Sentencia Civil Nº 459/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 267/2011 de 12 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

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Rollo nº 000267/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 4 5 9

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

DOÑA MªCARMEN ESCRIG ORENGA.

Magistrados/as

DON JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

DOÑA PILAR CERDAN VILLALBA.

En la Ciudad de Valencia, a doce de septiembre de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001322/2009, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 7 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandados - apelante/s Leon y Soledad , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. DAVID CASTELLO SAEZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARIA ROSA CALVO BARBER, y de otra como demandante - apelado/s Serafin , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. VICENTE VICENTE AÑO y representado por el/la Procurador/a D/Dª CARMEN INIESTA SABATER.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 7 DE VALENCIA, con fecha 20 de octubre de 2010, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por D. Serafin representado por la Procuradora Doña Carmen Iniesta Sabater, debo condenar y condeno a D. Leon y Doña Soledad , representados por la Procuradora Doña María Rosa Calvo Barber, a que firme que sea esta sentencia, hagan pago al demandante de la suma de 30.062,41 euros de principal, y al pago de los intereses convenidos o falta de convenio los legales de dicha suma desde la interpelación judicial, condenándoles además a las costas del Juicio y poniendo en las actuaciones certificación de la misma, inclúyase la presente en el Libro de Sentencias."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de los demandados se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 7 de septiembre de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de la demandada contra la sentencia de instancia, la impugna al considerar que infringe el articulo 1967-1 del C.C . en relación a la prescripción de la acción ejercitada y que no valora en debida forma la prueba practicada en relación a las circunstancias por las que se resolvió el contrato de compraventa de inmueble, por lo que interesa su revocación y, por el contrario, se dicte nueva sentencia que desestime la demanda y le absuelva de la pretensión ejercitada.

Entrando en el enjuiciamiento de los motivos de apelación, este tribunal considera necesario referirse a los antecedentes del procedimiento, resultando los siguientes: a) El demandante, Sr. Serafin , reclama el importe de 30.062,41 €, en concepto de honorarios por su mediación en la venta de un terreno propiedad de los demandados, sito en Puerto de Sagunto, en la Partida de la Vila a Almudafer y Fornás, que se formalizó en fecha 31 de marzo de 2005 con D. Constantino en representación de INVERSEGORBIGA S.L., cuyo precio alzado, a falta de determinar finalmente la volumetría, era de 1.727.725 €; de su clausulado se destaca, estipulación segunda, se fija el precio por metro cuadrado de techo en 570,96 €/m2; se paga inicialmente el importe de 210.000 € atribuyendo el carácter de arras confirmatoria; estipulación tercera, se elevaría a escritura publica en plazo de 45 días a contar desde la inscripción en el Registro de la Propiedad de Sagunto nº 1 del Proyecto de Reparcelación Definitivo de referencia; estipulación cuarta, contempla las consecuencias del incumplimiento por parte del comprador y vendedor, estableciendo la consecuencia respecto a este ultimo que en caso de resolución deberán entregar el doble de la cantidad recibida; en la misma fecha del contrato, 31 de marzo de 2005, el demandado suscribió la nota de encargo de venta, por la que se fijaba los honorarios del agente en el 1,5% del precio de venta definitivo; transcurrido un amplio periodo de tiempo desde que se suscribió el contrato y comoquiera que el demandante no tenia noticias de la elevación a publico del contrato de compraventa, se dirigió a la parte compradora , Sr. Constantino , quien le comunicó en fecha 26 de marzo de 2007 que en fecha 15 de junio de 2006 se resolvió de mutuo acuerdo y que no existe vinculo contractual, desprendiéndose del contenido del documento de resolución, folio 36-37, que la vendedora le indemnizó en 410.000 €, equivalente al doble de la cantidad inicialmente pagada, no exponiendo la causa que justificaba la resolución; por burofax de 22 de septiembre de 2008 reclamó a los demandados sus honorarios; termina suplicando que se condene a los demandados al pago del importe de 30.062,41 €; b) Los demandados se opusieron a la demanda, en primer lugar, plantearon la excepción de prescripción de la acción por el transcurso de 3 años, artículo 1967-1 del C.C ., estableciendo como fecha de inicio del computo prescriptivo el 1 de abril de 2005, fecha en que se suscribió el contrato, el 1 de abril de 2008, día del termino del computo prescriptivo, el 23 de septiembre de 2008, fecha de interrupción de la prescripción por medio de burofax y, por ultimo, el 14 de julio de 2009, fecha de presentación de la demanda; en segundo lugar, en cuanto al fondo, con independencia de calificar el contrato como de compraventa de cosa futura y de precio indeterminado, alegaron que intentaron segregar la porción de terreno en la que se encontraba construida la Casa Noguera, de una superficie de 2.837,99 m2, denegándose por resolución de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Sagunto de 5 de abril de 2006, por lo que no pudo cumplirse el contrato que solo preveía la transmisión de una parcela de 8.077,27 m2, razón por la que se optó por resolver el contrato pagando el doble de la cantidad inicialmente entregada; posteriormente, en fecha 15 de junio de 2006 vendieron a la mercantil Valencia Park Siglo XXI, S.L. la finca registral 36176, incluida la casa Noguera, y la 36.177, por precio de 4.200.000 € sin esperar a la Aprobación Definitiva del Proyecto de Reparcelación; termina suplicando se desestime la demanda y se le absuelva de la pretensión ejercitada; c) La sentencia de instancia estimó la demanda y condenó a los demandados al pago de 30.062,41 €; estos apelan la sentencia.

