Sentencia CIVIL Nº 459/2018, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 1, Rec 692/2017 de 04 de Octubre de 2018

Encabezamiento

Sección: ANA
SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
Avda. Tres de Mayo nº 3
Santa Cruz de Tenerife
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Fax.: 922 34 93 77
Email: s01audprov.tfe@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000692/2017
NIG: 3802841120160000526
Resolución:Sentencia 000459/2018
Proc. origen: Procedimiento ordinario (Impugnación acuerdos sociales - 249.1.3) Nº proc. origen:
0000094/2016-00
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 2 de Puerto de la Cruz
Apelado: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 ; Abogado: Martin Jesus Suarez
Hernandez; Procurador: Maria Yurena Sicilia Socas
Apelante: María Luisa ; Abogado: Manuel Florian De Tomas Marti; Procurador: Juan Pedro Gonzalez
Martin
Apelante: Apolonia ; Abogado: Manuel Florian De Tomas Marti; Procurador: Juan Pedro Gonzalez
Martin
Apelante: Administracion Internacional, S.a.; Abogado: Manuel Florian De Tomas Marti; Procurador:
Juan Pedro Gonzalez Martin
Apelante: Asistencia Tecnica Punta Veril, S.a.; Abogado: Manuel Florian De Tomas Marti; Procurador:
Juan Pedro Gonzalez Martin
Apelante: Ángel Daniel ; Abogado: Kepa Ormaeche Echevarria; Procurador: Maria Mercedes O'Donnell
Hernandez
Apelante: Tastusa, S.l.; Abogado: Maria Jesus Martin Ferrera; Procurador: Andres Guillermo Garcia
Cabeza
Apelante: Puzulu,s.a.; Abogado: Maria Jesus Martin Ferrera; Procurador: Andres Guillermo Garcia
Cabeza
Apelante: Ángel ; Abogado: Pablo Peramato Hernandez; Procurador: Maria De Los Angeles Martin
Felipe

SENTENCIA
Rollo nº 692/2017
Autos nº 94/2016
Jdo. 1ª Inst. Nº 2 del Puerto de la Cruz
Iltmos. Sres./a
Presidente:
D. ÁLVARO GASPAR PARDO DE ANDRADE
Magistrados:
Dª MARÍA PALOMA FERNÁNDEZ REGUERA
D. ANTONIO MARÍA RODERO GARCÍA
En Santa Cruz de Tenerife, a cuatro de octubre de dos mil dieciocho.
Visto por los Iltmos. Sres./a. Magistrados arriba expresados el presente recurso de apelación interpuesto
por las partes demandantes, contra la sentencia dictada en los autos de juicio ordinario sobre impugnación
acuerdos sociales n.º 94/2016, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 del Puerto de la Cruz ,
promovidos por las entidades Tastusa, S.L. y la entidad Puzulu, S.A representadas por el Procurador D.
Andrés Cabeza Delgado y asistidas por Letrada Dª María Jesús Martín Ferrera; D. Ángel , representado
por la Procuradora Dª Ángeles Martín Felipe y asisitdo por el Letrado D. Pablo Peramato Hernández; la
Administración Internacional, S.A., la entidad Asistencia Técnica Punta Veril, S.A., Dª María Luisa y Dª
Apolonia , representados por el Procurador D. Juan Pedro González Martín y asistidos por el Letrado D.
Manuel de Tomas Martí, y de Dª Lucía que actúa como apoderada de D. Ángel Daniel , representado
por el Procurador D. Rafael Hernández Herreros y asistido por el Letrado D. Kepa Ormaeche Echevarría,
contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 representada por la Procuradora Dª Yurena Sicilia
Socas y asistida por el Letrado D. Martín Suárez Hernández; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY;
la presente sentencia siendo Ponente la Iltma. Sra. Dª MARÍA PALOMA FERNÁNDEZ REGUERA, con base
en los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados la Iltma. Sra. Magistrado Juez Dª Luz Alicia Casañas Cabrera del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 del Puerto de la Cruz , dictó sentencia el 30 de junio de 2017 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: 'Que DESESTIMANDO LA DEMANDA INTERPUESTA POR María Luisa , representada por el Procurador don Juan Pedro González Martín, doña Apolonia , representada por e Procurador don Juan Pedro González Martín, la entidad ADMINISTRACIONES INTERNACIONAL S.A y la entidad ASISTENCIA TÉCNICA PUNTA VERIL, representadas por el Procurador don Juan Pedro González Martín, doña Lucía en nombre y representación de don Ángel Daniel , representada por el Procurador don Rafael Hernández Herreros y TASTUSA S.L y PUZULU S.A representadas por el Procurador don Andrés Guillermo Cabeza, y don Ángel , representado por la Procuradora doña María de los Ángeles Martín Felipe, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la COMUNIDAD DE PROPITARIOS DEL EDIFICIO000 de todos los pedimentos, con imposición de costas a la actora.'

