plazo-prorrogado. Es cierto que la parte compradora podría haber esperado o podría haber dado otra prorroga y es cierto que la parte vendedora no tiene culpa de la demora del Ayuntamiento en cancelar la condición resolutoria, pero también es cierto que el plazo pactado-prorrogado había vencido, y que ese plazo era esencial, pues se había pactado expresamente.

Ello supone que cumplidos los plazos contractuales no puede imputarse a la parte compradora ni culpa contractual, ni desistimiento unilateral, ni mala fe pues el hecho de no esperar o de no dar más prorrogas no supone ni desistir, ni tener culpa contractual y menos justifica que los vendedores retengan una parte del precio.

6ª.- Como se viene apuntando la cuestión no está en determinar si hubo más o menos diligencia en la parte vendedora, o si puede haber responsabilidad de tereceros, sino si hubo culpa contractual o desistimiento infundado de la parte compradora que le hiciera merecedor de la sanción contractual determinante de perder el precio pactado.

Es claro que no hubo desistimiento por la parte compradora mientras estuvo vigente el contrato, sino voluntad de cumplirlo (véanse cartas y comunicaciones de los compradores obrantes a los folios 38-41-53-58-73-146 y 148) y tampoco se aprecia responsabilidad culpable en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, pues sólo tenían que pagar el precio restante; y aún cuando pudiera entenderse que concurrió una "imposibilidad sobrevenida" en el cumplimiento del contrato, ello no puede suponer una sanción tan rigurosa como peder lo entregado.

Por ello, lo procedente es que se devuelva por el vendedor la parte del precio entregado por el comprador, pues si el contrato se resuelve sin expresa declaración de culpa, lo procedente es la devolución de las prestaciones contractuales. Una parte se queda con el piso en pleno dominio, pues se extingue el contrato privado, y la otra parte recibe la parte del precio entregado, pues no parece admisible que sin desistimiento culpable y sin incumplimiento contractual culpable, una parte se quede con el piso y además retenga parte del precio entregado. Ello es consecuencia de la rescisión contractual y en aplicación del art. 1124 CCv y art. 1295 CCv , pues no se ha apreciado a los efectos del art. 1295 CCv culpa de la parte compradora; máxime, cuando no se pactaron ni arras penales, ni arras penitenciales.

SEGUNDO: Debaten con insistencia las partes sobre la incidencia que en este proceso tiene la calificación de VPO de las viviendas litigiosas y sobre la determinación de a qué parte correspondía manifestar esta circunstancia y sus efectos sobre la responsabilidad contractual debatida.

Como punto de partida, parece evidente que será la parte vendedora la que tenga que explicitar en el contrato privado (o público) de compraventa, la naturaleza y características del objeto vendido y clarificar los presupuestos necesarios para la efectividad de la venta conforme al art. 1474 CCv .

El hecho de que haya un cartel o pequeña placa en la vivienda o una referencia en el Registro de la Propiedad a que se trata de una vivienda de VPO, no impide que deban de realizarse todas las gestiones precisas para facilitar la transmisión, conforme a la normativa administrativa aplicable, pues quien vende debe de hacer posible esa venta ya que tiene la disponibilidad del inmueble, mientras que el que compra tiene como obligación pagar el precio (art. 1445 CCV ). Máxime, cuando para quien compra es difícil imaginar que tratándose de una vivienda de 230 m2 puede estar calificada de VPO en el año 2007 o que no sea posible su venta cuando se había calificado en 1972, por lo que tiene que descalificarse antes de hacer la nueva escritura.

En todo caso, aún siendo esta una circunstancia no prevista para las partes, ni explicitada en el contrato privado de compraventa, procede reiterar lo manifestado sobre la condición resolutoria, pues el hecho de que la vivienda no se pudiera escriturar podría ser una circunstancia sobrevenida, pero no podría calificarse de incumplimiento contractual culpable del comprador, que justificara la retención de una parte del precio ya abonado a la firma del contrato.

Esta conclusión se ve reforzada por el hecho de que cuando la parte compradora conoce por medio de la Notaría que era necesario "descalificar" las viviendas para poder autorizar la venta, lo comunica a la parte vendedora en escrito de 30-XI-2007 y, además, concede una prórroga a la eficacia del contrato. No puede afirmarse que una parte ocultara a la otra maliciosamente esa calificación de VPO, pero tampoco puede afirmarse que hubiera responsabilidad culpable de la parte compradora. Por un lado, porque parece evidente que es obligación del vendedor explicitar las características propias del objeto vendido y nada se indicó en el contrato privado del que deriva este procedimiento y, por otro, que fue el Sr. Notario autorizante el que solicitó el "visado" de la compraventa de la vivienda (f. 168), por lo que en todo caso la negativa al visado, cualquiera que fuere la razón: tener otra vivienda o sugerir los ingresos exigidos, era una circunstancia sobrevenida no prevista por las partes contratantes.