Se aceptan íntegramente los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida, especialmente la jurisprudencia citada sobre la prescripción de la acción y sobre el derecho del agente a percibir la remuneración pactada por perfeccionar el contrato de compraventa que este tribunal hace propia y que reproduce en esta resolución.

SEGUNDO.- Los dos motivos de apelación afectan sustancialmente a la prescripción de la acción y a la justificación de la causa por la que se resolvió el contrato perfeccionado en fecha 31 de marzo de 2005, resuelto en fecha 15 de junio de 2006, por lo que procedemos a su enjuiciamiento:

A.- Prescripción de la acción.

Sostiene la parte demandada en su recurso que el plazo de prescripción de la acción es de tres años y se encuentra previsto en el articulo 1967-1 del C.C . que establece que por el transcurso de tres años prescriben las acciones para el cumplimiento de las obligaciones siguientes: 1º. "La de pagar a los jueces, abogados, registradores, notarios, escribanos, peritos, agentes y curiales sus honorarios y derechos, y los gastos y desembolsos que hubiesen realizado en el desempeño de su cargo u oficios en los asuntos a que las obligaciones se refieran", y con cita de las sentencias del TS de 22-1-2007 , 25-2-2009 , 15-10-2009 y 22-11-2010 entiende que el agente se asimila a gestor de negocios ajenos y que de forma expresa esas sentencias incluyen al agente de la propiedad inmobiliaria por lo que el plazo para reclamar sus honorarios es de 3 años.

Revisada la jurisprudencia citada, este tribunal señala que ninguna de las citadas se refiere de forma expresa a la prescripción de honorarios de un API sino de un agente sujeto a la Ley de Contrato de Agencia de 27 de mayo de 1992 , que la única referencia a la prescripción de la acción ejercitada por un API se encuentra en la sentencia de 22 de noviembre de 2010 y se remite a una sentencia del TS de fecha 27 de febrero de 1997 , dando por supuesto la aplicación pero no existen dos sentencias del TS que se pronuncien de forma expresa sobre la aplicación del plazo prescriptivo de 3 años al API cuya figura es distinta al Agente que se rige por la ley especial citada. Por tanto, admitimos la aplicación de la jurisprudencia citada en la sentencia recurrida al considerar que al no tener un plazo especial se rige por la norma general de 15 años.

Además, aun en el supuesto de que estimáramos aplicable el plazo prescriptivo de 3 años, en modo alguno compartimos el día inicial del cómputo prescriptivo que establece la parte recurrente coincidiendo con la fecha de formalización del contrato de compraventa, pues los honorarios debían pagarse el día en que se formalizara la escritura publica de compraventa, y comoquiera que esta no se formalizó al resolver el contrato, el plazo de inicio del computo debe coincidir con el momento en que el demandante conoció que se había resuelto el contrato, siendo, por tanto, el 26 de marzo de 2007, la fecha en que el Sr. Constantino comunicó al demandante que se había resuelto el contrato y que el vendedor había pagado el doble de la cantidad inicialmente entregada. Partiendo de esa fecha, 26 de marzo de 2007, la fecha del "dies a quo" seria el 26 de marzo de 2010, por lo que habiendo presentado la demanda el 14 de julio de 2009 aún no había transcurrido el plazo trienal.