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, por la representación de las partes demandantes , se interpuso recurso de apelación, evacuándose el respectivo traslado, formulándose oposición, remitiéndose seguidamente las actuaciones a esta Sección.



TERCERO.- Iniciada la alzada y seguidos todos sus trámites, se señaló día y hora para la votación y fallo, que tuvo lugar el día 27 de septiembre de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Que el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 del Puerto de la Cruz dicta sentencia que desestima las demandas interpuestas por María Luisa , Dª Apolonia , la entidad 'Administraciones Internacional S.A.', la entidad 'Asistencia Técnica Punta Veril', D. Ángel Daniel , las entidades 'Tastusa S.L.' y 'Puzulu S.A.' , y por último, la demanda presentada por D. Ángel , que interesaban con carácter principal, la nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 en Junta de 26 de febrero de 2016, en el que se aprueba el presupuesto de 2016 con modificación de las cuotas a pagar por los locales comerciales.

Contra dicha resolución se interpone recurso de apelación por; a) las entidades Tastusa S.L. y Puzulu S.A.; b) D. Ángel ; c) las entidades Administración Internacional S.A., y Asistencia Técnica Punta Veril, Dª María Luisa y Apolonia ; y d) D. Ángel Daniel .

El objeto del litigio es la impugnación del acuerdo de la Junta de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , de fecha 26 de febrero de 2016, que aprobó los presupuestos para el año 2016, modificando la distribución de gastos que había venido aplicando la Comunidad de Propietarios desde su inicio en el año 1972.

La sentencia resuelve varios procesos que fueron acumulados presentados por separado contra el mismo acuerdo por propietarios de locales comerciales que se hallaban presentes en la Junta del edificio, argumentando todos que el acuerdo impugnado en el que se modificó la distribución de los gastos del presupuesto en perjuicio de los locales, es contrario a las normas constitutivas de la comunidad y que el numeroso personal de la Comunidad, cuyo gasto consideran desorbitado, presta su servicios prácticamente en exclusiva para los propietarios de los apartamentos, muchos de los cuales continúan teniéndolos en explotación turística a título individual aprovechando los servicios que ofrece la comunidad, y concretamente, en el recurso interpuesto por D. Ángel se ha alegado infracción de los artículos 3 , 5 y 9.1 de la L.P.H , así como de los artículos 4 y 8 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del Edificio; en el recurso interpuesto por las entidades 'Administración Internacional S.A.', 'Asistencia Técnica Punta Veril S.A.', y de Dª María Luisa y Apolonia , se ha alegado una errónea apreciación de la prueba e infracción del artículo 2) B y D) de la LP.H ., e infracción del artículo 9.1 E ) y 9.5 LPH , en relación con los artículos 4 y 8 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del Edificio; y en el recurso interpuesto por D. Ángel Daniel se hace referencia igualmente a la infracción de la misma normativa contenida en la Ley de Propiedad Horizontal y de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del Edificio.



SEGUNDO.- Que al alegarse básicamente en los recursos interpuestos infracción de la normativa contenida en la Ley de Propiedad Horizontal y en los Estatutos de la Comunidad, concretamente de los artículos 4 y 8 ; se hace preciso examinar las normas de la Comunidad de Propietarios del edificio recogidas en la Escritura de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal otorgada el día 10 de mayo de 1972.

En la Escritura de División Horizontal, se divide el edificio en 27 locales comerciales (fincas número Uno a Veintisiete) y 209 apartamentos (fincas número Veintiocho a Doscientos Treinta y Siete ). En el apartado IV de la Escritura se describen los elementos comunes que le son propios a todas las fincas, y de forma separada aquéllos que lo son sólo a los apartamentos, y así concretamente; 'VI.- Elementos comunes.- Son elementos comunes a los pisos formados en el apartado anterior, lo que se reseñan seguidamente: A) A todos los pisos: los señalados por el artículo 396 del Código Civil ; el zaguán y rampa de entrada al edificio que ocupan cuarenta y nueve metros cuadrados y las cajas de escaleras que miden veintisiete metros cuadrados, veinte con cuarenta y seis metros cuadrados y treinta y cinco con setenta metros cuadrados, con los ascensores en ellas incluidos.

