Sentencia Civil Nº 458/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 17/2008 de 03 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00458/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7000272 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 17 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 247 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 54 de MADRID

De: Fernando

Procurador: RAFAEL GAMARRA MEGIAS

Contra: AGENTES INMOBILIARIOS MADRID, S.L.

Procurador: GARCIA DE LA NOCEDA DE LAS ALAS-PUMARIÑO ALVARO

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a tres de octubre de dos mil ocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por

los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 54 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante D. Fernando , y de otra, como demandado-apelado AGENTES INMOBILIDARIOS MADRID, S.L.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 54, de los de Madrid, en fecha nueve de julio de dos mil siete , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo parcialmente la demanda presentada por el Procurador Don Rafael Gamarra Mejías, en nombre y representación de Don Fernando contra la Entidad Agentes Inmobiliarios Madrid S.L., representada por el Procurador Don Alvaro García de la Noceda de las Alas-Pumariño y debo de condenar y condeno a la Entidad Agentes Inmobiliarios Madrid S.L. a que abone a Don Fernando la cantidad de SEISCIENTOS EUROS, más los intereses legales de esa cantidad desde el día de hoy, hasta la firmeza de la sentencia, y desde la firmeza de la sentencia, hasta su completo pago el interés legal establecido en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , todo ello sin hacer expresa imposición de costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha quince de enero de 2008, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día uno de octubre de dos mil ocho.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta en lo esencial la fundamentación jurídica de la sentencia apelada en cuanto no se oponga a la siguiente.

SEGUNDO.- Para la resolución del recurso se han de tener en cuenta los siguientes hechos acreditados:

El 5 de julio de 2004 D. Fernando suscribió con Agentes Inmobiliarios Madrid, S.L.( AGINMA) un documento denominado "Propuesta de Compra", en virtud del cual, como el primero estuviera interesado en la compra de la vivienda sita en Madrid, calle DIRECCION000 , nº NUM000 , portal G, trastero y plaza de Garaje nº NUM001 , cuyo propietario había encargado la venta a la segunda, D. Fernando entregó a Aginma la cantidad de 600 €, como depósito para su negociación (la del contrato de compra), cantidad entregada que tenía la finalidad de:

Retirar de la venta el inmueble reseñado

Preparar en un plazo de siete días hábiles el documento de arras y la posterior preparación de las escrituras.

La presentación a las distintas entidades financieras de las vías de financiación. En caso de no conseguir las vías de financiación a través de dicha sucursal, el importe entregado como reserva será devuelto íntegramente.

Aunque en el documento no consta la fecha de su firma, ambas partes se muestran conformes en que tuvo lugar el día 5 de julio de 2004.

A los siete días de suscribir la "propuesta de compra", esto es, el 12 de julio de 2004, Aginma recibió de D. Fernando la cantidad de 3000 euros en concepto de depósito, como arras y señal para la compra de la vivienda propiedad de D. Rodrigo , extendiendo el documento que figura al folio 17, del que interesa destacar que:

El precio se concertó en 315.531 €, a cuyo pago se aplicará los 600 € entregados el 5 de julio de 2004 y los 3000 € depositados a su firma.

El resto pendiente será entregado por el comprador el día de la firma de la escritura pública, la cual se formalizará antes de 45 días hábiles, contados desde la aceptación de esta oferta.

La cantidad de 3000 euros no tendrá el carácter de arras penitenciales y señal hasta que la parte vendedora manifieste su aceptación con la firma del documento que quedaba en poder de Aginma. De llevarse a efecto la aceptación, como así ocurrió, el contrato de arras se entenderá perfecto, produciendo la totalidad de sus efectos de conformidad con el artículo 1454 del Código Civil , lo que implica que si la parte compradora incumple sus obligaciones, especialmente el pago, la parte vendedora retendrá para sí todas las cantidades entregadas hasta la fecha en concepto de daños y perjuicios como cláusula penal, que expresamente se pacta.

Si el comprador no obtuviese la concesión del préstamo hipotecario, que necesita para el pago del precio, en un plazo de veinte días, esta Agencia devolvería la señal aquí depositada sin penalización alguna para las partes.

El 27 de septiembre de 2004 Bancaja, única entidad financiera con la que consta que D. Fernando realizase gestiones, comunicó a éste último que la operación solicitada en esa misma fecha (hipoteca por importe de 439.000 €) no había sido aprobada por falta de capacidad de pago para el elevado importe de financiación -folio 18-.

La compradora se comprometió por su cuenta a gestionar la obtención del crédito con garantía hipotecaria.

El 15 de octubre de 2004 (no el día 18 como se dice en la demanda) D. Fernando requirió mediante burofax a la demandada para que procediera a devolverle la cantidad que había entregado en concepto de señal y arras (3.600 €) -folios 19 a 21-.

El 4 de noviembre de 2004 reiteró, por el mismo conducto, el requerimiento de devolución y pago de la cantidad entregada a la demandada -folios 22 a 25-.

