Sentencia Civil Nº 457/2011, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 570/2010 de 27 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Dona Emma Galcerán Solsona.

MAGISTRADOS: Dona Maria Elena Corral Losada (Ponente)

Dna. Maria de la Paz Pérez Villalba.

SENTENCIA

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a 27 de Diciembre de 2012.

VISTAS por la Sección 4a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 3 de Arrecife en los autos referenciados (Juicio Ordinario no 84/09) seguidos a instancia de Dna. Amelia y D. Daniel , parte apela, representados en esta alzada por la Procuradora Dna. Josefa Cabrera Montelongo y asistidos por el Letrado D. Alejandro Pérez Senen, contra ALGOL DESARROLLO INMOBILIARIO, S.L., parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora Dna. Inmaculada García Santana y asistida por el Letrado Don Javier Burgos López; siendo ponente la Sra. Magistrada Dona Maria Elena Corral Losada, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No de 3 de Arrecife, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: « Estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Milagros Cabrera Pérez en nombre y representación de Amelia y Daniel contra la entidad ALGOL DESARROLLO INMOBILIARIO, S.L., representada por el Procurador Jaime Manchado Toledo,

1) Declaro resuelto el llamado "CONTRATO PRIVADO DE PROMESA DE COMPRAVENTA RESIDENCIAL DIRECCION000 " de fecha 23 de febrero de 2006 suscrito por ambas partes, cuyo el objeto era un elemento inmobiliario descrito como "Vivienda senalada como Adosado: No NUM000 , TIPO NUM001 , de la promoción "RESIDENCIAL DIRECCION000 ", situado en el término municipal de COSTA TEGUISE.

2) Condeno a la entidad demandada ALGOL DESARROLLO INMOBILIARIO, S.L. a abonar a los demandantes la cantidad de 37.015,44 euros,

3) Condeno a la entidad demandada ALGOL DESARROLLO INMOBILIARIO, S.L. a abonar a los demandantes los correspondientes intereses de la anterior cantidad, calculados, a su elección, al tipo del 6% o al del interés legal del dinero, devengados a partir del día 23 de mayo de 2008, y

4) No condeno de forma expresa a ninguna de las partes al pago de las costas procesales».

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 9 de octubre de 2009 , se recurrió en apelación por la representación de la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en ellos. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso formulado por la contraria alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se senaló día y hora para votación, deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia, por acumulación de asuntos a cargo de la ponente.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia de instancia que estimó parcialmente la demanda formulada por la parte actora en reclamación de resolución de contrato de compraventa de inmueble por retraso en la entrega y devolución de las cantidades entregadas a cuenta e intereses legales de las mismas se alza la demandada y condenada formulando sus propias y subjetivas conclusiones fácticas para, sobre ellas, cuestionar la valoración de la prueba realizada por el juzgador a quo alegando, sobre la base del denunciado error en la valoración de la prueba, al entender que la obra estaba terminada a la fecha en que remitió el burofax unido como documento número 2 a la contestación a la demanda sin que a ello obstara el que no se hubiera concedido aún la licencia de primera ocupación, entendiendo la parte recurrente que para cumplir la obligación de entrega de la vivienda adquirida la demandada tenía que haber obtenido la Licencia de Primera Ocupación y Cédula de Habitabilidad cuando se había pactado en la cláusula 8.2 del Contrato que "los retrasos en la obtención de estas autorizaciones administrativas no son imputables a esta sociedad y no constituyen causa de resolución", máxime cuando en acta de manifestaciones ante Notario el 19 de agosto de 2008 la demandada hizo constar que entendía concedida por silencio administrativo positivo la licencia de primera ocupación y las cédulas de habitabilidad de las 29 viviendas unifamiliares integrantes del Residencial Los Roques. Anade que los actores no denunciaron ni mostraron quejas respecto al retraso en la finalización de ls obras cuando pudieron hacerlo, más aún cuando el 29 de mayo de 2008 ya se les notificó la finalización de las obras y que estaban solicitadas la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad, esperando las partes al 28 de julio de 2008 para comunicar, unilateralmente la rescisión del contrato de 10 de abril de 2006 solicitando se le reintegraran las cantidades recibidas con los intereses correspondientes y que no se ha tenido en cuenta que los actores, como actualmente miles de compradores de inmuebles en Espana, han resuelto la promesa de compraventa por razones puramente de mercado, alegando un incumplimiento ficticio.

SEGUNDO.- El recurso debe ser desestimado. Poco podrá anadir esta Sala a la bien fundada y sólida sentencia recurrida en la que no sólo se valora adecuadamente la prueba sino que se expone ampliamente la fundamentación jurídica que permite al juzgador a quo estimar la demanda en los precisos y concretos términos en que la estima.

La recurrente discrepa de la valoración de la prueba realizada por el Juzgador a quo y pretende sustituirla por su propia e interesada valoración según la cual no era preciso que la promotora dispusiera de licencia de primera ocupación para poder exigir a la parte compradora que recibiera la vivienda, para poder cumplir la obligación de entrega de la misma conforme a lo pactado. Pretende ampararse para ello en que en la cláusula 8,2 se pactó que "no se entenderán como imputables a ALGOL DESARROLLO INMOBILIARIO S.L., ni, por tanto, causa de resolución del presente contrato, los retrasos en la entrega de la vivienda que, una vez concluidas las obras, se puedan producir por demora en la obtención de las autorizaciones administrativas y/o de servicios necesarios para la correcta puesta en marcha de la vivienda", así como en que en mayo de 2008 (más de ocho meses después de la fecha prevista para finalización de las obras, el 30 de septiembre de 2007, conforme a la cláusula 7.1 del contrato, y casi seis meses después de la fecha pactada para la entrega de la vivienda -90 días después del 30 de septiembre de 2007- ) se encontraban ya terminadas las obras y se remitió un burofax a los compradores indicándoselo así como que estaba pendiente de concesión la licencia de primera ocupación.

