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Última revisión
15/07/2021
Sentencia CIVIL Nº 457/2021, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 3891/2018 de 28 de Junio de 2021
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Tiempo de lectura: 20 min
Orden: Civil
Fecha: 28 de Junio de 2021
Tribunal: Tribunal Supremo
Ponente: ARROYO FIESTAS, FRANCISCO JAVIER
Nº de sentencia: 457/2021
Núm. Cendoj: 28079110012021100447
Núm. Ecli: ES:TS:2021:2586
Núm. Roj: STS 2586:2021
Encabezamiento
Fecha de sentencia: 28/06/2021
Tipo de procedimiento: CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL
Número del procedimiento: 3891/2018
Fallo/Acuerdo:
Fecha de Votación y Fallo: 23/06/2021
Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas
Procedencia: Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9.ª
Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. María Angeles Bartolomé Pardo
Transcrito por: L.C.S.
Nota:
CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL núm.: 3891/2018
Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas
Letrada de la Administración de Justicia: Ilma. Sra. Dña. María Angeles Bartolomé Pardo
Excmos. Sres. y Excma. Sra.
D. Francisco Javier Arroyo Fiestas
D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán
D. José Luis Seoane Spiegelberg
D. Antonio García Martínez
En Madrid, a 28 de junio de 2021.
Esta sala ha visto el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación interpuestos contra la sentencia de fecha 19 de junio de 2018, dictada en recurso de apelación 19/2018, de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante, dimanante de autos de juicio ordinario 904/2015, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Orihuela; recursos interpuestos ante la citada Audiencia por la mercantil Atlas Mediterráneo S.L., representada en las instancias por el procurador D. Antonio Merlos Sánchez, bajo la dirección letrada de D. Jesús Campo Candelas, compareciendo ante este tribunal en su nombre y representación el mismo procurador en calidad de recurrente y en calidad de recurrido se personan D. Fructuoso y Dña. Elisa, representados por la procuradora Dña. Virginia Rosa Lobo Ruiz, bajo la dirección letrada de D. Pedro Manuel Molina López.
Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas.
Antecedentes
'En su día, estimando íntegramente nuestra demanda, que contenga los siguientes pronunciamientos:
'1.- Declare la responsabilidad contractual de la mercantil demandada en la prestación de los servicios, y le condene a estar y pasar por esta declaración.
'2.- Condene a la mercantil demandada a:
'i.- Abonar a D. Fructuoso, la cantidad de cincuenta y dos mil cuatrocientos setenta y un euros con noventa y dos céntimos (52.471,92 euros), o aquella que finalmente sea necesaria para la cancelación de la hipoteca a favor de la entidad financiera Sabadellcam, y que pudiera determinarse en ejecución de sentencia, pues los intereses varían diariamente, o subsidiariamente, y para el supuesto que no fuera posible la cancelación de hipoteca o la vivienda se adjudicara en subasta a un tercero, a indemnizarle con la cantidad de ciento treinta y tres mil trescientos noventa y dos euros con veintiséis céntimos (133.392,26 euros) en concepto de daños y perjuicios, más intereses legales.
'ii.- Abonar a Dña. Elisa, la cantidad de cuarenta y ocho mil ciento setenta y cinco euros con veinte céntimos (48.175,20 euros), o aquella que finalmente sea necesaria para la cancelación de la hipoteca a favor de la entidad financiera Sabadellcam, y que pudiera determinarse en ejecución de sentencia, pues los intereses varían diariamente, o subsidiariamente, y para el supuesto que no fuera posible la cancelación de hipoteca o la vivienda se adjudicara en subasta a un tercero, a indemnizarle con la cantidad de ciento treinta y dos mil treinta euros (132.030 euros) en concepto de daños y perjuicios, más intereses legales.
'3.- Le condene al abono de las costas causadas'.
'Por la que, desestimando dicha demanda de conformidad con las alegaciones planteadas por esta representación procesal, se absuelva de los pedimentos formulados en la misma a mi representada, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante'.
'Fallo. Que desestimando la demanda formulada por D. Fructuoso y Dña. Elisa, frente a Atlas Mediterráneo, S.L., debo absolver y absuelvo a ésta de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de costas a la parte actora'.
'Fallamos:
'Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Fructuoso y Dña. Elisa contra la sentencia de fecha 1 de septiembre de 2017 dictada en los autos de juicio ordinario 904/2015 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia 4 de Orihuela, debemos revocar y revocamos dicha resolución, sin hacer expresa condena en las costas de apelación y con devolución del depósito constituido para recurrir; en los siguientes términos:
'Condenamos a Atlas Mediterráneo S.L. a que abone, en ejecución de sentencia, las cantidades que sean necesarias para la cancelación de las cargas hipotecarias existentes sobre las fincas referenciadas en la demanda y, subsidiariamente, si como consecuencia de la ejecución de la carga hipotecaria los demandantes perdiesen la titularidad del inmueble, a que indemnice:
'A D. Fructuoso en la cantidad de 133.392,26 euros más intereses legales desde la presentación de la demanda, que serán incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.