Aginma se opuso a la demanda, ya que D. Rodrigo , vendedor de la vivienda a quien había hecho entrega de los 3000 € recibidos en concepto de arras, en contestación a su anterior comunicación de 18 de octubre de 2004, por la que le hacía saber la solicitud recibida del comprador para la devolución de la mencionada señal, le hizo saber el 25 de octubre de 2004 su negativa, pues a su entender D. Fernando había incumplido en exceso el plazo señalado para el otorgamiento de la escritura y pago del precio (45 días), por lo que teniendo en cuenta el carácter de arras penitenciales de la cantidad entregada, tenía derecho a retenerla en concepto de daños y perjuicios -folios 40 a 44-.

Tras subsanarse por el Juzgado de Primera Instancia los defectos procesales apreciados en la tramitación del procedimiento en nuestra resolución de 5 de marzo de 2007 , el Juzgador dictó nueva sentencia el 9 de julio de 2007 con el pronunciamiento que antes hemos transcrito en los antecedentes de ésta.

Contra la sentencia interpuso D. Fernando el recurso de apelación que ahora decidimos en el que, tras hacer continuas remisiones al contrato de "propuesta de compra", vino a sustentar el motivo único de su recurso en la alegación de que dicha propuesta estaba condicionada a la obtención de un crédito por el comprador que, al no ser concedido pese a las gestiones realizadas con tal fin, extinguía la obligación de pagar el precio y la autorizaba a solicitar la devolución de las cantidades entregadas a la demandada.

Aginma se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.- En la decisión del recurso y, en definitiva, de la cuestión controvertida en el procedimiento, se han de distinguir dos contratos totalmente diferentes e independientes, aunque guarden entre sí cierta correlación o conexión. Uno, denominado "propuesta de compra" de 5 de julio de 2004, cuya finalidad ha quedado expuesta en el apartado a) del anterior fundamento de derecho, suscrito únicamente entre D. Fernando y Aginma, en virtud del cual si aquél no conseguía las vías de financiación precisas la segunda estaba obligada a devolverle íntegramente la cantidad entregada de 600 €, cuyo incumplimiento por Aginma ha dado causa a la condena emitida, con base en la argumentación contenida en el párrafo primero del fundamento de derecho tercero de la sentencia apelada. Y otro, intitulado "depósito para arras y señal", que al contener todos los elementos del contrato de compraventa exigidos por el artículo 1445 del Código Civil (consentimiento, objeto o cosa determinada y precio), ha de ser calificado como tal, con la inclusión de la cláusula de arras o señal para el caso de incumplimiento ex artículo 1454 del mismo Código , en el que además de D. Fernando , como comprador, y D. Rodrigo , como vendedor, también intervino la Agencia Inmobiliaria a la que éste encargó la venta del piso. Contrato que quedó perfeccionado desde el memento en que D. Rodrigo aceptó la oferta efectuada por el Sr. Fernando , exteriorizada con la firma del documento, según se pactó en la estipulación tercera de éste y además resulta de lo dispuesto en los artículos 1254, 1258 y 1262, entre otros, del Código Civil .

Pues bien, según los términos de este último contrato D. Fernando disponía del plazo de veinte días para encontrar la financiación del precio que habría de satisfacer al vendedor, si en dicho plazo no la lograba y así se lo hacía saber a la Agencia ésta estaba obligada a devolverle la señal depositada sin penalización alguna. Transcurrido este término resulta de aplicación la condición letra C), que obliga al comprador al pago del resto pendiente del precio (311.931 €) a la firma de la escritura pública, que tenía que formalizarse antes de 45 días hábiles contados desde el 12 de julio de 2004. Pues bien, D. Fernando , notificó a Aginma la imposibilidad de pagar la parte de precio pendiente, ante la negativa de las entidades financieras a concederle el préstamo hipotecario, el 15 de octubre de 2004, esto es, cuando ya había transcurrido ampliamente no sólo el plazo de 20 días, sino también el de 45 días fijado para la firma de la escritura pública y pago del resto del precio, pretendiendo, además, acreditar la negativa de financiación con un sólo correo electrónico de Bancaja de fecha 27 de septiembre de 2004 en el que figura como fecha de la solicitud el mismo día 27.

El incumplimiento de los claros términos del contrato por el comprador hace surgir el derecho del vendedor, y por su encargo de la Agencia que intervino en la intermediación, a retener la cantidad entregada hasta ese momento, a tenor de lo preceptuado en el artículo 1454 del Código Civil .

CUARTO.- Al desestimarse el recurso las costas procesales generadas por su tramitación deberán ser impuestas al apelante, de conformidad con lo ordenado en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar, y desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por D. Fernando contra la sentencia dictada el 9 de julio de 2007 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 54 de los de esta Capital en los autos de juicio ordinario 247/05, seguidos a su instancia Agentes Inmobiliarios Madrid, S.L.; resolución que se CONFIRMA íntegramente, imponiéndose al apelante las costas procesales causadas por el recurso.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 17/08 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico