Sentencia Civil Nº 458/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 732/2011 de 15 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMONOVENA

ROLLO Nº 732/2011- B

Procedimiento ordinario Nº 290/2009

Juzgado Primera Instancia 9 Barcelona

S E N T E N C I A NÚM. 458/2012

Ilmos./as Srs./as Magistrados/as

D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA

Dª ASUNCIÓN CLARET CASTANY

D. JOSÉ MANUEL REGADERA SÁENZ

En la ciudad de Barcelona, a quince de noviembre de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario núm. 290/2009, seguidos por el Juzgado Primera Instancia 9 Barcelona, a instancia de VM2, S.A. contra MEDGROUP INVERSIONES, SL ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia dictada en los mismos el dia 5 de marzo de 2011 , por el/la Sr./a. Magistrado/a del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la resolución apelada es del tenor literal siguiente: ' DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador doña GLORIA MAYMO EDO SITJA en representación de VM2, S.A. y defendida por el Letrado don RAMON BONFILL, contra MEDGROUP INVERSIONES, SL, y en consecuencia condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 103.898,25 euros más el interés de demora al 5% anual desde el 29-5-2008. En cuanto a las costas, no se hace especial pronunciamiento'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por ambas partes mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria y elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 31 de octubre de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MANUEL REGADERA SÁENZ.

Fundamentos

PRIMERO.-Por parte de las representaciones de VM2, S.A. -actora- y de MEDGROUP INVERSIONES, S.L. -demandada-, se interponen recurso de apelación contra la Sentencia dictada el día 5 de marzo de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Barcelona en Juicio Ordinario 290/2009.

La referida resolución estimó parcialmente la demanda presentada por VM2, S.A. contra MEDGROUP INVERSIONES, S.L. en reclamación de diversas cantidades que le son debidas como consecuencia de la relación contractual de mediación o corretaje que existió entre ambas a partir del día 28 de febrero de 2007.

La actora impugna la resolución recurrida al estimar que a la cantidad concedida debe adicionarse la de 8.850 euros en concepto de comisiones por la frustrada venta de la unidad 115 de 'Playa Macenas'.

La demandada apela la resolución de instancia al considera que ha existido error en la interpretación de los contratos suscritos por las partes, toda vez que las comisiones que debía cobrar la actora sólo se devengaban en el caso de haber dado cumplimiento íntegro al contrato, lo que no sucedió. Por otra parte, considera que de tener derecho a cobrar alguna comisión lo sería a las que se establecieron en el primero contrato y no al novado con posterioridad.

SEGUNDO.-En esta alzada queda constreñida la cuestión litigiosa a lo que ha sido objeto de recurso por las partes. La principal cuestión a determinar es si la actora dio cumplimiento al contrato que las partes suscribieron el día 1 de agosto de 2007 y si por tanto tiene derecho a percibir las contraprestaciones que le correspondían.

Lo anterior requiere una previa explicación. Las partes suscribieron un contrato el día 28 de febrero de 2007 (doc. 1 de la demanda) en virtud del cual la actora se pasaba a encargar de gestionar la venta de determinados inmuebles que la demandada había construido o construía en la costa mediterránea. Como señala con acierto la resolución de primera instancia, se trata de un contrato de mediación o corretaje mediante el que la actora, actuando como agente inmobiliario sin exclusiva, trata de vender los inmuebles propiedad de la demandada (o sociedades con ella relacionadas) a cambio de ciertas comisiones. El referido contrato fue novado por el que las partes suscribieron el día 1 de agosto de 2007 (doc. 2 de la demanda) y que está íntimamente relacionado con el contrato suscrito en la misma fecha por la actora con INMOGOLF, S.L. (sociedad que pertenece al grupo de empresas MEDGROUP). En virtud de dicho contrato, que las partes denominaron de 'acuerdo de venta de apartamentos o compromiso bilateral de venta de Las Lomas/La Manga Club', la actora adquiría el derecho a gestionar la venta en exclusiva de 12 pisos o apartamentos en la Urbanización que se ha dicho, a cambio de determinadas comisiones (mayores sustancialmente que las pactadas en el contrato de 28-2-2007) y, además, se comprometía a comprar para si los apartamentos que a 14 de diciembre de 2007 (plazo prorrogado después hasta el 29-4-2008) no hubieran sido vendidos. Las comisiones, según se estableció en el citado documento, sólo se cobrarían en el momento que los 12 apartamentos hubieran sido vendidos o, en su caso, adquiridos por VM2, S.A.