'A Dña. Elisa en la cantidad de 132.030 euros más intereses legales desde la presentación de la demanda, que serán incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.
'La demandada abonará las costas de la primera instancia'.
El recurso extraordinario por infracción procesal basado en el siguiente:
Motivo primero.- Al amparo del Art. 469.1, ordinal 4.º, de la LEC, se denuncia vulneración del art. 24.1 de la Constitución Española (CE), al incurrir la sentencia recurrida en error manifiesto en la valoración de la prueba por entender que Atlas Mediterráneo, S.L. ofrece asesoramiento legal a los compradores.
Motivo segundo.- Al amparo del artículo 469.1.4.º de la LEC, vulneración en el proceso civil de los derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución por dejar de valorar dos pruebas indispensables para la solución de la litis. Infracción de los artículos 319, 326, 376 y 381.5LEC.
El de casación basado en los siguientes motivos:
Motivo primero.- Al amparo del art. 477.1 de la LEC, se denuncia la infracción del art. 1.257, párrafo primero, CC y art. 1101CC, por considerar la sentencia de apelación que Atlas Mediterráneo S.L. se encuentra contractualmente vinculada con los compradores.
Motivo segundo.- Al amparo del artículo 477.1 de la LEC, se denuncia la indebida aplicación del artículo 9 del RD 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los estatutos generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y la inaplicación del artículo 4.º del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de vivienda, en relación con la jurisprudencia de esta sala sobre el contenido, alcance y terminación del contrato de mediación inmobiliaria.
Motivo tercero.- Al amparo del artículo 477.1 de la LEC, se denuncia la inaplicación del artículo 1.281.1 CC, dado que los términos literales del folleto son claros en el sentido de que no existe vínculo contractual entre Atlas Mediterráneo S.L. y los compradores.
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 3 de febrero de 2021, se acordó admitir los recursos interpuestos extraordinario por infracción procesal y de casación y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
Fundamentos
- La demanda se interpone por dos personas, consumidores, compradores respectivos de dos viviendas contra una sociedad limitada como prestadora de servicios inmobiliarios y asesoramiento integral destinado a extranjeros.
- Por incumplimiento contractual.
- Se basa en la negligencia de la inmobiliaria demandada al no informarles sobre las cargas hipotecarias de los inmuebles adquiridos.
- Se solicita la condena al abono de las cantidades necesarias para la cancelación de las hipotecas y subsidiariamente, si los compradores demandantes perdieran la titularidad de los inmuebles por la ejecución hipotecaria que les afecta, la condena al pago de perjuicios que se fijan en el suplico para cada uno de los demandados.
En esta sentencia se declaró:
- Que no había una relación contractual entre los demandantes y la mercantil demandada.
- Que cuando se firmó uno de los contratos la finca estaba libre de cargas, y cuando se firmó otro de los contratos la vivienda se había gravado solo un mes antes y, además, el propio contrato especificaba esa posibilidad.
Estimó el recurso de apelación de los demandantes y estimó la demanda.
En esta sentencia se analiza la relación existente entre la empresa demandada (la agencia inmobiliaria) y los dos compradores demandantes y se concluye que la agencia inmobiliaria ha incurrido en una negligencia inexcusable al no cumplir sus obligaciones de asesoramiento a los compradores cuando actuaba en funciones de agente de la propiedad inmobiliaria y condena a la agencia inmobiliaria.
La mercantil demandada ha interpuesto los recursos de extraordinario por infracción procesal y de casación.
En la sentencia de segunda instancia consta lo siguiente:
'La Sala no comparte dicha conclusión. A diferencia de lo acontecido en el litigio que resolvimos por nuestra sentencia 520/2013, de 14 de octubre, que cita la demandada, no nos encontramos ante una relación de simple mediación, sino que, como afirman los demandantes, de la documental aportada con la demanda resulta que la mercantil demandada, que forma parte de un complejo empresarial multidisciplinar (ATLAS S.L.) asumió frente a los compradores una obligación de asesoramiento y orientación en la compra de sus viviendas en España, ofreciendo asesoramiento legal 'completo con abogados cualificados' así como cualquier otro servicio o mediación relacionada con su estancia es España, desde la compra de muebles hasta la apertura de una cuenta corriente o la contratación de servicios básicos, facilitando a tal fin, según se lee en la página 4 de su folleto publicitario, traducido (folio 129 de las actuaciones), 'un paquete completo de garantías legales con abogados cualificados'; en particular se lee en dicho documento (traducido, folio 162) que 'parte fundamental del proceso de compra es representarle durante el proceso de otorgamiento de la escritura pública, momento en el que tendrá que acudir al notario. Algunos clientes optan por otorgar un poder de representación y así permitir a su abogado llevar a cabo las gestiones y legalidades sin su presencia'. Así mismo se ofertaba la estancia es España y todas las atenciones necesarias para garantizar el buen fin de la compraventa, por la cual percibirían una comisión.