B) a los pisos veintitrés y veintiocho al doscientos treinta y siete inclusive el depósito de agua situado bajo la planta del sótano que mide ciento tres con noventa metros cuadrados con su hidrocomprensor; la cámara de bombas eléctricas situada en el semisótano que mide cuatro metros cuadrados; las centrales eléctrica con transformador y grupo electrógeno, y de calderas, situadas en el semisótano, que miden setenta y cinco con cincuenta metros y setenta y tres con cincuenta metros así como sus instalaciones; la instalación centralizada de gas propano; los servicios higiénicos del semisótano que miden cuarenta y dos con setenta y ocho metros cuadrados; el hall- recepción en planta baja de doscientos veintitrés con ochenta y siete metros cuadrados; los patios de luces que arrancan de la primera planta alta y miden setenta y un metros, diez con cincuenta metros y nueve metros; el patio que arranca de la tercera planta alta, de cuarenta y cinco con veintiún metros cuadrados; el balcón-terraza en planta cuarta alta, de cincuenta y ocho con cuarenta metros cuadrados; los locales sitos en las plantas segunda y tercera, que ocupa cada uno de ellos, noventa y nueve con cuarenta metros cuadrados; la terraza con sus servicios higiénicos en planta de ático, de sesenta con cuarenta y ocho metros cuadrados; la piscina sita en planta de cubierta, que ocupa setenta y dos con cincuenta y nueve metros cuadrados; y la terraza-solarium en la cubierta, que mide quinientos cincuenta y siete con treinta y tres metros cuadros.

C) y a las fincas de cada una de las plantas del edificio los pasillos situados en las mismas, reseñados en la descripción total del edificio'.

De la descripción anterior se desprende que el título constitutivo no otorga a los locales comerciales una cuota de participación alguna en los elementos descritos en la letra B) y que la Escritura de División Horizontal denomina elementos comunes sólo al local número 23, y a los 209 apartamentos, por lo que entendemos que los locales comerciales de titularidad de los recurrentes no están obligados a participar en el pago de los gastos de aquellos elementos comunes que no les pertenecen, al establecerse una única cuota de participación para los locales en los elementos comunes con la sola excepción de la finca veintitrés, en tanto que para los apartamentos y ésta última finca, se fijan dos cuotas de participación diferenciadas, una cuota en función de su participación en los elementos comunes al edificio en general, y otra cuota en función de su participación en esos elementos comunes específicos cuya titularidad corresponde a los mismos con carácter exclusivo, o lo que es lo mismo, una cuota de participación en los elementos comunes de todas las fincas del edificio y otra en los elementos comunes solo de los apartamentos, y, a título de ejemplo, en la descripción de la finca número 28 de la división horizontal, primera de los apartamentos, que es idéntica a la del local 23: 'Se le asigna como cuotas de participación, por los elementos comunes que luego se dirán, respectivamente las siguientes: por los comunes a todos los pisos, tres milésimas; y por los comunes a los apartamentos cuatro con cincuenta milésimas....'.



TERCERO.- El acuerdo adoptado en Junta de Propietarios celebrada en fecha 26 de febrero de 2016, y así se recoge en el acta mediante un cuadro explicativo, establece que los gastos comunes exclusivamente a los apartamentos serán, a partir de la fecha de esa Junta, la luz, agua y los derivados de la piscina, pasando el resto de los gastos producidos por el mantenimiento de la comunidad, tanto a los apartamentos como a los locales, incluyendo entre estos gastos de toda la comunidad los derivados de recepcionistas, camareras de piso, servicio técnico, mantenimiento de toda la maquinaria, centrales eléctricas, calderas, grupo electrógenos, excluyendo a una parte de los locales de los gastos de mantenimiento del ascensor y limpieza.

Ello significa que se impone a los propietarios de locales comerciales el deber de contribuir en los gastos de unas partes del edificio de las que no son comuneros, y de los gastos derivados del personal necesario para su limpieza, mantenimiento, reparación y prestación de servicios que esos elementos comunes exclusivos de los apartamentos llevan aparejados, por lo que podemos considerar que se opone a lo establecido en la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, en la que se establece que los locales y los apartamentos participan en los gastos de reparación y conservación de los elementos comunes a todos ellos, y el local 23 y los 209 apartamentos participan en los gastos que le son propios, fijando de forma pormenorizada los elementos comunes en los que participan con carácter exclusivo, entre los que se encuentran el personal de mantenimiento y demás personal que desarrolla los servicios aparejados a dicho mantenimiento.