La resolución de instancia, interpretando el contrato que se ha dicho, concluye que en el mismo se diferencia el nacimiento del derecho al cobro de la comisión y el momento de su pago. Es decir, que conforme a la cláusula 5ª párrafo 3º se establece cuál es el cálculo de comisiones por la venta de cada apartamento y en la cláusula 5ª párrafo 5º el momento en el que se pagarán las comisiones. Concluye que la interpretación que hace la demandada conduce al desequilibrio de las contraprestaciones entre las partes, es abusiva y contraria al sentido común.

Lo cierto es que la interpretación de los contratos debe venir presidida por lo prevenido en el art. 1281 del Cc . Los términos del contrato son claros: las comisiones se cobraban si se vendían los 12 apartamentos o si, finalmente, los compraba la actora; y si no, no. Como es lógico, conforme a lo dispuesto por el art. 1255 del Cc ., los contratantes gozan de las más amplia libertad contractual posible, sin que en casos como el presente, en el que los contratos son suscritos por profesionales del sector (debidamente asesorados jurídicamente) pueda hablarse de resultados abusivos o desequilibrio de prestaciones. Las partes contrataron lo que tuvieron por conveniente y lo que contrataron fue claro y sencillo, aunque fuera con una redacción farragosa.

Y el contrato, en las condiciones pactadas, tiene su explicación muy lógica dentro de la relación contractual que unió a las partes. Primero, como se ha dicho, se pacto la mediación sin exclusiva de la actora en la venta de los inmuebles de la demandada por ciertas comisiones. Luego ya, como también se ha explicado, se sigue con esa mediación, ya en exclusiva respecto a determinados inmuebles de los que comprendía el contrato de 28-2-2007, y por unas comisiones muy superiores, lo que es claro que sólo puede obedecer al compromiso de la actora de vender los doce apartamentos o comprarlos para si. Las condiciones contractuales mejoran notablemente para la actora y, como es natural, también para la demandada, que se asegura la venta de los apartamentos a cambio de conceder la exclusiva y pagar unas comisiones que podían llegar a casi el triple de las inicialmente pactadas.

Las negociaciones posteriores de las partes para tratar de reconducir la relación contractual (a los que viene referidos los docs. 15 y 17 de la demanda) no pueden entenderse en el sentido que hace la resolución de primera instancia como actos propios. No implican de ninguna manera abandono o dejación de la posición contractual de la parte, salvo que lleguen a buen fin. Ese tipo de negociaciones sólo vinculan a las partes si fructifican, ya que de otro modo, si resultan estériles, la posición contractual es la pactada y corresponde ya a los Tribunales establecer quién cumplió o dejó de cumplir. Y por esa misma razón no puede tenerse en cuenta el reconocimiento por la administración concursal de determinado crédito a la actora por las comisiones de que se trata.

Como es lógico, tampoco puede acudirse al primer contrato por cuanto quedó modificado, y extinguido en lo pertinente respecto a los mencionados 12 apartamentos ( art. 1204 del Cc .) por el que las partes suscribieron el día 1 de agosto de 2007. Las partes así lo declararon expresamente.

Así las cosas, lo que ha de resolverse es si la actora está legitimada para pedir el cumplimiento del contrato conforme a lo prevenido por el art. 1124 del Cc . Y la respuesta debe ser negativa, por la sencilla razón de que no cumplió con las obligaciones que a su cargo derivaban de la mencionada. Sabido es (y huelga cualquier cita jurisprudencial) que sólo puede pedir el cumplimiento de los contratos quien previamente haya cumplido con las obligaciones que a su cargo derivaban de la relación contractual. En resumen, la actora no puede pedir el pago de las comisiones porque sólo tenía derecho a cobrarlas, según lo pactado, si vendía los 12 apartamentos a terceros o los compraba para sí. Como tal no ha sucedido, tampoco tiene derecho al cobro de las comisiones, por lo que el recurso de la demandada deberá ser estimado.