Pero lo que la recurrente omite es que este burofax de 29 de mayo de 2008 no sólo no puede calificarse como la necesaria entrega o puesta a disposición de la cosa a la compradora, sino que es la contestación al previo burofax que la compradora remitió a la promotora inmobiliaria demandada el día 13 de mayo de 2008 manifestándole su intención de dar por resuelto el contrato. Que cuando la compradora remitió el burofax de resolución del contrato ya habían trasncurrido unos 8 meses desde la fecha prevista para la finalización de las obras y más de 4 meses desde la fecha prevista para la entrega de la vivienda, que ni siquiera acredita la recurrente en qué concreta fecha solicitó la licencia de primera ocupación (si fue antes o después de la fecha máxima pactada para la entrega, 90 días después del 30 de septiembre de 2007, aunque en el acta de manifestaciones obrante al folio 113 afirma haberse solicitado la licencia el 31 de marzo de 2008, por tanto después de esa fecha), y que no es hasta el día 1 de agosto de 2008 que la promotora recurrente al parecer presenta un escrito en el Ayuntamiento manifestando que a esa fecha entendía concedidas por silencio positivo las licencias de primera ocupación solicitando la expedición de certificación de acto presunto.

Esta Sala ya se ha pronunciado con reiteración (hasta tal punto que su cita resulta innecesaria, por constituir jurisprudencia reiterada de esta Sala congruente con la abundantísima jurisprudencia del Tribunal Supremo citada en la sentencia recurrida) sobre el derecho de los compradores a oponerse a recibir la entrega de viviendas adquiridas que carecen de las preceptivas autorizaciones y licencias, no considerando en principio hábil para la finalidad perseguida por las partes y el uso normal del objeto de la compraventa la vivienda que carece de licencia de primera ocupación (y que por consecuencia de ello ni siquiera podrá contar con servicios y suministros propios, dependiendo del agua y luz de obra), entendiendo abusivas las cláusulas que pretenden desplazar al consumidor adquirente de las viviendas el riesgo de no concesión o dilación en la concesión de las licencias administrativas (particularmente las de primera ocupación) de modo que con la excusa de su tramitación se difiera a fecha no determinada la de cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda. Lo cierto es que a la fecha en que fue requerida de resolución contractual la parte recurrente a la parte compradora no se le había ofrecido la entrega de la vivienda objeto del contrato, cuando habían transcurrido ya más de cuatro meses desde la fecha máxima pactada para la entrega (90 días después del 30 de septiembre de 2007), sin que hasta la fecha conste que a la compradora le haya ofrecido la vendedora la entrega de la vivienda gozando de la correspondiente licencia de primera ocupación, y sin que la vendedora pueda obligar a la parte compradora a aceptar la entrega de la vivienda sin que conste expedida dicha licencia o al menos la certificación administrativa de acto presunto positivo efectivamente expedida por el Ayuntamiento sin hacer advertencia alguna de que la obra pueda incurrir en ilegalidades administrativas (como por ejemplo se resalta, por ser relativamente frecuente, la inconclusión de las obras de urbanización necesarias que en muchas ocasiones son presupuesto de la concesión de la licencia de la edificación por concederse ésta con obligación de previa o simultánea urbanización).

El comprador puede, por tanto, oponerse a que se le entregue una vivienda que no goce de la licencia de primera ocupación, así como exigir que se le entregue una vez concedida dicha licencia, siendo un riesgo de la actividad promotora y de construcción tanto el del retraso en la terminación de las obras como el del posible retraso en la concesión de las licencias administrativas preceptivas, riesgo que no puede trasladar a la parte compradora, debiendo prever a la hora de fijar la entrega esa posible demora -así como sus variadas causas que no tienen por qué estar ligadas a la sola demora del Ayuntamiento en la resolución sino también al incumplimiento de las condiciones de la licencia de edificación o, en su caso, de previa o simultánea urbanización, que normalmente se intentan solventar sin denegar la licencia mediante el requerimiento del cumplimiento de las deficiencias o infracciones apreciadas por los servicios técnicos municipales-.

En el supuesto que examinamos la compradora finalmente presentó demanda de resolución contractual más de un ano después de la fecha fijada como máxima para la entrega (90 días después de la fecha de finalización de las obras) y a esa fecha aún no se había ofrecido siquiera por la aquí recurrente a la compradora la entrega de la vivienda gozando de la licencia de primera ocupación (ni siquiera presenta con la contestación a la demanda certificación de acto presunto de la concesión de dicha licencia expedida por el Ayuntamiento), por lo que debe entenderse, como entendió correctamente el juez de instancia, que la promotora recurrente no había cumplido la obligación de entrega en plazo de la vivienda y que en consecuencia, dado el tiempo transcurrido desde la fecha prevista para la entrega, superior a un ano, procedía estimar la demanda de resolución contractual por incumplimiento de la demandada, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1124 y 1504 del CC , condenando a la demandada a restituir las cantidades entregadas a cuenta con los correspondientes intereses.

Debe, en consecuencia, desestimarse íntegramente el recurso de apelación interpuesto, con confirmación de la extensa y bien fundada sentencia recurrida.

TERCERO.- La desestimación del recurso comporta la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en la alzada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de ALGOL DESARROLLO INMOBILIARIO, S.L. contra la sentencia dictada el día 9 de octubre de 2009 en los autos de juicio ordinario 84/09 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia no 3 de los de Arrecife, que confirmamos, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en la alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dna Maria Elena Corral Losada, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.