El acuerdo adoptado supone una modificación de hecho del título constitutivo, y aunque no se modifican las cuotas, sí se modifica el sistema de reparto establecido en los estatutos unidos a la división horizontal, consiguiendo sin modificar tales cuotas, infringir lo expresamente establecido en el título constitutivo trasvasando subrepticiamente unos gastos de mantenimiento y servicios que se derivan de elementos comunes propios y exclusivos de los apartamentos y de un local, el número 23, a la cuota general comunitaria.

El artículo 9.1 e) de la LPH ,en relación con la participación de los gastos comunes, dispone como obligación de cada propietario la de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. Y en este caso hay unos gastos generales perfectamente individualizados que corresponden a elementos comunes exclusivos de los apartamentos y de un concreto local el número 23, claramente delimitados en la escritura de división horizontal, y sin embargo el importe íntegro de su mantenimiento se acuerda se incluya en la cuota genérica.

La LPH, en términos generales estatuye normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad. De ordinario la contribución a los gastos lo es conforme a la cuota establecida en los estatutos, pero puede acordarse distribuciones conforme a módulos distintos, siempre y cuando ello se efectúe con el acuerdo unánime o consentimiento de todos los comuneros, y así el artículo 17.6 LPH establece que la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

El acuerdo adoptado también se opone al sistema de participación en los gastos establecida en el artículo 8 de los Estatutos de la Comunidad, al implicar a los locales en el sostenimiento de gastos que corresponden únicamente a los propietarios de los apartamentos, puesto que se derivan del mantenimiento de elementos comunes respecto de los cuales los locales no tienen cuota de participación; no se trata de una falta de utilización de los servicios por parte de los locales comerciales, sino que no ostentan titularidad alguna de tales elementos comunes, y por tanto, carecen de derecho a hacer uso de los mismos.

En base a todo lo anterior, la sentencia habrá de ser revocada, y en su consecuencia habrá de estimarse los recursos de apelación interpuestos por los demandantes, y , declarar la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios del EDIFICIO000 , por vulneración de lo prevenido tanto en la Ley de Propiedad Horizontal como en los Estatutos de la Comunidad.



CUARTO.- Que, al estimarse las demandas presentadas, las costas de la primera instancia habrán de ser impuestas a la parte demandada, de conformidad con lo prevenido en el artículo 394 de la L.E.C ., no haciendo pronunciamiento de las causadas en la alzada, al estimarse todos los recursos interpuestos. Artículo 398.2 de la L.E.C .

Fallo

Que estimando el recurso interpuesto por las entidades TASTUSA S.L. y PUZULU SA, representadas por el Procurador D. Andrés Guillermo Cabeza Delgado; D. Ángel , representado por la Procuradora Dª María de los Angeles Martín Felipe; las entidades 'INTERNACIONAL S.A' 'ASISTENCIA TECNICA PUNTA VERIL SA', y de Dª María Luisa y de Dª Apolonia , representados por el Procurador D. Juan Pedro González Martín, y el recurso presentado por Dª Lucía , como apoderada de D. Ángel Daniel , y representada por el Procurador D. Rafael Hernández Herreros; contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm.

2 del Puerto de la Cruz en fecha 30 de junio de 2017 , en autos de Juicio Ordinario núm.94/2016; y, en su consecuencia se acuerda: 1.- 'Estimar las demandas presentadas por las entidades TASTUSA S.L. y PUZULU SA, representadas por el Procurador D. Andrés Guillermo Cabeza Delgado; D. Ángel , representado por la Procuradora Dª María de los Angeles Martín Felipe; las entidades 'INTERNACIONAL S.A' 'ASISTENCIA TECNICA PUNTA VERIL SA', y de Dª María Luisa y de Dª Apolonia , representados por el Procurador D. Juan Pedro González Martín, y la demanda presentada por Dª Lucía , como apoderada de D. Ángel Daniel , y representada por el Procurador D. Rafael Hernández Herreros, y en su consecuencia se acuerda decretar la nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 en Junta de fecha 26 de febrero de 2016, y concretamente el punto segundo del orden del día por el que se aprueban los presupuestos del año 2016, con modificación del sistema de reparto de gastos entre los copropietarios. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada'.

2.- No se hace declaración en materia de costas procesales en esta alzada.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., si se hubiera constituido.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y demás efectos legales.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Así por esta, nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Publicada ha sido la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, y leída ante mí por el Iltma. Sra. Magistrada Ponente Doña MARÍA PALOMA FERNÁNDEZ REGUERA en audiencia pública, de lo que, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.