Distinta cosa es la devolución de las reservas por la venta de los dos apartamentos, por importe de 15.000 euros, que no es discutida por la apelante. Y deberán ser devuelta dicha cantidad con el interés pactado y establecido por la resolución de primera instancia, que tampoco ha sido discutido en esta alzada.

TERCERO.-La actora impugna la resolución de primera instancia en cuanto le niega el derecho a percibir, según lo pactado en el contrato de 28 de febrero de 2007, el 50% de la comisión por la fallida venta de la unidad 115 de 'Playa Macenas'.

De los documentos 28 y 29 se sigue que, gracias a la intermediación de la actora, los Sres. Felix pagaron 31.680 euros por la compra (como reserva y adelanto del precio) del citado inmueble. Como la compra no se perfeccionara, la demandada hizo suyas dichas cantidades, o al menos no ha negado que así fuera.

Señala la resolución de instancia que la compra no llegó a producirse, sino que hubo una simple reserva, luego no existe derecho al cobro de la comisión.

Sin embargo, si se analiza el contrato privado de compraventa que quedó frustrado (obrante a los folios 307 y s.s.), se sigue que el pago del precio se fraccionaba en cuatro, y de esos cuatro pagos 2 se cumplieron. La venta no se perfeccionó, pero lo cierto es que la demandada ha hecho suyas las cantidades entregadas a cuenta sin devolverlas a los frustrados compradores. Y si las percibió fue por la actividad de la actora. El contrato contempla esa posibilidad, la cancelación de la operación habiendo recibido la demandada cantidades que no tenga que devolver o no haya devuelto, y atribuye a la actora el cobro del 50% de la comisión debida. Contempla esa posibilidad no sólo para el caso de que la compra se haya perfeccionado, sino como señala la cláusula 3ª, párrafo 5º, también para el caso de que haya existido algún adelanto y la compra se haya cancelado, es decir, para el caso de que la compra no se haya llegado a celebrar. Es claro, como dice la resolución de primera instancia, que esa cláusula podría significar que la demandada pagara a la actora mayor cantidad en concepto de comisiones que la recibida por adelantado en virtud de la compra fallida. Ahora bien, no lo es menos que, siguiendo con el argumento que se empleó en el fundamento jurídico anterior, los contratantes, las partes en este pleito, son profesionales de este tipo de actividades empresariales, contaron con el debido asesoramiento para suscribir los contratos y estipularon lo que tuvieron por conveniente, luego ahora lo tiene que cumplir porque los pactos deben ser respetados.

Por tanto, la demandada deberá abonar por el concepto que se reclama la cantidad que reclama del 50% de la comisión total del 6% del precio oficial de venta (era de 295.400 euros), lo que hace un total de 8.850 euros. Y se aplica el 6% porque esa era la comisión que le correspondía conforme a lo prevenido por el contrato de 28 de febrero de 207 si las ventas que obtenía eran de 4 a 6, lo que sucedió respecto a los inmuebles que aquél contrato comprendía.

Esa cantidad no devengará más interés de demora que el interés legal conforme a lo prevenido por el art. 1108 del Cc , ya que e el contrato de 28 de febrero de 2007 no se pactó interés de demora especial alguno.

CUARTO.-Visto el art. 398 de la LEC no se hará expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, sin que varíe tampoco la imposición de costas que se hizo en la resolución de primera instancia al resultar que igualmente se estima parcialmente la demanda.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

LA SALA ACUERDA: Estimarlos recursos de apelación interpuestos por parte de las representaciones de VM2, S.A. - actora- y de MEDGROUP INVERSIONES, S.L. -demandada-, contra la Sentencia dictada el día 5 de marzo de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Barcelona en Juicio Ordinario 290/2009, que se revoca únicamente en tanto en cuanto la demanda interpuesta por VM2, S.A contra MEDGROUP INVERSIONES, S.L. se estima parcialmente y se condena a la demandada abonar a la actora 23.850 euros, de los cuales 15.000 devengarán el interés establecido en la resolución de instancia y 8.850 el legal del dinero desde la fecha de esta resolución, confirmándose en el resto la sentencia recurrida y sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Contra esta Sentencia cabe interponer Recurso de Casación para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer en el plazo de veinte dias si se dieran los requisitos legales.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En Barcelona, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.