'En el caso enjuiciado ha quedado acreditado con la documental aportada que cuando se realizó la entrega de llaves de la vivienda al Sr. Fructuoso, en el año 2004, dicha operación fue preparada por la demandada recogiendo a los litigantes en el aeropuerto, hospedándolo y luego acompañándolo a dicho acto posesorio previo pago del resto del precio, sin informarle en ese momento de la carga hipotecaria preexistente; igualmente, cuando el 13 de agosto de 2004 se suscribió con la Sra. Elisa el contrato de reserva de su vivienda con la demandada (doc. 47 de la demanda) no se hizo constar que existía un gravamen hipotecario, limitándose a señalar en el apartado OBSERVACIONES como gastos a abonar 'en el momento de la escritura IVA y otros(sic)'.
'En definitiva, consideramos que la mediadora inmobiliaria interviniente incurrió en una negligencia inexcusable en el cumplimiento de sus obligaciones de asesoramiento y observancia de las disposiciones legales en materia de consumo, al no comprobar las cargas existentes sobre las viviendas que ofertaba para la venta a terceros, pese a que actuaba en funciones de agente de la Propiedad Inmobiliaria cuyo estatuto profesional (regulado por RD 1294/2007, de 28 de septiembre) obliga en su art. 9 a actuar con la debida diligencia en sus labores de asesoramiento, de tal manera que, como dijera la SAP de Barcelona, secc. 1.ª, de 18 de enero de 2006, 'el agente viene obligado a conocer por sí mismo el estado del inmueble, así como sus cargas y a informar de todo ello a las partes contratantes...''.
'En consecuencia, son de plena aplicación los art. 1.101 y 1.104CC en orden a determinar la responsabilidad contractual de la parte demandada y la consiguiente indemnización de daños y perjuicios una vez acreditada la negligencia de la agencia inmobiliaria al no cumplir sus obligaciones en la debida forma, por lo que la sentencia debe ser revocada en los términos que se dirán'.
Se desestiman los motivos.
Alega la recurrente que no estaba obligada a prestar un asesoramiento integral a los compradores y que la publicidad aportada la confeccionó otra sociedad, a saber, Atlas Internacional y que no se ha acreditado la existencia de un grupo de empresas.
Esta sala ha de declarar que en la sentencia recurrida se efectúan conclusiones lógicas derivadas del análisis de las pruebas practicadas, de las que se deduce que Atlas Internacional capta a los clientes en el Reino Unido, con un sistema de acompañamiento integral, desde la elección del inmueble, desplazamiento a España, hasta el otorgamiento de la escritura de compraventa, de forma que la reserva del inmueble se hace con entrega de la cantidad correspondiente ante Atlas Internacional mientras que los trámites en España se efectúan con el asesoramiento de Atlas Mediterráneo (demandada), por lo que no se incurre en error probatorio alguno ( art. 24 de la Constitución).
Se desestima el motivo.
Alega el recurrente que su única relación contractual es con la vendedora, con la que formalizó el contrato de mediación.
Esta sala debe declarar que conforme se ha probado, la demandada pertenece a un complejo empresarial de tal forma que prestan un acompañamiento integral de los compradores a los que captan en su país de origen, constando en la información publicitaria que 'Atlas Internacional es su compañera en España', 'paquete completo de garantías legales', hospedaje en los hoteles Atlas durante el proceso de compra, la única manera de comprar era durante los viajes de inspección subvencionados de Atlas Internacional, añade el folleto que cuando la vivienda esté lista para la entrega entrará en contacto con usted para organizar su viaje a España y así realizar el último pago y tomar posesión de la vivienda. Especifica que también actúa en España a través de subagentes.
De lo expuesto se deduce que entre compradores y Atlas concurre una relación contractual tendente al asesoramiento integral en la compra de vivienda en España generadora de derechos y obligaciones; contrato que es diferente del contrato de mediación entre vendedora y Atlas Internacional, por lo que no se infringe el art. 1257 del C. Civil, cuando se demanda a Atlas Mediterráneo.
Sobre el valor contractual de la publicidad la sentencia 616/2017, de 20 de noviembre, y las que ella cita.