Obtener la descalificación administrativa era competencia de la parte vendedora, pues era una vivienda de su propiedad que pretendía vender sin ninguna calificación administrativa limitativa de su libre venta; y prueba de ello es que los vendedores obtuvieron la descalificación en Agosto de 2008. Ello supone que siendo el bien vendido de su propiedad a ellos les correspondía reflejar en el contrato privado la calificación de la vivienda y a ellos les correspondía, máxime para imputar desistimiento infundado y culpable al comprador, liberar al inmueble de las restricciones para su libre circulación en el tráfico jurídico.

No puede justificarse la aplicación de una sanción contractual, con pérdida de parte del precio, ni prevista, ni procedente, pues no concurre un incumplimiento del contrato por los compradores, ni su desistimiento; por lo que lo procedente es la restitución de las prestaciones contractuales, pues en el mejor de los casos para la parte vendedora se trataría de una circunstancia sobrevenida, pero no imputable al comprador, ni determinante de la rescisión con pérdida de lo entregado. En definitiva, procede revocar la sentencia apelada, con estimación del recurso de apelación, pues no se aprecia causa imputable a la parte compradora para perder la parte del precio entregada.

TERCERO: Se solicita en la demanda el pago de intereses desde el 19-XII-2007 o desde el 18II-2008. Ahora bien, ninguna de esas fechas pueden tener la consideración de requerimiento extrajudicial a los efectos del art. 1100 CCv. Así en el 19-XII-2007 no existió exigencia de pago (devolución) de lo debido y en el escrito de 18-II-2008, aún cuando la parte compradora manifiesta que se deja sin efecto el contrato privado, sólo hace una referencia a "aclararse los términos de la compraventa", pero no incluye, como exige el art. 1100.1 CCv una exigencia del acreedor (compradores que querían recuperar el precio entregado) para que se les devolvieran los 18.000 €.

Ello supone que los intereses moratorios se devengarán desde la demanda (12-03-2010) en aplicación del art. 1108 CCv y desde la sentencia de primera instancia se aplicará el art. 576 LECv hasta el completo pago, por lo que solo concurre una estimación parcial de la demanda y del recurso de apelación.

TERCERO: La estimación parcial del Recurso de Apelación determina que no se haga expresa imposición de costas en cuanto a las causadas en esta Alzada (art. 398 LECv ).

CUARTO: En cuanto a las costas de la primera instancia procede realizar las siguientes consideraciones a los efectos del art. 394 LECv :

1.- La estimación parcial de la demanda-reconvencional determina que no se haga expresa imposición por la demanda- reconvencional en cuanto a las costas de la primera instancia.

2.- La estimación parcial de la demanda-principal determina que no se haga expresa imposición de costas en cuanto a las causadas por la demanda principal

Fallo

Estimar parcialmente el Recurso de Apelación interpuesto por el Procurador D. Jesús Miguel Prieto Casado en nombre de Dª Amalia y D. Sixto y estimar parcialmente la demanda principal interpuesta por el Procurador D. Jesús Miguel Prieto Casado en nombre de Dª Amalia y D. Sixto y estimar parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Enrique Sedano Ronda en nombre de D. Casimiro , D. Hermenegildo , D. Teodosio , D. Anibal , D. Fructuoso , y Dª Dolores , contra la Sentencia de fecha 13 de Abril de 2011 dictada por el Ilmo. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Burgos ; y en consecuencia procede hacer las siguientes declaraciones y condenas:

1º.- Debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa concertado con fecha 2 de julio de 2.007 en relación a las viviendas propiedad de los hermanos Casimiro Teodosio Anibal Dolores Fructuoso Hermenegildo , sitas en el nº NUM000 de la PLAZA000 de esta ciudad, pisos NUM001 NUM002 y NUM003 , inscritas en el Registro de la Propiedad Nº Uno de Burgos como fincas nº NUM004 y NUM005 , respectivamente.

2.- Se condena a la parte demandada al reintegro de la suma de dieciocho mil euros (18.000 €) en función de su cuota de participación en el condominio de los mencionados inmuebles, más los intereses referidos en el Fundamento Jurídico Tercero, condenando en todo caso a dicha parte demandada a estar y pasar por esta Resolución y a cumplirla.

3.- No se hace expresa imposición de costas en ninguna de las instancias del proceso

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario, certifico.