Procede desestimar el motivo de apelación.

B) Causa de resolución del contrato de compraventa de 31 de marzo de 2005.

La parte recurrente sostiene que la causa por la que se resolvió el contrato de compraventa de 31 de marzo de 2005 se debió a la imposibilidad de obtener una licencia de segregación de una superficie de 2.837,99 m2, coincidente con la superficie de la parcela TER- Casa Noguera, descrita en el Plan parcial ( 2.814 m2) que no constituía objeto de transmisión, al denegarse por resolución administrativa de 5 de abril de 2006, razón por la que no podía cumplir el contrato de compraventa. Sin embargo, alega que en la posterior venta formalizada con la mercantil Valencia Park Siglo XXI, S.L. si que se incluyó la Casa Noguera, siendo la razón por la que se incrementó el precio.

Revisado el procedimiento este tribunal estima que, en modo alguno, la recurrente ofrece una causa que justifique la resolución contractual formalizada en fecha 15 de junio de 2006 con el legal representante de Inversegorbiga S.L., a no ser el mayor precio obtenido en la venta a Valencia Park Siglo XXI S.L., exponiendo las razones que lo justifican: a) La resolución de la Junta de Gobierno Local de 5 de abril de 2006 que deniega la licencia de segregación de una porción de superficie en la que encuentra la Casa Noguera esta sustentada en el articulo163 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana , que impide la concesión de licencias de parcelación o edificación en las unidades de ejecución o para terrenos sometidos a actuaciones integradas hasta que, una vez aprobado su correspondiente programa, se cumplan las condiciones legales previstas en él para hacerlo, y el titular de la parcela tendrá que haber contribuido proporcionalmente a las cargas del la actuación y haber quedado garantizada la urbanización de dicha parcela simultanea", por tanto, a esa fecha aun no estaba aprobado el Proyecto de Reparcelación Definitiva y no impedía que llegado ese momento pudiera solicitarse esa licencia, además de constituir una parcela independiente en el Plan Parcial; b) En el contrato que se resuelve, de fecha 31 de marzo de 2005, se describe las parcelas que se transmiten, una, urbana de 8.077,27 m2 , identificada como finca 36176, otra, rustica de 4,15.54 áreas, coincidiendo con la parcela edificable a la que se refiere la resolución administrativa que establece una superficie de 8.328,52 m2; sin embargo, la escritura de compraventa que formaliza en fecha 15 de junio de 2006 con la mercantil Valencia Park Siglo XXI, S.L., pese a alegar que se incluye la Casa Noguera, no obstante, la descripción de las fincas transmitidas coincide en extensión e identificación con las del contrato de 31 de marzo de 2005, por lo que no existe la mas minima prueba de que se transmitiera también la superficie de 2.837,99 m2 que de conformidad con la resolución de la Junta de Gobierno Local constituía el objeto de la licencia de segregación; c) El precio obtenido por la venta a Valencia Park Siglo XXI S.L. es superior al doble del convenido en el contrato de 31 de marzo de 2005, dato a tener en cuenta para justificar una resolución unilateral del contrato a instancia del vendedor que asume la devolución del doble de la cantidad inicial del precio, 420.000 €, cuando de acuerdo con la resolución administrativa la supuesta segregación interesada será innecesaria al constituir una parcela independiente en el Proyecto de reparcelación.

Como bien señala la sentencia de instancia la única razón que justificó la resolución fue la obtención de un precio de 4.200.000 € frente al 1.727.725 € convenidos en el contrato de 31 de marzo de 2005, y el hecho de que el documento de resolución no indique la causa y el vendedor acepte devolver doblada la cantidad inicial se asimila a un incumplimiento de acuerdo con la estipulación cuarta del contrato.

Siendo innecesario profundizar en los argumentos que justifican la desestimación, a la vista del precio obtenido en la segunda venta, procede desestimar el motivo de apelación.

En atención a las consideraciones expuestas procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

TERCERO- .De conformidad con el artículo 398-1 de la LEC , al desestimar el recurso se imponen a la parte apelante las costas causadas en esta instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D.-Dª. Rosa Calvo Barber en representación de D. Leon y Dª. Soledad contra la sentencia de fecha 20 de octubre de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Valencia , debemos confirmarla, imponiendo a la apelante las costas de esta instancia."

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Ilma Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a doce de septiembre de dos mil once.