Se desestima el motivo.
Es necesario coincidir con el recurrente en la indebida aplicación del art. 9 del RD 1294/2007, dado que no estaba en vigor cuando se realiza la compraventa.
Pese a la estimación de este argumento del recurso, carece de efecto útil, pues la sentencia recurrida se funda esencialmente en los pactos entre las partes, en los que la demandada se comprometía a un 'paquete completo de garantías legales' ( art. 1255 del C. Civil), es decir, la demandada se comprometía a mantener informado en todo momento a los compradores, como se razona en la sentencia recurrida.
Alega la recurrente:
1. Que la Sra. Elisa consintió la constitución de la hipoteca en su contrato de compraventa.
Este aserto, carece de evidencia probatoria, dado que la compradora no pretendió subrogarse en un préstamo hipotecario, dado que efectuó el último pago en efectivo (docs. 47 y 50).
2. Que el inmueble adquirido por los Sres. Fructuoso fue hipotecado el 28 de octubre de 2003 con posterioridad a la compraventa, que se firmó el 29 de noviembre de 2002.
Siendo cierto que la hipoteca se concertó con posterioridad al documento privado de compraventa, esta sala debe declarar que en el contrato de compraventa se pactó que el último pago se efectuaría al otorgamiento de la escritura de compraventa, y sin embargo la demandada posibilitó que los compradores hicieran el pago antes del otorgamiento de la escritura. Ese pago se realizó cuando la hipoteca ya estaba constituida, y dicho desembolso no se habría efectuado de haberse conocido la carga hipotecaria, de lo que debieron ser advertidos por la demandada (en cuanto asesora).
En suma, la demandada infringió el art. 1091 del C. Civil, al incumplir su deber de información, y al posibilitar que se adquiriesen bienes hipotecados sin informar a sus representados (Sra. Elisa) o bien facilitando pagos directos al promotor, cuando la finca había sido hipotecada por este, sin consentimiento del comprador (Sr. Fructuoso).
Se desestima el motivo.
La sala en la sentencia de 6/2016, de 28 de enero, rec, 2773/2013, recogía, con cita de jurisprudencia, que: (i) la interpretación de los contratos es función de los tribunales de instancia; (ii) que sólo cabrá su revisión cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario; (iii) de no ser así se respetará la interpretación acogida en la sentencia aunque no sea la única posible o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto ó sobre su absoluta exactitud ( SSTS de 5 de mayo de 2010 y 16 de marzo de 2011); (iv) sólo se permite la revisión de la interpretación del contrato de forma excepcional, ya que otra cosa supondría convertir la casación en una tercera instancia ( STS de 29 de febrero de 2012, rec. 495/2008).
Constituye, pues, doctrina pacifica de esta sala (sentencia 6/2016, de 28 de enero, 313/2015, de 21 de mayo y 590/2014, de 30 de octubre) que corresponde al tribunal de instancia la función de interpretar los contratos y sus cláusulas hasta el extremo de que pueda optar entre varias interpretaciones defendibles ( sentencia 546/2013, de 12 septiembre), pues el objeto de discusión no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico, prevaleciendo el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( sentencia 71/2016, de 17 febrero). Por todo ello resulta restringida su revisión en casación a los casos en que se acredite debidamente que la realizada por la Audiencia Provincial resulta ilógica, arbitraria o contraria a las reglas de interpretación contenidos en el Código Civil.
Así se reitera en las sentencias núms. 390/2019, de 3 de julio y 347/2020, de 23 de junio.
A la vista de la referida doctrina, debemos concluir que la sala de apelación ha efectuado una acertada interpretación de los pactos entre las partes, en cuanto la demandada incumplió sus obligaciones de asesoramiento, posibilitando que los compradores desconociesen las cargas hipotecarias que pesaban sobre las vivienda adquiridas, que se encuentran sometidas a procesos de ejecución hipotecaria, frustrando la confianza que los demandados (súbditos británicos) habían puesto en sus representantes para poder desenvolverse en un mercado inmobiliario ajeno, del que desconocían hasta el idioma.
En suma, los demandados depositaron su confianza, en la parte demandada, en base a un sistema de acompañamiento integral. Así como asesoramiento cualificado, con gestión de sus desplazamientos desde Reino Unido, hospedajes en España, interpretación de lengua, elección de inmueble del elenco ofrecido y, sin embargo, la demandada no veló por los intereses de la parte demandada, como se había comprometido contractualmente.
Se imponen al recurrente las costas de ambos recursos, extraordinario por infracción procesal y de casación ( art. 398LEC).
Procede la pérdida de los depósitos constituidos para ambos recursos.
Fallo
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de apelación.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.